محمد حسین فاطمی

لیزینگ مسکن زیر ذره بین ایران اکونومیست

در هفته های گذشته اعلام آمادگی کانون شرکت‌های لیزینگ برای ارائه خدمات مالی به طرف تقاضا در بازار مسکن، با استقبال مسئولان وزارت راه‌وشهرسازی روبه‌رو شد و این موضوع زمینه ساز درخواست مشترک آنها از بانک‌مرکزی برای بررسی و تصویب طرح «لیزینگ‌ مسکن» را به همراه داشت. پیشنهادی که هم اکنون در بخش کارشناسی شورای پول و اعتبار در دست بررسی است.

کد خبر: ۵۶۹۱۹

تاریخ: ۳۱ ارديبهشت ۱۳۹۳ - ۱۲:۰۲

لیزینگ مسکن شیوه‌ای است که در قالب آن شرکت‌های لیزینگ با اعطای تسهیلات به خریداران مسکن، بخش زیادی از قیمت مسکن را برای خریدار تقبل کرده و در ازای آن، با احتساب سود مشخص و نظارت‌شده‌ای، اقساط میان‌مدت و بلندمدت از خریدار دریافت می‌کنند.

در نگاه اول با توجه به ناکارآمدی بانک ها برای پوشش قسمت قابل اعتنایی از قیمت مسکن به خصوص در شهر های بزرگ این پیشنهاد به نظر مثبت ارزیابی میشود، در حال حاضر وام های پرداختی بانک ها که سقف 35 میلیون تومان را پیش روی خود می بینند طبق گفته مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی، حداکثر 20 درصد از هزینه خرید یک آپارتمان معمولی را پوشش می‌دهد که البته میزان این پوشش در تهران حدودا 12درصد برآورد شده است.این میزان پوشش وام برای خرید مسکن عملا به معنی این است که اراده ای برای اعطای وام به منظور خرید مسکن وجود ندارد. در این شرایط است که طرح شرکت های لیزینگ با عنوان «فروش اعتباری واحد مسکونی از طریق اختصاص تسهیلات لیزینگی تا 70 درصد قیمت مسکن» پیشنهاد قابل توجهی می نماید.

از دیگر توجیهاتی که برای این طرح بیان می شود مشکل افزایش حجم واحد های نوساز فروش نرفته است که دلیل آن کمبود تقاضای موثر بیان میشود و علت این کمبود تقاضا عدم وجود توان مالی برای طرف تقاضا ذکر شده است که انتظار می رود با این طرح قسمتی از این مشکل حل شود.اما همین جا باید متذکر شد که کمبود تقاضا برای واحد های نوساز تنها به علت عدم توان مالی نیست، وجود نااطمینانی در این بازار و افق مبهم قیمت ها و نوسانات زود گذری که بر این بازار سایه افکنده، خریداران را محتاط و هنگام تصمیم خرید ریسک گریز تر میکند.لذا نباید چاره یا علت اضافه عرضه را فقط در تامین مالی جستجو کرد.

موضوع دیگری که محل نقد این طرح می تواند باشد جزئیات درخواستی است که از طرف وزارت راه و شهر سازی به بانک مرکزی در خصوص آزاد سازی لیزینگ های مسکن ارائه شده است.در این درخواست آمده است که طرح لیزینگ، مخصوص واحد های مسکونی ارزان قیمت است و این تسهیلات دارای سقف مشخصی است که برابر 50 درصد هزینه ی واحد های ارزان قیمت مذکور است. از سوی دیگر سقف تسهیلات لیزینگی معادل 70 میلیون تومان پیشنهاد شده است .این اعداد در مورد یک واحد 70 متری با تخمین قیمت 140 میلیون تومان انجام پذیرفته است، با کنار هم قرار دادن عدد 50 درصد و 70 میلیون تومان می توان دریافت که وزارت راه و شهر سازی قیمت هر متر مربع زمین را 2 میلیون تومان برآورد کرده است.

اما سوال اینجاست که این تخمین، حداقل در شهر های بزرگ، چقدر به واقعیت نزدیک است؟

سوال دیگری هم اینجا مطرح می شود، با توجه به این که این تسهیلات برای واحد های ارزان قیمت طراحی شده می توان دریافت که هدف طرح اقشار ضعیف و فاقد مسکن در جامعه است، اما آیا با تامین 50 درصد از قیمت مسکن این اقشار مشکلی برای تامین مابقی مبلغ مسکن نخواهند داشت؟

این درحالی است که وام مسکن در اکثر کشورها، حدود 70 تا 100 درصد قیمت مسکن را تامین می کند! البته همگان به خوبی به این مطلب واقف اند که امکان اعطای تسهیلات در این حدود، در حال حاضر به علل مختلفی مثل کمبود منابع و نگرانی از افزایش یکباره تقاضا و رشد قیمت امکان پذیر نیست، ولی تخمین نه چندان واقع بینانه از قیمت مسکن و سهم نه چندان بالای تسهیلات از قیمت مسکن مطلبی است که جای نقد را باقی خواهد گذاشت.

به نظر می رسد اگر عزم جدی برای اعطای تسهیلات قابل توجه برای خریداران فاقد مسکن یا اقشار ضعیف وجود نداشته باشد این طرح هم به شکلی مانند افزایش های دوره ای و گاه گاه سقف وام های بانکی عمل خواهد کرد، این در حالی است که بازار رکود گرفته ی فعلی مسکن به شدت تشنه ی یک جهش است، و این جهش با واقع بینی بیشتر در زمینه ی اعطای تسهیلات قابل دسترس است.البته لازم به تذکر است که بار تورمی وام های با مبلغ بالاتر و رشد قیمت ناشی از افزایش یکباره تقاضا از دغدغه ها و نگرانی های مسئولان و علت تصمیم آنها برای انتخاب شیب ملایم افزایش وام است که کاملا قابل درک است.

از موضوعات بسیار مهم دیگر این طرح که مجال بحث و بررسی فراوان دارد نرخ سود این تسهیلات است که طبق اطلاعات به دست آمده در حال حاضر اولویت اول بانک مرکزی در بررسی این پیشنهاد اصلاح نرخ سود این گونه تسهیلات است.

این نرخ سود محل بحث زیادی در این زمینه است. این نرخ سود باید در حدی تعیین شود که اولاً امکان ادامه ی فعالیت این شرکت ها را در فضایی که نرخ اوراق مشارکت 23 درصد و نرخ سود بانکی 22 درصد است را فراهم کند و دوم توان پرداخت سود برای متقاضیان وام را داشته باشد، که البته پر واضح است که با توجه به نرخ 22 درصد و 23 درصد تامین این دو هدف به صورت همزمان دشوار می نماید.

به هر روی این طرح نیازمند بررسی های دقیق کارشناسی و جزئی نگری در تمامی ابعاد طرح است تا اینکه بتواند تحرکی در بازار رکود زده فعلی ایجاد کند.