سه پیام آژیر اجاره‌بها

بازار اجاره‌نشین‌ها در شروع سال جدید حاوی سه پیام معنادار برای سیاستگذار است.

کد خبر: ۶۰۷۷۱۶

تاریخ: ۲۷ فروردين ۱۴۰۲ - ۱۰:۲۸

تحقیقات میدانی تازه از فایل‌های اجاره آپارتمان در پایتخت نشان می‌دهد، مبالغ اجاره‌بهای ماهانه -بدون احتساب پول‌پیش- به مراتب بیشتر از توان پرداخت و حتی متوسط سطح جدید دستمزدهاست. ضمن آنکه تورم اجاره-رشد هزینه نسبت به سال گذشته همین موقع- نیز در نرخ بالایی قرار دارد. با این شرایط و با توجه به اینکه تقاضای اجاره‌نشینی تا زمان افت قیمت مسکن، کاهش پیدا نخواهد کرد، مهار تورم اجاره از مسیر درست - نه دستکاری نرخ‌ها- باید اولویت سیاستگذار باشد.

رصد سه علامت فاحش از وجود تورم بالا در بازار اجاره، سیاستگذار مسکن را به مخاطب خاص به صدا درآمدن آژیر قرمز در این بازار تبدیل کرده است.

تازه ترین بررسی ها و تحقیقات میدانی دنیای اقتصاد از وضعیت بازار اجاره مسکن در روزهای پایانی سال گذشته و اولین ماه سال‌جاری و در حالی که هنوز بازار مسکن سال ۱۴۰۲ عملا به طور جدی شروع به کار نکرده است، نشان‌دهنده دشوارتر شدن شرایط مستاجرها در این بازار است. در حالی که از چند ماه قبل آمارهای رسمی مربوط به تحولات بازار مسکن چه در بخش معاملات خرید و چه در حوزه معاملات اجاره، منتشر نشده است اما شرایط فایل های معرفی‌شده به بازار اجاره، برآورد سطح جدید نسبت قیمت به اجاره مسکن (نسبت pبهr) و همچنین تخمین میزان رشد اجاره بها و مقایسه آن با متوسط افزایش دستمزد نیروی کار در ابتدای سال‌جاری، سه علامتی است که نشان‌دهنده به صدا درآمدن آژیر قرمز در بازار اجاره هستند.

در چنین شرایطی، هم اکنون سیاستگذار مسکن به مخاطب اصلی این آژیر قرمز تبدیل شده است؛ چرا که اطلاع وی از این وضعیت و به کارگیری سیاست های درست برای مهار تورم اجاره در زمانی که هنوز بازار مسکن 1402 درابتدای راه است، موضوع حیاتی محسوب می‌شود. دیدگاه های کارشناسی نشان می‌دهد، اهمیت سیاستگذاری درست و مهار تورم در این بخش از بازار مسکن یعنی بازار اجاره به مراتب بیش از حوزه معاملات خرید و فروش مسکن است؛ به این علت که بخش زیادی از خانه اولی هایی که به دلیل جهش چندساله قیمت مسکن عملا به اجبار به بیرون از بازار معاملات خرید آپارتمان رانده شدند، به آخرین سنگر، یعنی بازار اجاره پناه برده اند. همین موضوع باعث افزایش تقاضای اجاره نشینی به‌خصوص در شهر تهران و سایر کلان‌شهرها وشهرهای بزرگ و حتی شهرهای کوچک‌تر شده است. از سوی دیگر، سطح توانایی مالی مستاجرها به مراتب از متقاضیان خرید مسکن پایین تر بوده و به همین علت میزان حساسیت در آنها و این سمت از بازار مسکن نسبت به تحولات قیمتی و سطوح تورمی بالاتر است.

