ساخت ۱۸۸‌هزار واحد مسکونی جدید؛ هدف دولت ۵۰۰‌هزار واحد بود

باخت معنادار مسکن دوپینگی

نیروهای رکودساز در بازار کشوری ساخت‌وسازهای مسکونی طی نیمه اول امسال به قدری پرقدرت ظاهر شدند که حتی «مسکن دوپینگی» یا همان طرح «یک‌میلیون مسکن در سال» هم نتوانست از پس آنها بربیاید.

کد خبر: ۵۸۲۹۲۳

تاریخ: ۱۸ بهمن ۱۴۰۱ - ۱۶:۳۱

تیراژ تولید مسکن در دو فصل اول سال جاری معادل ۱۸۸هزار واحد مسکونی بوده؛ درحالی‌که قرار بود در همین بازه زمانی ۵۰۰هزار آپارتمان در کشور احداث شود. ناپایداری قیمت تمام‌شده مسکن و نبود قدرت خرید در سمت تقاضا، مهم‌ترین مساله سازنده‌ها در همه شهرها است. رونق غیرتورمی مسکن منوط به «مهار انتظارات تورمی» است.

تازه ترین آمار رسمی از وضعیت بازار فعالیت ساختمانی در کشور حکایت از ادامه رکود عمیق حتی با وجود دوپینگ دولت با اجرای طرح مسکن یک میلیونی دارد.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، آمار صدور پروانه ساختمانی در کشور مربوط به تابستان سال‌جاری که روز گذشته توسط مرکز آمار ایران منتشر شد، حکایت از آن دارد که در نیمه اول سال ۱۴۰۱ تعداد واحدهای مسکونی که در کل کشور برای ساخت آنها پروانه صادر شده، به ۲۰۰‌هزار واحد نمی رسد. این گزارش نشان می‌دهد در تابستان امسال برای ۹۷‌هزار و ۸۹۵ واحد مسکونی در کشور جواز ساخت صادر شده که نسبت به فصل مشابه پارسال فقط ۶/ ۴درصد افزایش داشته است. با احتساب آمار پروانه های بهار، مجموع ساخت‌وساز در نیمسال اول ۱۴۰۱ به ۱۸۸‌هزار واحد می رسد. البته با توجه به تجربیاتی که در زمینه کاهش سرعت ساخت در شرایط رکود وجود دارد، بعید به نظر می‌رسد که بسیاری از ساختمان هایی که پروسه ساخت آنها در دو فصل ابتدایی امسال آغاز شده، در بازه زمانی ۱۸ تا ۲۴ ماهه به سرانجام برسد و به بازار عرضه شوند. اما با توجه به اینکه تنها داده آماری رسمی و قابل مقایسه مرتبط با بخش عرضه مسکن، آمار صدور جواز ساختمانی است، به این داده ها به عنوان مبنای قابل مقایسه حجم عرضه مسکن در کشور استناد می‌شود.

ساخت فقط 188‌هزار واحد مسکونی در کشور در بهار و تابستان امسال در شرایطی که دولت در حال اجرای ابرپروژه مسکن سازی یک میلیونی است، نشان می‌دهد حتی دوپینگ دولت در مسکن سازی نیز نتوانسته به خروج بازار ساخت‌وساز کشوری از رکود بینجامد و همچنان عقب ماندگی 63 درصدی بازار ساخت مسکن از هدف‌گذاری طرح دولت برای تامین مسکن مشهود است.

برنامه اصلی دولت برای حل مشکل مسکن در کشور این است که در هر سال یک میلیون واحد مسکونی و در کل چهار سال عمر دولت، چهار میلیون واحد مسکونی ساخته شود. اگر این برنامه آن گونه که دولت انتظار دارد پیش رفته باشد، باید در نیمسال اول 1401 برای حدود نیم میلیون واحد مسکونی یا دست کم نزدیک این مقدار، پروانه ساختمانی صادر شده باشد. این در حالی است که آمار رسمی 188‌هزار واحدی حکایت از عقب ماندگی 63 درصدی از هدف ابرپروژه مسکن سازی دولتی دارد.

