چرا آپارتمان‌سازی گره کور کلاف مسکن را باز نمی‌کند؟

با توجه به تورم مصالح ساختمانی و زمانبر بودن ساخت مسکن آپارتمانی، کارشناسان معتقدند تنها با ساخت مسکن به شیوه تدریجی مسکن به متقاضی واقعی خود می‌رسد.

کد خبر: ۵۹۵۱۸۵

تاریخ: ۱۶ اسفند ۱۴۰۱ - ۰۶:۲۵

به گزارش ایران اکونومیست، شاید پررنگ‌ترین وعده‌ی رئیسی را بتوان ساخت ۴میلیون در ۴ سال قلمداد کرد. رئیس جمهور در مصاحبه‌های متعددی بیان کرد که ساخت ۴ میلیون مسکن در چهار سال علاوه برآنکه وعده‌ی ماست؛ ضرورت کشور است و راهی جز این برای حل مسئله‌ی مسکن وجود ندارد. پس از سال‌ها کم‌کاری و عقب‌ماندگی در حوزه‌ی ساخت مسکن، چنین نگاهی امیدواری‌ها نسبت به تغییری بزرگ و جبران عقب ماندگی در این حوزه را افزایش داد. این در حالی است که ساخت و تحویل کمتر از ۳۰۰ هزار واحد مسکونی به متقاضیان، در بیش از یک سال و شش ماه از عمر دولت سیزدهم نشان می‌دهد که همچنان سرعت ساخت مسکن به مراتب از نیاز کشور عقب‌تر است.

بنابر تخمین آمار ازدواج در ۱۰ سال آینده، واحدهای نیازمند تخریب و نوسازی و ناترازی تعداد مسکن دربرابر خانوار، کمبود ۶میلیون مسکن در کشور محرز است. که این عدد نیاز ضروری به رشد جهشی در ساخت مسکن را بیان می‌کند. کارشناسان آنچه تاکنون بعنوان رویکرد اصلی در حوزه‌ی مسکن اتخاذ شده را، سیاست بلندمرتبه‌سازی و توسعه‌ی عمودی شهر بیان می‌کنند. مشخص است که دولت سیزدهم نباید از همان راهکار قبلی، توقع تغییر و حصول نتیجه‌ای متفاوت را داشته باشد

در این خصوص هادی عباسی، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی می‌گوید: به دلایل متعددی توسعه‌ی افقی و ساخت مسکن تک‌طبقه، بهترین راه برون‌رفت از این وضعیت و جبران عقب ماندگی‌های گذشته است.

تک‌طبقه ارزان‌تر است

بنابر آمار ارائه‌شده از سوی مرکز آمار رشد قیمت در نهاده‌های مربوط به مواد و مصالح ساختمان برای سال آینده حداقل به میزان ۵۰ درصد خواهد بود. در چنین شرایطی که بازار مصالح هم مانند سایر بازارها دستخوش نوسانات تورمی است؛ تخمین دقیق قیمت ساخت هر مترمربع کار دشواری است. بررسی‌های ایران اکونومیست از فعالین صنعت ساختمان، هزینه‌ی ساخت هر مترمربع در مدل چند طبقه‌سازی را حدود ۱۰ میلیون تومان و هزینه‌ی ساخت هر مترمربع خانه‌ی تک‌طبقه را حدود ۷ میلیون تومان برآورد می‌کند. این یعنی حداقل هزینه‌ی ساخت هر مترمربع آپارتمان حدود ۳۰ درصد گران‌تر از ساخت هر مترمربع خانه‌ی تک‌طبقه تمام می‌شود. این در حالی است که قیمت تمام شده هر متر مربع آپارتمان با افزایش طبقات بالاتر هم خواهد رفت. هزینه‌های مربوط به مشائات، ضوابط ایمنی، پیچیدگی‌ها و زمانبر بودن فرایند ساخت آپارتمان را می‌توان از دلایل ارزان‌تر تمام شدن خانه‌های تک‌طبقه برشمرد.

