کش‌وقوسهای تامین مالی مسکن در ۲۰ سال اخیر

قفل ساخت مسکن با کلید صندوق توسعه ملی باز می‌شود؟

تامین مالی مسکن یکی از حوزه هایی است که دولت های دو دهه‌ی اخیر را که با ایده های متفاوت روی کار آ‌مدند را با چالش های جدی روبرو کرده است.

کد خبر: ۵۵۰۹۲۹

تاریخ: ۱۴ آذر ۱۴۰۱ - ۱۳:۲۶

به گزارش خبرنگار اقتصادی ایران اکونومیست، چالش مسکن چه از سمت تامین مالی سمت ساخت و عرضه و چه از سمت تقویت سمت تقاضا همواره یکی از چالش های اصلی اقتصاد ایران در 20 سال اخیر بوده است. در سال های اخیر دولتهای مختلف با سیاست های متفاوتی در حوزه ی مسکن روی کار آمدند. سیاست هایی که هر کدام نقاط مثبت و منفی منحصر به فردی داشتند که امروز بعد از چند سال می توان به بررسی آن ها پرداخت. بدیهی است مهم ترین نکته ای که هر اقدامی در حوزهی مسکن را به چالش می کشد و عیار ایده هر کارشناسی را در این حوزه می سنجد، نحوه و چگونگی تامین مالی در این حوزه حیاتی است.

اگرچه در این گزارش قصد قضاوت و بررسی موشکافانه‌ی سیاست های 20 سال اخیر دولت‌ها  در حوزه‌ی تامین مالی ریالی  عرضه و تقاضای مسکن را نداریم، اما مرور خلاصه وار این اقدامات می تواند به تفهیم ایده ی جدید و بکری که در پایان گزارش به آن اشاره می کنیم، کمک کند.

مسکن مهر، ایده ی دولت نهم و دهم در مسکن

محمود احمدی‌نژاد، رییس دولت نهم و دهم، یکی از مهم‌ترین اهداف دولت خود را کاهش هزینه مسکن و تامین مسکن ارزان‌قیمت برای مردم عنوان کرد. نتیجه این تفکر هم تولد ابرپروژه مسکن مهر و ساخت حدود 2 میلیون مسکن طی 8 سال بود. پروژه ای که شاید بتوان آن را بزرگترین پروژه ساخت مسکن بعد از انقلاب دانست.

اگرچه این اتفاق، سبب خانه دار شدن افراد زیادی شد و محبوبیت اجتماعی زیادی رابرای رئیس وقت جمهور کسب کرد اما مهم ترین نقدی که کارشناسان اقتصادی به این اقدام دولت احمدی نژاد وارد می کردند، نحوه تامین مالی این ابرپروژه بود که به طور مستقیم از محل پایه پولی تامین میشد.

به صورتی که آمارهای بانک مرکزی نشان می دهد که در دولت های نهم و دهم حدود 450 تا 500 هزار میلیارد ریال یعنی معادل 45 هزار میلیارد تومان (45 تا 50 میلیارد دلار) خط اعتباری بانک مرکزی برای مسکن مهر درنظر گرفته شد. اقدامی که برخی از کارشناسان و صاحب نظران اقتصادی آن را یکی از دلایل تورم های سنگین سال های بعد کشور می دانند.

در همین راستا یکی از مشهورترین اظهارنظرها مربوط به «پیمان قربانی» معاون اقتصادی بانک مرکزی در دولت‌های دوازدهم و سیزدهم است که چندی قبل گفته بود: امروزه بحث آثار نامطلوب شیوه تامین مالی از منابع پرقدرت بانک مرکزی در جامعه روشن شده و این نوع شیوه تامین مالی موجب افزایش نقدینگی و به دنبال آن افزایش تورم شده است.

به عقیده وی، حدود 43 درصد پایه پولی کشور مربوط به بدهی بانک مسکن به بانک مرکزی بابت تامین مالی طرح مسکن مهر است. آثار منفی این استقراض موجب شد تا در دولت یازدهم و در تکمیل واحدهای مسکن مهر، موضوع تغییر منابع مورد نیاز از شیوه گذشته مورد تاکید قرار گیرد.

