تحولات قيمتي بازار مسكن

معاون بازرسي اتحاديه مشاوران ‌املاك شهر تهران در تحليلي كه درباره نوع معاملات اين روزهاي بازار خريد ‌و فروش آپارتمان ارائه كرده، ضمن تاييد رونق در اين بازار، عمده خريد‌ها را ناشي از ورود تقاضاي مصرفي دانسته و در عين حال از كاهش خريد‌هاي سرمايه‌اي ملك مسكوني در پايتخت به خاطر تحولات اخير ساير بازارها، خبر داده است.

کد خبر: ۵۷۳

تاریخ: ۱۹ دی ۱۳۹۰ - ۰۹:۴۶

عضو هيات ‌مديره اتحاديه املاك با اشاره به اينكه در 9 ماه اول امسال نرخ رشد قيمت مسكن در تهران به نوعي با نرخ تورم هماهنگ بوده، تاكيد مي‌كند: اگر چه طي اين مدت قيمت ملك مسكوني افزايش پيدا كرد و در يك مقطع، ميزان رشد به 20 درصد هم رسيد، اما در هفته‌هاي اخير شيب رشد قيمت مجددا كاهشي شد و حدود 5 درصد افت كرد كه البته با توجه به تجربه دوره‌هاي انتخاباتي در كشور و پيش‌رو بودن انتخابات مجلس، بعيد است قيمت مسكن دوباره جهش كند. اين فعال صنف بنگاه‌هاي مسكن معتقد است: در شكل طبيعي معاملات مسكن بايد هنگام افزايش قيمت‌ها، خروج تقاضا از بازار اتفاق بيفتد، اما در حال‌ حاضر به دليل فرهنگ غلط اما رايج در بازار ملك، اشتياق خريداران معمولا زماني بيشتر مي‌شود كه نرخ‌ها شروع به افزايش مي‌كند.

درگفت‌وگوي «دنياي اقتصاد» با معاون بازرسي اتحاديه املاك شهر تهران بررسي شد
سير قيمت مسكن در سال 90
رشد 20 درصدي قيمت در 9ماه اول و كاهش زمستاني در حد 5 درصد طي دو هفته‌ اخير
انتخابات پيش‌رو مانع جهش قيمت خواهد شد
علاقه به خريد زمين در تهران از مسكن بيشتر شده است
پرطرفدارترين متراژ آپارتمان در تهران براي خريد: 70 تا 80 مترمربع
گروه مسكن- هاجر شادماني: معاون بازرسي اتحاديه مشاوران‌املاك تهران ضمن تاييد گفته‌هاي مسوولان دولتي درباره «هماهنگ‌بودن رشد قيمت مسكن و نرخ تورم» گفت: ارزش معاملات واحدهاي مسكوني در شهر تهران در 9ماه اول سال90 حدود 20 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزايش پيدا كرد، اما در هفته‌هاي گذشته از فصل زمستان، نرخ‌رشد مجددا نزولي شده، به عدد منفي 5درصد رسيده‌است كه با توجه به انتخابات پيش‌رو و اوضاع اقتصاد كلان كشور، پيش‌بيني مي‌شود تا پايان امسال، رشد مثبت نصيب قيمت مسكن نشود.
عضو هيات مديره اتحاديه املاك تهران با اشاره به اينكه نرخ تورم عمومي به بيش‌از 15 درصد رسيده است، تصريح كرد: نبايد در كلان‌شهرهايي همچون تهران انتظار رشد قيمت مسكن كمتر از اين نرخ را داشته باشيم.
حسام عقبايي در گفت‌وگو با «دنياي‌اقتصاد» از تغيير ذائقه سرمايه‌گذاران ملكي در پايتخت نيز خبر داد و افزود: در حال حاضر خريد زمين در مقايسه با آپارتمان، براي سرمايه‌گذاران جذاب‌تر است، هر چند با وقايع اخير بازارهاي سكه و دلار، معاملات سرمايه‌اي مسكن در مقايسه با ابتداي سال90، دچار نوعي ركود مقطعي شده است.
