مسکن ۱۴۰۲ در سیاه‏‏‌چاله

بازیگران اصلی بازار مسکن که اکثریت آنها امروز در صحنه حضور ندارند، در شروع سال جدید و بعد از پشت سر گذاشتن «دوره تاریخی رکود و تورم مسکن»، با وضعیتی بدتر از «۵ سال گذشته» مواجه هستند؛ «تقاضای مصرفی» و «ساختمان سازها» دو گروه اصلی بازیگر (فعال) بخش مسکن و ساختمان هستند که «رونق ملکی» فقط و فقط با حضور توام و پایدار این دو گروه شکل می‌گیرد و در عین حال، این «رکود تورمی» بیش از هر کسی، حال و آینده این جماعت را تخریب و ویران می‌کند.

کد خبر: ۶۰۲۰۸۶

تاریخ: ۱۴ فروردين ۱۴۰۲ - ۰۹:۳۳

مسیر خروج از «بدترین رکود حاکم بر بازار مسکن» کجاست؟ بررسی های آماری به همراه تحلیل شرایط بازار املاک ایران در قالب مقایسه «آنچه در این عصر جهش قیمت (سال‌های ۹۷ تا پایان ۱۴۰۱) رقم خورد» و «آنچه به شکل روند طی سه دهه اخیر در مسکن اتفاق افتاده است» نشان می‌دهد، اکنون و در شروع سال ۱۴۰۲، «طولانی ترین رکود به همراه شدیدترین جهش قیمتی» در بازار مسکن به ثبت رسیده است. دوره ۵ساله ۹۷ تا ۱۴۰۱، سراسر برای هر دو حوزه معاملات خرید و ساخت وساز، به رکود گذشت؛ آن هم از نوع «رکود شدید توام با تورم شدید». این عصر ۵ ساله رکود تورمی در شرایطی رخ داد که بازار مسکن از ابتدای دهه ۷۰ -که داده های آماری برای این بازار موجود است- تا قبل از سال ۹۷، همواره در هر بازه ۵ ساله، یک چرخه تقریبا کامل رونق-رکود را به شکل حدود ۲ سال رونق و حدود ۳ سال رکود تجربه می کرد. بنابراین، ۵ سال اخیر بازار مسکن، کاملا با همه دوره های قبل تر متفاوت بود به‌طوری که، در یک عبارت ساده، این تفاوت را می‌توان به شکل «رکورد طولانی ترین رکود مسکن و بالاترین تورم مسکن» بیان کرد. بازار مسکن به عنوان بخش مهم اقتصاد ایران با این سفر ۵ ساله در مسیر رکود تورمی، اکنون در یک «سیاه چاله» قرار گرفته است؛ فضایی که یک نیروی گرانشی بسیار قدرتمند، سرمایه های مستعد فعالیت های مولد را به سمت خود بلعیده و باعث از کار افتادن نبض طبیعی بازار، تخریب قدرت خرید و سلب قدرت تولید مسکن شده است.

