بازیگر پرپول بازار مسکن از کجا شارژ می‌شود؟

دسته ای از بانک‌ها به عنوان یکی از شخصیت های حقوقی پرکار در بازار ملک، چه در حوزه ملک داری و چه ملک سازی با وجود رکود فراگیر دووجهی (معاملات و ساخت‌وساز) در این بازار، همچنان به کار «ملک بازی» مشغول هستند.

کد خبر: ۵۸۷۷۵۷

تاریخ: ۳۰ بهمن ۱۴۰۱ - ۰۹:۵۸

حقوقی‌های بازار ملک، همچون افراد حقیقی، با احتیاط و با شدت کمتر از سال‌های گذشته، مشغول ساختمان‌سازی و ساختمان‌داری هستند؛ اما یک گروه از آنها یعنی بانک‌ها به‌عنوان بازیگر پرپول این بازار، همچنان مشغول «مال‌سازی» و سایر فعالیت‌های ساختمانی است. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره ریشه یا ریشه‌های انحراف برخی بانک‌ها از ماموریت اصلی‌شان به سمت ملاکی، یک محرک کلیدی در کنار سه عامل دیگر را شناسایی می‌کند. بانک‌ها برای کنترل پیامدهای نرخ سود دستوری -پایین‌تر از قیمت تمام‌شده منابع- ملاکی می‌کنند که این خود باعث خروج منابع از چرخه عملیات بانکی می‌شود.

پشت‌صحنه ملاکی بانک‌ها
دسته ای از بانک‌ها به عنوان یکی از شخصیت های حقوقی پرکار در بازار ملک، چه در حوزه ملک داری و چه ملک سازی با وجود رکود فراگیر دووجهی (معاملات و ساخت‌وساز) در این بازار، همچنان به کار «ملک بازی» مشغول هستند. صرف نظر از اینکه ماموریت اصلی شبکه بانکی در بازار پول تعریف شده است و نه در بازار ملک، این سوال پیش می آید که چه ترکیبی موجب شکل گیری چسب متصل‌کننده بانک‌ها به بازار ملک در شرایط رکودی شده است؛ آن هم در بخشی از بازار نقل و انتقال ملکی (مجتمع های تجاری و مال ها) که نه تنها رکود معاملات در آن عمیق تر است، بلکه حتی چشم انداز وضعیت این بخش از بازار ملک در آینده مبهم است.

گفت وگو با کارشناسان ارشد و خبرگان بانکی نشان می‌دهد یک عامل اصلی در پشت صحنه تمایل به ملک سازی و ملک داری برخی بانک‌ها وجود دارد و آن سیاست دستور حاکم بر شبکه بانکی در زمینه نرخ بهره است. سیاست دستوری موجب شده قیمت تمام شده منابع در شبکه بانکی برای پرداخت تسهیلات، بالاتر از عواید حاصل از سپرده ها باشد. در واقع نرخ بهره مصوب شورای پول و اعتبار برای سپرده ها کمتر از عایدی ناشی از تسهیلات دهی در بانک‌ها بوده و در نتیجه بانک‌ها به روش‌هایی برای جبران این ناترازی روی می آورند. از طرفی برخی تسهیلات گیرندگان نیز از بازپرداخت در موعد مقرر ناتوان هستند و همین موضوع به ناترازی منابع و مصارف بانک‌ها دامن می زند. در این شرایط بانک‌ها برای اینکه در تجدید ارزیابی های دوره ای دارایی ها وضعیت خود را بهبود ببخشند، به ملک داری روی می آورند؛ چراکه تجربه سال‌های اخیر نشان داده ریال تقریبا از همه بازارها جا مانده و در عوض این ملک بوده که زمینه حفظ ارزش دارایی ها را برای شخصیت های حقیقی و حقوقی فراهم کرده است.

