شهر بی‌قاعده

کلانشهر گران هم‌اکنون با کلانشهری مواجه هستیم که حتی اگر در شاخص‌های توسعه‌ای رو به جلو باشد، در سطح دسترس‌پذیری به کیفیت عادلانه برای همه شهروندان بشدت عقب است، چراکه سطح کیفیت زندگی در پایتخت را نمی‌توان بدون در نظر گرفتن نرخ اجاره و خرید ملک سنجید.

کد خبر: ۶۰۷۳۲۳

تاریخ: ۲۶ فروردين ۱۴۰۲ - ۱۳:۵۱

به گزارش ایران اکونومیست، روزنامه «ایران» نوشت: آخرین یافته‌های هفته‌نامه بین المللی اکونومیست، کیفیت زندگی در تهران را از بین ۱۷۲ کشور ۱۶۳ اعلام کرده است، یعنی ما با بی‌کیفیت‌ترین، چیزی حدود ۹ رتبه بیشتر فاصله نداریم. حالا بر اساس همین گزارش بخوانید رتبه تهران را یک سال قبل‌تر در میان شهرهای گران دنیا! این‌بار، اما تهران از رتبه ۷۹ به ۲۹ صعود کرده و در لیست شهرهایی قرار گرفته که هزینه زندگی در آنها بشدت بالا است.

این دو آمار (رتبه کیفیت و هزینه) در فاصله یک سال منتشر شده است و چندان هم دور نیست. از همین دو عدد هم می‌توانید به خوبی به یک نتیجه‌گیری ساده برسید. شما در حالی هزینه زندگی (مسکن، پوشاک، خوراک، حمل‌ونقل و درمان) در شهرهایی مشابه «آمستردام»، «رم»، «اوکلند (نیوزیلند)» و «برلین» را می‌پردازید که کیفیت زندگی‌تان فرسنگ‌ها با آنها فاصله دارد. جالب اینکه دمشق که از نظر کیفیت زندگی نزدیک به آن هستیم، در جدول یکی از ارزان‌ترین شهرهای دنیا برای زندگی است! اگر بخواهیم فقط در یک شاخص از نظر مسکن، وضعیت طبقات پایین (کارگری) را ارزیابی کنیم. هم‌اکنون حقوق یک کارگر تماماً صرف اجاره‌ خانه می‌شود و این در حالی است که طبقات بالاتر هم وضعیتی مشابه دارند. شهروندان می‌گویند کرایه خانه برایشان به کابوسی تبدیل شده است که اساساً اجازه نمی‌دهد به کیفیت محل زندگی، منطقه و شهرشان فکر کنند. هم‌اکنون تنها دلیل انتخاب خانه برای مستأجران همان رقمی است که به‌عنوان اجاره ماهانه تعیین شده است!

شهری باکیفیت برای همه یا خانه‌دارها
مهدی عباسی، عضو شورای شهر تهران در دسته مخالفانی قرار می‌گیرد که معتقدند تهران در مقایسه با بعضی شهرهای مشهور باکیفیت است و اتفاقاً شاخص برخی از سرانه‌ها در آن بالا است؛ شهری که میانگین نرخ خرید خانه در آن نزدیک به متری ۴۵ میلیون تومان رسیده و به شهری تبدیل شده که اگر مالک خانه یا ماشین و یک حقوق نسبتاً کافی نباشید و مستأجر باشید، سرعت افزایش حقوقتان به رشد ثانیه‌ای اجاره‌ها نمی‌رسد و برایتان یک کابوس تمام‌نشدنی است! ما هم‌اکنون با کلانشهری مواجه هستیم که حتی اگر در شاخص‌های توسعه‌ای رو به جلو باشد، در سطح دسترس‌پذیری به کیفیت عادلانه برای همه شهروندان بشدت عقب است، چراکه سطح کیفیت زندگی در پایتخت را نمی‌توان بدون در نظر گرفتن نرخ اجاره و خرید ملک سنجید. عباسی می‌گوید: «شهرهای مختلف دنیا را دیده است و بر اساس شاخص‌هایی که در اختیار دارد، تهران را یک شهر باکیفیت ارزیابی می‌کند.» به اعتقاد او، سرعت رشد و توسعه در تهران بالا است و این شهر از نظر زیرساخت‌ها جزو شهرهای باکیفیت دنیا محسوب می‌شود.

