بازار سرد مسکن در تابستان داغ

قيمت مسكن با پشت‌سر گذاشتن پرش‌هاي كوتاه‌مدت سال گذشته هم‌اكنون حالت اميدواركننده «ريزنوسان» به خود گرفته است، طوري كه ارزش واحد‌هاي مسكوني معامله شده در بهار امسال تنها با ۷/۱درصد افزايش، تقريبا معادل قيمت ماه‌هاي مشابه پارسال، در مبايعه‌نامه‌ها مرقوم شد.

کد خبر: ۵۹۰۵۲

تاریخ: ۱۸ تير ۱۳۹۳ - ۱۰:۲۳

اطلاعات آماري تازه از معاملات مسكن مربوط به بهار و نيمه‌اول تير امسال نشان مي‌دهد: دور موتور تورم مسكن به كمترين حد در دو سال گذشته رسيده و شتاب افزايش قيمت آپارتمان در تهران كه اواخر سال گذشته به يك‌دهم ابتداي۹۲ سقوط كرده بود، در بهار۹۳ بار ديگر كم شد و به مرز سكون رسيد.

قيمت مسكن در تهران در بهار۹۲ با ثبت قله‌رشد، ۶۹درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزايش پيدا كرد، اما نرخ رشد از فصل تابستان روند نزولي در پيش گرفت و در اسفند۹۲ نرخ رشد حداكثر ۷درصدي نسبت به اسفند ۹۱، براي متوسط نرخ آپارتمان‌هاي پايتخت به ثبت رسيد. اوايل امسال «دنياي‌اقتصاد» با اعلام شيرجه قيمت‌ها در بازار مسكن، پيش‌بيني كرد: تورم تك‌رقمي مسكن در انتهاي سال۹۲ با توجه به ركود حاكم بر معاملات مسكن و چشم‌انداز نزول تورم عمومي، مي‌تواند به توقف نرخ رشد قيمت آپارتمان در طول سال۹۳ منجر شود.

اين پيش‌بيني هم‌اكنون به واقعيت نزديك شده است.

آمار جديدي كه دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن در اختيار «دنياي‌اقتصاد» قرار داده، نشان مي‌دهد: متوسط قيمت آپارتمان در تهران در بهار۹۳ رقمي معادل ۷/۱درصد نسبت به بهار۹۲ افزايش پيدا كرد كه در مقايسه با آخرين رشد نقطه‌به‌نقطه -۷درصد در اواخر سال گذشته- حكايت از تداوم كاهش دامنه نوسانات قيمت مسكن و ميل به سمت صفر شدن را دارد.

رسيدن نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه قيمت مسكن به سطح ۷/۱درصدي، به اين معني است كه بين قيمت مسكن ماه‌هاي گذشته از سال۹۳ و دوره‌هاي مشابه سال۹۲، نوعي شباهت حداكثري -تفاوت ۷/۱درصدي- برقرار شده است. علاوه بر كاهش شديد نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه، تورم فصلي بازار مسكن نيز با افت قابل‌ملاحظه روبه‌رو شده و ميانگين قيمت در تهران در بهار امسال حداكثر ۵/۳درصد نسبت به فصل قبل يعني زمستان۹۲ افزايش پيدا كرده است.

همچنين تعقيب افت و خيز ماهانه قيمت مسكن در بهار امسال بيانگر آن است كه شتاب افزايش –همانند نرخ تورم عمومي- به حدود يك‌سوم سال گذشته كاهش يافته است، طوري كه مبلغي كه امسال در مدت سه ماه به ارزش معاملاتي واحدهاي مسكوني تهران افزوده شد، سال گذشته ظرف يك ماه، بازار ملك را تحت تاثير قرار داده بود. به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، ميانگين قيمت واحد مسكوني در تهران از ۴ميليون و ۲۰۰ هزار تومان در اواخر اسفند سال گذشته، به ۴ميليون و ۳۵۰ هزار تومان در انتهاي خرداد امسال رسيد و ۱۵۰هزار تومان در اين فاصله به قيمت‌ها افزوده شد. اين در حالي است كه طي بهار۹۲، مترمربعي ۳۸۰هزار به ميانگين قيمت مسكن اضافه شده بود.