«دنیای‌اقتصاد» بارها در گزارش های مختلف به این واقعیت پرداخته که مسکن سازی میلیونی توسط دولت با هر عنوانی، مطابق تجربیات گذشته و حتی اذعان مرکز پژوهش های مجلس در طول دو دهه اخیر نتوانسته نتیجه مطلوب دولت ها در این بخش را حاصل کند. این موضوع نه تنها در کشور ما بلکه در جهان نیز به عنوان یک سیاست محکوم به شکست شناخته شده است. اخیرا مرکز پژوهش های مجلس در یک گزارش رسمی با پرداختن به آثار برنامه ریزی دولت ها در کشورهای مختلف برای تامین مسکن در استطاعت، سیاست خانه سازی دولتی را که به عنوان یکی از اولین اقدامات دولت ها برای خانه دار شدن مردم پس از جنگ جهانی دوم به کار گرفته شد، یکی از مدل های شکست خورده توصیف کرد.

در سال‌های اخیر نیز کارشناسان کشورمان بارها تذکر دادند که ریشه تورم مسکن را باید بیش از هر چیز در عواملی به جز میزان عرضه جست وجو کرد. آنها به دولت ها تذکر دادند که سیاست مداخله مستقیم در بازار مسکن جواب نمی دهد و نه علاجی برای رکود سرمایه‌گذاری ساختمانی خواهد بود و نه می‌تواند تورم مسکن را مهار کند؛ بنابراین باید از این ایده که نه در ایران و نه در سایر کشورهای جهان راه‌حل ایده آلی برای پاسخ به نیاز مسکن اقشار کم درآمد نبوده است، دل بکنند و سراغ گزینه های دیگر برای تنظیم بازار مسکن بروند.

اما دولت سیزدهم به این توصیه ها توجهی نکرد و راه شکست خورده دولت های قبلی یعنی انبوه سازی مسکن با مداخله مستقیم دولت را در پیش گرفت و آمار رسمی مربوط به نیمه اول امسال نشان می‌دهد با وجود این اصرار به اجرای ابرپروژه های مسکن سازی، نتوانست حتی به صورت مقطعی رونق را به بازار ساخت‌وساز کشور بازگرداند.

قاعدتا اگر دوپینگ مسکنی دولت جواب می داد اکنون آمار صدور پروانه ساختمانی بهار و تابستان کل کشور باید به نزدیک 500‌هزار واحد می رسید که چنین نشده است. ابرپروژه دولت از این جهت «دوپینگی» خطاب می‌شود که سرمایه‌گذاری ساختمانی ذیل آن، در چارچوب طبیعی و جریان بازار رخ نمی دهد، بلکه موازی با آن و مداخله دولت در حال اجراست.اما حتی همین دوپینگ نیز به غلبه بر رکود منجر نشده و بازار ساخت‌وساز کشور از سال 93 تاکنون درگیر ابررکود فراگیر ساختمانی است.

شاهد آماری این مدعا میانگین پروانه ساختمانی صادر شده در کشور طی سال‌های 93 تا 1400 است. در این بازه زمانی سالانه به طور متوسط 375‌هزار واحد مسکونی ساخته شده و این در حالی است که بر اساس نیازسنجی صورت گرفته در اوایل دهه 90، کف نیاز کشور به ساخت‌وساز جدید 560‌هزار واحد محاسبه شد. به این ترتیب در تمام سال‌های گذشته رکود سنگین فعالیت ساختمانی با داده های آماری تایید شده و اگر روند نیمسال دوم 1401 نیز مثل نیمسال اول پیش برود، عملا امسال هم تغییر خاصی در ساخت‌وساز رخ نخواهد داد و در بهترین حالت فقط 400‌هزار واحد از مجموع یک میلیون واحد مسکونی که دولت متعهد به پشتیبانی و تسهیل گیری برای ساخت آن شده است، جواز دریافت می‌کند. به این ترتیب بر اساس آمار رسمی در طول هشت سال پیش از 1401 سالانه 30‌درصد کمتر از کف بحرانی نیاز کشور به ساخت‌وساز، پروانه ساختمانی صادر شده و احتمالا همین روند در 1401 نیز ادامه دار خواهد بود.

