تهدید بازار مسکن با قوانین مالیاتی

کد خبر: ۶۲۱۰۰۰

تاریخ: ۱۱ خرداد ۱۴۰۲ - ۱۸:۴۱

سیدمحمد مرتضوی*
تصوری مبنی بر اینکه نرخ ارز به ثبات رسیده یا به تعبیر دیگر، بازارهای پولی و مالی از ثباتی مشخص، قابل اطمینان و قابل اتکایی بهره‌مند باشند، به باور بیشتر اقتصاددانان درست نیست. با توجه به اینکه تغییری در روابط بین‌المللی نداشته‌ایم اتفاقاتی که در خصوص کشورهای عربی و به ویژه عربستان صعودی شاهد بودیم، موضوعاتی هستند که به پایداری امنیت و بهبود شرایط سیاسی ایران و عربستان کمک می‌کنند. ولی باید توجه داشت که این موضوع نمی‌تواند به آن معنا در شرایط اقتصادی تاثیرگذار باشد.
چیزی که امروز مطرح است و نگرانی‌های جدی از این بابت وجود دارد، این است که مجددا شاهد نوساناتی در نرخ ارز باشیم. این احتمال وجود دارد که شرایط دچار دگرگونی شود و افزایش نرخ ارزها را داشته باشیم. در چنین شرایطی شاهد کاهش ارزش پول ملی خواهیم بود. اینها نگرانی‌های جدی‌ای هستند که بخش مسکن و حوزه ساختمان را نیز تهدید می‌کنند.
آمارهایی که در بحث ساخت‌وساز استخراج شده‌اند، به شدت نگران‌کننده هستند. آمارها عموما کاهشی هستند. صرف نظر از طرح نهضت ملی مسکن که پروژه‌ای ملی با رویکرد ساخت مسکن اجتماعی و حمایتی است، بخش خصوصی تمایل و انگیزه‌هایش برای حضور در این صنعت را به طور مداوم و مستمر کمتر می‌بیند. دلایل مشخص این موضوع به این نکته برمی‌گردد که قدرت پیش‌بینی کاملا سلب شده است. در واقع نمی‌توان هیچ‌گونه نگاهی به قیمت تمام‌شده مسکن و سود متعارفی که باید در نظر گرفت، داشت. همچنین سوال مهمی که مطرح می‌شود این است که آیا اساسا استطاعت‌پذیری در این بازار برای خرید مسکن وجود دارد؟ اینها تهدیدات جدی‌ای به حساب می‌آیند که میان سرمایه‌گذاران در حوزه مسکن حاکم هستند؛ موضوعی که روز‌به‌روز بر شدت و وسعت دامنه این نگرانی‌ها و دغدغه‌ها می‌افزاید.
از سوی دیگر دولت و مجلس شورای اسلامی بیشتر به دنبال راهکارهای موقت برای تنظیم بازار هستند. به نظر می‌رسد این راهکارها آن‌طور که باید، نتوانند موجه و مثبت ارزیابی شوند. عملا هیچ راه‌حل کوتاه‌مدتی برای تنظیم بازار وجود ندارد. راه‌حل‌ها چه در بازار مسکن، چه در بازار اجاره، همگی میان‌مدت و در چشم‌انداز شکل می‌گیرند. تولید مسکن باید به میزان قابل توجهی افزایش یابد. هدف‌گذاری ساخت مسکن هم باید در بعد جغرافیایی دیده شود و در شهرها مورد بازنگری قرار گیرد. به عبارتی ساخت مسکن باید متناسب با میزان تقاضای مسکن باشد. میزان این تقاضا محله به محله، شهر به شهر و استان به استان متفاوت بوده و تغییراتی دارد. اینها نکاتی هستند که باید در ساخت مسکن برای رسیدن با یک بازار هدف مناسب مورد توجه قرار گیرند.
همچنین قوانینی که می‌توانند اثرگذاری لازم را داشته و انعکاسی منفی در بازار ساخت و تولید مسکن به وجود آورده و نگرانی‌ها نزد سازندگان را افزایش دهند، چنانچه مورد توجه کافی قرار نگیرند، هر کدام قادر خواهند بود ابعادی منفی را در پروژه تولید و ساخت مسکن در کشور به دنبال داشته باشند. به طور مثال همین افزایش قیمت ناگهانی‌ای که در بحث تامین اجتماعی داشتیم. همچنین مالیات‌های گوناگونی که در بخش مسکن هدف‌گذاری می‌شوند که یکی از آنها مالیات بر معاملات مکرر مسکن است، به عنوان یک تهدید در حوزه ساخت و تولید مسکن تلقی می‌شوند.
ما نباید شرایط تولید و بازار معاملات مسکن کشور را با کشورهای توسعه‌یافته مقایسه کنیم؛ کشورهایی که دارای ثبات بیشتری در حوزه قیمت‌گذاری و مشکلات کمتری در بخش تنظیم بازار هستند. چنین مقایسه‌ای اساسا غلط است. شیوه‌های تامین مالی در کشور ما و کشورهای توسعه‌یافته کاملا متفاوت است. بانک‌ها به عنوان اصلی‌ترین عامل تامین‌کننده منابع مالی در کشورهای توسعه‌یافته حضوری موثر دارند. هفتاد تا هشتاد درصد هزینه مسکن، چه در بخش خرید و چه در بخش ساخت، با سود بسیار پایین و قابل قبول توسط بانک‌ها تامین می‌شود. این تسهیلات، تسهیلات کیفی محسوب می‌شوند و به شدت تاثیرگذار هستند. در کشور ما چنین چیزی وجود ندارد.
در ایران در بهترین شرایط تنها ۲۰ تا ۳۰ درصد از هزینه ساخت توسط بانک‌ها تامین می‌شود. باید توجه داشت که امروز نرخ سود در کشور ما ۲۳ درصد است. بنابراین مقایسه شرایط موجود با کشورهای توسعه‌یافته و استفاده از مالیات‌ها به عنوان یک ابزار کارآمد با این امید که این نوع ابزار بتواند منجر به تنظیم بازار و بهبود شرایط در بازار معاملات مسکن شود، بیهوده است. امروزه شیوه‌های تامین مالی موجود در کشور، متفاوت و مبتنی بر پیش‌فروش مسکن، بازار تهاتر هستند. بازار تهاتر یکی از ابزارهای موثر در تامین مالی تلقی می‌شود. قوانین گوناگونی که در حوزه مالیات‌ها وضع می‌شوند، حتما بازار مسکن را با تهدیدهای جدی روبه‌رو خواهد کرد.
* رییس کانون سراسری انبوه‌سازان

منبع: جهان صنعت