آیا خرید خانه در ترکیه برای ایرانی‌ها منطقی است؟

سیاست های اردوغان برای توسعه ساخت و ساز در ترکیه و همچنین تشویق سرمایه گذاران خرد برای حضور در این کشور باعث شده است که استانداردهای ساخت و ساز در این کشور به درستی رعایت نشود و شاهد تخیریب بیش از اندازه ساختمان ها به موجب زلزله اخیر باشیم.

کد خبر: ۵۸۹۲۵۲

تاریخ: ۰۲ اسفند ۱۴۰۱ - ۲۱:۲۳

پس از وقوع زلزله مهیب و خرابی بسیاری از ساختمان‌های حتی تازه سال و کشته شدن تعدادی از هموطنان ایرانی در کشور ترکیه از جمله فوتبالیست هایی که در یکی از هتل های این کشور اقامت داشتند، بسیاری از فعالان اقتصادی با این پرسش مواجه شدند که آیا ترکیه برای سرمایه گذاری ایرانیان کشور امنی است؟

طبق آمارهای منتشر شده اتحادیه اتاق های بازرگانی و بورس ترکیه، در سال ۲۰۱۰ ایرانی ها تنها ۵۴ شرکت، در سال ۲۰۱۱ و ۲۰۱۲ به ترتیب ۷۳ و ۴۳ شرکت در این کشور تاسیس کرده اند اما این تعداد در سال ۲۰۲۱ به ۹۳۶ و در سال ۲۰۲۲ به ۱۳۰۰ شرکت رسیده است. در مجموع از سال ۲۰۱۰ تا ۲۰۲۲ ایرانی ها ۶ هزار و ۶۱۱ شرکت در این کشور تاسیس کرده اند.

بین شهروندان خارجی طی سال های ۲۰۱۷ به بعد شهروندان عراقی، ایرانی، سعودی، کویتی، روسی و افغانستانی به ترتیب ۵ کشوری بوده اند که در ترکیه بیشترین ملک را خریده بودند. در آخرین اطلاعات مرکز آمار ترکیه پیش از شروع جنگ در اکراین، ایرانی ها به رغم شیوع کرونا، با خرید ۳ هزار و ۱۶۸ فقره ملک، رتبه اول خرید ملک در ترکیه را به دست آورده و از شهروندان عراقی نیز سبقت گرفته بودند.

نکته مهم تر اینکه در حالی خرید مسکن توسط ایرانی ها در ترکیه رشد ۱۹درصدی را داشته که در همین مدت صادرات کالایی ایران به ترکیه کاهش ۸۴ درصدی را تجربه کرده است که از جمله دلایل آن بسته بودن مرزها و سخت گیری کشور ترکیه در مبادلات تجاری با کشورمان ذکر شده است.

با این حال،‌ بر اساس آمارهای وب سایت اتحادیه اتاق های بازرگانی و بورس ترکیه، طی سال های گذشته یعنی از سال ۲۰۱۷ تا ۷ ماهه سال ۲۰۲۰ از مجموع ۴۱ هزار و ۲۲۵ واحد تولیدی تاسیس شده توسط خارجی ها در ترکیه، ۱۹ هزار و ۶۲۰ واحد یا معادل ۴۸ درصد شرکت های تاسیس شده توسط خارجی ها در ترکیه یا شهروندان ترکیه ای مقیم در سایر کشورها تاسیس کرده اند.

این در حالی است که برخی فعالان اقتصادی معتقدند که سرمایه گذاری در ترکیه آن طور که در شبکه های اجتماعی و رسانه ها تبلیغ می شود، جذاب نبوده و بازندگان زیادی از جمله بین ایرانی ها داشته است.

این وضعیت را می توان در آمارهای اقتصادی ترکیه نیز مشاهده کرد. به طوری که طبق آمارهای بانک مرکزی و مرکز آمار ترکیه، قیمت مسکن در این کشور طی یک سال اخیر بیش از ۱۷۰ درصد، قیمت غذا و اقلام خوراکی و هزینه های زندگی بیش از ۱۰۰ درصد و هزینه انرژی نیز به همین میزان افزایش داشته است.

