دکتر حامد مظاهریان

ضرورت خروج از بانک‌محوری در تامین مالی مسکن

کد خبر: ۵۷۲۹۷

تاریخ: ۱۱ خرداد ۱۳۹۳ - ۰۹:۱۷

تجهیز و تخصیص منابع اعتباری در کشور برای کلیه فعالیت‌های اقتصادی، از جمله بخش مسکن، از طریق نظام بانکی صورت می‌پذیرد. بررسی عملکرد نظام بانکی در تامین مالی مسکن حاکی از اعمال سیاست‌های دستوری و تکلیفی و تعیین نرخ سود یکسان برای سپرده‌ها و تسهیلات در بخش‌های مختلف و معرفی وام‌های مسکن یکسان و بدون تنوع برای مناطق مختلف کشور بوده است.

براساس اطلاعات منتشره توسط بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران، سهم تسهیلات اعطایی شبکه بانکی به بخش مسکن از کل نقدینگی بازار مسکن شامل سرمایه‌گذاری کل در ساخت‌وساز مسکن اعم از ساختمان‌های شروع شده، نیمه تمام و تکمیل‌شده به علاوه ارزش زمین ساختمان‌های شروع شده و ارزش ریالی معاملات دست اول و دوم انجام شده در این بازار، در سال‌های 86-1380 به‌طور متوسط سالانه 25 درصد و از سال 1386 به بعد به‌طور متوسط به 19 درصد کاهش یافته است. این اطلاعات نشان‌دهنده عدم کفایت شیوه‌ها و حجم اعتبارات بانکی در تامین مالی مسکن در کشور در دهه‌های اخیر است. بنابراین بازبینی در این روش‌ها از اهمیت قابل ملاحظه‌ای در رفع مشکل تامین مسکن خانوارهای ایرانی که سهم بالایی از درآمد خود را صرف هزینه‌های مسکن می‌کنند، برخوردار است.

از سوی دیگر سیاست‌گذاری مناسب در تخصیص اعتبارات موجود به سمت ساخت و خرید نیز از دیگر نکات قابل اهمیت در این حوزه است. لیکن عدم شفافیت و ضعف موجود در انتشار اطلاعات مذکور، مانع جدی در سیاست‌گذاری‌های مناسب در این راستا است. ارائه آمار میزان کل تسهیلات بانکی اعطایی به صورت مانده تسهیلات، هم‌پوشانی آمار تسهیلات بانکی در مراحل مشارکت مدنی (ساخت) و فروش اقساطی (شامل انتقال سهم‌الشرکه بانک در هر پروژه به خریدار و تسهیلات اعطایی خرید) که توسط بانک مرکزی ارائه می‌شود از جمله این مشکلات است.

مطابق آمار منتشره فوق، متوسط سهم مانده تسهیلات مشارکت مدنی ساخت مسکن که باید در زمان مقرر به‌طور یکنواخت و طی 2 سال به بانک بازپرداخت شوند، معادل 65 درصد و متوسط سهم مانده تسهیلات مشارکت مدنی که به فروش اقساطی تبدیل می‌شوند (بخشی از وام ساخت به خریدار منتقل می‌شود) و ‌باید طی 15 سال به صورت یکنواخت به بانک بازپرداخت شوند معادل 35 درصد است.  این امر موید آن است که سیستم بانکی در بخش مسکن نیز مطابق تمایلات خود در اعطای تسهیلات به کلیه فعالیت‌های اقتصادی عمل می‌کند و عمدتا وام‌های کوتاه‌مدت به این بخش اعطا می‌نماید.  این در شرایطی است که با توجه به حجم بالای منابع مورد نیاز مسکن و عدم تطابق آن با درآمد خانوار، ضرورت اعطای وام‌های بلندمدت تری برای خرید مسکن کاملا محسوس است.  از سوی دیگر عمده تسهیلات پرداختی به بخش مسکن از طریق یک بانک تخصصی مسکن صورت می‌گیرد. داده‌های مربوطه نشان می‌دهند که سهم بانک مسکن از کل تسهیلات اعطایی بانک‌ها به بخش مسکن در سال 1370 حدود 14 درصد بوده که مابقی توسط بانک‌های دولتی اعطا می‌شده است. این سهم در سال 1380 که مقارن با ایجاد بانک‌های خصوصی در کشور می‌باشد به 30 درصد افزایش یافته است. در این سال 69 درصد از تسهیلات پرداختی توسط سایر بانک‌های دولتی و یک درصد نیز توسط بانک‌های خصوصی پرداخت شده است. بررسی آمارها در سال 1391 حاکی از آن است که سهم تسهیلات پرداختی توسط بانک مسکن، بانک‌های دولتی و بانک‌های خصوصی از کل تسهیلات به ترتیب معادل 48، 31 و 21 درصد می‌باشد. این روند نشا‌ن‌دهنده افزایش سهم بانک مسکن و خروج سایر بانک‌ها از پرداخت تسهیلات به بخش مسکن می‌باشد. (عمدتا به علت تسهیلات اعطایی در برنامه مسکن مهر).  براساس موضوعات مطروحه، بازنگری در شیوه‌های تامین مالی و خروج از بانک محوری از طریق توسعه بازارهای رهن اولیه و ثانویه، صندوق‌های وام و پس‌انداز ملی و محلی اعتباری مسکن، انتشار گواهی سپرده قابل تبدیل به مسکن به همراه شفافیت بیشتر در اطلاعات منتشره مشتمل بر نوع و میزان تسهیلات پرداختی به کلیه فعالیت‌ها از جمله بخش مسکن به‌منظور سیاست‌گذاری‌های مناسب در تخصیص وام‌های اعطایی، در کنار فراهم آوردن زمینه‌های حضور سایر بانک‌ها در اجرای سیاست‌های کلان پولی و مالی در حوزه مسکن، ضرورت قابل ملاحظه‌ای دارد.

معاون مسکن و ساختمان دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن

منبع: دنیای اقتصاد