سرانه فضای سبز یکی از مؤلفه‌هایی است که از نظر عباسی قابل استناد است. او می‌گوید:« هم‌اکنون میانگین سرانه فضای سبز در تهران  ۱۶ متر است که براساس طرح تفصیلی حتی بالاتر از میانگین محسوب می‌شود. البته عدالت توزیعی بحث دیگری است. مثلاً بعضی مناطق مثل ۹، ۱۰ و ۱۷ در مقایسه با مناطق شمالی مثل ۳ وضعیت پایین‌تری دارند یا در بحث دسترسی به حمل‌ونقل عمومی، منهای زمان‌های پیک سفر، تعدادی از واگن‌های مترو خالی حرکت می‌کنند. در حوزه سرانه آموزشی هم مشکل عدم هماهنگی بین ظرفیت‌های موجود است. مثلاً حدود ۳۷۴ سرای مدرسه در ساعات خالی می‌توانند به‌عنوان مرکز آموزشی استفاده شوند یا مراکز ورزشی که متعلق به نهادهای مختلف است و می‌توان در ساعات بدون استفاده، از آنها به شکل مطلوب بهره‌برداری کرد. مشکل در هماهنگی بین این مراکز است، نه نبود امکانات و زیرساخت!»

عباسی به این سؤال که تهران عامدانه گران می‌شود تا مردم از آن مهاجرت کنند هم این‌طور پاسخ می‌دهد:«معتقدم در هر شرایطی باید با اجرای سیاست‌های توزیعی و پیشگیرانه از مهاجرت‌های مخرب به تهران جلوگیری کرد، چون اثرات تخریبی مهاجرت برای کل کشور است. تهران از جمعیت ساکن برخوردار است که دارای رشد طبیعی است و براساس آن‌هم نیازهای طبیعی وجود دارد. ما باید برای این نیازها برنامه‌ریزی کنیم. در همین تهران دو گروه از ساکنین زندگی می‌کنند که تعدادی از آنها دارای سرمایه‌های قدیمی مثل زمین و خانه هستند، بنابراین با افزایش تورم، دارایی‌هایشان نیز ارزش افزوده پیدا می‌کند. در مقابل، بخشی با معضل مسکن دست‌وپنجه نرم می‌کنند که نیازشان به مسکن در تهران تأمین نمی‌شود. بنابراین معتقدم باید مداخله صورت گیرد، اما تا زمانی‌که آمار دقیق از تعداد اجاره‌نشین‌ها وجود نداشته باشد، نمی‌توان برنامه‌ریزی کرد، چون آماری هم که از سوی عده‌ای اعلام می‌شود قابل اتکا نیست، زیرا برخی مستأجران صاحبخانه‌ هستند و مشکل تأمین مسکن ندارند.» به گفته او، تأمین مسکن حمایتی و سیاست‌های حمایتی باید در اولویت قرار بگیرد، چراکه مسکن‌اولی‌ها هم نیاز به تأمین مسکن دارند و نمی‌توان این گروه را نادیده گرفت.

با این توصیف اگر بنا به مداخله باشد، چه نهادها و سازمان‌هایی باید در این زمینه ورود کنند و آیا انتظار برای اجرای طرح‌های ملی مسکن از سوی دولت‌ها می‌تواند روایت تلخ اجاره‌نشینی را در تهران تغییر ‌دهد؟ اگرچه در آن طرف ماجرا این صاحبخانه‌های معترض هستند که می‌گویند با این وضعیت تورمی نباید عدد مشخصی را برای افزایش سالانه نرخ اجاره‌ها تعیین کرد! نتیجه می‌شود همین که می‌بینید. حالا تعداد زیادی از تهران‌نشین‌ها فرار را به قرار ترجیح داده‌اند یا شاید بهتر است بگوییم نرخ اجاره‌ها آنها را بی‌رحمانه به سمت ناکجاآبادهایی انداخته است که می‌دانند اگر آن را هم غنیمت ندانند، شاید دوباره سر از جایی دربیاورند که یک روز به خیال یک زندگی بهتر رهایش کرده بودند! آیا می‌توان اسم این کوچ اجباری ناخواسته را «مهاجرت معکوس» گذاشت و کوچ‌نشینانش را در لیست مهاجرانی قرار داد که دلشان برای زادگاه پدری‌شان تنگ شده است؟!