به عبارت دیگر تحت‌تاثیر توان مالی محدودتر در سمت تقاضای بازار اجاره، مستاجرها به مراتب در برابر تحولات قیمتی در این بازار، آسیب پذیر تر از متقاضیان خرید مسکن هستند. در شرایطی که در نبود آمارهای رسمی، تحقیقات میدانی و واسطه های بازار معاملات مسکن شهر تهران از کاهش شدید معاملات خرید آپارتمان به‌خصوص در فروردین ماه که ماه نیمه تعطیل بازار مسکن است خبر می‌دهند اما به واسطه سررسید شدن بخشی از قراردادهای اجاره مربوط به سال گذشته و سال‌های قبل، معاملات اجاره مسکن در ماه ابتدایی سال نیز جریان دارد؛ هر چند به طور قطع حجم این معاملات نسبت به ماه های دیگر کمتر است اما هم اکنون شرایط بازار مسکن به گونه ای است که حجم معاملات اجاره در فروردین ماه از تعداد معاملات خرید سبقت گرفته و بیشتر است. بنا بر همین دلایل و از آنجا که سهم قابل‌توجهی از درآمدهای خانوارهای مستاجر در هر ماه، صرف تامین هزینه اجاره نشینی می‌شود، هم اکنون توجه به بازار اجاره مسکن وچاره اندیشی برای مهار تورم در این بازار به مراتب مهم‌تر از بازار معاملات خرید وفروش آپارتمان های مسکونی است.

آلارم اول؛ وضعیت فایل ها

اولین نشانه از به صدا درآمدن آژیر خطر در بازار اجاره مسکن در اولین ماه از سال‌جاری مربوط به «مشخصات قیمتی فایل های عرضه شده به بازار اجاره» است. در شرایطی که از چند ماه قبل، انتشار آمار رسمی مربوط به تحولات بازار مسکن از جمله تغییرات نرخ اجاره بها متوقف شده است اما رصد حجم انبوهی از فایل هایی که در هفته های گذشته-روزهای پایانی سال گذشته و اولین ماه از سال 1402- به بازار اجاره مناطق مختلف شهر تهران عرضه شده نشان می‌دهد هم اکنون متوسط کل اجاره بهای ماهانه هر مترمربع مسکن در شهر تهران به رقمی حول و حوش 190 تا 200‌هزار تومان رسیده است. این آمار برآوردی از متوسط اجاره بها در فایل های عرضه شده به بازار اجاره، بر اساس نرخ‌های پیشنهادی موجران است؛ معمولا این قیمت‌ها با کاهش جزئی نسبت به بهای پیشنهادی، در قراردادهای قطعی بین مستاجرها و موجرها مورد توافق قرار گرفته وثبت می شوند.

برآوردهای دنیای اقتصاد نشان می‌دهد سطح جدید اجاره بهای مسکن در سال‌جاری در مقایسه با متوسط مبلغ اجاره بهای ماهانه مسکن در شهر تهران در مقطع زمانی مشابه سال گذشته-فروردین ماه 1401- به طور متوسط بین 42 تا 50‌درصد رشد داشته است. این افزایش در مناطق مختلف متفاوت بوده است و بر اساس تنوع و سطح مرغوبیت مناطق و واحدهای مسکونی واقع در آنها، در برخی مناطق این میزان کمتر اما در برخی دیگر هم به لحاظ میزان رشد وهم به لحاظ نرخ اجاره بهای مسکن، بیشتر است.

اما برآوردهای دنیای اقتصاد از ارقام به دست آمده از فایل های بررسی شده بازار اجاره در مناطق مختلف شهر تهران نشان می‌دهد هم اکنون به طور متوسط در شهر تهران، اجاره بهای کل ماهانه مسکن برای واحدهای مسکونی با متراژ 65 تا 80 مترمربع، به رقمی بیش از 9 تا 10 میلیون تومان رسیده است. مقایسه این سطح از اجاره بهای ماهانه با وضعیت دستمزد نیروی کار که برای سال جدید حول و حوش 8 میلیون تومان (حداقل دستمزد نیروی کار برای سال 1402) تعیین شده است، نشان‌دهنده خارج شدن بازار اجاره از استطاعت تعداد زیادی از خانوارهای مستاجر است. از سوی دیگر در شرایطی که حداقل حقوق بر اساس قانون کار در سال‌جاری 27‌درصد افزایش داشته است، افزایش 42 تا 50 درصدی متوسط اجاره بهای مسکن در شهر تهران نیز معیار دیگری برای خارج شدن این بخش از بازار مسکن از استطاعت تعداد زیادی از خانوارهای مستاجر در پایتخت است. این موضوع نشان‌دهنده اولین علامت از وجود تورم بالا در بازار اجاره مسکن 1402 است.