تمرکز بر تحریک تقاضا، در دولت یازدهم

تیم اقتصادی دولت روحانی بر این باور بود که پروژه‌ی ساخت مسکن و افزایش عرضه در این حوزه را از محل پایه پولی و استقراض از بانک مرکزی ادامه ندهد، چرا که آثار زیان باری که استقراض از بانک مرکزی یا به بیان ساده تر خلق نقدینگی و عرضه پول پر قدرت بر تورم کشور تحمیل کرد (خصوصا در دوره ای که فشار تحریمی اقتصاد ایران را به تنگنا برد و دسترسی به منابع ارزی محدودتر شد) در آن مقطع که زمزمه های جهش های ارزی سنگین به واسطه تشدید تحریم ها به گوش می رسید، برهیچ کس پوشیده نبود.

بنابراین دولت تدبیر و امید، تصمیم گرفت تا تنظیم بازار را با استفاده از تحریک در سمت تقاضا، یعنی با اعطای تسهیلات مالی و وام های های ساخت مسکن بچرخاند. دولت دوازدهم سعی کرد تا این روش را برای در امان ماندن از چالش تورمی که افزایش عرضه در مسکن با استفاده از پایه پولی می توانست برای کشور پدید بیاورد، جایگزین کند.

جهش تولید مسکن،  از حکم قانونی مجلس تا تاکید دولت برای بازگشت به سمت عرضه

دولت سیزدهم در شرایطی روی کار آمد، که اوضاع مسکن بعد از جهش تورمی سال های 96 تا 99 اوضاع نابسامان و بسیار پیچیده تری از قبل بود. تقریبا بعد از دولت احمدی نژاد شاهد اتفاق محسوسی از سوی عرضه و ساخت وساز مسکن نبودیم، از سویی دیگر در حوزه تامین مالی ریالی  انتظار برای تخصیص خط اعتباری ویژه برای ساخت مسکن مشابه آنچه که به عنوان طرح مسکن مهر تجربه شد در شرایطی که اقتصاد ایران با سرکشی نقدینگی و تورم لجام گسیخته مواجه است نتیجه‌ای جز تحمیل مجدد فشارهای تورمی شدید بر مردم و اقتصاد کشور نخواهد داشت.

همچنین ایده‌ی تحریک تقاضا که در دولت روحانی در دستور کار دولت قرار گرفت هم چندان موفقیت آمیز نبود و عملا دردی را در این حوزه دوا نکرد.

بنابراین فشار سنگین تحمیل شده به مردم به دلیل نابه‌سامانی بازار مسکن سبب شد تا یکی از وعده‌های پر تکرار انتخاباتی نامزدهای ریاست جمهوری حول مسئله مسکن تعریف شود. از این رو رئیس جمهور منتخب مردم نیز محور وعده‌های خود را بر مسئله مسکن بنا نهاده و وعده ساخت سالانه 1 میلیون مسکن و مجموعا 4 میلیون مسکن در 4 سال را ارائه داد.

چهار مسیری که جهت تامین مالی پروژه های ساخت و ساز مسکن ارائه شد و تا کنون شاهد اجرای آن ها بوده ایم، به ترتیب، بهره بردن از ظرفیت صادرات نفت در قبال ورود سرمایه مستقیم خارجی برای اجرای پروژه های مسکن، مسیر دوم استفاده از ظرفیت تسهیلات بانکی ، مسیر سوم استفاده از مولد سازی و عرضه اموال مازاد دولتی و اخذ مالیات از خانه های خالی و لوکس و مسیر آخر تاسیس صندوق املاک و مستغلات در بازار سرمایه بود.

در ادامه گزارش به بررسی و واکاوی هر یک از این چهار ایده میپردازیم:

1- نفت در مقابل تامین سرمایه ساخت مسکن

در اوایل شروع به کار دولت سیزدهم، وزیر راه و شهرسازی، خبر از فاینانس چین در قبال تامین مالی ساخت 2 میلیون مسکن داد.

همچنین اعلام شد که حدود 360 هزار میلیارد تومان اعتبار برای اجرای پروژه‌ی ساخت 1 میلیون مسکن در سال نیاز است که تقریبا معادل با 16 میلیارد دلار خواهد بود و برای تامین مالی این بخش به صادرات 228 میلیون بشکه نفت با قیمت 70 دلار نیاز است. این موضوع نشان می دهد که ایران باید این میزان صادرات نفت را به چین داشته باشد تا در مقابل آن فاینانس پروژه های مسکن ایران اجرایی شود.

اگرچه شاید این طرح هیچگاه به صورت رسمی  بیان نشد و صرفا در محافل کارشناسی حول آن بحث و تبادل نظر صورت گرفت، اما در صورت اجرایی شدن هم با توجه به کسری بودجه ای که احتمالا دولت باید با آن دست و پنجه نرم کند، حداقل در شرایط فعلی عملا این ایده را غیر قابل استناد و غیرقابل اجرا می کند.