تابلوی خطر از مختصات عصر تاریخی مسکن در ایران
سه نماگر آماری، وضعیتی که بر خانه اولی ها، سازندگان مسکن و باقی طیف فعال در بازار املاک ایران طی ۵ سال گذشته (عصر تاریخی رکود و تورم ملکی در اقتصاد ایران) گذشت را خیلی صریح و ساده روایت می‌کند. این سه شامل «میزان رشد قیمت آپارتمان»، «حجم معاملات خرید خانه» و همچنین «تیراژ تولید مسکن» است که همگی در مسیر تحدید قدرت خرید مسکن و سقوط به سیاه چاله رکود، طی این ۵ سال حرکت کردند. در فاصله ابتدای ۹۷ تا پایان ۱۴۰۱، قیمت مسکن در شهر تهران بیش از ۱۲ برابر شد که در مقایسه با همه دوره های جهش قیمتی طی سه دهه گذشته، «بیشترین تورم ملکی» به حساب می آید؛ جهش قیمتی اوایل دهه۷۰ در بازار مسکن تهران به میزان ۲/ ۷ برابر بود و بعداز آن، جهش هایی که در ابتدای دهه۸۰، اواسط دهه۸۰ و ابتدای دهه۹۰ در قیمت مسکن ایجاد شد به ترتیب با ابعاد حدود ۲/ ۶ برابر، ۲/ ۷ برابر و ۲ برابری بود. بنابراین شدیدترین جهش قیمت مسکن در همین ۵سال اخیر اتفاق افتاد. این جهش باعث رکود تاریخی در معاملات خرید به دلیل تضعیف دومینویی قدرت خرید تقاضای مصرفی شد. میانگین حجم سالانه خرید آپارتمان در ۵ سال گذشته ۴۰‌درصد کمتر از سال‌های قبل از این دوره -که بازار مسکن وضعیت متعارفی داشت-بوده است. در غیاب تقاضای مصرفی، عمده معاملات خرید مسکن در سال‌های اخیر توسط تقاضای غیرمصرفی (جریان غیرمولد) انجام شد. سومین نماگر در تابلوی هشدارآمیز بازار مسکن در شروع سال جدید به سقوط نبض تولید مسکن در عصر ۵ ساله گذشته بازار ملک مربوط است. سیاه چاله ای که بازار مسکن را بلعید باعث شد حجم واقعی سرمایه‌گذاری ساختمانی در کشور در فاصله ابتدا تا انتهای دهه۹۰، به میزان ۴۰‌درصد افت کند و تیراژ تولید مسکن در ۵ سال گذشته به حدود نصف آنچه نیاز بازار است، سقوط کند.

«سیاه چاله» چگونه شکل گرفت؟
نیرویی که باعث شده بازار مسکن در سیاه چاله رکود قرار بگیرد و فعالیت های طبیعی و اصلی این بازار به‌هم بریزد و مختل شود، «تورم» و «انتظارات تورمی» است. اینکه چگونه عاملی تحت عنوان رشد سطح عمومی قیمت‌ها (تورم) و همچنین ترس از افزایش بیشتر قیمت‌ها در آینده (انتظارات تورمی) به عنوان دو عامل بیرونی بازار مسکن باعث رکود تورمی در درون بازار مسکن شده است را می‌توان در نتیجه یک نظرسنجی که سال ۱۴۰۰ توسط «ایسپا» انجام شد و گزارش تحلیلی آن در تاریخ ۱۵آذر همان سال در «دنیای‌اقتصاد» به چاپ رسید، جست‌وجو کرد و به جواب رسید. در آن نظرسنجی مشخص شد ۵۲‌درصد مردم (در نمونه گیری انجام شده)، ترجیح می‌دهند سرمایه خود را در بازارهای غیرمولد با اولویت ملک و سپس ارز و طلا و رمزارز، سرمایه‌گذاری کنند. این میل به سرمایه‌گذاری در بازارهای غیرمولد به‌خاطر تلاش برای حفظ ارزش واقعی دارایی در برابر تورم به عنوان تخریبگر قدرت خرید است. از آنجا که میانگین سالانه تورم مسکن طی ادوار گذشته از تورم عمومی بالاتر بوده و در دوره ۵ سال گذشته، این برتری بسیار بیشتر از روند تاریخی نیز بود، افراد با انگیزه بیشتری سراغ خریدهای سرمایه ای ملک رفتند. به این ترتیب تورم و انتظارات تورمی در نقش معمار یا نیروی جاذبه سیاه چاله مسکن، در سال‌های اخیر، از یک سو فنر تقاضای مصرفی خرید را فشرده و فشرده تر کرد و از سوی دیگر باعث سرخوردگی سرمایه‌گذاران ساختمانی (جریان مولد) و رکود تولید شد.