در کنار این عامل اصلی، سه عامل دیگر نیز در چسبندگی بانک‌ها به مال سازی و برج سازی اثرگذار بوده که یکی از آنها «بدهی دولت به شبکه بانکی»، دیگری «تسهیلات تکلیفی» و در نهایت سومی «اشکال در سیاست های رگولاتور شبکه بانکی» است. دو عامل بدهی دولت به شبکه بانکی و تسهیلات تکلیفی در عمیق تر شدن ناترازی منابع و مصارف بانک‌ها نقش دارد و آنها را بعضا به مرز زیان دهی می رسانند و عامل سوم یعنی اشکال در سیاست های رگولاتور شبکه بانکی از آن جهت مساله ساز است که حتی اگر بانک‌ها از نظر تناسب نرخ بهره با شرایط بازار پول مشکلی نداشته باشند، باز هم سیاست های ناظر و ابزارهای بازدارنده که اجازه ندهد دارایی های ملکی بانک‌ها از حد مشخصی در نسبت با دارایی نقدی آنها فراتر برود وجود ندارد. بنابراین راه برای حضور بانک‌ها در بازار ملک باز و هموار است. در نهایت یک تصویر کلی از آنچه در شبکه بانکی رخ می‌دهد، نمایانگر این است که دسته ای از بانک‌ها سپرده ها را در سرمایه گذاری هایی به کار می گیرند که عملا پول از چرخه عملیات بانکی خارج می‌شود. این روند موجب افت منابع متعارف بانک‌ها برای ماموریت اصلی خود یعنی تسهیلات دهی شده است؛ موضوعی که کارشناسان بانکی نیز آن را گوشزد کرده اند.

اگرچه آمار رسمی از سهم بانک‌ها از یخچال بزرگ ملکی در کشور وجود ندارد، اما برخی برآوردها نشان می‌دهد بانک‌ها احتمالا یکی از بزرگ‌ترین مالکان بخشی از دو میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی خالی و چند صد واحد تجاری خالی در کشور هستند. برخلاف ادعای برخی مبنی بر اینکه تملک املاک در رهن بانک‌ها که به عنوان وثیقه از تسهیلات دهندگانی که تعهدات خود را ایفا نکرده اند، عامل تبدیل بانک‌ها به یکی از بزرگ‌ترین ملاکان کشور شده است؛ اما آمار رسمی نشان می‌دهد به طور متوسط فقط ۳۰ درصد از املاک بانک‌ها مربوط به تملک از این بابت بوده است. با این اوصاف این سوال مطرح می‌شود که چه چیزی موجب اشتیاق رو به تزاید بانک‌ها به تملک ساختمان (فارغ از نوع کاربری آن) شده است؟ و چرا با وجود وضع مقررات و ابلاغ بخشنامه های گوناگون از ناحیه نهادهای بالادستی، عزمی برای واگذاری املاک مازاد در اغلب بانک‌ها فارغ از خصوصی یا دولتی بودن آنها وجود ندارد؟ در نگاهی کلی این طور به نظر می رسد که مدیران بانکی در نهایت به عنوان یک کارمند نمی توانند انتفاع خاصی از املاکی که به نفع بانک‌ها تملک یا در ساخت آنها مشارکت می‌شود، داشته باشند؛ گزاره ای که غلط نیست اما کامل هم نیست.

کارشناسان معتقدند اگرچه منفعت شخصی برخی از مدیران شبکه بانکی که می توانند در امر ملاکی بانک‌ها دخالت کنند، تا حدودی در اشتهای زیاد بانک‌ها به نگهداری ملک اثرگذار است اما این عامل اصلی ترغیب به ملاکی به شمار نمی آید و مساله اصلی انتفاعی است که به این ترتیب نصیب یک بانک می‌شود. مقصود از منفعت شخصی، برخی هزینه های جانبی معاملات است که بخشی از آن به افراد یا شرکت‌های منتصب به آنها می رسد. همچنین ممکن است در برخی بانک‌ها به مدیرانی که در ازای تقویت فهرست اموال غیرمنقول (به طور مشخص املاک) برای بانک ارزش افزوده ایجاد کرده اند، درصدی از سرمایه هایی را که به صورت تفاوت ارزش افزوده در بانک شناسایی می‌شود را به عنوان پاداش سالانه پرداخت کنند. البته بنا بر اظهارات کارشناسان امین و مدیران قدیمی بانکی هیچ عرفی در ارتباط با عایدی خاصی که از نقل و انتقال ملکی یا سرمایه گذاری ملکی ممکن است به افراد برسد وجود ندارد و صرفا در جاهایی که ضعف نظارت وجود دارد، چنین روندهایی ممکن است مشاهده شود. در واقع پاداش یا به اصطلاح هر نوع حق الزحمه رسمی مطابق عرف رایج در بازار مسکن از جنس درصدی از ارزش معاملات یا حتی پیش بینی یک رقم ثابت برای مدیران مرتبط با موضوع تعریف نشده است؛ اما تمام راه ها به سمت دریافت های نامتعارف نیز مسدود نیست. در عین حال مساله اصلی اشتهای بی‌حد و حصر بانک‌ها به نگهداری املاک آن هم با وجود مالیات های ملکی که دولت قصد دارد بابت این املاک از آنها بستاند، انتفاع احتمالی شخصی برخی افراد نیست و این موضوع اگر هم به صورت موردی وجود داشته باشد، جدای از اینکه دستگاه های نظارتی باید با شناسایی و ورود به موقع از شیوع و تبدیل شدن آن به عرف در شبکه بانکی جلوگیری کنند، نمی تواند تنها انگیزه مدیران از ورود به جریان ملاکی پس از قبول مسوولیت در شبکه بانکی باشد.

