معاملات تابستاني با قيمت زمستاني

سرازیری سوم بازار مسکن

سومين موج كاهش قيمت مسكن در سال93، عايد معاملات مرداد ماه شد تا تحت‌تاثير ابعاد زماني و ريالي اين سرازيري، مجموع رشد 5ماهه ارزش آپارتمان‌ در تهران در حد زير يك درصد مهار شود و بازدهي اين بازار در همين مدت از صفر تجاوز نكند.

کد خبر: ۶۱۹۵۶

تاریخ: ۱۵ شهريور ۱۳۹۳ - ۱۰:۰۳

تابستان منفي براي قيمت مسكن
بازار مسكن در سرازيري سوم

افزايش بهاري قيمت با كاهش در تير و مرداد خنثي شد؛ بازدهي صفر درصدي «مسكن» در 5ماه

اگر چه همه ساله در ماه مياني تابستان، نقل و انتقالات ملكي در حوزه خريد و فروش در مقايسه با دو ماه ديگر اين فصل، بيشتر مي‌شود و همين تراكم معاملاتي، قيمت مسكن را دستخوش بيشترين تغيير افزايشي مي‌كند، اما نيمه تابستان امسال براي بازار مسكن سرد رقم خورد و در گرم‌ترين روزها، قيمت مسكن در سطح زيرصفر نوسان كرد.
گزارش «دنياي‌اقتصاد» از آمارهاي جديد دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن حاكي است كاهش قيمتي كه در تير امسال بعد از دو ماه متوالي افزايش، دامن بازار مسكن را گرفت در مرداد نيز ادامه پيدا كرد و در دو‌سوم تابستان، قيمت مسكن به‌صورت يكنواخت كاهش يافت. در مرداد ماه ميانگين قيمت واحدهاي مسكوني در تهران 2درصد نسبت به تير كاهش پيدا كرد. در تيرماه  نیز قيمت‌ مسكن معادل 1/1درصد نسبت به خرداد ارزان شده بود.

تابستان 1/3- درصدي، بهار 4درصدي
«تابستان منفي 1/3درصدي» بازار مسكن چون از يك‌سو بعد از افزايش 11درصدي قيمت در ارديبهشت و خرداد– اثر زماني- اتفاق افتاده و از سوي ديگر ميزان افت آن در مقايسه با «بهار مثبت 4درصدي» قابل توجه بوده است– اثر ريالي- در نتيجه سبب شده اندازه كنوني قيمت‌ها به سطح اسفند سال گذشته برگردد.
هم‌اكنون واحدمسكوني در تهران به طور متوسط مترمربعي 4 ميليون و 200 هزار تومان معامله مي‌شود. چنين مبلغي، در اسفند سال گذشته به عنوان متوسط قيمت مسكن در اين كلان‌شهر در سامانه رهگيري معاملات مسكن به ثبت رسيد. براساس اين گزارش «اولين موج» كاهش قيمت مسكن در سال جاري، در فروردين‌ماه با 7درصد نزول در منحني نرخ رشد ماهانه قيمت، شكل گرفت. با اين حال در ارديبهشت و خرداد به دليل شوك‌هاي اقتصادي ناشي از كاهش نرخ سود بانكي و اجراي فاز دوم هدفمندي، قيمت مسكن يك ماه 6درصد و ماه بعد 5درصد افزايش يافت، اما از آنجا كه اين صعود‌ها منشاء دروني نداشت و در داخل بازار مسكن همه متغيرها، از عرضه مازاد گرفته تا بي‌ميلي طرف تقاضا به خريد، از رشد قيمت پشتيباني نمي‌كرد، در نتيجه، تغيير فصل باعث تغيير مسير منحني نوسان قيمت شد.
در نتیجه این تغییر مسیر، تيرماه امسال دومين موج كاهش قيمت مسكن مربوط به سال93، اتفاق افتاد و سومين موج نيز ماه گذشته حاصل شد.
به گزارش «دنياي‌اقتصاد» در ماه‌هاي ارديبهشت و خرداد مترمربعي حدود 200هزار تومان در هر ماه به قيمت مسكن افزوده شد، اما در دو ماه اول تابستان در مجموع 150هزار تومان از قيمت هر متر آپارتمان‌ها كاسته شد.

معاملات تابستاني با قيمت زمستاني
با افت و خيز قيمت مسكن در ماه‌هاي اخير مشخص مي‌شود سرمايه‌گذاري در اين بازار طي 5ماه اول امسال هيچ بازدهي ملموس و قابل محاسبه‌اي نداشته است به اين معني كه قيمت آپارتمان در پايان مردادماه امسال به مترمربعي 4ميليون و 200هزار تومان رسيده كه در مقايسه با قيمت متري 2/4ميليون تومان ابتداي فروردين93، بيانگر عدم تغيير قيمت در اين فاصله يا بازدهي صفردرصدي در 5 ماه است.