شرط خر وج از سیاه چاله چیست؟
بازار مسکن ۱۴۰۲ با همین وضعیت (رخدادهای ۵ سال گذشته) کار خود را از امروز آغاز می‌کند. البته با شکل سنتی، معاملات مسکن با تغییر سال، معمولا تا اواسط اردیبهشت با ضعیف ترین حالت ممکن پیش می‌رود تا جهت و سمت و سوی بازارها و اوضاع در سال جدید برای فعالان روشن شود. با این حال شرایط کلی بازار ملک همچنان تحت تاثیر نیروی گرانشی سیاه چاله ای است که کماکان و به‌رغم عبور گسترده قیمت مسکن از سطح متعارف خودش، خرید ملک از منظر تقاضای سرمایه ای، صرفه دارد. آیا بازیگران اصلی مسکن باید تا پایان سال جدید این وضعیت را مشابه ۵ سال گذشته تحمل کنند؟

جواب به شکل مشروط، قابل ارائه است؛ پاسخ این گونه می‌تواند مطرح شود که «بازار مسکن چگونه از سیاه چاله خارج می‌شود» یا به عبارت دیگر «معمار تورم مسکن چگونه از پا درخواهد آمد؟»

مشکل بزرگ‌تر از رکود تورمی مسکن آن است که سیاستگذار در مواجهه با این مساله، سیاست کم اثر یا راه حل فرعی را جلو می برد. سیاستگذار مسکن در این سال‌های اخیر با غفلت از آنچه باعث بدبختی این بازار و مصیبت برای مصرف‌کننده و تولیدکننده مسکن شد، حل مشکل را در «ترمیم نبض تولید» دنبال کرد. این راه حل اما «گزینه دوم» برای تنظیم بازار مسکن باید باشد. گزینه اول «اصابت قرار دادن معمار تورم مسکن» است که باید در قالب همان «مهار تورم» در بیرون بازار در دستور کار دولت قرار بگیرد تا از این طریق، نیروی گرانشی سرمایه های مستعد تولید مسکن به سمت سرمایه‌گذاری غیرمولد خاموش شود و در نهایت، بستر و شرایط رونق مسکن فراهم بیاید. در صورتی که بیرون بازار مسکن عملیات مهار تورم و حذف زمینه های اقتصادی و غیراقتصادی انتظارات تورمی انجام نشود هر نوع اقدام و هزینه برای افزایش تولید مسکن به مثابه آب ریختن روی آتش بدون مهار سرچشمه آتش است. طی این سال‌ها یک ریسک غیراقتصادی باعث هجوم سرمایه ها به بازارهای دارایی و از سکه افتادن بخش واقعی اقتصاد شد؛ آن ریسک باید در اولویت حل و فصل قرار بگیرد.

در حوزه اقتصاد نیز مهار صعود تورم عمومی به سطح بالاتر از سطح تاریخی چند دهه اخیر (بالای ۴۰ درصد)، فوری ترین اقدام باید باشد با این هدف که وضعیت برای خرید گران‌ترین کالای مصرفی خانوارها یعنی مسکن، بعداز ۵ سال سرانجام در مسیر بهبود، تغییر جهت دهد. خانوارهای متقاضی خرید یا اجاره مسکن و همچنین سازندگان مسکن در شرایطی وارد بازار ۱۴۰۲ می شوند که پنج حالت نامطلوب در این بازار حاکم است؛ فشار بالای تورم مسکن، سکته کامل قدرت خرید مصرف‌کننده، سکته ناقص قدرت مالی تولیدکننده، بیم شدید و امید ضعیف مستاجرها نسبت به تورم اجاره و بی سیاستی سیاستگذار برابر وضع موجود. دولت در چنین شرایطی و برای آنکه به این تصمیم برسد که راه پیموده شده نادرست بوده است، باید کارنامه دو ساله به شرح زیر ارائه کند. بند بند لیست سیاست ها، طرح ها و برنامه هایی که اجرا کرده به اضافه اهداف تعریف‌شده برای هر کدام و از این دو مهم‌تر، میزان تحقق اهداف و بازدهی تصمیمات را مو به مو شرح دهد تا هم خودش و هم بازار نسبت به آنها قضاوت کنند. این کار باعث خواهد شد راه درست سیاستی برای بازار مسکن فعال شود.

دنیای‌اقتصاد