واکاوی تأثیر افزایش سهم و قیمت زمین در گرانی مسکن

نهضت ملی مسکن چگونه به هدف می‌رسد

کارشناسان معتقدند گرانی مسکن به دلیل افزایش قیمت زمین و افزایش سهم آن در قیمت مسکن است، وقتی عرضه زمین در شهرها به واسطه احتکار زمین توسط نهادهای حاکمیتی، سیاست تعیین خط حریم شهری و بستن محدوده شهرها، کاهش یابد، قیمت زمین بالا می‌رود و در قیمت مسکن تأثیر می‌گذارد.

کد خبر: ۶۱۳۶۴۳

تاریخ: ۲۵ ارديبهشت ۱۴۰۲ - ۱۵:۰۴

به گزارش ایران اکونومیست، قیمت‌های سر به فلک کشیده‌ مسکن و اجاره‌بها در چند سال اخیر و به ویژه در حال حاضر که سهم هزینه‌های مسکن در سبد مصرفی خانوار بالا رفته است، نشان از وخامت اوضاع مسکن در کشور دارد، در سال‌های گذشته ساخت مسکن و عرضه آن با یک بی‌توجهی از سوی دولت مواجه شد، به طوری که در برخی سال‌ها میزان ساخت و ساز به یک‌سوم رقم مورد نیاز رسید.

به دنبال کاهش عرضه مسکن و افزایش نقدینگی و تورم بالا در کشور، به مرور مردم عادی از بازار مسکن خارج شدند و این بازار به یک بازار مطمئن و پربازده برای سرمایه‌گذاری تبدیل شد که روز به روز قیمت‌ها در آن افزایش می‌یابند.

کارشناسان معتقدند علت بالا رفتن قیمت مسکن در حال حاضر بیشتر به دلیل افزایش قیمت زمین و افزایش سهم آن در قیمت مسکن است، قیمت زمین نیز تابعی از عرضه و تقاضاست و در زمانی که عرضه زمین در شهرها به واسطه احتکار زمین توسط نهادهای حاکمیتی و نیز سیاست تعیین خط حریم شهری و بستن محدوده شهرها، کاهش یافته است، طبیعی است که قیمت زمین بالا برود.

* دست و پنجه نرم کردن مردم با تورم  مسکن

آمارها نشان می‌دهد از سال 1396 سهم قیمت زمین از قیمت مسکن به شدت رو به افزایش گذاشته و این افزایش تاکنون نیز ادامه پیدا کرده است به طوری که در کلانشهرها این سهم به بیش از 70 درصد رسیده است.

به نظر می‌رسد در زمان‌هایی که تورم و انتظارات تورمی بالا است میزان این سهم نیز افزایش پیدا می‌کند زیرا بسیاری از افراد برای جلوگیری از کاهش ارزش دارایی‌های خود به سمت سرمایه‌گذاری در بازارهایی همچون، زمین، طلا، دلار و مسکن می‌روند و چون سرمایه‌گذاری در زمین و مسکن ریسک پایین‌تری دارد و یک بازار مطمئنی است، سرمایه‌های بیشتری به آن‌ها وارد می‌شود و باعث خروج تقاضاهای مصرفی می‌شود.

در این حالت افرادی که در دهک‌ های پایین جامعه قرار دارند هیچ راهی جزء تحمل فشار هزینه‌های مسکن یا کاهش مصرف در سایر نیازمندی‌ها و یا تغییر محل زندگی خود ندارند و این موضوعی است که بسیاری از خانواده‌ها در حال حاضر درگیر آن هستند.

* ساخت واحدهای یک طبقه مهم‌ترین محور طرح نهضت ملی مسکن

از آنجا‌ که اصل 31  قانون اساسی مسکن متناسب با نیاز را حق هر فرد و خانواده ایرانی دانسته و دولت را مسئول تحقق این اصل شناخته است، لذا یکی از وظایف دولت‌ها تلاش برای تأمین مسکن مردم است.

