مولدسازی با مزرعه و مدرسه؟

اولین لیست از «املاک مشمول مولدسازی دارایی‌های دولت» به دو وزارتخانه‌ای اختصاص دارد که یکی، متولی تامین و حفظ فضاهای آموزشی (مدرسه) و دیگری، نگهبان اصلی «اراضی سبز از جمله جنگل‌ها و مزارع» است.

کد خبر: ۵۸۶۳۴۰

تاریخ: ۲۶ بهمن ۱۴۰۱ - ۰۸:۰۸

اما چرا «مولدسازی املاکی با عنوان مدرسه، زمین جنگلی، زمین مزروعی و از این دست»، خیلی زودتر از یکسری دارایی‌های منجمد همچون «مراکز اقامتی و تفریحی وزارتخانه‌ها و دستگاه‌ها»، در دستور کار قرار گرفته است؟ پاسخ را می‌توان در «تعریف ماموریت متضاد از ماموریت اصلی وزیر راه و شهرسازی» در آیین‌نامه اجرایی مولدسازی دارایی‌های دولت جست‌وجو کرد. رئیس شورای عالی شهرسازی مکلف شده به درخواست دستگاه‌ها برای «تغییر کاربری و افزایش تراکم»، املاک مشمول مولدسازی ظرف حداکثر ۳۰روز پاسخ«مناسب» بدهد. به این ترتیب، نوعی از اراضی مثلا مدرسه بعد از تغییر کاربری، حداقل ۲برابر، قیمت پیدا می‌کند. ظاهر این «ارزش‌سازی» برای دارایی دولت، انتفاع بیشتر از منابع است؛ اما تبعات آن به جز رانت و فساد احتمالی، «فقیرتر شدن خدمات زندگی در شهرها» خواهد بود.

مولدسازی املاک دولتی با راه اندازی یک سامانه برخط برای معرفی این املاک استارت خورد. سامانه مولدسازی املاک دولتی به نشانی «pga.ipo.ir»  اولین فهرست از دارایی های مازاد مصوب را منتشر کرده است. با انتشار این فهرست اولیه، اهمیت هشداری که «دنیای‌اقتصاد» ۱۴ روز پیش درباره تبعات تعریف ماموریت انحرافی برای وزیر راه و شهرسازی داده بود (گزارش دو ماموریت متضاد یک وزیر در «دنیای اقصاد» چاپ مورخ ۱۲ بهمن سال جاری را بخوانید)، بیش از پیش آشکار شد. این فهرست حاوی تعداد زیادی از زمین های ممنوعه و املاک حیاتی واقع در شهرهاست که در لیست فروش دولت قرار گرفته و این در حالی است که رسالت اصلی دولت حراست و حفاظت از این گروه از املاک بوده و اساسا نباید در این فهرست جای بگیرد.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، اولین گروه از دارایی های دولت که مازاد تشخیص داده شده، برای فروش در سامانه مربوطه بارگذاری شده است.

بر اساس مصوبه مولد سازی دارایی های دولت که به تازگی تصویب و ابلاغ شده است و همچنین آیین نامه اجرایی مربوط به این مصوبه، همه دستگاه ها، شرکت‌ها و نهادهای وابسته به دولت مکلف شده اند املاک و اموال غیرمنقول و مازاد خود را با روش‌های مختلف درج شده در این مصوبه به فروش رسانده یا برای اجرای طرح های مولد، آنها را به پروسه مشارکت با بخش خصوصی وارد کنند. این تصمیم دولت با هدف عرضه املاک مازاد در وهله اول توسط آن دسته از وزارتخانه ها، بانک‌ها، سازمان‌ها و شرکت‌هایی که عیار اشتغال آنها به ملاکی بالاتر است و املاک منجمد بسیاری با کاربری های ارزشمند (به لحاظ ارزش ریالی) دارند، اتخاذ شد.