معاون بازرسي اتحاديه املاك تهران همچنين با تاكيد براينكه، قيمت مسكن يك‌شبه افزايش يا كاهش نمي‌يابد، بلكه نيازمند زمان براي تغيير است، گفت: انتظاري كه اين روزها برخي كارشناسان و تحليل‌گران بازار مسكن از جهش قيمت در سال آينده دارند به دلايلي كه مي‌شود به آنها تكيه كرد، محقق نخواهد شد. وي در اين باره افزود: سياست اقتصادي خاصي كه جهش در بازار مسكن را به وجود بياورد در برنامه‌ كاري دولت ديده نمي‌شود و در عين حال انتخابات پيش‌روي مجلس و شرايط اقتصادي ساير بازارهاي سرمايه‌پذير نشان مي‌دهد قيمت مسكن در ميان‌مدت دچار افزايش بيش‌از نرخ تورم نمي‌شود.وی خاطرنشان کرد: دولت در عرصه‌هایی همچون توقف عملیات وام، ارائه تسهیلات به منظور ساخت مسکن مهر، ساماندهی مشاوران املاک، ایجاد سامانه کدرهگیری و بسیاری از مسائل دیگری که جنبه کنترل بازار مسکن را داشت، ورود پیدا کرد.
مسکن، مرغ و تخم مرغ نیست
عقبائی با بیان اینکه مقوله کنترل بازار مسکن مقوله ای مثل کالاهایی همچون مرغ و تخم مرغ نیست که بتوان در مقاطع زمانی خاصی قیمت آن را بالا برد یا کاهش داد، گفت: عرصه رشد قیمت مسکن، فضا و مدت زمانی که در آن قیمت ملک افزایش یا کاهش می‌یابد چه در اجاره و چه در خرید و فروش، فرآیندی بلند‌مدت است که با سایر اقلام و کالاها قابل مقایسه نیست.وی ادامه داد: درست است که سیاست دولت بر این است که سرمایه‌گذاری در امر مسکن را به سمت تبدیل شدن به کالای مصرفی هدایت کند، ولی واقعیت این است که تاکنون این امر اتفاق نیفتاده و مسکن به مفهوم مطلق تبدیل به کالا نشده است. بنابراین نمی‌توان در کوتاه مدت انتظار داشت که توازن در عرصه مسکن همچون سایر کالاها برقرار شود.
عضو هیات مدیره اتحادیه املاک تهران اذعان کرد: اگرچه به عقیده برخی افراد،‌ زمانی که قیمت بالا رود معاملات هم کاهش می‌یابد ولی به علت حاکمیت فرهنگ خاصی که در کشور ما وجود دارد، اصولا سرمایه‌گذاری و اشتیاق مردم برای سرمایه‌گذاری معمولا زمانی بیشتر می‌شود که نرخ‌ها نیز افزایش می‌یابد.
رشد 20 درصدی را می‌پذیرم
عقبائی در خصوص اظهارنظرهای موجود مبنی بر افزایش 20 تا 30 درصدی قیمت مسکن در سال جاری نسبت به سال گذشته گفت: تا حدی می‌توان سیاست‌های دولت را در مهار قیمت مسکن در سال جاری مثبت و موثر ارزیابی کرد، به گونه‌ای که می‌توان ادعا کرد اگر این سیاست‌ها اعمال نمی‌شد قیمت مسکن به مراتب بیش از میزان رشد کنونی افزایش می‌یافت.وی افزود: اما در مورد درصدهای احتمالی افزایش قیمت مسکن باید بگویم که کشور ما کشوری است که سالانه بانک مرکزی نرخ تورم را اعلام می‌کند و نرخ تورم ما تا جایی که من اطلاع دارم براساس اعلام بانک مرکزی حداقل بالای 18 درصد بوده است که در فصل‌های مختلف بعضا به بیش از20 درصد نیز رسیده است.معاون بازرسی اتحادیه املاک تهران توضیح داد: نرخ تورم اعلام شده تورمی است که در کالاهای مصرفی و سبد خانوار اعمال شده است و قاعدتا مسکن هم در این سبد جای می‌گیرد.وی تاکید کرد: با توجه به اینکه تورم کلی موجود در اقتصاد کشور 100 درصد روی قیمت مسکن هم اثرگذار بوده، افزایش قیمت‌ها در بخش مسکن به میزان تورم اعلام شده را تایید می‌کنم.عقبائی ادامه داد:‌ 20 درصد اعلام شده در خصوص میزان رشد قیمت مسکن در سال جاری نسبت به مدت مشابه سال قبل طبیعتا ارتباطی با نرخ رشد تورم دارد، اما باید توجه داشت که رشد ایجاد شده در این بخش نسبت به افزایش قیمت‌ها در سایر اقلام مصرفی مردم بروز چندانی نداشته است.وی افزود: روزانه با بیش از 7 تا 8 مورد مراجعه مردمی در اتحادیه مواجه هستیم که این افراد با قرار دادن منزل خود در رهن یکی از بانک‌های خصوصی به میزان 80 درصد ارزش ملک، وام سرمایه‌گذاری در بخش ساخت مسکن دریافت کرده، اما پس از ساخت حتی سرمایه اولیه نیز به آنها بازنگشته است.وی تاکید کرد: علت ورشکستگی این افراد نه به دلیل ارزش نداشتن واحدها، بلکه ناشی از نبود متقاضی در بازار و رکود معاملات است.
