راه نجات اجاره‌نشین‌ها؛ نسخه کانادا برای ایران

همزمان با اصرار دولت بر تکرار سیاست‌های شکست‌خورده در مقابل تورم اجاره مسکن، مرکز پژوهش‌های مجلس علت «سیل اجاره‌نشینی» و رکورد تورم اجاره را اعلام کرد. گزارش جدید این مرکز درباره بحران کنونی بخش مسکن ایران حاکی است، «انتظارات تورمی» در سال‌های اخیر باعث جهش قیمت خانه و سلب قدرت خرید و در نتیجه، هجوم متقاضیان به بازار اجاره شد. این بررسی با استناد به تحقیقات دانشگاه‌های آمریکا و انگلیس، به نامعادله «افزایش قیمت مسکن با وجود کاهش توان خرید تقاضا» پاسخ می‌دهد و برای حل بحران اجاره، نسخه کانادا را معرفی می‌کند.

کد خبر: ۶۰۹۰۴۱

تاریخ: ۳۱ فروردين ۱۴۰۲ - ۱۰:۰۸

بازوی پژوهشی مجلس، در تازه ترین گزارشی که اخیرا درباره وضعیت بازار مسکن منتشر کرده است با تایید تورم بی سابقه در بازار اجاره همزمان با افزایش سیل مستاجرها، یک پازل شوم از این بازار را به تصویر کشیده است. تحلیل آنچه در این گزارش آمده است نشان می‌دهد هم اکنون یک پازل شوم با چهار قطعه نامناسب در بازار مسکن وجود دارد که سیاستگذار باید آن را با یک پازل مناسب همراه با قطعات درست و کارآمد برای ساماندهی بازار به‌خصوص بازار اجاره جایگزین کند.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، محتوای این گزارش نشان می‌دهد، در حال حاضر رکود تولید، جهش قیمت مسکن، کاهش شدید قدرت خرید طیف مصرف‌کننده بازار ملک و همزمانی تورم شدید اجاره نشینی با سیل مستاجرها در این بازار چهار قطعه ناموزون از پازل شوم بازار مسکن است. در این گزارش که در آن تحلیلی از وضعیت فعلی بازار مسکن و بررسی راهکارهای مهم برای خروج از بحران در این بازار ارائه شده است، به سیاست های غلط، ناکارآمد و بی اثری که در تمام سال‌های اخیر تاکنون از سوی طیف قانون‌گذار و مجری بازار مسکن اجرا شده، اشاره شده است. در عین حال بر این واقعیت مهم تاکید شده است که هم‌اکنون مهم‌ترین و بحرانی ترین بخش بازار مسکن، وضعیت بازار معاملات خرید و فروش واحدهای مسکونی نیست؛ چرا که مدت هاست به واسطه جهش های مکرر قیمت و از دست رفتن قدرت خرید طیف مصرفی در این بازار، عملا این بخش از معاملات ملک از دسترس گروه زیادی از مصرف‌کننده ها به‌خصوص خانه اولی ها خارج شده است. از دید این گزارش در شرایط فعلی مهم‌ترین بحران بازار مسکن مربوط به بازار اجاره و طیف اجاره نشین است. این بازار در شرایط فعلی نه‌تنها با سیل گسترده اجاره نشین ها روبه‌روست که در عین حال شدید ترین دوره های تورمی خود را تجربه می‌کند. تاکید بر عرضه واحدهای مسکونی موجود در بازار که خالی از سکنه باقی مانده است و اولویت این شکل از عرضه فوری به بازار نسبت به تولید واحدهای جدید، نسخه نجاتی است که در این گزارش برای اجاره نشین ها تجویز شده است. در واقع خانه های خالی از سکنه، بر اساس جمع‌بندی های صورت‌گرفته در این گزارش همان خانه های نجات اجاره نشین ها هستند.

نامعادله خانه خالی و تورم مسکن

مرکز پژوهش های مجلس در این گزارش که با عنوان «مالیات بر خانه های خالی: مروری بر مبانی، آثار، تجربه کشورها و الزامات اجرایی» دو روز قبل منتشر کرد از بروز یک سوال یا نامعادله در بازار مسکن خبر داده است؛ این سوال مهم این است که چرا وقتی کشوری مانند ایران با افزایش نرخ خانه های خالی به صورت سالانه مواجه است، باز هم قیمت مسکن افزایش دارد؟ در واقع چرا در برخی از کشورها برخلاف برخی دیگر که افزایش تعداد خانه های خالی نشانه ای از افزایش عرضه مسکن و عاملی در جهت کاهش قیمت‌هاست، در برخی دیگر از جمله در ایران، همزمان با افزایش تعداد خانه های خالی، قیمت مسکن نیز روز‌به‌روز در حال افزایش است؟

