موانع رکودزدایی با مسکن

برای آنکه نظر دولت در بسته رکودزدایی از اقتصاد تامین شود و بخش مسکن بتواند به عنوان عامل پیشران، زودتر از سایر بخش ها در فاز رونق قرار بگیرد، اخیرا بررسی ویژه طرح افزایش وام خرید مسکن آغاز شده است، اما برخی ملاحظه ها، تصویب این مسیر تامین مالی - که 8 ماه پیش برای اولین بار از جانب وزارت راه وشهرسازی مطرح شد - را به درازا کشانده است.

کد خبر: ۵۹۶۲۳

تاریخ: ۳۰ تير ۱۳۹۳ - ۲۰:۵۰

رئیس اتحادیه مشاوران املاک در تشریح آخرین تحولات بازار مسکن، به حضور تمام قد تقاضای مصرفی در بازار خرید اشاره می کند و می گوید: عقب نشینی سفته بازها از صحنه معاملات باعث تعدیل قیمت مسکن شده و عرصه را برای متقاضیان موثر بازگذاشته، اما نبود قدرت خرید مانع استفاده مصرف کننده ها از این فرصت شده است.

به گزارش ایرنا  ˈحسام عقباییˈ با هشدار نسبت به تعلل بیش از اندازه دولت در ماجرای «افزایش سقف وام خرید و راه اندازی صندوق های پس انداز مسکن» تاکید می کند: با اطلاعاتی که مشاوران املاک از اوضاع قیمت مسکن و توان خریداران دارند، مشخص می شود دولت در معادله وام مسکن با حداقل دو مجهول دست به گریبان است، اول طیف گسترده قیمت آپارتمان در شهرهای مختلف و دوم سطح متغیر دستمزد وام گیرنده ها که برای حل معادله باید سقف وام و طول دوره بازپرداخت اقساط بسته به شهر و دهک های درآمدی، متنوع تعیین شود تا امکان استفاده مطلوب از تسهیلات مسکن وجود داشته باشد.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک درباره آنچه از ابتدای سال93 تاکنون بر بازار گذشته است نیز می گوید: در سال های گذشته، افت وخیز قیمت در طول حداقل یک فصل صورت می گرفت، اما در حال حاضر ناپایداری تورم مسکن به بازه ماهانه کشیده شده و هر اندازه که در یک ماه به قیمت مسکن اضافه می شود بلافاصله در ماه بعد به دلیل انتظار روانی حاکم بر بازار، تعدیل می شود. وی پیش بینی می کند: آرامش کنونی بازار ملک دست کم تا پایان تابستان برقرار خواهد ماند.

* آمارهای سامانه رهگیری معاملات مسکن و شواهد در بازار، حکایت از تداوم رکود سال92 دارد. هرچند در مثلا اردیبهشت ماه، حجم خریدوفروش آپارتمان در تهران تا 50درصد افزایش پیدا کرد، اما کارشناسان آن را هیجان ناشی از تغییر و تحولات اقتصادی از جمله تغییر نرخ سود بانکی و اجرای فاز دوم هدفمندی یارانه ها عنوان کردند. به نظر شما رکود موجود تا چند ماه دیگر ادامه دارد؟

-اتحادیه املاک وضعیت فعلی را رکود نمی داند. آمارها مبین افزایش حجم معاملات نسبت به ماه های مشابه سال گذشته است. شدت رکود معاملات در مقایسه با سال گذشته کم شده است. به نظر می رسد تا پایان شهریورماه، همین آرامش در معاملات برقرار باشد و قیمت مسکن با تغییر عمده ای روبه رو نشود و ثابت بماند.