کاهش 5 درصدی در زمستان
عقبائی افزود: با این وجود رشد ایجاد شده در قیمت مسکن را نمی‌توان به کل کشور تعمیم داد و می‌توان چنین عنوان کرد که حتی در بسیاری از مناطق این رشد منفی بوده است.
وی تصریح کرد: رشد قیمت‌ها در بازار مسکن با توجه به نیازسنجی مناطق مختلف در عرضه و تقاضا قابل ارزیابی است. ولی به طور کلی با توجه به نرخ تورم، افزایشی را قبل از ماه محرم داشتیم که با ورود به محرم و فصل پاییز که تقریبا می‌توان گفت در این زمان به دلایلی همچون کاهش نقل و انتقالات مردم در این فصل حجم معاملات مقداری کمتر از قبل می‌شود، اکنون به میزان 5 تا 6 درصد با کاهش نسبی قیمت‌ها مواجه شده ایم.
کاهش قیمت‌ها ثبات دارد؟
عقبائی در خصوص ثبات یا عدم ثبات کاهش ایجاد شده در قیمت مسکن تا پایان سال گفت: به عقیده من و با توجه به اینکه در آستانه انتخابات مجلس شورای اسلامی قرار داریم و عرصه سیاست هم بی‌تاثیر در عرصه اقتصاد نیست، فکر نمی‌کنم که تا پایان سال، اتفاق فاحش و خاصی در قیمت مسکن بیفتد و احتمال رشد آنچنانی در بازار مسکن بیش از 10 درصد را بسیار ضعیف می‌دانم.وی افزود: از همه مهم‌تر به علت واقع شدن در فصل زمستان و روال معمول مبنی بر کم شدن حجم معاملات در این فصل و سایر مسائل کلان و قدرت خرید مردم و اینکه خریداران و مصرف‌کنندگان واقعی، کمتر در این فصل سال اقدام به معامله می‌کنند، تا پایان سال نمی‌توان پیش‌بینی کرد که قیمت املاک به صورت افسارگسیخته افزایش یابد.
پیش‌بینی جهش عاقلانه نیست
عقبائی ادامه داد: بنابراین زمانی که تا پایان سال این ثبات قابل پیش‌بینی باشد، با توجه به اینکه براساس روال معمول تا اواخر فروردین ماه اصلا بازار تحرکاتی ندارد و این تحرکات از اردیبهشت ماه آغاز می‌شود و از سوی دیگر سیاست اقتصادی خاصی که جهش در بازار مسکن را به وجود آورد در برنامه کاری دولت وجود ندارد، بیان اینکه پس از سال 90 و در آستانه سال جدید حداقل در 6 ماهه اول سال ، شاهد چنین جهشی خواهیم بود چندان عاقلانه به نظر نمی‌رسد.وی یادآور شد: هرچند بسیاری از مطلعین بازار مسکن معتقدند که پس از دولت فعلی ممکن است افزایش قیمت صورت بگیرد، اما در مورد اینکه این پیش‌بینی‌ها با کدام پشتوانه، آمار، ارقام و تحلیل‌های تخصصی ارائه شده است، جای تامل وجود دارد.