البته این وضعیت در ارزش لیر نیز قابل مشاهده است. آمارها نشان می دهد نرخ برابری لیر در مقابل دلار طی ۲۴ ماه اخیر با افت ۱۵۴ درصدی از ۷.۴ لیر در فوریه ۲۰۲۱ به حول و حوش ۱۹ لیر در روزهای اخیر رسیده است.

شاید گفته شود با توجه به افزایش قیمت ملک،‌ سرمایه گذاران ایرانی سود کرده اند، اما بخش زیادی از آن سود با کاهش ارزش لیر از بین رفته است.

با این حال، برخی از کارشناسان اقتصادی همچنان معتقدند که به دلیل بیشتر بودن قیمت لیر نسبت به تومان،‌ سرمایه گذاری در ملک در بلند مدت برای ایرانیان خیلی هم نتایج بدی را به دنبال نخواهد داشت. البته از طرف دیگرذ برخی از فعالان اقتصادی معتقدند که ترکیه، ایران بدون تحریم است. به عبارتی همه مشکلات تورمی و مشکلات ساختاری ایران را دارد اما صرفا خارج از تحریم های آمریکاست.

البته این بدان معنا نیست که شاخص های اقتصاد کلان این کشور شبیه به ایران است. بلکه منظور فعالان اقتصادی این است که برای سرمایه گذاری ترکیه جای مناسبی حداقل برای ایرانی‌ها نیست.

با این وجود، آمارها نشان می دهد که طی ۸ سال اخیر حداقل ۱۱ میلیارد دلار از ایران به سمت املاک و سرمایه گذاری در شرکت های این کشور خروج سرمایه انجام شده است. البته این آمار به دلیل افزایش قیمت لحظه ای دلار در ایران و نبود مراکز دقیق آماری و مطالعاتی در این حوزه، خیلی هم دقیق نیست.

در این میان، نبود کارشناسان حقوقی و اقتصادی آشنا و مسلط به کشور ترکیه نیز خود موجب انتشار اخبار ضد و نقیض بسیاری در این خصوص شده است. تا جایی که برخی از کارشناسان به دلیل نبود منابع متقن،‌ تنها به مساله تابعیت در این کشور پرداخته و این مساله را فراموش می کنند که بسیاری از ایرانیان با خرید ملک و یا کرایه یک ملک هم می توانند در برخی از مناطق، اقامت های توریستی کوتاه مدت دریافت کنند. به همین دلایل، آماری که در خصوص سرمایه گذاری های ایرانیان در ترکیه منتشر می شود، آمار دقیقی نیست.

از سویی نیز،‌ سفارت ایران در ترکیه در ظاهر نیز هیچ فعالیتی در حوزه امور حقوقی و اقتصادی در این موارد انجام نمی دهد تا ایرانیان بتوانند با اتکا به اطلاعات و مشاوره های کنسولگری ایران به یقین و خیال راحت در این کشور به سرمایه گذاری بپردازند.

در حالی که کشور ترکیه، یک کشور زلزله خیز است و برخی از قوانین مهاجرتی آن نیز به دلیل سیاستگذاری آنی دولتمردانش قابل تغییر است، به نظر می رسد کشور ترکیه برای بسیاری از ایرانیان کشور قابل اطمینانی برای سرمایه گذاری در بخش ملک نباشد.

این در حالی است که به گفته برخی از فعالان اقتصادی در این کشور، به دلیل افزایش قیمت دلار بیمه های حمایتی در این کشور نیز دچار آشفتگی‌های بسیاری است و تقریبا یک فرد خارجی، نمی تواند از بیمه های حمایتی مناسبی در این کشور برخوردار باشد.

در این میان، نباید فراموش کنیم که بسیاری از ایرانیان در کشور ترکیه با خرید مسکن زیر قیمت ۴۰۰ هزار دلار، برای دریافت اقامت کوتاه مدت اقدام می کنند. به همین دلیل، اگر دریکی از این زلزله ها،‌ ساختمان آنها ویران شده یا خساراتی را متحمل شود، با توجه به شرایط حمایتی دولت هنوز مشخص نیست که آیا بیمه ها در برابر ویرانی خانه های این افراد که تنها اقامت کوتاه مدت دارند و تابعیت این کشور را ندارند، پاسخ گو خواهد بود یا نه.