* مشاوران املاک درباره فضای حاکم در بنگاه ها چه اطلاعاتی به اتحادیه می دهند؟ آیا آنها هم رکود را تایید نمی کنند و معتقد به تحرک در بازار هستند؟

- آن طور که ما در اتحادیه املاک بازار را رصد می کنیم نشان می دهد، در وهله اول یک آرامش عمومی کم سابقه در بازار برقرار است و تقریبا بازار متلاطمی نداریم و این نبودن تلاطم کمک می کند به اینکه مردم راحت تر معاملات را انجام دهند. از طرفی، موج و خیزش در قیمت مسکن وجود ندارد و سیر معاملات نیز طبیعی است. مشاوران املاک می گویند خریدار مصرفی در بازار حضور پیدا کرده و دنبال خرید کردن است، اما قدرت خرید ندارد. در مقابل، خریدار سرمایه ای و کسانی که با هدف سفته بازی و کسب سود اقدام به خرید خانه های دوم، سوم و بیشتر می کنند، هم اکنون تعدادشان در بازار به شدت کم شده و عرصه معاملات در تسلط متقاضیان مصرفی قرار دارد.

* در سه چهار ماه گذشته، منحنی قیمت مسکن در تهران در بازه 5 تا 7درصد در نوسان بود؛ در یک ماه به همین اندازه افزایش پیدا می کرد و در ماه بعد به نقطه قبل برمی گشت و افت وخیزها به شکلی بود که نشان می داد بازار با نوعی حالت سرگردانی روبه رو است. این نوسانات قیمتی به خاطر چیست؟

- کسانی که در بهار امسال از بازار مسکن خرید کردند افرادی بودند که در اواخر سال گذشته تصمیم به خرید داشتند، اما به دنبال شرایط مطلوب می گشتند. از نظر متقاضیان مسکن، امسال زمان خرید است. در چهار ماه گذشته از سال93 متناسب با شرایط اقتصادی، در یک ماه تقاضای قطعی برای انجام معامله افزایش می یافت که همین باعث صعود جزئی قیمت می شد و در یک ماه هم چون طرف تقاضا تشخیص می داد قیمت ها افزایش پیدا کرده، از بازار خارج می شد و همین اتفاق به کاهش نرخ های متورم شده ماه قبل می انجامید. در حقیقت انتظاری که متقاضیان مسکن از سطح قیمت در سال93 دارند، اجازه نمی دهد افزایش قیمت، بیش از یک ماه دوام بیاورد. در حالی که نوسانات کمتر از 10درصدی قیمت مسکن در سال های گذشته، معمولا طی فصول سال و در مدت حداقل سه تا چهار ماه رخ می داد، اما امسال ظرف زمانی افت و خیز قیمت از فصل به ماه کاهش پیدا کرده و ناپایداری تورم ماهانه قیمت مسکن، بیشتر شده است. وضعیت کنونی به این صورت شده که اگر در یک ماه به واسطه افزایش تقاضا، سطح قیمت مسکن افزایش پیدا کند، در فاصله کوتاهی، به سطح قبلی برمی گردد.

* بعد از ماه رمضان احتمال بازگشت دوباره خریداران به بازار وجود دارد. در این صورت آیا تغییری متوجه قیمت مسکن خواهد شد؟

- در ماه مبارک رمضان نه اینکه معاملات انجام نشود حتی بعضی از همکاران املاکی ما می گویند کسب و کارشان در ماه مبارک بیشتر از سایر ماه های سال است، اما در کل، انگیزه نقل و انتقال در بین مردم در طول ماه مبارک خصوصا در بازار اجاره به حداقل می رسد. امسال فصل نقل وانتقالات ملکی مصادف شده با ماه رمضان؛ عموم قراردادهای اجاره در فصل تابستان سررسید می شود، بنابراین انتظار می رود در شهریورماه نقل و انتقالات نسبت به یک ماه قبل بیشتر شود؛ اما بعید است قیمت مسکن افزایش آنچنانی پیدا کند.

* ماه پیش در اولین جلسه اتاق فکر معاونت مسکن وزارت راه وشهرسازی یکی از اقتصاددانان به نکته جالبی اشاره کرد و گفت نسبت تعداد مشاوران املاک به حجم معاملات با شیب تندی رو به افزایش است و چون سهم هر بنگاه از معاملات رو به کم شدن است، مشاوران املاک تلاش می کنند عایدی خود از همین معاملات اندک را ازطریق دمیدن در تنور افزایش قیمت جبران کنند؛ چرا اتحادیه روند صدور مجوز برای بنگاه های املاک را کنترل نمی کند و برای تعداد بنگاه های یک محله سقف قائل نیست؟

- من این تحلیل را قبول ندارم و اسم این تحلیل را که در داخل وزارتخانه انجام شده نوعی فرار رو به جلو می دانم.