کارشناسان ارشد امور بانکی می گویند موضوع اصلی که مدیران را بعضا ناگزیر به ورود به تملک ساختمان می‌کند، تاثیر مثبتی است که این اقدام بر نتیجه «تجدید ارزیابی دارایی های بانک» دارد. در بانک‌های دولتی به طور معمول دو یا سه سال یکبار این تجدید ارزیابی انجام می‌شود و در بانک‌های خصوصی نیز آنها هر زمان بخواهند راسا این تجدید ارزیابی را انجام می‌دهند. تجربه چند دهه گذشته حتی پیش از جهش های دهه ۸۰ و ۹۰ مسکن نشان داده هر نوع دارایی دیگری به جز ملک نمی تواند تاثیر چندانی بر وضعیت کلی دارایی های ارزیابی شده بانک‌ها بگذارد. دارایی های بانکی چه از نوع نقد باشد و چه از نوع تسهیلات که ارزش افزوده ای به دنبال دارد، تاثیر آنچنانی در بهبود وضعیت کلی در ارزیابی های دوره ای ندارد. از سوی دیگر تسهیلات در شبکه بانکی اگر نگوییم «غیر قابل وصول»، دست کم «صعب الوصول» است و نمی تواند وضعیت دارایی های بانک را به طور محسوس بهبود ببخشد.

در این شرایط مدیران بانکی نیز برای ارائه گزارش عملکرد به «ملک و ساختمان» به عنوان اهرم پرقدرت برای بهبود وضعیت دارایی ها در زمان تجدید ارزیابی نگاه می‌کنند و صرف نظر از موارد نامتعارف احتمالی، اگر نفعی برای مدیران وجود داشته باشد، از جنس بهبود وضعیف عملکرد بانک در دوره های مورد بررسی است و می تواند رزومه آنها را ارتقا دهد. این موضوع همچنین می تواند ضعف های احتمالی برخی افراد واجد مسوولیت را که به هر دلیل نتوانسته اند به صورت‌های دیگری وضعیت کلی بانک از حیث ارزش دارایی ها را بهبود ببخشند، بپوشاند و جبران کند. این بررسی نشان می‌دهد مدیران دست کم از حیث اینکه سرمایه گذاری بانک در بازار ملک میانبری برای ارتقای رزومه و پوشش ضعف های احتمالی آنها در برخی بخش های ماموریت بانکداری است، منتفع می شوند. به همین خاطر سابقه تمایل به ملاکی در بانک‌ها صرفا به سال‌های پرجهش مسکن در دو دهه اخیر باز نمی گردد و این پدیده پیش‌تر نیز وجود داشته و همچنان به همان روال سابق وجود دارد.

البته در برابر دیدگاه مطرح شده در این زمینه، برخی از مدیران بانکی نیز به شدت نسبت به وجود عرف متخلفانه در خصوص انتفاع احتمالی مدیران از ملاکی در بانک‌ها موضع گرفته و آن را رد می‌کنند، اما در عین حال منکر فساد ساختاری نهادینه شده ای که در برخی نهادها می تواند وجود داشته باشد نیستند و البته باور دارند که چنین فسادی به صورت تدریجی شکل گرفته است. این فساد صرفا نسبتی با مساله معاملات و نگهداری املاک توسط بانک‌ها ندارد و می تواند در هر بخش دیگر یا در هر نوع تسهیلات دیگری که شبکه بانکی پرداخت می‌کند وجود داشته باشد یا نداشته باشد. وجود یا عدم فساد بیش از هر چیز به سلامت مدیران و پس از آن قدرت دستگاه های نظارتی باز می گردد و نمی توان آن را به عنوان یک عامل ذاتی تمایل به ملاکی در بانک‌ها تلقی کرد؛ هرچند شاید به عنوان یک عامل حاشیه ای قابل بحث و بررسی باشد.