بسیاری از هموطنان برای دریافت بیمه های سلامت نیز در این کشور دچار مشکلات اساسی هستند. برخی معتقدند که با افزایش قیمت دلار، بسیاری از شرکت های بیمه خصوصی نیز با اینکه هزینه های کلانی برای بیمه کردن خارجیان از آنها دریافت می کنند اما در هنگام استفاده از بیمه، خدمات مناسبی به خارجیان ارایه نمی کنند. ناگفته نماند که مساله بیمه و مشکلات آن تنها برای افراد خارجی نبوده و بسیاری از مردم ترکیه نیز درباره بیمه و شرکت های آن دیدگاه خوبی ندارند.

اردوغان و ریزه خوری از همسایه ها

با روی کار آمدن اردوغان، تا ۱۸ سپتامبر ۲۰۱۸ شرایط کسب شهروندی برای اتباع خارجی در ترکیه بسیار پیچیده تر از شرایط فعلی بود، چرا که ۴ شرط برای دریافت شهروندی پیش روی یک تبعه خارجی قرار داشت و شرایط پیشین برای کسب شهروندی کاملا تغییر کرد.

به طوری که بر اساس قوانین جدید شرط سپرده بانکی از ۳ میلیون دلار در قانون قبلی به ۵۰۰ هزار دلار کاهش یافت. سرمایه ثابت نیز از ۲ میلیون دلار به ۵۰۰ هزار دلار تقلیل یافت و ارزش خانه خریداری شده از یک میلیون دلار به ۲۵۰ هزار دلار کاهش یافت. شرط استخدام ۱۰۰ کارمند ترک به ۵۰ کارمند کاهش یافت. این تصمیم دولت ترکیه پس از سقوط ۴۰ درصدی ارزش لیر در مقابل دلار و افزایش نرخ تورم در همان سال ۲۰۱۸ رخ داد که در همان زمان با استقبال شهروندان کشورهای همسایه مواجه شد و در خروج سرمایه از این کشورها بسیار موثر بود.

بر اساس این قانون جدید، کل فرایند اعطای تابعیت در این کشور به شهروندان خارجی که یکی از شروط ۴ گانه را انجام دهند۷۰ روز بود و پس از این تاریخ، پاسپورت ترکیه به سرمایه گذاران اعطا می شد.

با این حال در سال ۲۰۲۲ دولت اردوغان تصمیم گرفت ارزش ملکی که برای درخواست شهروندی می شود از ۲۵۰ هزار دلار را به حداقل ۴۰۰ هزار دلار افزایش دهد. البته این موارد برای دریافت تابعیت این کشور بود. دادن اقامت های کوتاه مدت از طریق خرید خانه های کمتر از این رقم نیز به خودی خود موجب شد که بسیاری از سرمایه گذاران کشورهای اطراف از جمله ایران، عراق و اکراین نیز برای خرید مسکن در این کشور انگیزه داشته باشند.

در این میان، شرایط بحرانی برخی از کشورهای اطراف همچون جنگ در عراق، سوریه و اکراین و همین طور بحران افزایش ثانیه ای قیمت دلار در ایران موجب شده بود که بسیاری از سرمایه گذاران خرد برای حفظ ارزش سرمایه خود به این کشور برای سرمایه گذاری علاقه مند شوند.

آنطور که فعالان اقتصادی کشور و رسانه های محلی ترکیه می گویند مردم ترکیه نسبت به افزایش خرید ملک در ترکیه از سوی خارجی ها که به خودی خود موجب افزایش اجاره بهای خانه شده بود معترض بودند.