دولت سیزدهم با طرح نهضت ملی مسکن و با وعده ساخت 4 میلیون واحد مسکونی این نوید را داد که واگذاری گسترده زمین به مردم و ارائه تسهیلات به آن‌ها برای مشارکت دادن در ساخت مسکن را در دستور کار دارد و این موضوع را در سند تحول مردمی به عنوان سند پیشرفت ایران، ذکر کرده است.

به گفته مدیران وزارت راه و شهرسازی، ساخت خانه‌های یک طبقه حیاط دار یکی از مهم‌ترین محورهای طرح نهضت ملی مسکن است و رویکرد دولت در این خصوص افقی سازی به جای شهرسازی عمودی است.

* ‌عرضه زمین، پیش‌نیاز اصلی ساخت خانه‌های حیاط دار

بهمن سال گذشته معاون شهرسازی و معماری وزارت راه و شهرسازی اعلام کرد که بر اساس آخرین مصوبه‌‌ شورای عالی شهرسازی و معماری در خصوص تراکم زمین‌ها و همچنین جهت پیشگیری از مشکلاتی که در مسکن مهر رخ داد، در شهرهایی که طرح جامع شهر به ساخت یک طبقه یا دو طبقه‌‌ مسکونی اشاره کرده است، باید واگذاری زمین برای ساخت واحدهای مسکونی بر این اساس صورت بگیرد.

در همان زمان اعلام شد که از حدود یک هزار و ۴۴۲ شهر، تقریباً یک هزار و ۲۲۰ شهر مشمول ساخت مسکن ویلایی می‌شوند.

اخیراً نیز ابوالفضل نوروزی، سرپرست دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی اعلام کرد که هرجایی که امکان تأمین زمین وجود دارد و در شورای عالی معماری شهرسازی و معماری مصوب شود خانه یک طبقه حیاط دار احداث می‌شود.

نوروزی این را هم گفت که از 700 هزار واحد طرح نهضت ملی مسکن که در دست اجرا قرار دارد، به ۱۳۶ هزار متقاضی زمین تخصیص یافته است تا خانه‌های یک طبقه حیاط دار بسازند. ‌

این میزان ساخت واحد ویلایی تقریباً 19.2 درصد از واحدهایی است که تاکنون آماده ساخت شده‌اند و به نظر می‌رسد با آنچه وزارت راه و شهرسازی پیش از این اعلام کرده و تأکیداتی که بر روی ساخت مسکن یک طبقه انجام شده، فاصله زیادی دارد.

از طرف دیگر یکی از مهم‌ترین پیش‌نیازها برای ساخت واحدهای یک طبقه عرضه زمین است. اما برخی از دستگاه‌های دولتی و نهادهای حاکمیتی که از قضا میزان زیادی زمین دارند و طی سالیان گذشته با ایجاد انحصار در عرضه زمین باعث بالا رفتن سهم آن در قیمت تمام شده مسکن شده‌اند، حاضر نیستند زمین‌های خود را در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار بدهند.عرضه زمین، پیش‌نیاز اصلی ساخت خانه‌های حیاط دار/ مجلسی‌ها از سنگ‌اندازی‌ها گلایه دارند.

* گلایه مجلس از سنگ‌اندازی‌ها در مقابل عرضه زمین

همچنین به دلیل بستن حریم شهرها و غیرقانونی بودن ساخت و سازهای مسکونی در بیرون از محدوده آن‌ها، عرضه و الحاق زمین‌های مجاور شهرها تاکنون با محدودیت مواجه بوده است و در حال حاضر نیز روند الحاق با کندی پیش می‌رود.

عبدالناصر درخشان، عضو کمیسیون صنایع و معادن مجلس درباره دلیل کند بودن روند الحاق زمین‌ها به طرح نهضت ملی مسکن، می‌گوید: متأسفانه برای الحاق زمین‌ها، استانداران و مدیران استانی نیازمند اختیاراتی هستند که به آن‌ها داده نشده است. این مدیران می‌توانند در بستر خود و با توجه به مقتضیات زمان تصمیم‌گیری لازم را داشته باشند.