آپارتمان یا زمین؟
عقبائی در پاسخ به این سوال که رشد ایجاد‌شده در قیمت بازار مسکن بیشتر در مورد عرصه( زمین) بوده است یا اعیان( بنا)، به «دنیای‌اقتصاد» گفت: با توجه به اینکه زمین و بنا یا عرصه و اعیان دو مقوله وابسته به هم هستند، نمی‌توان آپارتمان را منفک از زمین یا عرصه دانست، ولی به طور کلی با توجه به اینکه در شهرتهران به خصوص در مناطق مختلف، عموم بافت‌ها در حال ساخت و ساز هستند و حتی در دهه اخیر خیلی از بافت‌ها تجدید شده اند و به‌رغم نوسازی‌های انجام شده، هنوز 45 درصد بناها در این مناطق فرسوده است ، استقبال از معامله زمین بیشتر بوده و در نتیجه افزایش قیمت‌ها بیشتر در این بخش احساس می‌شود.معاون بازرسی اتحادیه املاک تهران تصریح کرد: با این وجود و به طور کلی، با درنظر گرفتن رشد نسبی قیمت مسکن به میزان تورم اعلام شده در سال جاری، افزایش قیمت زمین و املاک کلنگی نسبت به آپارتمان در شهر تهران، بیش از 5 درصد بوده است.
استقبال از متراژهای کم
عقبائی همچنین با بیان اینکه در حال حاضر بیشترین حجم معاملات بازار مسکن در آپارتمان‌هایی با متراژ 70 تا 80 مترمربع صورت می‌گیرد، گفت: این امر در مورد زمین در بافت‌های مختلف شهر تهران متفاوت است برای مثال، در مناطقی همچون شهرک غرب معاملات زمین بیشتر در متراژ 300 تا هزار متر انجام می‌شود یا مثلا در سعادت آباد این متراژ در حدود 160 متر مربع تا دو هزار متر مربع متغیر است.وی افزود: با این وجود در مناطقی همچون منطقه 17 تهران، زمین‌هایی با متراژ 38 ، 40 و 45 مترمربع وجود دارد که در بازار مسکن آن مناطق مورد معامله قرار می‌گیرد.
وی تاکید کرد: با این وجود عمده معاملات زمین در شهر تهران در متراژهای کمتر مورد استقبال خریداران قرار می‌گیرد.
حضور 80 درصدی مصرف‌کنندگان
عقبائی با تاکید بر جهش فوق العاده در بازار سکه، طلا و ارز در وضعیت فعلی یادآور شد: در حال حاضر سرمایه‌گذاری در بخش‌های ذکر‌شده برای سرمایه‌گذاران نسبت به بخش مسکن به میزان چشمگیری مقرون به صرفه تر است.وی افزود: با توجه به آنچه گفته شد در وضعیت فعلی بیش از 80 درصد متقاضیان در بازار مسکن مصرف‌کنندگان این بازار هستند.
عقبائی همچنین در پاسخ به این سوال که در حال حاضر سرمایه‌گذاری در خرید آپارتمان به صرفه‌تر است یا زمین، گفت: فرهنگ خرید و فروش املاک در کشور ما همواره بر این بوده است که افراد در مقاطع زمانی مختلف خرید زمین را ترجیح می‌داده‌اند.
وی ادامه داد: استدلال‌هایی همچون اینکه زمین ماندگار و بنا غیرماندگار است و نگرانی از کاهش قیمت چشمگیر بنا در نتیجه تغییر کاربری‌ها، باور افراد را برای ترجیح خرید زمین در معاملات املاک تقویت کرده است.
مسکن، مصون از تورم؟
عضو هیات مدیره اتحادیه املاک تهران با اشاره به اظهارات اخیر دولت مبنی بر مصونیت بخش مسکن از تورم اعلام شده در سال جاری خاطرنشان کرد: ممکن است در برخی از شهرهای کوچک و بخش‌ها این گونه بوده باشد، اما در کلانشهرها کمتر شاهد این موضوع بودیم.وی ادامه داد: در بسیاری از کلانشهرها، نرخ افزایشی مسکن به حد تورم نزدیک شده و بعضا به آن رسیده است .عقبائی افزود: اینکه دولت اعلام می‌کند که تورم به هیچ وجه در بخش مسکن اثرگذار نبوده است در برخی از شهرها، سخن گزافی نیست ولی ایجاد این توازن و رسیدن به نرخی کمتر از تورم در بخش مسکن در شهرهای بزرگ اصلا کار آسانی نیست.