اما به جای اینکه این گروه از نهادها و دستگاه ها پیش قدم عرضه املاک مازاد شوند، دو وزارتخانه خاص که بر اساس ماموریت ذاتی که بر عهده دارند، اتفاقا نباید به راحتی نسبت به فروش زمین اقدام کنند، اولین فهرست رسمی از دارایی های مازاد دولتی را ارائه کنند. یکی از این دو وزارتخانه ماموریت حراست از زمین های خاص را که بخشی از ذخایر طبیعی مهم کشور به شمار می آید بر عهده دارد و دیگری نیز تامین زمین برای مهم‌ترین نیاز کشور یعنی آموزش و فرهنگ را در دستور کار خود دارد؛ مقصود، وزارتخانه های جهاد کشاورزی و آموزش و پرورش است که انتظار می رفت در زمره آخرین دستگاه های دولتی عرضه‌کننده املاک مازاد قرار بگیرد. اما اکنون عرضه املاک مازاد دولتی با این دو وزارتخانه کلید خورده است.

پیش از اینکه به علت پشت پرده شروع کار واگذاری املاک دولتی با دو وزارتخانه مذکور پرداخته شود، باید تبعات این اقدام دولت مورد توجه قرار گیرد. وزارتخانه ای که حفاظت از زمین های کشاورزی را بر عهده دارد، پیش قدم شده و صدها ‌هزار قطعه زمین در نقاط مختلف کشور را در فهرست دارایی های مازاد خود گنجانده است که کاربری برخی از آنها به صراحت «باغ»، «مزروعی» و نظایر آن عنوان شده است. از طرفی در فهرست املاک مازاد وزارت آموزش و پرورش نیز صدها مدرسه و فضای آموزشی واقع در شهرهای مختلف کشور وجود دارد که مازاد قلمداد شدن آنها با هیچ متر و معیاری توجیه پذیر نیست. تبعات فروش این گروه از املاک دولتی می‌تواند در سال‌های آتی به شکل کمبود فضای آموزشی متناسب با نیاز از یکسو و نیز از بین رفتن بخشی از اراضی کشاورزی آشکار شود.

جزئیات برنامه «مدرسه فروشی»

به گزارش «دنیای اقتصاد»، ممکن است ادعا شود که مدرسه هایی که برای فروش در فهرست املاک مازاد دولتی گنجانده شده، در محله هایی واقع شده که سرانه آموزشی کافی وجود دارد و از این بابت مازاد محسوب می‌شود. اما این ادعا جز درباره چند نقطه خاص در کشور صدق نمی کند و نباید این نقاط خاص و معدود ملاک عمل قرار گیرد. به عنوان مثال در شهر تهران محله هایی وجود دارد که سرانه آموزشی آنها در نسبت مطلوبی با جمعیت ساکن در محله قرار دارد اما اگر مجموعه شهری تهران و به طور کلی استان تهران ملاک قرار گیرد، فقر شدید فضاهای آموزشی مشهود می‌شود. همین حالا در حومه تهران مناطقی وجود دارد که در یک دهه گذاشته بارگذاری مسکونی زیادی با توجه به اجرای طرح مسکن مهر در آنها صورت گرفته و جمعیت ساکن دسترسی مطلوبی به مدرسه ندارند.

بسیاری از پهنه هایی که به واسطه اجرای طرح های مسکن سازی دولتی کاربری مسکونی پیدا کرده است، با توجه به فقدان عملیات تامین خدمات شهری موردنیاز همزمان با توسعه بافت مسکونی، با بحران خدمات و سرانه ها روبه‌رو بوده و یکی از این سرانه ها که کمبود شدید آنها بر سیاستگذار پوشیده نیست، سرانه های آموزشی است.