در این گزارش آمده است: «در سال‌های اخیر، علاوه بر کند شدن شدید تولید و عرضه مسکن، رشد غیرمنطقی قیمت مسکن، قدرت خرید و استطاعت مسکن برای مردم را به شدت کاهش داده است و اقشار متوسط و ضعیف جامعه را بیش ازپیش از خانه دار شدن دور کرده است. به همین دلیل ‌درصد کمتری از خانوارها به تهیه مسکن ملکی قادر بوده و بخش عمده آنها به ناچار متقاضی مسکن استیجاری شده و سیلی از مردم به سمت اجاره نشینی پناه بردند که این موضوع خود افزایش مضاعف و بی سابقه اجاره بها را به دنبال داشته است. موردی که مساله خانه خالی را پررنگ می‌کند؛ اختلاف آن در ایران با متوسط نرخ طبیعی است که رغبت محتکران را به خرید و نگهداری ملک برای کسب سود و انباشت سرمایه نشان می‌دهد. اما در این میان خانه هایی نیز برای استفاده از بازار کم ریسک و پرسود مسکن خالی می مانند که این مساله، به کاهش عرضه خانه به منظور بهره‌برداری و سرمایه ای شدن این کالای مصرفی منجر شده و به تبع آن رشد قیمت اجاره و افزایش فشار بر مستاجران و فاقدان مسکن ملکی را به دنبال دارد. علاوه بر این خالی ماندن خانه ها به دلیل محبوس شدن حجم عظیمی از سرمایه کشور، به رشد تولید و اشتغال نیز آسیب می رساند. بررسی تجارب کشورها نشان می‌دهد که دولت ها برای برقراری ثبات در بازار و کنترل قیمت‌ها از اهرم مالیاتی استفاده می‌کنند و با سازوکار مشخص برای مالکانی که به قصد کسب سودهای غیرمنطقی به بازار مسکن گام گذاشته اند، هزینه ایجاد می‌کنند.»

آن طور که در این گزارش با استناد به تجربه کشورهای مختلف آمده است، در کشورهایی که با بحران مسکن، تورم بالا و همچنین فشار اجاره نشینی مواجه هستند، وجود خانه های مسکونی خالی از سکنه با افزایش بی رویه قیمت خانه ها همراه است. در حالی که در برخی دیگر از کشورها، افزایش تعداد خانه های خالی از سکنه در برخی موارد منجر به کاهش قیمت مسکن نیز شده است.

اما بررسی ها نشان می‌دهد، در کشورهای گروه اول یعنی کشورهایی مانند ایران که افزایش تعداد خانه های خالی از سکنه همزمان با افزایش قیمت مسکن است، یک عامل عمده موثر است که در مطالعات پژوهشگران دنیا آمده است. در یک نمونه که در گزارش مرکز پژوهش های مجلس به آن اشاره شده است تجربه کشور تایوان نشان می‌دهد که عایدی سرمایه مسکن در این کشور از دهه ۱۹۷۰ آنقدر بالا بوده که مالکان واحدهای مسکونی را تشویق به خالی نگه داشتن خانه های خود، آن هم برای سودهای هنگفت در آینده کرده است. همین عامل موجب افزایش قیمت مسکن در تایوان شده و مردم را از دسترسی به آن دورتر کرده است.

پروفسور لی استاد اقتصاد دانشگاه اِیاند‌ام تگزاس در شرح نتایج تحقیقات خود در زمینه پدیده خانه های خالی می گوید: «خانواده های کم بضاعت از استطاعت مالی کافی برای خرید مسکن برخوردار نیستند؛ بنابراین روشن است که قیمت خانه ها به خاطر تقاضای کسانی که می خواهند از خانه پول دربیاورند یعنی «سوداگران» بالا می‌رود و بیشتر خریداران بیش از یک خانه خریداری می‌کنند.»

مساله افزایش خانه های خالی بیش از نرخ طبیعی، به دلیل وجود تقاضای سوداگرانه جهت احتکار و انتظارات تورمی رخ می‌دهد و با اثر گلوله برفی تقاضای مذکور، این فاصله بیشتر نیز خواهد شد. بنابراین مکانیزم مذکور در بازار مسکن کشورهایی نظیر ایران که عرضه مسکن بسیار کمتر از تقاضای (مصرفی و سرمایه ای) آن است، عمل نمی کند.