مختصات بازار مه آلود ساخت‌وساز

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، رکود ساخت‌وساز به حدی فراگیر شده که برخی فعالان ساختمانی معتبر و حرفه ای عنوان می‌کنند در یکی دو سال آخر بین یک سوم تا یک پنجم تعداد پروژه هایی که در سال‌های قبل تر در آنها مشغول بوده اند را در دست اجرا دارند و این یعنی در یکی دو سال گذشته شدت رکود افزایش نیز داشته است. اما در مسابقات ورزشی به طور معمول دوپینگ به برنده شدن بازیکن دوپینگی منجر می‌شود. پس چرا در بازار مسکن، مسکن دوپینگی در برش دو فصلی از سال‌جاری نتوانسته علاجی برای رکود ساخت‌وساز باشد؟ واقعیت این است که نیروهای رکودساز در بازار مسکن به قدری قدرتمند شده اند که غلبه بر آنها حتی با تعریف پروژه مسکن سازی گلخانه ای توسط دولت میسر نیست.

یک عامل قدرتمند شدن عوامل رکودساز نیز تداوم تاثیرگذاری آنها بر وضعیت بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی در سال‌های اخیر است. این تداوم سبب شده مقاومت رکود تقویت شود و شرایط به سادگی برای خروج از بحران فراهم نشود.

یکی از اصلی ترین نیروهای رکودساز در حال حاضر مه آلود و ترسناک شدن شرایط بازار ساخت‌وساز برای فعالیت سازنده هاست. بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی مه آلود و ترسناک شده، چراکه هزینه ساخت همچنان شرایط تورمی دارد. بازار مصالح ساختمانی در ماه های اخیر بسیار ناپایدار بوده و اخیرا عامل جهش ارزی نیز بر این ناپایداری افزوده است. در نتیجه محاسبات سازنده ها درباره قیمت تمام شده پروژه های جاری و قیمت فروش آنها پس از تکمیل به نحوی که حاشیه سود قابل قبول داشته باشد، مرتب در حال تغییر است.

شرایط تورمی هزینه های ساخت چه از لحاظ قیمت زمین و چه تورم مصالح، مختصات بازار ساخت‌وساز را به نحوی رقم زده که تلقی سازنده ها این است که عایدی آنها از تکمیل یک پروژه ممکن است به محض شروع پروژه جدید، به اصطلاح سوخت شود.

به بیان ساده تر، سازنده پس از تکمیل پروژه جاری و فروش واحدها عایدی فرضا 30 تا 40 درصدی خواهد داشت اما با گذشت چند ماه، زمانی که پروژه جدیدی آغاز می‌شود، احتمالا تمام آن عایدی باید به سرمایه سازنده افزوده شود تا بتواند هزینه های شروع و اجرای پروژه جدید را تامین کند. در واقع عایدی پروژه اول در بازار متورم زمین و مصالح، با هزینه های اجرای پروژه بعدی سربه سر می‌شود. از سوی دیگر همین حالا سرعت تورم ساخت به مراتب بیشتر از سرعت تورم مسکن است و این خود مانع دیگری برای بازگشت رونق به بازار ساخت‌وساز محسوب می‌شود.

در کنار این عوامل رکودساز مهم، رهگیری رکود ساخت‌وساز در بازار معاملات مسکن نیز اهمیت دارد. واقعیت این است که بازار مسکن سال‌هاست درگیر رکود ساختمانی بوده و فروش در این بازار کاری دشوار است؛ استطاعت متقاضیان مسکن نسبتی با سطح فعلی قیمت‌ها ندارد و به همین خاطر تقاضای مصرفی خرید ملک به کلی از بازار خارج شده یا به تعبیر دقیق تر به بیرون از بازار معاملات مسکن پرت شده است. با تقاضای سرمایه ای به تنهایی نیز نمی‌توان چشم اندازی از بازگشت رونق به معاملات ملکی را متصور بود. از طرفی حجم معاملات مسکن در ماه های اخیر نوسان زیادی داشته و این موضوع، شرایط بازار مسکن را برای سازنده ها غیر‌قابل پیش‌بینی کرده است. نگاهی به وضعیت معاملات ماهانه مسکن شهر تهران در 10 ماه نخست امسال حکایت از نوسان شدید این متغیر دارد. در نتیجه سازنده ها نمی‌توانند با وجود این نوسان، آتیه بازار معاملات مسکن را پیش‌بینی کنند و برآوردی از زمان انتظار فروش واحدهای تکمیل شده داشته باشند. از سوی دیگر قدرت خرید وام مسکن نیز به حداقل رسیده و با اتکا به این وام نیز نمی‌توان چشم انداز مثبتی از رونق معاملات ملکی در کشور را تصور کرد.