*این گفته ربطی به مسوولان وزارت راه وشهرسازی ندارد، یکی از اقتصاددانان میهمان آن را مطرح کرده است.

- بله، دوستانی که در وزارت راه وشهرسازی هستند به مساله بازار اشراف دارند و از نقش مشاوران املاک هم به خوبی مطلع هستند؛ اما آنهایی که شما اشاره کردید، ممکن است نظریه ای بدهند و نظرشان برای خودشان محترم است، اما به لحاظ کارشناسی قابل قبول نیست به دلایلی که عرض می کنم: اولا تعداد مشاوران املاک در تهران طی سه سال گذشته افزایش پیدا نکرده است. تعداد مشاوران املاک در تهران سال90 معادل 11 هزار بنگاه بود و در حال حاضر هم همین تعداد فعال هستند. در طول این سه سال، بین 150 تا 200 مشاور املاک در هر سال انصراف دادند و به همین تعداد، مجوز جدید برای متقاضیان صادر کردیم. ما روزانه در شهر تهران به طور متوسط با 10 درخواست انصراف از طرف مشاوران املاک روبه رو هستیم و روزی هفت درخواست جواز کسب برای تاسیس بنگاه جدید به اتحادیه ارائه می شود. اگر ادعای افزایش منحنی تعداد مشاوران املاک در مقایسه با کاهش حجم معاملات صحت داشته باشد که الان باید تعداد مشاوران املاک در تهران به 20هزار بنگاه رسیده باشد، در صورتی که آمار چنین چیزی را تایید نمی کند.

البته در سال های 82 و 83 تعداد بنگاه های املاک در تهران حدود 8هزار فقره بود و طی 8سال تعدادشان به 11هزار فقره رسید که این هم رشد غیرطبیعی محسوب نمی شود. حال ممکن است در برخی محله ها تعداد بنگاه ها زیاد باشد، اما این، عمومی نیست. دلیل دومی که باید برای رد این اظهارنظر مطرح کرد، نیازی است که مشاوران املاک به آرامش بازار دارند. تجربه نشان داده در سال هایی که قیمت مسکن جهش کرده و مرتب در حال افزایش بوده، کسب و کار بنگاه های املاک برای حداکثر یکسال رونق داشته، اما بلافاصله «قیمت بالا» به رکود معاملات منجر شده و حداقل دوسال بنگاه ها را بدون مشتری گذاشته است. این تلاطم در قیمت ها برای پایداربودن درآمد مشاوران املاک اصلا مناسب نیست. قیمت مسکن را ما تعیین نمی کنیم و تجربه در صنف ما نشان داده افزایش قیمت بیش از آنکه به نفع مشاوران املاک باشد، به ضرر است. بنابراین اعضای صنف ما بعید است از افزایش قیمت حمایت کنند یا در تنور آن بدمند.

* در حالی که یکسال از تلاش وزارت راه و شهرسازی برای متقاعد کردن بانک مرکزی به افزایش وام خرید مسکن می گذرد، هنوز در ارزش ناچیز این تسهیلات، تغییری حاصل نشده است. فکر نمی کنید بخشی از رکود معاملاتی این روزها ناشی از منتظر نشستن متقاضیان باشد، آن هم در شرایطی که در بسته رکودزدایی از اقتصاد، دولت بخش مسکن را عامل پیشران معرفی کرده است؟

- به نظر می رسد در این قضیه دارد تعلل می شود. ما از دولت تدبیر و امید توقع داشتیم زودتر از این، بحث تامین مالی مسکن و رسیدگی به نیاز طرف تقاضا را حل و فصل کند. در بحث وام خرید ممکن است کمبود منابع بانکی مطرح باشد، اما به هرحال تاخیر در وعده ای که به بازار مسکن داده شده، می تواند عواقبی همچون هجوم به خرید مسکن همزمان با ابلاغ وام جدید را داشته باشد و باعث تحریک قیمت شود.

