تعاونی‌های انبوه‌سازی مسکن؛ پاسخ به شبهات و راه‌ کارها

تعاون به معنای همگرایی برای رسیدن به یک هدف است و تعاونی مجموعه‌ای از افراد است که برای نیل به یک مقصود تلاش می‌کنند. در گفت‌ و گویی صریح با مهندس محمد نظری، عضو هیات مدیره شرکت تعاونی انبوه‌سازی مسکن عمران اوج‌سازان امید و رئیس هیات مدیره گروه شرکت‌های پارلمان غرب، شبهاتی که پیرامون تعاونی‌های انبوه‌ساز مسکن وجود دارد را بررسی کرده‌ایم.

کد خبر: ۵۸۴۴۵۷

تاریخ: ۲۳ بهمن ۱۴۰۱ - ۰۸:۰۴

چرا قیمت تعاونی‌های انبوه‌ساز پایین‌تر از قیمت بازار است؟
تعاونی‌های انبوه‌سازی مسکن در راستای ساخت و عرضه‌ی مسکن به قیمت تمام‌شده تشکیل شده‌اند. خریدهای عمده، استفاده بهینه از نیروی انسانی و اعتبارات و تسهیلاتی که دولت برای این بخش از فعالین اقتصادی در نظر گرفته است باعث می‌شود تا تعاونی‌های انبوه‌ساز بتوانند مسکن را با قیمت پایین‌تری نسبت به بازار عرضه کنند.

همگی شبهاتی را پیرامون انبوه‌سازان شنیده‌ایم. چرا اخبار بد در مورد انبوه‌سازان زیاد است؟
پاسخ به این سوال بسیار ساده است! تعاونی مسکنی را در نظر بگیرید که 500 واحد مسکونی را پیش‌فروش کرده و قادر به ساخت آن نیست یا پروژه به نیمه‌ی راه رسیده و متوقف شده است. 500 خانواده که هرکدام حداقل 3 نفر هستند، درگیر این موضوع می‌شوند و با خشم زیادی که دارند، مطالبات خود را در همه جا فریاد می‌زنند. حال یک بساز و بفروش خرد را در نظر بگیرید که مثلا 8 واحد را در حال ساخت دارد و پروژه متوقف شده است. در هر دو مورد یک پروژه متوقف شده اما تعداد شکایت‌‌ها بسیار متفاوت است.
وقتی به تهران و مخصوصا به منطقه 22 تهران نگاه می‌کنیم، برج‌ها و پروژه‌های ساخت و ساز عظیمی را می‌بینیم که توسط همین انبوه‌سازان از دل زمین سر برآورده‌اند و به تهران، نمای شهری پیشرفته را داده‌اند. با توجه به اینکه هزاران تعاونی انبوه‌ساز مسکن در کشور وجود دارد، درصد کمی از این تعاونی‌ها موفق به انجام تعهدات خود در زمان معین نشده‌اند. اما نیمه پر لیوان را که ببینیم درصد بسیار بیشتری از آن‌ها با تمام مشکلات و کمبودها، تعهدات خود را اجرا کرده و واحدهای خود را تحویل داده‌اند. البته این مساله در تمام اصناف صدق می‌کند و نباید به خاطر اشتباه و کم‌کاری عده‌ای همه‌ی آن صنف را متهم به کم کاری و حتی در مواردی کلاهبرداری کرد. ما برای پیشرفت اقتصادی در کشور نیاز داریم که از بازارهای مولدی همچون ساخت و ساز حمایت کنیم. به نظر من اعتمادسازی در بازارهای مولد راهکار برون‌رفت از شرایط اقتصادی کنونی است.

چرا بعضی از شرکت‌های تعاونی مسکن نمی‌توانند به تعهدات خود عمل کنند؟
انبوه‌سازی نیازمند برنامه‌ریزی و سازماندهی بسیار عظیمی است. بعضی از شرکت‌های انبوه‌سازی دیدگاه روشنی نسبت به حجم کار و نیازهای سازماندهی کسب و کار خود ندارند. این ضعف باعث می‌شود تا هزینه‌های لازم را برای تهیه زیرساخت‌های سخت‌افزاری و نرم‌افزاری و همچنین استخدام، آموزش و به کارگیری نیروی انسانی کارآمد نکنند. همین مساله باعث می‌شود تا بعد از پذیره‌نویسی با حجم کاری بسیار بالا مواجه شوند و نتوانند به درستی پروژه‌های خود را تحویل دهند. به صورت کلی ضعف در رهبری، آفت جان انبوه‌سازان مسکن است. استفاده از مشاوران امین، کارکشته و متخصص؛ راهکاری است که می‌توان به رهبران این دسته از فعالین اقتصادی پیشنهاد کرد.