سطح جديد قيمت مسكن
نوسان كند و ريز قيمت مسكن در ما‌ه‌هاي اخير، باعث شده ميانگين سطح قيمت هر مترمربع آپارتمان در تهران به رقم جديد ۴ ميليون و ۳۵۰ هزار تومان در پايان خردادماه برسد و ۳/۱درصد نسبت به خرداد۹۲ افزايش پيدا كند. متوسط قيمت در بهار۹۳ نيز مترمربعي ۴ميليون و ۱۲۰هزار تومان برآورد شده كه در مقايسه با ۴ميليون و ۵۰ هزار تومان بهار سال قبل، از رشد ۷/۱درصدي برخوردار بوده است. متوسط قيمت در يك‌سال۹۲ مترمربعي ۴ميليون تومان بود. سال گذشته، حداكثر سطح قيمت مسكن در تهران، در خردادماه ثبت شد كه ۴ميليون و ۲۹۰ هزار تومان بود و بعداز آن، ماه به ماه، از آن كاسته شد.

اكنون، روند كاهنده نرخ تورم به‌عنوان يكي از عوامل اصلي اثرگذار بر منحني نوسانات قيمت و همچنين ركود ناشي از نبود قدرت خريد در معاملات مسكن به عنوان عامل دوم احتمال كاهش بيشتر نرخ رشد و در نتيجه كم‌شدن قيمت را در بازار مسكن تقويت كرده است. سال جاري به‌عنوان سال دوم ركود مسكن محسوب مي‌شود و تجربه دوره‌هاي رونق و ركود سال‌هاي گذشته نشان داده، شيب كاهش قيمت همواره در سال دوم بيشتر از سال اول ركود بوده است.

بنابراين انتظار مي‌رود نه‌تنها در ماه‌هاي آتي، سطح قيمت مسكن كمتر شود كه در پايان سال۹۳، ميانگين ۱۲ماهه نرخ رشد با فاصله قابل‌توجهي كمتر از نرخ ۳۳درصدي سال۹۲ قرار گيرد. آمار مقدماتي مربوط به نيمه اول تيرماه حاكي است: بازار تابستاني معاملات مسكن شروعي كاملا غيرهيجاني را تجربه كرده است؛ طوري كه در ۱۵روز اول تابستان امسال، قيمت مسكن در تهران تغييري در مقايسه با خردادماه نداشته و معاملات كماكان با آخرين نرخ بهار، انجام شده است. سطح فعلي قيمت مسكن در تهران به دليل نيمه‌تعطيل بودن معاملات در ماه رمضان، احتمال دارد تا نيمه تابستان از سوي متعاملين حفظ شود.

اجاره‌بها تثبيت شد
برخي رسانه‌ها طي چند روز گذشته خبرهايي درباره اجاره‌بهاي مسكن منتشر كردند و با استناد به آمار معاملات زمستاني اجاره اعلام كردند: در بهار امسال ميانگين اجاره‌بهاي واحدهاي مسكوني در شهر تهران ۹درصد كاهش پيدا كرد!

اين در حالي است كه طبق اطلاعات مركز آمار ايران، اجاره‌بها در تهران طي زمستان سال گذشته ۹درصد نسبت به پاييز كاهش يافت.