به طوری که در سال ۲۰۲۲ یکی از دلایل افزایش هزینه دریافت تابعیت با خرید مسکن از ۲۵۰ هزار به ۴۰۰ هزار دلار نیز هجوم خارجی ها به بازار مسکن این کشور بود که موجب اعتراضات بسیاری از سوی حزب های مخالف اردوغان شده و اردوغان برای خاتمه دادن به این مباحث مجبور به تصویب این قانون شد.

بررسی شرایط ساخت و ساز در ترکیه

حوالی ساعت ۴ و نیم هفدهم بهمن ماه ۱۴۰۱ زلزله هایی به بزرگی ۷.۸ و ۷.۵ ریشتر در مناطق جنوب ترکیه و شمال سوریه رخ داد که تا کنون موجب جان باختن حدود ۵۰ هزار نفر شده است. این زلزله ۷۵ ثانیه ای پس لرزه های شدید ۵ و ۶ ریشتری نیز داشت که بنابر پیش بینی کارشناسان این پس لرزه ها تا یک سال دیگر دوام خواهد داشت.

بر اساس برآورد یک گروه پژوهشی در ترکیه، خسارات مالی زلزله اخیر ممکن است تا ۸۴ میلیارد دلار یعنی معادل حدود ۱۰ درصد از تولید ناخالص داخلی این کشور خسارت به بار آورده باشد.

در این میان، رجب طیب اردوغان رئیس جمهور ترکیه اعلام کرده است که این زلزله موجب تخریب کامل ۲۰ هزار ساختمان و آسیب جدی به ۴۷ هزار ساختمان دیگر شده است.

در این زلزله در مجموع ساختمان های بسیاری از جمله مراکز تاریخی، مساجد، هتل‌ها، مراکز خرید، مدرسه ها و بیمارستان ها تخریب شده اند.

وقوع زلزله های دیگری همچون این زلزله موجب شده است که رجب طیب اردوغان برای استفاده کلاس های درس و خوابگاه‌های دانشگاه های مختلف برای اسکان زلزله زدگان، تا پایان سال همه دانشگاه ها را به صورت مجازی برگزار کند.

همچنین پس از هشدارهای فراوان کارشناسان زمین شناسی و اساتید دانشگاه نسبت به وجود فراوان گسل های زلزله خیز در کشور ترکیه، رجب طیب اردوغان دستور تخلیه بسیاری از مراکز آموزشی و مدرسه های قدیمی را حتی در استانبول را صادر کرد.

گرچه یکی از دلایل اصلی تلفات مالی و جانی بالای این زلزله، شدت آن بوده است، اما برخی از کارشناسان و مراکز پژوهشی ترکیه معتقدند اگر قوانین ساخت و ساز به طور جدی در این کشور رعایت می شد، به احتمال زیاد شاهد این حجم از تلفات نمی بودیم.

در همان روزهای نخست زلزله، فرو ریختن بعضی از بلوک های بسیار تازه ساز آپارتمانی، باعث بروز پرسش هایی درباره استانداردهای امنیت ساختمان ها در این کشور شد.

درست یک روز پس از زلزله، تصاویری از ساختمان های تازه ساز شرکت های معتبر ساختمانی در فضای مجازی و برخی از شبکه های خبری منتشر شد که در آن مجموعه آپارتمانی ۹ طبقه ای با خاک یکسان شده و در جلوی آن تابلویی واقع شده بود که نام آن شرکت ساختمانی را نشان می داد.

پس از آن بود که ویدیویی از مراسم افتتاحیه این مجموعه مسکونی از طریق رسانه ها منتشر شد که نشان می داد که ساخت این مجموعه در نوامبر سال ۲۰۱۹ به اتمام رسیده است. در این ویدیو «ثروت آلتاش» صاحب این شرکت ساختمانی می گوید، طرح شهری «گوچلو باغچه» در مقایسه با بقیه از حیث مکان و کیفیت ساخت وضعیت ممتازی دارد.