سرایت تورم مسکن به اجاره

علامت دوم، به «سرایت فشار تورم مسکن به بازار اجاره» مربوط است. یکی از دماسنج های مهم و اصلی برای سنجش وضعیت تورمی در بازار مسکن، نسبت PبهR یا همان نسبت قیمت مسکن به اجاره بهای واحدهای مسکونی است. این نسبت همواره و متناسب با تحولات قیمتی در دو بازار معاملات خرید واجاره مسکن، تغییر می‌کند. ضمن آنکه در شرایط معمول و عادی، کف و سقف متعارفی دارد که عمدتا بین عدد 15 تا نهایت 24 و 25 است. هر زمان قیمت مسکن به دلیل جهش از سطح متعارف بیشتر می‌شود، عدد این نسبت نیز از سطح 25 فراتر می‌رود؛ اما در شرایط نرمال، این نسبت بین بازه 15 تا 25 در نوسان است. پاییز 99 تحت‌تاثیر سه سال جهش پی در پی و شدید قیمت مسکن، این نسبت به سقف تاریخی یعنی عدد 36 رسید.

اما برآوردهای دنیای اقتصاد بر اساس تخمین سطح متوسط اجاره بهای مسکن و همچنین متوسط قیمت آپارتمان در شهر تهران نشان می‌دهد این نسبت هم اکنون به حدود 27 رسیده است. این بازگشت از آنجا که ناشی از کاهش قیمت مسکن نبوده بلکه نتیجه رشد تند اجاره بها بوده است، خبر خوبی برای مستاجرها و بازار اجاره محسوب نمی‌شود. کاهش این عدد در شرایطی که همچنان رشد قیمت مسکن ادامه دارد نشان از رشد بالای اجاره بها در شهر تهران در دو تا سه سال اخیر و ادامه این رشد بالا در بازار اجاره دارد. در واقع معنای کاهش عدد مربوط به نسبت قیمت به اجاره بهای مسکن در شهر تهران، سرایت یا انتقال فشار تورم مسکن به تورم اجاره است.

جاماندگی درآمد از رشد اجاره

علامت سوم، موضوع «جاماندگی رشد درآمد خانوارها از تورم اجاره » است. همان گونه که در بالا نیز گفته شد، برآوردها در شرایطی از افزایش 42 تا 50 درصدی متوسط اجاره بها در سال‌جاری نسبت به سال گذشته همین موقع خبر می‌دهد که حداقل حقوق نیروهای کار در سال‌جاری، تنها27‌درصد افزایش یافته است. این موضوع به معنای افزایش فشار اجاره نشینی بر مستاجرها و متقاضیان بازار، تحت‌تاثیر جاماندگی رشد درآمد خانوارها (حقوق و دستمزد) از تورم اجاره است.

همه این سه علامت، در شرایطی نشان از سخت تر شدن شرایط برای مستاجرها در سال‌جاری دارد که سیاستگذار مسکن مخاطب خاص این شرایط است. سیاستگذار باید با اطلاع دقیق و درست از آنچه هم اکنون در بازار اجاره در جریان است بتواند در زمان مناسب، اقدام لازم، موثر و فوری را برای مهار تورم اجاره و کاهش فشار اجاره نشینی یا دست کم جلوگیری از افزایش آن به عمل آورد.

یک نکته مهم در این باره توجه سیاستگذار به بازار اجاره و ضرورت مهار تورم آن به واسطه تبدیل این بازار به عنوان آخرین پناهگاه متقاضیان مسکن وخانه اولی هاست. آن دسته از متقاضیانی که به صورت بالقوه و در صورت عدم‌رشد شدید قیمت‌ها در بازار مسکن، به عنوان گروه خانه اولی، متقاضی خرید مسکن بودند اما در نتیجه آغاز جهش شدید قیمت مسکن از سال 97 و ادامه آن تاکنون، از این بازار به اجبار حذف شده و چاره و پناهگاهی جز بازار اجاره برای آنها باقی نمانده است. در واقع سیاستگذار با اطلاع از این موضوع باید زمینه های لازم را برای آنکه مستاجرها بتوانند از پس تامین هزینه های اجاره نشینی برآیند، فراهم کند.