در حال‌حاضر اگرچه مركز آمار نرخ رسمي بهار۹۳ را اعلام نكرده اما گزارش دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازي از اطلاعات سامانه رهگيري معاملات مسكن نشان مي‌دهد اجاره‌بهاي مسكن در بهار امسال نه تنها كاهش پيدا نكرده كه ۱۲درصد نسبت به بهار سال گذشته افزايش نيز يافته است. با اين حال، مقايسه بين رشد ۱۲درصدي بهار۹۳ (نسبت به بهار۹۲) با رشد ۲۶درصدي اجاره‌بها در بهار۹۲ (نسبت به بهار۹۱) بيانگر آن است كه شتاب افزايش اجاره‌بهاي مسكن در سال جاري همانند قيمت‌ها، كاهش شديد پيدا كرده؛ اما از ارزش اجاره‌‌ها كاسته نشده است، بلكه ميزان افزايش كرايه در اجاره‌نامه‌ها نسبت به سال‌هاي گذشته، كمتر شده است.

متوسط اجاره‌بهاي ماهانه مسكن در تهران طي بهار امسال بين ۲۰هزار تومان تا ۲۰ هزار و ۹۰۰ در هر مترمربع بود و در ۱۵روز تيرماه نيز در همين سطح باقي ماند؛ بنابراين در سه ماه گذشته، عملا نرخ اجاره‌ها به‌صورت ثابت و بدون نوسان قابل‌ملاحظه‌‌اي، از سوي دلالان بازار و موجران تعيين شده است. تثبيت اجاره‌بهاي مسكن در تهران طي دو هفته اخير در شرايطي اتفاق افتاده كه ركود خريدوفروش، حجم تقاضاي اجاره‌‌ را در بازار افزايش داده است. كارشناسان مسكن در اين باره معتقدند: بخشي از واحدهاي نوساز مازاد در بازار طي ماه‌هاي اخير به‌‌صورت اجاره وارد بازار شده و به مانعي در برابر تحريك اجاره‌بها توسط طرف تقاضا، بدل شده است.

تحقق پيش‌بيني‌ها در بازارمسكن
جزئيات معاملاتي كه بنگاه‌هاي املاك بهار امسال در سامانه رهگيري ثبت كرده‌اند، از تحقق سه پيش‌‌بيني «دنياي‌اقتصاد» حكايت مي‌كند.

اوايل امسال در گزارش‌هايي كه «دنياي‌اقتصاد» درباره تحولات فضاي معاملاتي بازار منتشر كرد، ابتدا از تغيير فرمول رهن‌كامل آپارتمان‌هاي مسكوني خبر داد و با تحقيقاتي كه به صورت ميداني انجام داد، نوشت: رهن كامل آپارتمان‌ها از متري يك ميليون توماني كه سال‌هاي گذشته محاسبه مي‌شد، در حال تغيير به فرمول مترمربعي ۶۰۰ تا ۸۰۰هزار تومان است.

در حال‌حاضر با توجه به آمار دفتر اقتصاد مسكن «اجاره ماهانه آپارتمان‌هاي مسكوني در بهار به طور ميانگين ۲۰هزار تومان در مترمربع بوده است» و مشخص مي‌شود ارزش رهن‌كامل آنها در اين فصل به ۶۶۶هزار تومان رسيده است.

پيش‌بيني دوم «دنياي‌اقتصاد» نيز تداوم سقوط نرخ رشد قيمت مسكن به پايين‌تر از ۷درصد بود كه اين نيز با ثبت رشد ۷/۱درصدي در بهار۹۳ محقق شد. پيش‌بيني سوم نيز عبور از تندباد معاملات مسكن بود كه برمبناي آن، اوايل خرداد عنوان شد: رشد ۵۰درصدی معاملات مسكن در ماه ارديبهشت به واسطه هيجانات ناشي از اجراي فاز دوم هدفمندي است و در خرداد انتظار مي‌رود، از حجم معاملات مسكن كاسته شود. اكنون مشخص شده است: در خرداد امسال ۱۵هزار فقره قرارداد خريد و فروش در بنگاه‌هاي املاك شهر تهران تنظيم شده كه ۲۵درصد نسبت به معاملات ارديبهشت كاهش داشته است