شیرجه بازار مسکن

تورم مسکن: از خرداد «هفتاد درصدی» تا اسفند «هفت درصدی»

بازار معاملات مسکن با پشت‌سر گذاشتن سالی که در آن دو موج متضاد به فاصله‌ای کوتاه، بر قیمت‌ها نازل شد، هم‌اکنون در «نقطه‌صفر» تورمی قرار گرفته و این ایستگاه جدید، حدس و گمان درباره مقصد بعدی قیمت‌مسکن در منحنی نرخ رشد را ساده‌تر کرده است.

کد خبر: ۵۶۰۲۹

تاریخ: ۱۳ ارديبهشت ۱۳۹۳ - ۰۹:۵۴

به گزارش ایران اکونومیست، سال 92 برای بازار ملک متفاوت از سال‌های قبل رقم خورد؛ در ربع اول پارسال، قیمت مسکن در تهران با شیب تندتری نسبت به خیز 50درصدی سال91، متورم شد و با 71درصد رشد در اردیبهشت‌، به بالاترین سطح یعنی 4میلیون و 300 هزار تومان به ازای هر مترمربع در خرداد رسید، اما در طول 9 ماه بعد از بهار92، نه‌تنها قیمت از نقطه‌اوج برگشت که شیب سقوط به گونه‌ای بود که جهش ابتدای سال را هم جبران کرد.
هم‌اکنون دگرگونی‌ گسترده قیمت‌‌ در بازار مسکن را هم افراد و هم آمار، تایید می‌کند و نشانه‌های غیرقابل انکاری از تغییر شرایط در این بازار به چشم می‌خورد.
آمار تازه استخراج‌شده از نرخ‌هایی که مشاوران‌املاک در طول سال92 آنها را در مبایعه‌نامه‌های مسکونی برای خریدار و فروشنده ثبت کرده‌اند، نشان می‌دهد: شتاب قیمت مسکن در تهران 64 واحد درصد در پایان سال کاهش پیدا کرده است طوری که نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه – میزان افت‌وخیز قیمت مسکن در هر ماه از سال92 نسبت به ماه مشابه سال91 از 71درصد در اوایل92 به 7درصد در اسفند92 رسیده است.
قیمت هر مترمربع واحدمسکونی در تهران از 4 /2 میلیون در بهار91 به 2 /4 میلیون تومان در بهار92 رسید، درحالی که قیمت متری حدود 4 میلیون و 100 هزار تومانی اسفند92 حداکثر 200 هزار تومان بیشتر از اسفند91 بود که نشان‌دهنده همان سقوط شدید در نرخ‌رشد نقطه‌به‌نقطه ست.
در یک ماه اخیر نیز اگر چه آمار رسمی درباره نرخ رشد اعلام نشده، اما تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» حاکی است: قیمت آپارتمان‌هایی که طی فروردین93 در برخی مناطق تهران فروخته شده، تقریبا برابر بوده با نرخ‌های فروردین92. بنابراین با توجه به سطح فعلی قیمت مسکن، نرخ رشد نقطه‌به‌‌نقطه، از رقم 7درصد اسفند92 نیز پایین‌تر آمده و به مرز «‌صفر» رسیده است. این در حالی است که سطح فعلی در مقایسه با اسفند – نرخ رشد ماهانه- حدود پنج درصد کاهش یافته است.
این روند که بیانگر شیرجه منحنی نرخ رشد قیمت مسکن در تهران طی سال92 است، در مقایسه با نحوه رشد قیمت در سال91 گویای ظهور یک دوره جدید است.
در سال91 شتاب قیمت همواره درطول سال صعودی بود و 40واحد درصد در انتهای سال زیاد شد طوری که نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه از 26درصد در فروردین91 به 67درصد در اسفندماه رسید.
اما در‌ حال‌حاضر اگرچه رشد 7درصدی قیمت در اسفند92 را باید به معنی «افزایش‌جزئی» دانست ولی چنانچه روند یکسال91 و یکسال92 نیز در منحنی لحاظ شود، مشخص می‌گردد: با تغییرات به وجود آمده در نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه قیمت مسکن از حالت «دورقمی بالای 50درصد» در دست‌کم 10 ماه پیش، به حالت «تک‌رقمی زیر 10درصد» در یکی دو ماه اخیر، عملا التهاب قیمت‌ها فروکش کرده و شاید بتوان گفت دوره رشد‌منفی پیش‌روی بازار قرار گرفته است!