پس از فروریختن ساختمان این شرکت، آلتاش در گفتگو با بی بی سی می گوید، از بین صدها ساختمانی که در هاتای (استان جنوبی ترکیه که انطاکیه مرکز آن است) ساخته ام شوربختانه و متاسفانه دو بلوک آن فرو ریخته است.» او تاکید می کند که ما با تالم فراوان شاهد این هستیم که بعضی از سازمان های رسانه ای تصور مردم را دارند تغییر می دهند و به دنبال انداختن تقصیر به گردن یک مقصر هستند.

طی اخبار رسمی تا کنون ۱۳۳ پیمانکار متخلف دستگیر و ۴۳۰ نفر در روند تعقیب قضایی قرار گرفته اند.

به هر حال، فرو ریختن تعداد بسیاری از ساختمان ها در سراسر این منطقه در زمان زلزله،‌ موجب شد که شبهات بسیاری درباره ماهیت مقررات ساختمان سازی در ترکیه در رسانه های داخلی و خارجی مطرح شود.

در این میان، پروفسور «دیوید الکساندر»، متخصص برنامه ریزی و مدیریت اضطراری در دانشگاه «یو سی ال» می گوید:‌«شدت این زمین لرزه بسیار عظیم بوده است ولی ضرورتا آن قدر نبوده است که بتواند این ساختمان ها را به این شکل تخریب کند.

کارشناسان و محققان مراکز پژوهشی ترکیه معتقدند که اگر قوانین ساخت و ساز به طور جدی در این کشور رعایت می شد، به احتمال زیاد شاهد این حجم از تلفات نبودیم. یکی از موارد اصلی، قانونی به نام «صلح پهنه بندی» ‌است که برای همه ساخت و سازهای ناایمن و فاقد پروانه و پایان کار، مجور پایان کار صادر کرده است. پهنه‌بندی در واقع دسته‌بندی اراضی بر اساس کاربری به منظور جلوگیری از تداخل کارکردها و بالا بردن کارایی محیط شهری است. مورد دوم، ‌زد و بند بین بساز و بفروش‌ها با مهندسان ناظر و چشم پوشی شهرداری‌ها و وزارت شهرسازی این کشور از تخلفات و رابطه مالی ناسالم بین سازنده و ناظر بوده است. مورد سوم نیز عدم رعایت موارد فنی مربوط به زمین شناسی ، مقاومت خاک و بتن و موارد فنی مربوط به پس سازی و گسل هاست.

به گفته «پلین پینار گیریتلی اوغلو»، رییس اتحادیه اتاق مهندسان ترکیه و اتاق برنامه ریزی شهری معماران در استانبول، تا میزان ۷۵ هزار ساختمان در منطقه زلزله زده جنوب ترکیه از بخشش های ساختمان سازی برخوردار شده اند.

درست چند روز پیش از این فاجعه، رسانه های ترکیه گزارش داده بودند که یک پیش نویس قانون تازه منتظر تصویب پارلمان است که در آن اجازه بخشش های بیشتری برای ساختمان سازی های اخیر صادر خواهد شد. این در حالی است که «جلال سنگور» زمین شناسی است که اوایل امسال گفته بود که تصویب چنین بخشش هایی در ساختمان سازی‌ در کشوری که آکنده از گسل است چیزی است در ردیف جنایت.

پس از زلزله، بسیاری از رسانه های داخلی و خارجی، یکی از متهمان اصلی افزایش تلفات جانی و مالی زلزله اخیر را مجوزی دانستند که در سال های قبل، ‌اردوغان رییس جمهور ترکیه از آن به عنوان یک افتخار برای دولت خود یاد کرده بود.

البته طرح «صلح پهنه بندی» در ترکیه در سال ۱۹۴۸ وجود داشته است. اما اردوغان پیش از انتخاب و در سال ۲۰۱۸ طرحی را مطرح کرد که بزرگ ترین و جامع ترین عفو پهنه بندی را صادر کرده بود. به طوری که در چارچوب این طرح، در مجموع ۷ میلیون و ۸۵ هزار و ۹۶۹ گواهی نامه ثبت ساختمان در سراسر ترکیه صادر شد که از این تعداد ۵ میلیون و ۸۴۸ هزار و ۹۲۷ واحد مسکونی و مابقی تجاری و کاربری های دیگر بودند.