در واقع، اثر دومینویی رشد تقاضای سوداگرانه برای احتکار مسکن و سودجویی از آن در آینده به دلیل وجود انتظارات تورمی، باعث می‌شود همزمان با افزایش تعداد خانه های خالی، رشد قیمت مسکن نیز بیشتر شود.

این موضوع دلیل ادامه جهش قیمت مسکن در ایران در ۵ سال اخیر (به صورت متوالی و شدید) را توضیح می‌دهد. در واقع می‌توان با استناد به این مطالعات نتیجه گرفت یکی از اصلی ترین عوامل در ادامه ۵ سال جهش متوالی و شدید قیمت مسکن در دوره اخیر، همین خریدهای سرمایه ای و محتکرانه بوده است که برآوردها نشان می‌دهد اتفاقا با افزایش تعداد خانه های خالی و افزایش تورم و فشار اجاره نشینی نیز همراه و همزمان بوده است.

علت چشم پوشی محتکران از اجاره

در چنین شرایطی، این سوال به وجود می آید که چرا با وجود قیمت‌های بسیار بالای خانه نسبت به درآمد متوسط جامعه، همچنان نسبت خانه های خالی زیاد است؟ یا در زمانی که تقاضای مسکن بالاست آیا منطقی است که مالکان خانه خود را خالی نگه دارند و از درآمد اجاره یا فروش آن محروم بمانند؟ یک کارشناس اقتصاد املاک و مستغلات دانشگاه کوئینزلند به این موضوع پرداخته است. بر اساس بررسی های این محقق تحقیقات و بررسی کامرون موری درصورتی‌که مالک، خانه‌ای را که مستاجر در آن زندگی کرده بفروشد، نسبت به حالتی که خانه خالی باشد (کلید‌نخورده) و آن را بفروشد سود کمتری خواهد برد. برای مثال قیمت خانه ای که مستاجر در آن زندگی کرده باشد، ۵۰۰‌هزار دلار است؛ اما در صورتی که کلید نخورده باشد، قیمت همان مسکن ۵۲۰‌هزار دلار (۴‌درصد بیشتر) خواهد بود. در این شرایط اگر دریافت اجاره سالانه نیز ۲۰‌هزار دلار باشد، به دلیل صرفه اقتصادی، مالکان باز هم مایلند خانه خود را خالی نگه دارند؛ چراکه با این کار امکان فروش ملک در هر زمان و پس از رشد قیمت‌ها فراهم است و افراد می‌توانند با قیمت‌های بالاتر واحدهای مسکونی خود را به فروش برسانند.

مضاف بر اینکه با چالش های احتمالی با مستاجر و رفع استهلاک املاک خود دیگر روبه رو نخواهند شد. بنابراین خانه های خالی را می‌توان یک دارایی با نقدشوندگی بالاتر نسبت به یک خانه اِشغال‌شده دانست. به عبارتی خانه خالی زمان کمتری برای فروش نیاز دارد و به تبع فروش آن سریع‌تر است و در آینده نیز به دلیل عدم‌عرضه به بازار (احتکار) قیمت واحدهای مسکونی افزایش خواهد یافت. بنابراین مالکان واحدهای مسکونی خالی، نه‌تنها از خالی نگه داشتن واحدهای خود متضرر نمی شوند بلکه این قابلیت برای آنها وجود دارد که با کاهش عرضه خانه، موجب رشد فزاینده قیمت مسکن شوند. این تجربه ها و همچنین نتایج گزارش مرکز پژوهش های مجلس نشان می‌دهد همزمان با افزایش تعداد خانه های خالی، رغبت محتکران و سوداگران به حبس سرمایه در بازار مسکن که بازاری کم ریسک و پرسود است افزایش می یابد و چون اساسا در نتیجه افزایش قیمت مسکن تقاضای مصرفی به حاشیه بازار رانده شده است معاملات خرید و فروش مسکن عمدتا در میان گروه سرمایه‌گذارها صورت گرفته و همین موضوع رشد بیشتر قیمت‌ها را به دنبال خواهد داشت که پیامد بعدی آن وخیم تر شدن شرایط گروه های مصرف‌کننده بازار، کاهش عرضه به بازار مصرف و در نتیجه تورم شدید در بازار اجاره است.