به اسم کم‌درآمدها به کام دلالان ملک
مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران از اجرای طرح‌هایی خبر می‌دهد که قرار است وضعیت مسکن در تهران را متحول کند؛ طرح‌هایی مثل راه‌اندازی طرح فروش متری مسکن و ساخت مسکن استطاعت‌پذیر! او هم معتقد است گرانی مسکن در تهران، تأمین آن را برای عموم خانوارها بشدت سخت کرده است، اما به نکته‌ای اشاره می‌کند که راه‌حلش به این سادگی‌ها نیست و آن‌هم تبدیل مسکن به یک کالای مصرفی است نه سرمایه‌ای که موجب شده است پای دلالان و سوداگران به ماجرای خرید و فروش ملک بیش از گذشته باز شود. برخی‌ها حالا اگر دلال هم نباشند، می‌دانند پول مفت کجا است! می‌سازند، می‌فروشند و خالی می‌گذارند و بعد هم نجومی اجاره می‌دهند و سود می‌کنند و... اما اگر به زیر پایشان نگاه کنند، لاشه امیدهایی را می‌بینند که سال‌ها است در رؤیای خانه‌دار شدن جان داده‌اند! بنابراین باید دید آیا فروش متری مسکن هم قرار است به سرنوشت همه آن کالاهایی تبدیل شود که به اسم ما و به کام دلالان است؟!

هدایتی می‌گوید شهرداری تهران با راه‌اندازی طرح فروش متری مسکن سعی دارد با جمع‌آوری نقدینگی و هدایت آن به جریان تأمین مسکن، هم تورم را مهار کند و هم در خانه‌دار شدن تدریجی مردم بویژه کم‌درآمدها نقش جدی ایفا نماید، چراکه اعتقاد دارد این شیوه از تأمین مالی، شرایطی را فراهم می‌کند که تمام ظرفیت‌های تقاضاهای مصرفی به شکل فراگیر و با هر سطح از برخورداری، صرف تأمین مسکن می‌شود و از آن طرف می‌تواند باعث رشد تولید صنایع وابسته شود.

دومین اقدامی که شهرداری تهران در برنامه‌اش قرار داده، بحث تسریع نوسازی بافت‌های فرسوده است. هدایتی در این باره با بیان اینکه سطح بافت فرسوده در تهران ۷ درصد است، می‌گوید:«در سال گذشته حدود ۲۵ درصد از واحدهای مسکونی جدید تهران در این بافت‌ها ایجاد شده‌اند؛ واقعیتی که با تأکید بر ظرفیت‌ قابل‌ ملاحظه تولید مسکن در این بافت‌ها، نشان‌دهنده همسویی نوسازی بافت فرسوده با تقاضاهای مصرفی مسکن به دلیل استطاعت‌پذیر بودن مسکن تولیدی در این بافت‌ها است. بنابراین نوسازی بافت فرسوده و ترویج ساخت مسکن در این بافت‌ها، با تبدیل یکی از بزرگ‌ترین تهدیدهای زیستی و امنیتی شهر به فرصت شکوفایی و توسعه محلات کم‌برخوردار، به جریانی از تولید مسکن رونق می‌بخشد که به دلیل استطاعت‌پذیرتر بودن و پاسخگویی به تقاضاهای مصرفی شهروندان، می‌تواند با جذب نقدینگی در همه سطوح، باعث مهار تورم و رشد تولید شود.»

به گفته او همچنین می‌توان با استقرار فعالیت‌های دانش‌بنیان در پهنه جنوبی شهر، سیاست‌های بازآفرینی شهری و کاهش فاصله شمال و جنوب شهر را بهبود بخشید. بر این اساس شهرداری تلاش دارد با ارزش‌افزایی از طریق رونق سکونت و فعالیت‌های دانش‌بنیان با اصلاح تدریجی تصویر ذهنی شهروندان از پهنه جنوب، شرایط بهتری را برای سرمایه‌گذاری در این بخش از شهر و در نتیجه توسعه متوازن و عادلانه تهران فراهم کند.

هدایتی با اشاره به اجرای پروژه‌های بازآفرینی در مساحتی بالغ بر ۲۸۰۰ هکتار در شهر تهران می‌گوید:«شهر تهران با وجود فشردگی، عرصه‌های گسترده بلااستفاده و ناکارآمدی برای بهره‌برداری دارد. سال گذشته شهرداری با هدف استفاده از ظرفیت‌های این اراضی و بازتوسعه حدود ۲۸۰۰ هکتار از این محدوده‌ها، طرح‌های مورد نیاز را تهیه و مصوبات لازم را دریافت کرد. امسال هم شهرداری به دنبال اقدامات اجرایی در این عرصه‌ها است و احیا و بازآفرینی آنها را با اولویت تأمین مسکن در قالب محلات الگو پیش خواهد برد.»

او درباره ایجاد محلات الگو این‌طور توضیح می‌دهد:«این محله‌ها با رویکرد شکل‌دهی به قلمروهای فضایی با هویت مشخص و تأمین خدمات مورد نیاز و کاهش ترافیک و آلودگی هوا، ایجاد فضاهای جمعی برای تعامل اجتماعی در مقیاس‌های مختلف از حیاط اختصاصی برای هر واحد مسکونی تا فضاهای عمومی برای واحدهای همسایگی و کل محله را دربرمی‌گیرد.