عواقب اقتصاد دستوری برای بانک‌ها

افزون بر «بهبود وضعیت دارایی های بانک در هنگام تجدید ارزیابی» و «پوشش ضعف احتمالی و ارتقای سوابق مدیریتی بانکدارها»، عامل دیگری که کارشناسان پیرامون علت تشدید اشتهای ملاکی در برخی مدیران بانکی شناسایی و معرفی می‌کنند «عدم صرفه تسهیلات دهی با نرخ دستوری و ناگزیری بانک‌ها به ملاکی برای جبران» است. مدیران باسابقه بانکی می گویند تعهدی که بانک‌ها در قبال سپرده گذاری بر عهده می گیرند مبنی بر پرداخت نرخ های بالا به سپرده گذاران که در حال حاضر بعضا تا نزدیک ۲۵درصد نیز می رسد، آن هم در شرایطی که نرخ بهره مصوب شورای پول و اعتبار کمتر از این رقم است، بانکدارها را به فکر چاره برای جبران این ناترازی بین نرخ سپرده ها و نرخ بهره بانکی می‌کند.

پیش‌تر برخی از بانک‌ها ضوابط نرخ بهره ثابت بانکی را به طرق مختلف دور می زدند. به عنوان مثال مسدودی سپرده در ازای پرداخت وام یکی از این راه ها است که تسهیلات دهی را برای بانک‌ها به صرفه تر می‌کند. اما ضوابط حال حاضر راه را برای این قبیل اقدامات بسته و در نتیجه دسترسی به تسهیلات برای متقاضیان دشوار شده است. در این شرایط بانک‌ها از سرمایه گذاری ملکی به عنوان راهی برای سر پا ماندن و ادامه فعالیت استفاده می‌کنند؛ به این ترتیب که بخش غیرمنقول دارایی های خود را تقویت می‌کند تا در زمان مناسب با حفظ ارزش پول بتواند جوابگوی تعهدات خود در قبال سپرده گذاران باشد. بر این اساس ردپای عواقب «اقتصاد دستوری» را می توان در تشدید اشتیاق به ملاکی در بانک‌ها مشاهده کرد.

اما ممکن است این پرسش پیش بیاید که با توجه به دیرنقدشوندگی املاک، آیا دارایی ملکی واقعا می تواند به بانک‌ها برای پرداخت سود سپرده کمک کند یا این فقط یک بهانه برای تن ندادن به مقررات ضد ملاکی است که برای شبکه بانکی وضع شده است؟ کارشناسان می گویند تقریبا هیچ وقت بانک‌ها از تسهیلات دهی حتی با وجود نرخ ثابت متضرر نشده اند؛ اما واقعیت این است که از بخشی از این ضررها به واسطه اقدامات دیگری از جمله تقویت دارایی های ملکی پیشگیری شده است؛ ضمن اینکه اگرچه املاک دیرنقد شونده به شمار می آیند اما «هرگز نقد شونده» نیستند. در واقع ممکن است در ظاهر این طور به نظر برسد که خرید ملکی کمکی به پرداخت سود به سپرده گذاران نمی کند؛ اما در حقیقت بیشتر این پرداختی های به اصطلاح بانکی «دفتری» است؛ به این معنا که در ازای دارایی های غیرنقد بانک، سود تعهد شده در حساب افراد ثبت می‌شود اما پولی از بانک خارج نمی‌شود، چراکه سپرده گذاران بانک‌ها زمانی که سود بالا از بانکی دریافت می‌کنند، نقدینگی خود را از حساب مربوطه خارج نمی کنند. در نهایت زمانی که به فراخور نیاز بانک بخشی از املاک تبدیل به نقدینگی شود نیز بانک از این بابت که توانسته ارزش پول را به این ترتیب حفظ کند، متضرر نخواهد شد.