با این حال، از سه سال گذشته، تحت‌تاثیر تورم عمومی بالا و جهش قیمت مسکن که دو فاکتور مهم در تعیین تحولات قیمتی و میزان افزایش اجاره بهای مسکن هستند، اجاره بها با رشد شدید افزایش داشته است. در واقع طی سه سال اخیر، میزان رشد اجاره بهای مسکن از همه سال‌های قبل از آن شدیدتر بوده است و به طور متوسط سطح اجاره بها در شهر تهران و سایر شهرها بین 40 تا 50‌درصد در هر سال در مقایسه با سال قبل رشد داشته است.

تبعات ادامه تورم بالا

بررسی های کارشناسی نشان می‌دهد در صورت ادامه تورم بالا در بازار اجاره دست کم سه پیامد منفی ناشی از آن گریبانگیر مستاجرها و این بازار خواهد بود.

اولین پیامد مربوط به «افت اجباری کیفیت مسکن اجاره ای» برای مستاجرهاست. تحقیقات میدانی نشان می‌دهد، تحت‌تاثیر افزایش شدید هزینه اجاره نشینی در شهر تهران، تمایل به سکونت در واحدهای مسکونی اجاره ای با کیفیت پایین و امکانات کم یا فاقد امکانات، در برخی از محله ها و مناطق افزایش یافته است. به عنوان مثال، در سال‌های معمول که سطح اجاره بهای مسکن با رشد شدید سالانه همراه نبود، واحدهای مسکونی واقع در طبقات 3 به بالا فاقد آسانسور، در یک بازه زمانی طولانی مدت بدون مشتری باقی مانده و در نهایت موجر ناچار به تخفیف قابل‌توجه برای اجاره واحد به فرد متقاضی می شد. یا به عنوان مثال، طول دوره اجاره واحدهای مسکونی که از انباری یا پارکینگ برخوردار نبوده، عمربنای آنها بالاتر یا نقشه آنها قدیمی تر بود، از سایر واحدهای معمولی، برخوردار از امکانات گفته شده با عمربنای کمتر، بیشتر بود و سطح قیمت این واحدها به مراتب کمتر از واحدهای معمولی بود.

از سوی دیگر، متقاضیان این واحدها که در ردیف آپارتمان های نامرغوب یا کم کیفیت در بازار اجاره قرار داشتند، تنها اقشار خاصی بودند و خانوارهای معمولی با سطح درآمد عادی تمایلی به سکونت در آنها نداشتند.

اما تحقیقات میدانی نشان می‌دهد، این واحدهای مسکونی به دلیل سطح مناسب تر اجاره بها، در شرایطی که هم اکنون به دلیل رشد شدید هزینه اجاره نشینی، خانوارها با مشکل مواجه شده اند، با رشد تقاضا روبه‌رو هستند. یعنی تمایل برای اجاره وسکونت در این واحدها به دلیل مناسب تر بودن سطح اجاره افزایش یافته است. از سوی دیگر، فاصله قیمتی قابل‌توجه برای اجاره این واحدها با نرخ اجاره واحدهای معمولی، تحت‌تاثیر این افزایش تقاضا کاهش یافته است. واسطه ها می گویند مالکان و موجران این گروه از واحدها دیگر نیازی به تخفیف های قابل‌توجه یا معطلی طولانی‌مدت برای اجاره این واحدها ندارند. افت اجباری کیفیت مسکن اجاره ای شامل مهاجرت به محلات و مناطق پایین تر و ارزان تر، جابه جایی از واحدهای نوساز و کم سن و سال به واحدهای مسن تر و با عمربنای بیشتر و همچنین واحدهای کوچک متراژتر نیز می‌شود.

پیامد دوم مربوط به «حذف یا کاهش هزینه های ضروری در سبد ماهانه مصرف خانوار» است. با رشد شدید اجاره بها و تداوم آن، خانوارها برای تامین هزینه اجاره نشینی ناچار به حذف برخی از هزینه های مربوط به تهیه اقلام خوراکی و سایر هزینه های ضروری زندگی خود هستند. در سال‌های اخیر، رشد اجاره بها یکی از عوامل مهم در کاهش سهم خرید برخی از کالاها (حتی برخی کالاهای اساسی) در سبد هزینه ای خانوارها بوده است.