در سال 92، خریداران مسکن با قیمت‌های بیشتری نسبت به سال91 روبه‌رو بودند اما میزان این فاصله به‌تدریج تا پایان سال گذشته کم شد.
امسال اما احتمال دارد با وقوع رشد‌ منفی، قیمت‌ها در هر ماه کمتر از نرخ‌های سال 92 شود.
در دو فصل تابستان و پاییز سال 92، اگر چه قیمت مسکن در هر ماه بیشتر از ماه مشابه سال91 بود و در واقع نرخ‌ رشد نقطه‌به‌نقطه مثبت و در عین‌حال در حال کوچک‌شدن بود، اما در این 6ماه، قیمت به اندازه 5 /1 درصد در هر ماه نسبت به ماه قبل افت کرد طوری که در پایان آذر92، میانگین قیمت مسکن در تهران حدود 10درصد نسبت به ابتدای تیر92، ارزان‌تر شده بود.
به این ترتیب، احتمال می‌رود در سال جاری، نه‌تنها قیمت‌ها در هر ماه نسبت به ماه  قبل کمتر شود و رشد منفی ماهانه حاصل شود، بلکه حتی روند تغییرات قیمت نسبت به ماه‌های مشابه سال 92 (نقطه به نقطه) نیز کماکان کاهشی باشد.
رشد منفی ارزش‌واقعی آپارتمان
فارغ از آمارهای فوق که به مقایسه ماه‌های مشابه سال‌های 91 و 92 پرداخت و تغییر سطح‌ قیمت‌ها را دقیق‌تر و بهتر از مقایسه‌های 12ماهه نشان داد، اکنون بررسی میانگین سالانه قیمت نیز تحول دیگری را در بازار ملک بازگو می‌کند.
در سال91 متوسط سالانه قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران –میانگین قیمت در 12ماه- با 50درصد افزایش به 3 میلیون تومان رسید که در مقایسه با تورم 5 /30درصدی در آن سال، ارزش‌واقعی ملک در پایتخت 5 /20 درصد زیاد شده بود. اما در سال92، عملا ارزش واقعی آپارتمان‌های پایتخت معادل 4 /1 درصد کم شد.
میانگین یکساله قیمت مسکن در تهران در سال گذشته با 33درصد افزایش به مترمربعی 4 میلیون و 5 هزارتومان رسید درحالی که تورم یکساله در سال92 رقمی معادل 7 /34 درصد گزارش شده است. به این ترتیب، تجزیه و تحلیل تحولات قیمتی بازار مسکن در سال92 نشان می‌دهد: از یکسو شتاب رشد در هر ماه نسبت به ماه مشابه سال91 با کاهش شدید و 10 برابر کوچک شدن، به 7درصد در اسفند رسید و از سوی دیگر، میزان رشد سالانه نیز تاحدود زیادی مهار شده است.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، در سال گذشته میانگین قیمت متری آپارتمان در تهران یک میلیون تومان افزایش یافت. هر چند در سال91 نیز قیمت متری یک میلیون زیاد شد، اما 2 سال پیش متوسط نرخ‌ها از دو میلیون به سه میلیون رسید ولی سال گذشته از سه‌ میلیون به چهار میلیون رشد کرد.
کارنامه‌ای که «دنیای‌اقتصاد» از یک‌سال 92 بازارمسکن منتشر کرده، براساس ارقامی است که مرکز آمار پیش‌تر، برای 9 ماه اول سال و دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی هفته گذشته برای 3 ماه آخر سال92 اعلام کردند.
کارشناسان اقتصاد مسکن با رفتارشناسی بازار در دوره‌های گذشته و تایید بروز دوره جدید قیمت‌ها معتقدند: امسال به‌واسطه تحولات قیمت در اسفند92 و فروردین93، احتمال «رشد‌منفی» در قیمت زیاد است، بنابراین «گزینه‌ »رشد مثبت حداکثر به اندازه تورم» که پیش‌تر به عنوان محتمل‌ترین گزینه مطرح بود، نمی‌تواند در صدر احتمالات مورد بررسی قرار گیرد.