در این شرایط وقتی مدارس به ظاهر مازاد واقع در یک محله توسط وزارت آموزش و پرورش فروخته می‌شود، با توجه به مجوز انحرافی دولت برای زمین هایی که برچسب «مازاد» به آنها الصاق می‌شود، عملا کاربری این زمین ها در معرض تغییر قرار می‌گیرد و به اموری اختصاص پیدا می‌کند که ربطی به آموزش ندارد. «دنیای‌اقتصاد» در گزارشی با عنوان «دو ماموریت متضاد یک وزیر» که ۱۲ بهمن ماه منتشر شد، دو هفته قبل به جزئیات این مجوز انحرافی پرداخت.

در این گزارش به تفصیل به این موضوع پرداخته شد که مصوبه مولدسازی دارایی های دولت و آیین نامه اجرایی آن در چند بخش مجزا ماموریت هایی برای وزارت راه و شهرسازی و نهادهای مرتبط در زمینه صدور مجوز «تغییرکاربری» زمین های مازاد دولتی تحت عنوان «ارزش افزایی» تعریف کرده است.

گذشته از اینکه یکی از ماموریت های اصلی وزارت راه و شهرسازی نظارت عالیه بر حسن اجرای قوانین و مقررات شهری از جمله طرح های جامع و تفصیلی، حفظ کاربری مصوب اراضی در طرح های بالادست و حراست از اراضی خاص و ذخیره در شهرهاست و اکنون در مصوبه اخیر دولت، همین وزارتخانه مکلف به ورود به تغییر کاربری املاک مازاد با هدف ارزش‌افزایی برای آنها شده است، مساله اصلی این است که اکنون با ضوابط موجود، مدارسی که برای فروش فهرست شده در واقع در معرض تغییر کاربری به کاربری هایی که ارزش ریالی بیشتری دارند قرار گرفته است. این در حالی است که راه های مختلفی به جز فروش و به اصطلاح واگذاری پیش روی وزارت آموزش و پرورش قرار دارد که می‌تواند با تاسی به آنها، به نحوی از املاک مازاد خود که کاربری مدرسه دارند، به نفع کمبود فضای آموزشی در سایر نقاط شهر و کشور استفاده کند.

قاعدتا در گام اول نباید هیچ مدرسه ای به عنوان ملک مازاد تشخیص داده و معرفی شود. اما اگر هم زمین یا مدرسه ای در یک نقطه از کشور مازاد تلقی می‌شود، می‌توان در قالب تهاتر یا به طرق دیگر، آنها را برای رفع کمبود سرانه های آموزشی در نقاط دیگر اهرم قرار داد؛ به این معنا که املاک مازاد با کاربری آموزشی به نحوی در اختیار متقاضی قرار گیرد که او مکلف به ایجاد فضای آموزشی به همان میزان در نقطه دیگری از شهر یا کشور که از این نظر فقیر است، شود.

از این گذشته، اگر استانداردهای فضاهای آموزشی مبنای قضاوت قرار گیرد، حتی در جاهایی که ظاهرا کمبود مدرسه وجود ندارد هم به لحاظ وسعت فضای در اختیار دانش آموزان، کمبود مشهود است. مدارس در شهر برخورداری مثل تهران بعضا حیاطی معادل ۴۰‌درصد از مساحت ابنیه و کلاس ها را دارد و در این شرایط مدارس مازاد در منطقه می‌تواند برای رفع کمبود سرانه فضاهای باز در اختیار آموزش و پرورش قرار گیرد.

لیست اموال وزارت جهاد کشاورزی

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، یکی دیگر از وزارتخانه های پیش قراول عرضه املاک مازاد وزارت جهاد کشاورزی است. اما بررسی «دنیای‌اقتصاد» از فهرست املاک این وزارتخانه که به عنوان مازاد تلقی و در سامانه مربوطه فهرست شده است نشان می‌دهد صرف نظر از برخی ساختمان های ستادی یا املاک مسکونی و نظایر آن که به درستی در این فهرست گنجانده شده، تعداد زیادی قطعه زمین با کاربری سبز در این فهرست وجود دارد که هر یک از آنها وسعتی از ‌هزار تا بعضا چند صد‌هزار مترمربع دارد. زمین هایی که به صراحت با عنوان «زراعتی»، «مزروعی»، «جنگل» و «باغ» برای فروش عرضه شده و این در حالی است که وزارت جهاد کشاورزی متولی اصلی حراست از این قبیل زمین ها در دولت محسوب می‌شود.