آیا مداخله دولتی لازم است؟

اما، در این گزارش به یک سوال مهم در ارتباط با مداخله یا عدم‌مداخله دولت ها برای کاهش احتکار ملکی پاسخ داده شده است؛ در بخشی از این گزارش آمده است: «نکته دیگر این است که حاکمیت حق مداخله در جهت منافع عمومی را دارد، چراکه هزینه هایی از محل درآمدهای عمومی کشور برای فراهم سازی قابلیت سکونت انجام داده است. بنابراین زمانی که مالک اقدام به احتکار و بلااستفاده گذاشتن واحدهای مسکونی کند، درواقع حق دیگر افراد جامعه از این هزینه ها را ضایع کرده و به همین منظور دولت ناچار به توسعه شهرها و هزینه مجدد از منابع عمومی برای ارائه خدمات روبنایی و زیربنایی به مناطق جدید است.»

همچنین در ادامه از نقش اهرم های مالیاتی در مهار این شرایط خبر داده شده و از آن به عنوان یک قطعه مهم از پازل بهبود بازار مسکن و کاهش سطح بحران در آن یاد شده است.

آن طور که در این گزارش آمده است دولت ها از طریق اهرم های مالیاتی هزینه خانه های بدون استفاده را افزایش می‌دهند و از ابزارهای حاکمیت برای تخصیص بهینه منابع موجود مسکن در شرایط نابرابری عرضه و تقاضا بهره می گیرند.

در واقع بر اساس تحقیقات صورت‌گرفته، باید گفت این مالیات در کنار سایر ابزارها و بسته های سیاستگذاری، نقش یکی از قطعات پازل های بهبود بازار مسکن را ایفا می‌کند و برای ساماندهی کامل و مناسب بازار مسکن نیاز به بهره گیری از سلسله راهکارهاست.

بررسی های مکمل چه می گوید؟

در گزارش مرکز پژوهش های مجلس در حالی به دلایل همزمانی افزایش تعداد خانه های خالی و تورم مسکن، رشد اجاره نشینی و تورم بالا در بازار اجاره و همچنین اهرم های مالیاتی برای مداخله دولت ها، به عنوان یکی از قطعات پازل بهبود بازار مسکن اشاره شده است که بررسی های بیشتر صورت‌گرفته از سوی «دنیای‌اقتصاد» از دلایل تمایل سوداگران و محتکران برای بلااستفاده نگه داشتن خانه های خالی خبر می‌دهد.

این بررسی ها نشان می‌دهد افزایش خریدهای سرمایه ای که یک عامل مهم در رشد تعداد خانه های خالی، افزایش قیمت‌ها، استمرار دامنه جهش قیمت و در نتیجه دشوارتر شدن و در برخی موارد غیرممکن شدن دسترسی گروهی از خانوارهای مصرفی به مسکن (ملکی و اجاره ای) است، خود معلول یک علت قابل‌توجه است.

این علت رشد انتظارات تورمی در کشور و از جمله در میان طیف سرمایه دار و سرمایه‌گذار ملکی است. در شرایطی که تورم بالا در کشور وجود دارد و تمام مولفه ها و عوامل اثرگذار از ادامه شرایط تورمی یا همان تشدید انتظارات تورمی حکایت دارد، خریدهای سرمایه ای نیز افزایش می یابد. طیف سرمایه دار و سرمایه‌گذار نیز بنا به دلایلی که در فوق نیز به آن اشاره شد تمایل چندانی به اجاره داری ندارد. بنابراین نرخ خانه های خالی به طور مستمر و همزمان با تشدید انتظارات تورمی و ادامه این شرایط، افزایش می یابد.

این در حالی است که دیدگاه های کارشناسی اولین و موثرترین اقدام در مسیر بهبود بازار مسکن را کاهش تورم و مهار انتظارات تورمی می داند. به عبارت دیگر در صورتی که سیاستگذار مسکن تمایل به بهبود بازار مسکن، تسهیل شرایط دسترسی خانوارها به مسکن، مهار تورم افسار‌گسیخته در بازار معاملات خرید و اجاره مسکن و کاهش تعداد واحدهای مسکونی خالی از سکنه به نفع افزایش عرضه فوری به بازار دارد، در وهله اول باید موتور انتظارات تورمی را خاموش کند.

به واسطه مهار تورم و کاهش انتظارات تورمی، به طور خودکار تمایل به خریدهای سوداگری در بازار مسکن نیز کاهش یافته و از سوی دیگر، عرضه به بازار فروش و به‌خصوص اجاره نیز درمیان گروه سرمایه‌گذار ایجاد شده و بیشتر هم می‌شود.