واکاوی تأمین مالی اقتصاد در 1401؛ سهم 5درصدی بخش مسکن از تسهیلات بانکی

2- افزایش سهم مسکن در تسهیلات نظام بانکی

شاید اصلی ترین و مهم ترین ایده‌ی مجلس و یا دولت سیزدهم که قصد داشت به واسطه‌ی آن وعده‌ی ساخت یک میلیون مسکن در سال را محقق کند، تامین مالی با استفاده از افزایش سهم مسکن در تسهیلات بانکی بود.

اگر چه در گزارشهای قبلی  که در این خصوص نوشتیم به طور مفصل به واکاوی این ایده و عللی که عملا آن را غیر قابل اجرا می کند، به طور کامل و مفصل اشاره کردیم، اما در ادامه این گزارش به تشریح مختصر روندی که پروژه‌ی مسکن ملی را به چالش کشیده است، می پردازیم.

طبق شاخص بانک بانک مرکزی، میانگین قیمت هر متر خانه در تهران در سال جاری (پاییز 1401) 46 میلیون تومان و بر اساس شاخص مرکزآمار ایران، 46.7 میلیون تومان است. بنابراین بر اساس هر دو شاخص تورم مسکن در یکسال گذشته که  ریشه در کاهش عرضه ، ورود سفته بازانه صاحبان سرمایه و یا هر علت دیگری که در این حوزه قابل تصور است،  بیش از 30 درصد است.

به همین دلیل مجلس و دولت قانون جهش تولید مسکن را تدوین کردند، که متاسفانه بررسی ها حاکی از عدم موفقیت این طرح است. اصلی ترین دلیل عقب ماندگی در ساخت و ساز در طرح های ملی مسکن  عدم تامین مالی و همراهی بانک ها و موسسات اعتباری در تسهیلات دهی و تامین مالی ریالی  این بخش ذکر شده است.

به استناد ماده 4 قانون جهش تولید مسکن، بانک ها و موسسات اعتباری غیربانکی مکلفند که حداقل 20 درصد تسهیلات پرداختی در هرسال را به بخش مسکن اختصاص دهند.

چرا ایده تامین مالی ساخت از مسیر تسهیلات بی نتیجه است؟

بررسی آمارها نشان می دهد نظام بانکی به تعهد خود در پرداخت 360 هزار میلیارد تومان تسهیلات قانون جهش تولید مسکن عمل نکرده یا نتوانسته عمل کند.

بر ابن اساس تا کنون حدود 18 هزارملیارد تومان (حدود 5 درصد) تسهیلات پرداخت کرده است و همین امر سبب عقب افتادگی تولید مسکن در سال قبل و سال جاری شده است.

اگرچه برای بانک هایی که به تعهدات خود عمل نکنند جریمه (اخد مالیات 20 درصدی) در نظر گرفته شده است، اما به طور کلی می توان گفت ایده‌ی مذکور هم به 3 دلیل اجرایی نشده است؛

1. چالشهای ترازنامه‌ای بانکها

2.نظارت سخت گیرانه بانک مرکزی در رشد ترازنامه سیستم بانکی با هدف کنترل نقدینگی و پایه پولی

3. سوم نقدینه خواهی شدید سایر بخش‌های اقتصاد (به خصوص پس از طرح مردمی سازی یارانه ها)

3- تاسیس صندوق ملی مسکن

در آخر و بعد از عدم موفقیتی که دو ایده ی قبلی را تقریبا ناکار آمد جلوه داد ، طرح تاسیس صندوق ملی مسکن روی میز تیم اقتصادی  دولت قرار گرفت. کلان ایده‌ی این طرح بر این مبنا بود که با استفاده از اخذ مالیات بر خانه های خالی و لوکس و همچنین مولدسازی دارایی های دولت و عرضه مازاد این دارایی ها، تامین منابع مالی برای ساخت و تحول در طرح ملی مسکن صورت گیرد.

اگر چه در آغاز کار رستم قاسمی، درباره قدامات وزارت راه و شهرسازی در تأمین منابع مالی طرح جهش تولید مسکن از طریق فروش اموال و دارایی‌های مازاد دولتی، گفت: 'امسال می‌توانیم از طریق فروش اموال و دارایی‌های مازاد دولتی و وزارت راه تا سقف 30 هزار میلیارد تومان برای طرح نهضت ملی مسکن تأمین منابع مالی داشته باشیم، اما براساس گفته‌های رییس هیات عامل صندوق ملی مسکن حدود 6 هزار و 600 میلیارد تومان به صندوق ملی مسکن واریز شده است که عمدهی آن سهم خزانهی دولت که در راستای مولد سازی و فروش اموال مازاد صورت گرفته بوده وعملا مالیات از خانه های خالی و لوکس سهم ناچیزی در واریز به صندوق ملی مسکن داشته است. این در حالی است که برای تامین مالی ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی 400 هزار میلیارد تومان منابع مورد نیاز است.