اگرچه گزارش آماری جدید از میانگین قیمت مسکن در کشور منتشر نشده است، اما برآوردها با توجه به نسبت بین قیمت مسکن تهران و کشور حاکی است احتمالا در حال حاضر میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در کل کشور به حدود 16 میلیون تومان رسیده است. اگر این برآورد را مبنا قرار دهیم، قدرت خرید وام مسکن کشوری در حال حاضر حدود 13 مترمربع است. این مقدار بر اساس آخرین گزارش های رسمی قیمتی در پایتخت حدود پنج مترمربع بوده اما در کشور نیز وضعیت چندان بهتری وجود ندارد. این عامل و مجموع همه عوامل دیگر که به آنها پرداخته شد، در طولانی شدن دوره رکود فراگیر ساخت‌وساز دخیل بوده و از موانع اصلی رونق سرمایه‌گذاری ساختمانی به شمار می آید؛ موضوعاتی که نباید از نظر سیاستگذار دور بماند.

شارژ متراژی رکود مسکن

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، مجموع مساحت زیربنا در پروانه های صادر شده برای احداث ساختمان در تابستان سال‌جاری حدود 18‌هزار و 233 مترمربع بوده که نسبت به فصل گذشته، 6/ 6‌درصد افزایش داشته و نسبت به فصل مشابه سال گذشته 9/ 0‌درصد کاهش داشته است. بر این اساس میانگین مساحت زیربنا در پروانه های کشوری 601 مترمربع برآورد شده است. از طرفی در همین گزارش متوسط تعداد واحد مسکونی هر پروانه 2/ 3 واحد اعلام شده است. حتی اگر این مقدار را با اغماض 5/ 3 واحد در نظر بگیریم و بخشی از میانگین زیربنا را که به مشاعات اختصاص دارد کسر کنیم، میانگین متراژ هر واحد مسکونی ساخته شده در کشور در تابستان امسال حدود 130 مترمربع برآورد می‌شود که نسبتی با قدرت خرید متقاضیان مصرفی مسکن ندارد.

«بزرگ سازی» مساله‌ای است که در طول دو دهه اخیر در تهران موضوعیت داشته و در سال‌های اخیر با توجه به جهش مسکن در کشور نیز موضوعیت پیدا کرده است. مادامی که متراژ واحدهای مسکونی بیشتر از استطاعت خرید متقاضیان مصرفی مسکن باشد، نمی‌توان به خروج بازار ساخت‌وساز از رکود امیدوار بود.

از طرفی هم تمایل سازنده ها و هم سیاستگذاری های ناصواب در شارژ متراژی رکود مسکن دخیل بوده است. به طور کلی ضوابط و سیاست های حوزه سرمایه‌گذاری ساختمانی به نحوی است که سازنده ها را به بزرگ سازی به جای کوچک سازی ترغیب می‌کند. مسائلی مثل تامین پارکینگ همواره به عنوان مانع کوچک سازی در بازار ساخت‌وساز مطرح بوده و هنوز هم مساله ساز است. از طرفی هیچ مشوقی برای سازنده هایی که اقدام به ساخت واحدهای کوچک متراژ می‌کنند در نظر گرفته نشده است. طبعا در این شرایط انتخاب سازنده ها ساخت‌وساز آسان تر متناسب با ضوابط موجود است و از روی آوردن به کوچک سازی پرهیز می‌کنند. اگر مدیران شهری نقش رگولاتوری (تنظیم گری) خود را به نحوی ایفا کنند که سازنده ها نه با زور و اجبار، بلکه به انتخاب خود متناسب با مشوق های موجود، کوچک سازی را انتخاب کنند، دست کم از یک جنبه بستر مناسب برای بازگشت رونق به بازار ساخت‌وساز و همین‌طور بازار معاملات مسکن فراهم می‌شود؛ چراکه کوچک سازی به منزله در دسترس بودن مسکن در محدوده متراژی متناسب با استطاعت خریداران مسکن به‌ویژه خانه اولی هاست.

سیاستگذار برای اینکه بتواند فونداسیون رونق را بالا ببرد، باید مبتنی بر درس عبرتی که از باخت معنادار مسکن دوپینگی در نیمسال اول 1401 می‌گیرد، راهکارهای خود برای رونق بخشی به بازار مسکن را در قالب یک بسته سیاستی جامع تدوین و دنبال کند. تنها در این صورت است که رکود فراگیر هشت‌ساله ساخت‌وساز در تهران و کشور به نقطه پایان می رسد.