کارشناسان شهرسازی معتقد بودند اتفاق تلخی که در صلح پهنه بندی توجهی به آن نشد، موضوع مطالعات زمین شناسی و خاک و مقاومت بتن بود. در ساختمان هایی که بدون پروانه ساخته شده بودند، هیچ اطلاعاتی از وضعیت مقاومت خاک و گسل و سایر شاخص‌های مقاومت زمین و ساختمان در دسترس نبود. اما همین ساختمان ها نیز با طرح صلح بندی پهنه بندی مجوز گرفتند.

«ایوب موهچو» رئیس اتاق معماران «TMMOB» می گوید:‌ ‌عفو پهنه بندی گرچه نیت خیرخواهانه داشت و بسیاری از مشکلات حقوقی را برای مردم حل می کرد، اما رفتاری است که شایسته حاکمیت قانون و دولت نیست. بازی کردن با ایمنی جان و مال شهروندان خلاف قانون اساسی است، یعنی هیچ مقرراتی برخلاف مسولیت های اساسی دولت وجود ندارد.

طبق گزارش وزارت شهرسازی ترکیه، پس از تصویب قانون سال ۲۰۱۸، در مجموع ۲۵ میلیارد و ۵۹۲ میلیون لیر از طریق طرح صلح پهنه بندی به خزانه دولت واریز شده است. البته مشخص است که رقم مذکور به نرخ سال ۲۰۱۸ حدودا درآمد کمتر از ۵ میلیارد دلاری برای دولت ایجاد کرده که هزینه های فعلی زلزله چندین برابر آن مبلغ است.

بر اساس داده های موسسه آمار ترکیه، تخمین زده می شود که حدود ۱۴ میلیون اقامتگاه، محل کار، مغازه، کارخانه و هتل و سایر سازهای مشابه در ترکیه پهنه بندی و دریافت پروانه ساختمانی را نقض کرده اند.

بر اساس گزارش وزارت شهرسازی ترکیه، این تعداد معادل ۵۰ درصد از ساخت و سازهای ترکیه تا سال ۲۰۱۸ بوده است.

این در حالی است که بر اساس گزارش وزارت شهرسازی ترکیه، استانبول به عنوان بزرگ ترین شهر ترکیه، شهری است که با یک میلیون و ۸۷ هزار و ۹۶۳ ساختمان بیشترین بهره را از طرح صلح پهنه بندی دریافت کرده است. بعد از آن ازمیر با ۶۷۲ هزار و ۲۱۱ ساختمان، ‌آنکارا با ۳۶۱ هزار ساختمان، آنتالیا با ۳۴۹ هزار ساختمان و موغلا با ۳۰۳ هزار ساختمان قرار دارند.

براساس داده هایی که شهرداری کلانشهر استانبول منتشر کرده است، بسیاری از ساختمان هایی که در زلزله اخیر فرو ریخته اند، جزء‌ ساختمان هایی بوده اند که طی چند سال اخیر از طریق قانون صلح پهنه بندی مجوز قانونی دریافت کرده بودند. طبق این گزارش، ۳۹ هزار ساختمان در «قهرمان مرعش» و ۲۹۴هزار ساختمان در ۱۰ استان دیگر که در اثر زلزله تخریب شده، قبلا از عفو پهنه بندی استفاده کرده بودند.

در واقع دولت اردوغان با اعطای بی حدوحصر مجوز قانونی برای اعطای پایان کار و مجوز به مردم که نیت های سیاسی هم پشت آن بود باعث این خرابی ها شده است. اما مشکلی که از ابتدا وجود داشت این بود که به دلیل گستره و مقیاس بزرگ طرح، عملا شهرداری ها و وزارت شهرسازی ترکیه ، نظارتی بر روی اعطای این مجوزها نداشتند. به طوری که بر اساس گزارش دیوان محاسبات ترکیه، اداره کل های استانی وزارت شهرسازی از برنامه هایی مانند گوگل ارث و تاحدودی تصاویر ماهواره ای برای صحت سنجی خود اظهاری مالکان استفاده می کردند.