کوچ اجباری از متن به حاشیه
حجت‌الاسلام مصطفی رضوی، مسئول ستاد راهبری معماری و شهرسازی حوزه علمیه قم، شهرسازی و توسعه افقی شهرها، درباره اینکه توسعه شهری تهران تا چه اندازه بر هزینه زندگی در تهران افزوده است، می‌گوید: «توسعه شهری به عوامل متعددی وابسته است. اگر سیاست‌های دولت عموماً به توسعه شهری متصل باشد، همان‌طور که می‌بینید یک توسعه منطقی و عاقلانه رخ می‌دهد، مثل کشورهای اروپایی. شما می‌بینید به جای اینکه یک شهر را بزرگ‌تر کنند، شهرهای کوچک اطراف آن را با فاصله نزدیک و امکانات مشابه بیشتر می‌کنند. در این‌ صورت هزینه‌های توسعه بر دوش شهروندان نخواهد بود. در ایران اما این اتفاق نمی‌افتد. شهرهای کوچک به شهرهای حاشیه‌ای و ضعیف تبدیل شده‌اند که افراد نه به خواست خود که به اجبار و از سر ناچاری به آنجا مهاجرت کرده‌اند.»

او با بیان اینکه قیمت اجاره بر این کوچ اجباری به شکل مستقیم تأثیر گذاشته است، می‌گوید:«مشوق‌ها و تسهیل‌کننده‌ها دست دولت است. اگر امکانات، خدمات و تسهیلات مناسب شهرهای بزرگ به شهرهای اطراف منتقل شود و آنها نیز مانند کلانشهرها برای مردم جاذبه داشته باشند، ما شاهد این گرانی بی‌ضابطه در شهرهایی مثل تهران نخواهیم بود. الان اغلب این شهرها به شهرهای خوابگاهی تغییر ماهیت داده‌اند و باب میل شهروندان نیستند.»

او با بیان اینکه هر دولتی که آمده بر همان ریل سابق حرکت کرده که بدون فایده بوده است، می‌گوید:«اگرعرضه و تقاضا متناسب باشد، نرخ بالا نمی‌رود. متأسفانه در حال حاضر تعدادی از بانک‌ها بنگاه‌دار شده‌اند. ۶۰۰ هزار مسکن، تولید بانک‌ها است که خالی مانده و یکی از عوامل تورم است. دولت برای کنترل نرخ مسکن باید زمین رایگان و تسهیلات با نرخ مناسب در اختیار مردم قرار دهد. البته سیاست دولت هم اعطای زمین رایگان به مردم است، اما مانع اصلی اتفاقاً همین موسساتی هستند که صاحب زمین‌اند؛ مثل وزارتخانه‌هایی که در شمالی‌ترین مناطق تهران هم زمین تصاحب کرده‌اند. معتقدم سیاست‌های غلط دولت‌های گذشته باید اصلاح شود. اگر شهرداری هم ورود کند، دنبال سودآوری است. تسهیلات و زمین باید در اختیار مردم باشد، نه سازمان‌ها و نهادها.»

رضوی تأکید می‌کند:«دولت باید به دنبال طرح‌های امکان‌پذیر باشد، نه اینکه فقط اسمی روی کاغذ بماند. وقتی دولت‌ها می‌گویند برای همه مردم خانه می‌سازیم در شعار قشنگ است، اما عملاً این سوداگران و پولدارها هستند که خانه می‌سازند و حتی امتیازات مسکن را از دست مردم کم‌بضاعت درمی‌آورند و خانه در نهایت به دست مستحق نمی‌رسد. او با تأکید بر اینکه ملک نباید کالایی سرمایه‌ای باشد، می‌گوید: «در چین از سال ۲۰۱۸ تا ۲۰۲۲ به خاطر سیاست‌های سختگیرانه‌ و مالیات‌های سنگین بر خانه‌های خالی، اجازه ندادند خانه‌ای خالی بماند و حتی روی زمین هم مالیات گذاشتند تا مردم ظرف یک سال بسازند و تبدیل به کالای سرمایه‌ای نشود، اما ما در ایران نزدیک به هزاران هکتار بافت خالی داریم که دست نهادها و سازمان‌های مختلف است.»

با این توصیف باید پرسید تا چه زمانی قرار است شهروندان کلانشهرها بار سنگین اجاره‌ها را به دوش بکشند و چرا هیچ سیاستی برای توقف روند گرانی هزینه‌های زندگی در تهران اعمال نمی‌شود و همچنان در بر همان پاشنه‌ای می‌چرخد که مدت‌ها است در حال چرخیدن است؟!