دست‌بسته بودن خريداران در غياب سفته‌بازها
بازگشت قيمت مسكن در پايان مرداد به نقطه 5ماه پيش، مُهر تاييدي است بر گزارش‌هاي پيشين «دنياي‌اقتصاد» مبني‌بر «از دست رفتن خاصيت سرمايه‌گذاري و سفته‌بازي در بازار مسكن». سال گذشته پيش‌بيني مي‌شد در سال93 به علت شروع قسمت دوم ركود مسكن، ريسك سرمايه‌گذاري در اين بازار و همچنين فعاليت‌هاي سفته‌بازي، تحت‌تاثير تداوم كاهش قيمت، بالا مي‌رود. اين پيش‌بيني هم‌اكنون با عدم مشاهده هيجانات خريد و فروش، تحقق پیدا کرده است.
در شرايط كنوني كه  جهت تغييرات قيمت مسكن پايين‌رونده شده و پيش‌بيني كارشناسان اقتصادي، از ادامه اين مسير نزولي در ماه‌هاي آينده حكايت دارد، تقاضاي مصرفي فرصت دارد از اوضاع نهايت بهره‌برداري را داشته باشد، اما آنچه اين گروه را به رغم فراهم بودن فضا، از انجام معامله محروم كرده، ضعف بنيه مالي خريد است.  كناره‌گيري هر دو دسته تقاضاي مسكن– سرمايه‌گذاري و مصرفي- از صحنه معاملات، باعث تشديد ركود در ماه‌هاي اخير شده است. در اين ميان، با رسيدن مذاكرات بانك‌مركزي و وزارت راه‌وشهرسازي به مرحله حساس خود در مردادماه، شائبه تصويب قريب‌الوقوع طرح راه‌اندازي صندوق‌هاي پس‌انداز مسكن در ماه گذشته در ذهن بازار تقويت شد و متقاضيان مصرفي خريد مسكن با اين تصور كه سقف وام خريد مسكن تا حداكثر شهريورماه –طبق وعده رئيس كل بانك مركزي در يكي از كنفرانس‌هاي خبري دو ماه اخير- افزايش پيدا مي‌كند، از بازار خارج شدند. هم‌اكنون اين رفتار طرف تقاضا به عنوان عامل قوي اثرگذار بر كاهش 1/3درصدي قيمت مسكن ظرف 60روز– تير و مرداد- مطرح است، البته اين كاهش به نوعي مديون مهار تورم نيز است.

قيمت مسكن از تورم جاماند
ميانگين قيمت مسكن در تهران طي 5ماه اول امسال 9/0درصد افزايش پيدا كرده است. به اين ترتيب مجموع تورم ماهانه مسكن در بهار و دو ماه اول تابستان كمتر از يك درصد بوده است كه در مقايسه با نرخ تورم عمومي ماهانه كه در مجموع اين 5ماه، معادل 6/6درصد بوده، مي‌توان گفت: ارزش واقعي ملك مسكوني در تهران طي نيمه‌اول سال93 از رشد منفي برخوردار بوده و به مراتب كمتر از ساير كالاها و خدمات مصرفي خانوارها افزايش پيدا كرده است.
به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، مجموع رشد 5ماه قيمت مسكن در سال جاري در شرايطي به يك درصد نمي‌رسد كه در مدت 5ماه اول سال گذشته، ميانگين قيمت در تهران 6درصد افزايش يافته بود. هم‌اكنون با به شدت پايين آمدن شتاب رشد قيمت مسكن، انتظار مي‌رود در پايان سال93، معدل تغييرات 12ماهه قيمت با فاصله زيادي از سطح 33درصد سال گذشته كمتر شود.

2درصد بيشتر از مرداد پارسال
سطح كنوني قيمت مسكن نه‌تنها نسبت به ماه‌هاي گذشته بلكه در مقايسه با ماه‌هاي مشابه سال گذشته نيز از آرامش نسبي برخوردار است.
متوسط قيمت در مرداد امسال فقط 2درصد نسبت به مرداد سال92 افزايش از خود نشان مي‌دهد.  اين در حالي است كه مرداد سال گذشته، قيمت مسكن 55درصد نسبت به مرداد سال91 افزايش پيدا كرده بود. تورم نقطه‌به‌نقطه مسكن در تيرماه امسال 3/4درصد شد و در مرداد نيز به 2درصد نزول كرد. متوسط قيمت مسكن در 5ماه اول امسال به متري 4ميليون و 175هزارتومان رسيد كه در مقايسه با ميانگين سال 92 كه متري 3ميليون و 960هزار تومان بود، حدود 4/5درصد افزايش يافته اما نسبت به مدت مشابه سال قبل (5 ماه اول سال 92) معادل 3/2 درصد رشد داشته است. در ماه‌هاي گذشته از سال93، هم نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه و هم نرخ رشد ماهانه قيمت مسكن همواره تك‌رقمي –زير 10درصد- بوده است. اين در حالي است كه نيمه اول سال92، تورم نقطه‌به‌نقطه قيمت مسكن از 51 تا 71 درصد در نوسان بود!