یک تعاونی انبوه‌سازی مسکن موفق چه مولفه‌هایی دارد؟
ابتدا باید از وجود شخصیت حقوقی تعاونی مطمئن شوید. این کار با استعلام از سامانه جامع پایگاه اطلاعات اشخاص حقوقی کشور ممکن است. همچنین آگهی تغییرات و ثبت شرکت را در روزنامه رسمی بررسی و رزومه شرکت را بخواهید و خوب آن را مطالعه کنید. عقبه و رزومه‌ی رئیس هیات مدیره و مدیرعامل شرکت تعاونی مسکن می‌تواند گویای واقعیت‌هایی در مورد آن باشد.
تعریف پروژه‌های انبوه‌سازی شامل‌ نقشه‌های اولیه براساس نقشه زمین، تراکم پیش‌بینی شده، تعریف تعداد طبقات، تعداد و متراژ حدودی واحدها و امکانات و سرانه‌های خدماتی پروژه، پارکینگ و انباری، آسانسورها، نوع سازه و متریال ساخت، متریال دکوراسیون داخلی و محوطه‌سازی است. اطلاعات فوق باید در اختیار سرمایه‌گذار قرار گیرد. نوع، شکل و ظاهر ارائه این اطلاعات می‌تواند نمایانگر پشت صحنه‌ی مدیریت و تخصص نیروی انسانی شرکت انبوه‌ساز باشد.

توصیه‌ی شما در مورد مقایسه‌ی پروژه‌های انبوه‌سازی چیست؟
ابتدا باید زمین پروژه بررسی شود. اگر زمین دارای سند 6 دانگ است بررسی شود که به نام شرکت انبوه‌ساز یا هیات مدیره آن باشد. در صورتی که زمین قول‌نامه‌ای است، بررسی دقیق قول‌نامه یا مبایعه‌نامه و شرایط و طرفین قرارداد راه‌گشاست. حتما قبل از عقد قرارداد از زمین پروژه بازدید به عمل آید و اطراف پروژه از نظر روساخت‌ها و زیرساخت‌های خدمات عمومی، آنتن موبایل و وضعیت اینترنت، فضای سبز، فروشگاه‌های بزرگ، دسترسی به حمل و نقل عمومی و غیره بررسی شود.
در مرحله بعد باید قراردادها بازبینی شوند. معمولا شرکت‌های انبوه‌ساز در دو مرحله اقدام به عقد قرارداد با سرمایه‌گذاران می‌کنند. قرارداد اول که در آن تراکم به شما واگذار می‌شود. این قرارداد و مبلغ آن باید به صورت قطعی باشد. اگر قرارداد زمین یا تراکم علی‌الحساب بود جدا از خرید آن پروژه چشم‌پوشی کنید! مساله‌ی اصلی و مهم قرارداد دوم است که با عنوان دفترچه‌ ساخت یا قرارداد ساخت شناخته می‌شود. این قرارداد قطعا علی‌‌الحساب است و برعکس قرارداد اولیه، اگر به صورت قطعی بود، جدا از خرید آن پروژه چشم‌پوشی کنید! چرا که بعید به نظر می‌رسد با توجه به تورم اقتصادی و زمان‌بر بودن پروسه‌ی ساخت انبوه که 36 تا 48 ماه به طول می‌انجامد، بتوان پروژه‌ای را به صورت قطعی از ابتدا برنامه‌ریزی مالی کرد.
چک شود که قرارداد حتما توسط شخصی که صاحب امضاء در قرارداد است امضاء شود و حتما دارای نمادهای امنیتی همچون مهر برجسته یا هولوگرام باشد. همچنین متن امضاء شده را حتما قبل از امضاء مطالعه کنید. در بعضی موارد شرکت‌هایی که نیت درستی ندارند قراردادی را جهت مطالعه به شما می‌دهند و قرارداد دیگری را برای امضاء نزد شما می‌آورند! علاوه بر اینها بعضی از شرکت‌های انبوه‌ساز علاوه بر قراردادی که در دفتر تعاونی می‌بندند و به امضاء می‌رسانند، قرارداد و موضوع و اختیارات آن را در دفتر اسناد رسمی در قالب وکالتی بلاعزل از جانب مالکین زمین به خریدار اعطا می‌کنند. این از آن جهت مهم است که قرارداد شما با شرکت تعاونی و شماره و تاریخ آن در مرجعی رسمی ثبت می‌گردد و به نوعی می‌تواند جز اسناد اثبات‌کننده قرارداد شما با شرکت تعاونی انبوه‌ساز و یا مالک زمین باشد. البته در میان وکلا بحث زیادی در این خصوص وجود دارد اما از این دیدگاه به آن بنگرید که اگر خدای ناکرده با سازنده به مشکل بر بخورید، یکی از اسنادی است که می‌تواند در دادگاه مورد استفاده شما قرار بگیرد.
حتما در قرارداد بند جریمه تاخیر در واگذاری واحد وجود داشته باشد. همچنین زمان تحویل باید به صورت روشن و واضح قید شده باشد. جداول متریال مصرفی و نوع سازه نیز از مواردی است که باید به صورت کامل بررسی شود. نحوه‌ی واگذاری به غیر و شرایط پرداخت مشخص نیز از مسائلی است که باید مورد توجه قرار بگیرد.