وی اظهار کرد: چنانچه تفویض اختیاری به استانداران و مجموعه فرمانداران انجام شود و اختیارات آن‌ها در زمینه الحاق زمین‌ها گسترده شود اتفاق بهتری خواهد افتاد.

همچنین علیرضا زندیان عضو کمیسیون اقتصادی مجلس چندی پیش در گفت‌‌و‌گو با یکی از رسانه‌ها با اشاره به اینکه بخش اعظم قیمت مسکن مربوط به زمین است، گفته بود: کند بودن بروکراسی ها و برخی مقاومت ها مانع از الحاق زمین در شهرستان ها شده است‌؛ برای الحاق زمین‌هایی که خارج از حریم و محدوده بوده است و به عنوان اراضی ملی شناخته می‌شود باید کمیسیون ماده ۵ در استان‌ها به ریاست استاندار و با حضور نمایندگان دستگاه‌های مختلف و شورای عالی شهرسازی تشکیل شود. در این کمیسیون‌ها هر کدام از نمایندگان دستگاه‌ها صرفاً از نگاه دستگاه خودشان تحلیل می‌کنند و این موجب می‌شود اصلاً کار انجام نشود که باید فکری به حال این موضوع بشود. با این وجود در حوزه انتخابیه بنده ابتدائا می‌خواستیم توسعه متصل رقم بزنیم ولی اراضی ملی به صورت یکجا وجود نداشت و مجبور شدیم به صورت منفصل معرفی کنیم و در کمیسیون ماده ۵ مسیر آن در حال طی شدن است.

علی جدی، عضو کمیسیون صنایع و معادن مجلس شورای اسلامی نیز درباره روند پیشرفت قانون جهش تولید مسکن گفته است: نقطه قوت این قانون این است که زمین رایگان در خدمت مردم برای ساخت و ساز مسکن قرار می‌گیرد و برای طی کردن فرآیند ساخت تسهیلات ارزان قیمت به آن‌ها تعلق خواهد گرفت تا هزینه‌های مسکن کاهشی شود و دولت شروع به ساخت این منازل کند.

همچنین حاجی دلیگانی، عضو هیأت رئیسه مجلس نیز در این‌باره معتقد است: معضلی که مانع ساخت بیشتر مسکن می شود این است که در عمل در خصوص الحاق زمین به شهرها و و حتی روستاها دولت و شهرداری و متولیان امر بسیار سخت گیرانه عمل می کنند در حالی که معتقدم اگر به دنبال پیشبرد حل معضل عدم عرضه مسکن هستیم و واقعا خیال خانه سازی داریم باید شورای عالی شهرسازی و معماری را منحل کنیم و دست این سازمان‌ها را از تصمیم گیری ها کوتاه کنیم و اختیارات را به شورای مرکزی استان ها برای تسهیل گری ساخت و ساز تفویض  کنیم.

نمایندگان متعدد دیگری نیز از سختگیری متولیان عرضه و الحاق زمین به شهرها و روستاها گلایه کرده و مشخصاً شورای عالی شهرسازی و معماری را به عنوان مانعی در برابر ساخت مسکن مورد نیاز مردم معرفی کرده بودند.

اغلب کارشناسان معتقد هستند اگر دولت سیزدهم قصد دارد طرح نهضت ملی مسکن به سرانجام برسد و طبق وعده داده شده حداقل 4 میلیون مسکن در پایان دولت به مردم تحویل دهد، باید از تعلل و سختگیری دستگاه‌ها در عرضه زمین جلوگیری کند و حالا که تقریباً نیمی از عمر دولت سپری شده، به عرضه زمین و ساخت واحدها سرعت دهد؛ علاوه بر این با توجه به انحصاری که در عرضه زمین ایجاد شده و بخش زیادی از مردم از این نعمت خدا دادی محروم شده‌اند، بازنگری در طرح‌های جامع و تفصیلی و عرضه گسترده زمین برای موفقیت طرح نهضت ملی مسکن ضروری است.

پایان پیام/