«مهاجرت به حومه شهرها و کلان‌شهرها» به دلیل ناتوانی از تامین هزینه های اجاره نشینی در شهر مادر، سومین پیامد منفی تداوم تورم بالا در بازار اجاره است. موضوعی که دست کم در یک سال و نیم گذشته، در بازار مسکن شهر تهران و برخی دیگر از کلان‌شهرها به وضوح رخ داده و رصد شد. جهش شدید قیمت مسکن در شهر تهران در موج اول، منجر به مهاجرت گروهی از خانه اولی ها و متقاضیان خرید مسکن از پایتخت به شهرهای حومه ای به‌خصوص حومه جدید (شهرهای جدید اطراف تهران مانند پرند وپردیس) شد. در موج بعدی، برخی از سرمایه‌گذارها نیز به این شهرها مهاجرت کرده و خریدهای سرمایه ای خود را از بازار مسکن این مناطق پیرامونی انجام دادند. اما دست کم طی یک تا یک سال و نیم اخیر، گروه زیادی از مستاجرها که دیگر قادر به تامین هزینه اجاره نشینی در تهران تحت‌تاثیر تورم بالا در این بازار نبودند، مقصد اجاره نشینی خود را از پایتخت به حومه تغییر دادند.

کارشناسان نسبت به پیامد موج های بعدی و گسترده تر مهاجرت از تهران و کلان‌شهرها به شهرهای حومه ای و همچنین سرایت التهاب بالا به بازارمسکن این مناطق، در صورت ادامه تورم شدید در بازار اجاره و عدم‌مهار آن از سوی سیاستگذار هشدار می‌دهند.

شرط تحقق پیش‌بینی امیدوارکننده

با این حال واسطه های بازاراجاره مسکن شهر تهران یک پیش‌بینی امیدوارکننده اما مشروط در ارتباط با شرایط تورمی بازار اجاره در سال 1402 مطرح می‌کنند. واسطه ها می گویند از آنجا که بازار اجاره به واسطه رشد شدید نرخ‌ها در سه سال اخیر، عملا ظرفیتی برای ثبت تورم های بالا ندارد، انتظار می‌رود در ادامه سال‌جاری و در ماه های طلایی اوج جابه جایی ها در این بازار (فصل تابستان)، تورم اجاره نسبت به دو سال قبل کمتر باشد. با این حال، تحقق این پیش‌بینی امیدوارکننده، یعنی کاهش شیب تورم اجاره در سال‌جاری، یک شرط مهم دارد و آن مهار تورم عمومی و کاهش آن است.

از آنجا که بازار اجاره و تحولات قیمتی آن به شرایط قیمتی بازار مسکن و سطح تورم عمومی بستگی دارد، شرط اصلی مهار تورم در این بازار، مهار تورم عمومی است. چرا که یکی از دلایل مهم تورم بالا در بازار مسکن نیز سطح بالای تورم عمومی است.

بنابراین، بررسی های کارشناسی نشان می‌دهد راه کنترل تورم اجاره چیزی جز مسیر کنترل تورم عمومی نیست و هرگونه طرح، برنامه، سیاست وتصمیم برای بازار اجاره بدون مهار تورم عمومی کاملا بی اثر است و حتی می‌تواند نتیجه عکس نیز به همراه داشته باشد. تجربه این گونه سیاست ها نیز در سال‌های اخیر در این بازار در دسترس قرار دارد. در سال‌هایی که سیاست مهار تورم اجاره از طریق سقف گذاری دستوری برای میزان افزایش اجاره بها در قراردادهای تمدیدی از سوی سیاستگذار مسکن اجرایی شد، اتفاقا در همان سال‌ها بالاترین سقف تورم اجاره نیز به ثبت رسید و تورم اجاره قله 50 درصدی را درنوردید. ارقام مربوط به میزان رشد اجاره بهای مسکن در این سال‌ها که حدود دو برابر سقف تعیین شده برای رشداجاره‌بها در آن سال‌ها بود نیز در مراجع معتبر آماری یعنی مرکز آمار ایران و داده های بانک مرکزی موجود است و از سوی آنها منتشر شده است.

این در حالی است که یک سمت دیگر بازار اجاره، موجرها هستند که تعداد زیادی از آنها هزینه های زندگی خود را از طریق اجاره بهای دریافتی از مستاجر تامین می‌کنند؛ در شرایطی که تورم عمومی بالا وجود دارد، موجرها نیز برای تامین هزینه های زندگی خود ناچار به افزایش درآمدشان از مسیر اجاره بهای دریافتی هستند. بنابراین تنها راه موثر برای مهار اجاره بها و کاهش فشار اجاره نشینی، مهار تورم است.