از این گذشته در لیست اموال مازاد وزارت جهاد کشاورزی عناوینی مثل «فرودگاه»، «پرورش ماهی»، «گاوداری» و نظایر آن نیز وجود دارد که حتی عنوان آنها نیز پیام های ناخوشایندی مخابره می‌کند؛ پیام هایی از این جنس که احتمال تغییر کاربری این قبیل اراضی و اموال با توجه به محتوای آیین نامه اجرایی مولدسازی املاک مازاد دولتی وجود دارد و این کاربری ها در معرض خطر است.

البته تردیدی وجود ندارد که دولت نباید به گاوداری و مرغداری مشغول باشد و این قبیل اموال، به درستی مازاد شناخته شده است اما نحوه واگذاری به این ترتیب آنها  را در معرض خطر نابودی و تغییر کاربری قرار می‌دهد. انتظار این است که این قبیل واگذاری ها به فهرست ماموریت های سازمان خصوصی سازی افزوده و از مسیری انجام شود که کاربری های مفید آنها تغییر نکند. دستگاه های دولتی باید خود را حافظ جنگل، زمین کشاورزی، فرودگاه و نظایر آن دانسته و رسالت خود را در جریان مولد سازی املاک دولتی به نحوی ایفا کنند که به نابودی این قبیل املاک و کاربری ها منجر نشود.

پاسخ به یک سوال بنیادی

چرا با وجود ده ها نهاد، سازمان، شرکت و بانکی که پیشتاز جریان ملاکی در کشور به شمار می آیند و صدها ملک مسکونی، تجاری و اداری مازاد در اختیار دارند، واگذاری املاک مازاد دولتی با دو وزارتخانه آموزش و پرورش و جهاد کشاورزی آغاز شده است؟

پاسخ به این سوال نشان می‌دهد هشدار دو هفته قبل «دنیای‌اقتصاد» درباره دو ماموریت متضاد برای وزارت راه و شهرسازی بیراه نبوده است. واقعیت این است که املاک متعلق به این دو وزارتخانه به دلیل وجود ‌بندی تحت عنوان «ارزش‌افزایی املاک مازاد» در مصوبه و آیین نامه اجرایی مولدسازی دارایی های دولتی که مجوز بررسی تغییر کاربری املاک مذکور را داده است، بیشترین ارزش افزوده را در صورت اعمال تغییر کاربری پیدا خواهد کرد.

در ماده ۳ آیین نامه اجرایی مذکور آمده است: «کمیسیون ماده ۵ قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و شورای عالی شهرسازی و معماری ایران هریک مکلف هستند ظرف مدت حداکثر یک ماه نسبت به درخواست تغییر کاربری اموال (املاک) مازاد ارسالی توسط وزارت امور اقتصادی و دارایی اعلام نظر قطعی نمایند. در صورت مخالفت یا عدم اظهارنظر شورای عالی، مرجع صدور پروانه ساخت مکلف است با درخواست وزارت امور اقتصادی و دارایی، نسبت به صدور پروانه احداث بنا، مطابق با ضابطه عام ساخت (سطح اشغال، تراکم، تعداد طبقات و کاربرد بنا) پهنه وقوع با حفظ کاربری زمین اقدام نماید.»

این بند به منزله چراغ سبزی به تغییر کاربری املاک مازاد دولتی است و در نتیجه کم ارزش ترین زمین های دولتی به واسطه داشتن کاربری های خاص مثل آموزشی یا سبز، در صورت تغییر کاربری در معرض ایجاد بیشترین ارزش افزوده هستند. بنابراین قابل درک است که چرا دو وزارتخانه اصلی مالک این قبیل اراضی، برای سبک سازی از لحاظ ملکی پیش‌قدم شده اند.