ساختِ سریع

در بازاری که قیمت مصالح روزانه تغییر می‌کند؛ عنصر زمان نقش کلیدی ایفا می‌کند. در این رابطه نیز تفاوت محسوسی میان مدت ساخت خانه‌های تک‌طبقه با مدت ساخت ساختمان‌های چندطبقه وجود دارد. درحالیکه زمان ساخت خانه‌های تک طبقه تا ۱ ماه هم کاهش یافته و در موارد متعددی آزمایش خود را پس داده است؛ زمان ساخت ساختمانی چندطبقه به عوامل متعددی بستگی دارد که در حداقلی ترین حالت ممکن تا ۲۴ ماه برآورد شده است. پیچیدگی‌های طراحی و ساخت اسکلت در ساختمان‌های بلندمرتبه از مهمترین دلایل طولانی شدن زمان ساخت است. این تفاوت‌ها در شرایطی است که هنوز تک‌طبقه سازی مورد توجه قرار نگرفته و در نتیجه توان فکری و مهندسی کشور بر این امر متمرکز نشده است. در صورت تغییر این رویکرد، قطعاً نوآوری و دانش متخصصین، مزایای این روش را از گذشته نیز بیشتر خواهد کرد. برای مثال در سالهای اخیر ابتکاراتی چون روش ساخت ICF ( قالب‌های عایق ماندگار) منجر به صرفه‌جویی چشمگیری در هزینه‌ها و زمان ساخت شده است. تا جایی که زمان ساخت یک خانه تک‌طبقه را تا ۲۵ روز کاهش داده است.

پیچیدگی‌های ساخت

هر چه طبقات ساختمان بالاتر می‌رود، پیچیدگی‌های ساخت و طراحی اسکلت جهت تحمل فشار بر ساختمان بیشتر می‌شود. مضاف بر این مواردی مثل حمل مصالح را در نظر بگیرید که هر چه طبقات بالاتر رود هزینه بر تر و پیچیده‌تر خواهد شد. از طرفی قوانین کنونی برای هر واحد مسکونی بطور معمول بین ۳۰ تا ۴۰ متر مشائات در نظر می‌گیرند که افزایش طبقات در این خصوص نیز اثرگذار است. لوله کشی، برقکاری، ضوابط ایمنی مربوط به ایمنی در برابر حوادث مثل سیستم اطفای حریق و پله اضطرار از مواردی است که در ساخت ساختمان با طبقات بالاتر را دشوار می‌کند. درصورتی که تمام این موارد در ساخت واحد تک طبقه منتفی و موجب صرفه جویی در زمان، هزینه و همچنین سهولت اجراست.

ساخت به روش تدریجی

ظرفیت دیگری که در تک طبقه سازی و جود دارد؛ امکان ساخت مسکن به روش تدریجی است. با اینکه هدف از طرح‌هایی مثل نهضت ملی مسکن؛ خانه دار کردن مردم عادی جامعه و اقشار ناتوان از خرید مسکن به روش عادی است؛ در شرایط کنونی خانه دار شدن در این طرح، به نقدینگی قابل توجهی نیاز دارد. زیرا واحد آپارتمانی تا زمان اتمام ساخت کامل تمام مجموعه و تصفیه حساب ۱۰۰ درصد؛ به افراد تحویل نمی‌شود.

خانه سازی برای مردم یا دلالان؟

همانطور که ذکر شد، در این شرایط مدل چندطبقه سازی که قابل تحویل و تکمیل تدریجی نیست؛ باعث شیوع فروش فیش توسط مردم به سرمایه داران و دلالان می‌گردد. افرادی که حین فرایند پرداخت و انتظار برای خانه دار شدن؛ در اثر تورم هر روز با مشکلات اقتصادی جدیدتری مواجه می‌شوند؛ بدهی و انتظار بیشتر را برنتابیده؛ توسط دلالان تحریک به فروش فیش مسکن می‌شوند و در نهایت باز هم خانه به دست دلال و سرمایه‌دار می‌رسد.

این در حالی است که در مدل تک طبقه سازی می‌توان با ساخت تدریجی مسکن؛ دست دلالان را کوتاه و مردم واقعی را صاحب خانه کرد. به گفته مهدی محمدی، فعال صنعت ساختمان، خانه‌های تک طبقه پس از سفت‌کاری و آماده‌سازی نسبی نمای بیرونی خانه؛ قابلیت تحویل به افراد را دارد. و مراحل بعدی می‌تواند به تدریج و با آماده شدن سرمایه‌ی افراد تکمیل شود. اکثر این افراد نیز حاضرند میان دو گزینه‌ی هرگز صاحب خانه نشدن یا تکمیل و اسکان تدریجی، گزینه‌ی دوم را انتخاب کنند. در این صورت است که مقصود اصلی طرح‌هایی چون نهضت ملی مسکن محقق شده و خانه به دست جامعه‌ی هدف حقیقی طرح می‌رسد.