در صندوق ارزش مسکن چه خبر است؛ هجوم سفته بازان و احتمال حباب سازی در بازار

4- تاسیس صندوق املاک و مستغلات

صندوق املاک و مستغلات، نوعی از صندوق های سرمایه گذاری است که برای افراد با هرسرمایه ای که در اختیار دارند، این امکان را فراهم میکند تا بتوانند در مسکن سرمایه گذاری کنند و عملا متناسب با مقدار پولی که در دسترس دارند، در ملکی که در این صندوق ها عرضه می شود سهیم شوند و به نوعی از تورم مسکن جا نمانند.

همچنین می توان از دیگر اهداف این صندوق ها را تامین مالی برای ساخت پروژه های مسکونی نام برد که البته نیاز به عرضهی هرچه بیشتر چنین صندوق هایی در آینده است.

اگرچه روزهای زیادی از تاسیس صندوق املاک و مستغلات نمی گذرد و برای قضاوت در مورد آن کمی زود است، اما به نظر می رسد مشکلات حوزهی مسکن آن قدر زیاد باشد که این صندوق در کوتاه مدت دردی از آن دوا نکند، اما علاوه بر این موضوع، در روزهای اخیر که شاهد عرضه‌ی این صندوق در بازار سرمایه بودیم نوسانات سنگین این صندوق، حاکی از احتمال بالای سفته بازی و ورود سفته بازان به این صندوق است.

گفتنی است عملا با شکست یا به بیانی بهتر، عدم موفقیت محسوس 4 ایده‌ی مطرح شده در حوزه مسکن در حوزه‌ی مسکن، رستم قاسمی وزارت راه و شهرسازی را ترک کرد تا علاوه بر اینکه ابهامات و چالش های وعده‌ی ساخت یک میلیونی مسکن در سال، روز به روز بیشتر شود، قاسمی نیز دومین وزیر کابینه‌ی دولت سیزدهم باشد که از این دولت خداحافظی می کند.

آیا صندوق توسعه ملی به داد مسکن می رسد؟

به نظر می رسد با توجه به شرایط پرابهام و سختی که عدم توازن عرضه و تقاضا در مسکن به وجود آورده به صورتی که شاهد افزایش قیمت در در این حوزه هستیم، تمرکز و توجهات را از اینکه چه کسی می خواهد وزیر شود باید به این سو برد که چه کسی و با چه ایده ای می خواهد سکان وزارت مهم راه و شهرسازی را به دست گیرد.

وام ارزی یا مشارکت ریالی صندوق توسعه در ابر پروژه تامین مالی مسکن

در برهه ای که اکثر کارشناسان و صاحب نظران اقتصادی، ازعدم وجود ایده در حوزه‌ی مسکن می نویسند و از مواجهه با بن بست جدی در این حوزه خبر می دهند، شاید ایده‌ی استفاده از منابع صندوق توسعه ملی در قالب استقراض ارزی از این صندوق، ایده‌ی جدید و بکری باشد که بتواند دست وزیر آتی وزارت راه و شهرسازی را پر کند و حداقل در شرایط فعلی مورد بررسی کارشناسانه قرار گیرد.

بر اساس ماده 16 قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه کشور که در حکم اساسنامه دائمی صندوق توسعه ملی آمده است، ماموریت صندوق توسعه ملی، تبدیل بخشی از عواید ناشی از فروش نفت و گاز و میعانات گازی و فرآورده‌های نفتی به ثروت‌های ماندگار، مولد و سرمایه‌های زاینده اقتصادی و نیز حفظ سهم نسل‌های آینده از منابع نفت و گاز و فرآورده‌های نفتی است.

با توجه به ماموریتی که در اساسنامه صندوق توسعه ملی آمده، تزریق منابع این صندوق بر اساس ساز و کار قانونی که می توان برای آن تدوین کرد چه در قالب استقراض ارزی از این صندوق و چه در قالب شراکت صندوق توسعه در پروژه های اقتصادی و ساخت وساز مسکن، بتنواند در این شرایط حساس راهگشا باشد و چرخ مسکن را که به کندی می چرخد، سرعت دهد.