در عین حال، در گزارش مرکز پژوهش های مجلس، تجربه کشور کانادا در بهبود بازار مسکن وکاهش نرخ خانه های خالی به منظور افزایش عرضه به بازار فروش و به‌خصوص اجاره مورد تاکید قرار گرفته است. این سیاست می‌تواند یک سیاست مورد توصیه به سیاستگذار مسکن کشور باشد. چرا که کانادا به واسطه استفاده از این سیاست منجر به ترغیب بخش زیادی از چند‌خانه ای‌ها برای عرضه خانه های بلااستفاده خود به بازار اجاره و کاهش تورم اجاره شده است. مطابق یافته های پژوهشی که در این باره در کشور کانادا انجام شده است، نسبت قیمت املاک و مستغلات به درآمد خانوار در سال ۲۰۱۶، به حدود ۱۳ به ۱ رسیده است در حالی که حدود ۱۰ سال قبل از آن، این نسبت ۳ به ۱ بوده است. همین رشد نجومی قیمت مسکن نسبت به درآمد خانوار، دولت کانادا را بر آن داشت به منظور کاهش قیمت‌ها و پاسخ به تقاضا، حدودا ۲۲‌هزار مسکن را تکمیل کند. بااین‌حال، همچنان تعادل بین عرضه و تقاضا در بازار ونکوور محقق نشد چراکه از یک‌طرف جمعیت این شهر به سرعت در حال رشد (۱/ ۵‌درصد سالانه) بود و ازسوی دیگر خانه‌های تولید شده به تقاضای مصرفی نمی رسید و روزبه روز بر تعداد خانه های خالی ونکوور افزوده می‌شد. این افزایش تعداد خانه های خالی به اعتراض مردم جامعه منجر شد و مردم از دولت درخواست برخورد با محتکران را داشتند.

در همین راستا در سال ۲۰۱۶، قانون مالیات بر خانه های خالی و سوداگری در این شهر تصویب شد.

این قانون دارای چهار قسمت بود شامل: الف) مالیات بر املاک خالی، ب) مالیات خریداران خارجی، ج) اصلاح قانون املاک و مستغلات، د) ایجاد طرح ساخت مسکن جدید با تامین مالی از درآمدهای مالیاتی ناشی از این قانون.

مالیات برای خانه های خالی با ایجاد انگیزه در صاحبان خانه های خالی و شبه خالی برای عرضه املاک و ایجاد افزایش قابل‌توجه در عرضه مسکن اجاره ای، یک ابتکار و سیاست مهم برای شهر ونکوور بود.

گزارش ها نشان می‌دهد تعداد خانه های خالی در این کشور بعد از تصویب قانون، ۱۰‌درصد کاهش پیدا کرده است. همچنین گزارش رهن مسکن کانادا نشان می‌دهد که چگونه مالیات بر خانه های خالی به همراه سایر ابزارهای بازار ازجمله تسهیل شرایط صدور مجوز ساخت و محدودیت برای اجاره های کوتاه‌مدت، تاثیر مطلوبی در انتقال آپارتمان های خالی به بازار اجاره بلندمدت داشته است. به عبارت دیگر صاحبان املاک مسکونی به منظور عدم‌پرداخت مالیات بر خانه های خالی، واحدهای مسکونی خود را اجاره بلندمدت می‌دهند و همین عامل نیز کاهش اجاره‌بها را به دنبال خواهد داشت. بنابراین با تغییر در سیاست‌های بازار مسکن ونکوور پس از چند سال خالی ماندن واحدهای موجود، در سال ۲۰۱۹ خانه‌های مرکز شهر ونکوور از خانه‌های خالی به خانه‌هایی برای فروش یا اجاره به مستاجران، آن‌هم به صورت بلندمدت تغییر وضعیت دادند و برخی دیگر از خانه‌های نوساز نیز به بازار اجاره پیوستند.

از سوی دیگر نتایج تحقیقات صورت گرفته از سوی جاناتان بورن، محقق دانشگاه لندن در مطالعه ای با عنوان رابطه بین نرخ املاک خالی و دسترسی اقشار جامعه به مسکن مناسب نشان داد: اهرم های مالیاتی برای کاهش نرخ خانه های خالی دارای پتانسیل هایی از جمله افزایش درآمد دولت، کاهش تقاضای سوداگرانه و افزایش دسترسی افراد به مسکن به دلیل ترغیب مالکان به عرضه واحدهای مسکونی به بازار است. بر اساس مطالعات این محقق، استفاده از اهرم های مالیاتی برای کاهش نرخ خانه های خالی در اولویت بالاتری نسبت به ساخت مسکن قرار دارد. این در حالی است که بر اساس تجربه دولت تایوان، به ازای هر یک ‌درصد مالیات خانه های خالی، کاهش بین ۶/ ۲ تا ۸/ ۸ درصدی قیمت مسکن در بازار رخ می‌دهد.