با وجود آنکه اصل موضوع مولدسازی دارایی های دولت و رفع انجماد از املاک و اراضی بلااستفاده در اختیار دستگاه های دولتی از ضرورت های اساسی و گامی مثبت است اما بررسی های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، تکلیف تعیین شده برای فراهم آوری مقدمات تغییر کاربری زمین های خدماتی، و به طور کلی، آن بخش از مصوبه و آیین نامه اجرایی که تعیین کرده است برای ایجاد ارزش افزوده هر‌چه بیشتر برای آن گروه از املاک و زمین هایی که به عنوان املاک مازاد دولتی شناسایی شده اند، کاربری های مصوب تغییر کند، این ارزش افزایی نامتعارف، می‌تواند تبعات گسترده شهرسازی به همراه داشته باشد.در بخش دیگر مصوبه مذکور نیز آمده است که اگر کمیسیون های ماده ۵ و شورای عالی شهرسازی و معماری در مدت تعیین شده- حداکثر یک ماه- نظر قطعی خود را اعلام نکنند، شهرداری ها به عنوان مراجع صدور پروانه می‌توانند بر اساس پهنه بندی مصوب این اراضی در طرح های بالادست و بر اساس ضوابط عام ساخت مانند سطح اشغال، تراکم، تعداد طبقات و کاربرد بنا، بر اساس همان پهنه اصلی و مصوب، مجوز ساخت یا پروانه احداث بنا بدهند. بررسی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد تغییر کاربری زمین های آموزشی باعث دست کم دو برابر شدن قیمت آنها می‌شود و در مورد اراضی مزروعی و سبز به‌ویژه در روستاهای واقع در مناطق ساحلی نیز، در صورتی که تغییر کاربری به نفع ساخت ویلا اعمال شود، ارزش زمین دست کم ۵/ ۲ برابر می‌شود. با این وصف وزیر راه و شهرسازی به عنوان رئیس شورای عالی شهرسازی و معماری که مکلف به رسیدگی به پرونده های تغییر کاربری شده است، بر اساس روح کلی مصوبه دولت درباره ارزش افزایی املاک احتمالا به این قبیل تغییر کاربری ها که با ماموریت ذاتی وزارتخانه متبوع او مغایر است، رسیدگی خواهد کرد و نتیجه این رسیدگی ناگفته پیداست. وزارت راه و شهرسازی به نوعی مکلف شده امکان تغییر کاربری این قبیل املاک را فراهم کند و این یعنی مدرسه ها و مزرعه ها با برچسب اموال مازاد، در آستانه تغییر کاربری قرار دارد و اتفاقا در صدر فهرست املاک مازاد دولتی نیز قرار گرفته است.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، در سال‌های گذشته تغییر کاربری املاکی مثل مدرسه با دشواری زیادی همراه و نیازمند مجوزهای متعددی از نهادهای مختلف بود و با توجه به مقاومت های اجتماعی در این رابطه، رسیدگی به پرونده هایی از این دست بعضا سال‌ها به طول می انجامید. اما با عرضه رسمی مدرسه ها در فهرست اموال مازاد دولتی، عملا دولت به تغییر کاربری این ابنیه چراغ سبز نشان داده است. با این حال بعید نیست این قبیل تغییر کاربری ها هزینه های سنگینی چه به لحاظ حقوقی و چه در بعد اجتماعی برای دولت به دنبال داشته باشد. صرف نظر از این هزینه ها نیز مساله محرومیت از خدمات فضاهای آموزشی در جاهایی که مدرسه‌فروشی رخ می‌دهد، به عنوان یکی از تبعات این تصمیم دولتی مساله ساز خواهد شد.