نظر شما درباره شرایط پرداخت گوناگون شرکت‌های تعاونی انبوه‌سازی چیست؟
این موضوع کاملا بستگی به قدرت مالی شرکت انبوه‌ساز در ارائه‌ی تعداد و مبلغ اقساط دارد. لزوما ارائه‌ی وام‌های بانکی نشانه‌ی اعتبار انبوه‌ساز نیست. بعضی از وام‌ها به صورت عمومی و توسط بانک‌ها در دسترس هستند. وانگهی، بازپرداخت اقساط این وام‌ها را نباید دست کم گرفت. بعضا شرکت‌های انبوه‌سازی وجود دارند که با قدرت مالی خود قادر به ارائه‌ی شرایط پرداخت بلندمدت و بدون سود هستند که از وام بانکی بهتر است. در مجموع، ارائه‌ی اقساط بلندمدت می‌تواند نشانه‌ی خوبی از قدرت مالی انبوه‌ساز باشد و خیال شما را تحویل واحد راحت می‌کند. پروسه‌ی پرداخت اقساط توسط سرمایه‌گذاران یکی از مولفه‌های مهم در پیوستگی روند ساخت پروژه‌های انبوه‌سازی است. اگر انبوه‌سازی توان مالی خوبی داشته باشد می‌تواند با استفاده از منابع مالی خود، پیوستگی ساخت را تا پرداخت اقساط تمام سرمایه‌گذاران حفظ کند و تحویل واحدها را به تاخیر نیاندازد.
در کنار اقساط بلندمدت، بعضی از شرکت‌های تعاونی انبوه‌ساز مسکن، سودی را برای مشارکت در ساخت در نظر می‌گیرند تا اگر به هر دلیلی سرمایه‌گذار نتوانست به تعهدات خود در قبال آن‌ها عمل کند، خواب سرمایه‌ی سرمایه‌گذار در پروژه نادیده گرفته نشود. این ویژگی می‌تواند باعث اطمینان بیشتر سرمایه‌گذاران و تمایل به سرمایه‌گذاری در پروژه باشد.

پیش‌خرید مسکن از تعاونی‌های انبوه‌سازی چقدر ریسک دارد؟
سرمایه‌گذاری به معنای عام خالی از ریسک نیست! اما به نسبت بازارهای موجود سرمایه‌گذاری مثل ارز، طلا، سکه، بورس، خودرو و امثال آن‌، سرمایه‌گذاری در پیش‌خرید مسکن اگر با چشم باز و بررسی کامل شرکت تعاونی انبوه‌ساز انجام شود، می‌تواند از ریسک کمتری برخوردار باشد و سودی معادل سایر بازارها برای سرمایه‌گذاران ایجاد کند. این نکته را هم یادآور شوم که سرمایه‌گذاری در بازارهای غیر مولد دردی از اقتصاد ما درمان نخواهد کرد. سوق دادن سرمایه به سمت بازارهای مولد همچون ساخت و ساز و اعتمادسازی در این بخش یکی از راهکارهای برون‌رفت از شرایط کنونی اقتصادی کشور است.

درباره پروژه‌‌ای که تعاونی شما در حال پذیره‌نویسی آن و خود شما سازنده‌ی آن هستید برایمان بگویید.
پروژه مجتمع مجلل گالریا در زمینی به مساحت 3990 مترمربع در یکی از خوش آب و هوا ترین مناطق تهران، وردآورد واقع شده است. طبق محاسبات صورت گرفته، قیمت آپارتمان در این منطقه در سال‌های آینده رشد چشمگیری خواهد داشت. گالریا دارای 9 طبقه است. از امکانات در نظر گرفته شده برای مجتمع گالریا می‌توان به مواردی چون استخر، سونا، جکوزی، سالن ماساژ، روف گاردن، مهد کودک، پیست پیاده‌روی، پارکینگ میهمان، لابی مجلل با ارتفاع سقف 6 متر، کارواش اختصاصی، باشگاه بدنسازی و سینمای اختصاصی اشاره کرد. یکی از مزیت‌های فوق‌العاده این پروژه هوشمندسازی واحدها و حق انتخاب متریال‌های آن است.
از وجوه تمایز فوق‌العاده این پروژه می‌توان به زمین دو بر آن اشاره کرد که دارای سند تک‌برگ 6 دانگ است و آب و برق و گاز و تلفن دایر دارد. در حال حاضر در حال تخریب بناهای قدیمی موجود در پروژه هستیم.
تعهد ساخت و تحویل قطعی 36 ماه و پرداخت اقساط در 48 ماه و همچنین 15 درصد سود مشارکت سالیانه و 20 درصد جریمه عدم تحویل به موقع گارانتی ما برای ساخت و تحویل مجتمع مجلل گالریا است.