* فکر می کنید در تهران حداقل سقف وام خرید مسکن چه مبلغی باید باشد تا بتواند توان موثر در متقاضیان ایجاد کند؟

- درباره وام خرید دو بحث وجود دارد. اول بحث عدالت اجتماعی مطرح است. با یک فرمول واحد و سراسری نمی شود برای وام مسکن نسخه بپیچیم. الان بانک مسکن به همه دهک های جامعه از کم درآمدها گرفته تا ثروتمندان و در همه شهرها بین 35 تا 60میلیون تومان تسهیلات خرید پرداخت می کند در حالی که فاصله قیمت مسکن در شهرهای مختلف، شدید است و متوسط قیمت در یک کلان شهر شاید دو برابر یک شهر کوچک کشور باشد. از طرفی قدرت خرید مسکن در دهک های مختلف نیز بسیار متفاوت است و نمی شود این توقع را داشت که سقف یکسان وام خرید بتواند در کل بازار کارگشا باشد. طبقه کم درآمد جامعه در کلان شهری همچون تهران به دنبال آپارتمانی با حداکثر قیمت 200 میلیون تومان است و طبقه میان درآمد سراغ واحدهایی با دامنه قیمت 300 تا 450 میلیون تومان می رود، اقشار مرفه نیز آپارتمان های متراژ بزرگ را که بیش از یک میلیارد تومان قیمت دارد برای خرید انتخاب می کنند. برای این طیف طولانی از قیمت ها، باید تنوعی از تسهیلات خرید تعریف کرد نه اینکه یک نوع وام با یک رقم ثابت پرداخت شود. از این مهم تر، بحث بازپرداخت تسهیلات است. چطور می شود یک کارمند یا کارگر ساده، ماهانه همان قسطی را پرداخت کند که یک مدیر اقتصادی در ازای دریافت تسهیلات خرید مسکن، دارد می پردازد؟ بحث من این است که سقف وام خرید و همین طور طول دوره بازپرداخت اقساط این تسهیلات باید متناسب با شهرها و دهک های جامعه، متفاوت باشد. در شهرهای مختلف کشور باید وام هایی با سقف های متنوع پرداخت شود و برای تعیین اقساط نیز باید دستمزدها ملاک قرار گیرد.

در شهرهای بزرگ قطعا باید تسهیلات خرید مسکن افزایش پیدا کند. در تهران الان متوسط قیمت آپارتمان 280 تا 300 میلیون تومان است و 50درصد این رقم یعنی حداقل معادل 150 میلیون تومان باید وام پرداخت شود. حال این 150میلیون تومان اگر قرار باشد با همین شرایط کنونی بانک ها، بازپرداخت شود، شخص وام گیرنده که ممکن است یک کارمند ساده حقوق بگیر باشد باید ماهی 2میلیون تومان قسط بپردازد که از کل درآمد ماهانه اش هم بیشتر می شود. بنابراین مدت بازپرداخت چنین تسهیلاتی برای گروه های با درآمد پایین، باید حداقل به دو برابر زمان کنونی که 12 سال است، افزایش یابد.

* در تهران حداقل با چه رقمی می شود یک آپارتمان قابل سکونت، اما نه چندان نوساز خریداری کرد؟ به قول بنگاهدارها کف قیمت مسکن در پایتخت چقدر است؟

- کمتر از 60 تا 70میلیون تومان نیست. در جنوب تهران آپارتمان هایی قدیمی ساز وجود دارند که متری یک میلیون و 500هزار تومان هم فروخته می شوند این خانه ها 40متر مساحت دارند و با 60 میلیون می شود آنها را خرید.

* منظورم جنوبی ترین محله تهران نیست. در محله های مرکزی و کمی پایین تر از مرکز، قیمت آپارتمان های حداکثر 15 تا 20سال ساخت چقدر است؟

- در مناطق میانی تهران کمتر از متری 2 تا 5/2 میلیون تومان نیست. در محله نواب، آپارتمان های نوساز متری 2 تا 2میلیون و 300 هزار تومان خرید و فروش می شوند.