خبرگان بانکی در توضیح علل تمایل بانک‌ها به خرید و نگهداری املاک یا مشارکت در پروژه های ملکی (مال سازی یا ساختمان سازی ها) به عنوان یکی از سرفصل های اصلی فعالیت گروه های مالی یا شرکت‌های سرمایه گذاری وابسته به بانک‌ها به «وضع مقررات متناقض در برخی بانک‌ها» نیز اشاره می‌کنند. اما در نهایت تقریبا همه عوامل مرتبط با رونق ملاکی در بانک‌ها را می توان در نقش ملک به عنوان «ابزار حفظ ارزش واقعی دارایی در برابر تورم» خلاصه کرد. در واقع راز اصلی طمع ملکی بانک‌ها را باید در نقش مسکن به عنوان بهترین راه‌حل حفظ ارزش عنوان کرد. واقعیت این است که بانکی ها به مراتب بیشتر از عموم مردم این موضوع را درک می‌کنند که در بلندمدت بازدهی هیچ بازاری با توجه به ریکس بسیار پایین آن به پای بازار مسکن نمی رسد. این مثل که «پول به جایی می‌رود که ارزش آن حفظ شود» در شبکه بانکی نیز حکم فرماست و اگر بانک‌ها مقررات را در حوزه ممنوعیت ملاکی و بنگاهداری رعایت نمی کنند، ریشه در واقعیت های اقتصاد ایران دارد. کارشناسان بانکی می گویند در سال‌های اخیر ارزش «ریال» تقریبا از هر دارایی دیگری جا مانده است و بانک‌ها نیز با درک این واقعیت باید برای ادامه حیات خود به تناسب این واقعیت درباره دارایی های خود تصمیم گیری کنند. سیاست گذار برای اینکه مانع نگهداری املاک مازاد توسط بانک‌ها شود اقدام به وضع مالیات بر املاک خالی کرده و از آنجا که گفته می‌شود یکی از اصلی ترین مالکان خانه های خالی در کشور شبکه بانکی است، امید دارد بتواند به این ترتیب مانع از ورود بانک به ملاکی به جای وظایف ذاتی و اصلی خود در حیطه تامین مالی شود. اما این مالیات و نیز آنچه در ماده «۱۶» قانون رفع موانع تولید در این خصوص آمده نیز دست کم تاکنون نتوانسته مقاومت بانک‌ها نسبت به فروش و واگذاری املاک را بشکند.

همان گزاره ای که در بازار مسکن صدق می‌کند و موجب شده سازنده ها از فروش واحدهای تکمیل شده خودداری کنند چراکه در نفروختن سود بیشتری نصیبشان می‌شود، در شبکه بانکی نیز مصداق دارد و بانک‌ها تصور می‌کنند هر چه با سرعت پایین تری از بازار ملاکی خارج شوند و بخشنامه ها و دستور مراجع بالاتر در این رابطه تن دهند، نفع بیشتری خواهند داشت. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، هرچند روی کاغذ هر کسب و کار خصوصی چه از نوع بانک باشد و چه نباشد، در صدد کسب بیشترین سود ممکن است، اما در عین حال کارشناسان این نکته را گوشزد می‌کنند که بانک نباید از وظایف ذاتی خود در حوزه تامین مالی فاصله بگیرد. اگر بانک‌ها نتوانند نقش خود را در تسهیلات دهی به عنوان اصلی ترین ماموریت خود به درستی ایفا کنند، صاحبان صنایع و کسب و کارها باید از چه مسیری برای پروژه های جاری خود تامین مالی کنند؟ و اصلا اگر بانک تسهیلات پرداخت نکند، آیا مسیر سالم دیگری برای تامین مالی وجود دارد؟ برخی معتقدند اظهاراتی مبنی بر اینکه تسهیلات دهی برای بانک‌ها صرفه اقتصادی ندارد، بیش از اینکه مساله بانکدارها باشد، یک بهانه برای حفظ املاکی است که در سال‌های اخیر آنها را تملک کرده اند. آنها به این موضوع می پردازند که فاصله گرفتن بانک‌ها از وظایف ذاتی خود و نزدیک شدن به بنگاهداری مفسده زا است و باید با استفاده از ابزارهای موثر مالیاتی از آن جلوگیری کرد؛ هرچند این اقدام به تنهایی و بدون چاره اندیشی بنیادی برای مسائل ریشه دار بانکی مثل تعیین دستوری نرخ بهره به خروج بانک‌ها از بازار ملاکی منجر نخواهد شد.

دنیای اقتصاد