راهکار مهار رشد لجام گسیخته مسکن

یک استاد دانشگاه خوارزمی تهران، ساخت خانه‌های استیجاری و سازمانی توسط بخش خصوصی در اراضی دولتی را به عنوان راهکار مهار رشد لجام گسیخته مسکن پیشنهاد کرد.

کد خبر: ۵۲۳۶۱۵

تاریخ: ۲۳ مهر ۱۴۰۱ - ۱۲:۵۶

علی شماعی در گفت و گو با خبرنگار ایران اکونومیست درباره وضعیت بازار مسکن و راهکارهای کاهش مشکلات موجود در این حوزه، جمع آوری آمار و اطلاعات دقیق از فضاهای مسکونی ساخته شده و نیمه ساخت و اراضی موجود مورد بهره‌برداری و احتکار شده بر اساس کد ملی مالک و ابزار مالیاتی و مدیریت بازار مسکن و تولید مسکن استیجاری را راهکاری برای تامین مسکن دانست.

وی اظهار داشت: افزایش چشمگیر احتکار زمین و املاک و عدم شفافیت این بازار و دلال بازی قیمت املاک و مستغلات در سه دهه گذشته از یک‌ سو موجبات رشد جمعیت مستأجر و فاقد مسکن را موجب شده و از سوی دیگر با بالابردن سهم هزینه مسکن در مجموع هزینه‌های مصرفی خانوار و روشن‌شدن موتور تورم دورقمی در اقتصاد ملی، منجر به گسترش فزاینده ابعاد فقر و بی عدالتی در جامعه شده است.

شماعی با بیان اینکه تلاش برای مدیریت بازار مسکن استیجاری و مهار افزایش اجاره‌بها در این بازار مهم باید به‌عنوان یکی از مهم‌ترین بندهای سیاست‌ اقتصادی هر دولتی مورد توجه قرار گیرد، افزود: کنترل احتکار زمین و املاک و خارج کردن زمین و املاک از کالای سرمایه‌ای به کالای واسطه‌ای و مصرفی، اقدام مثبتی است که در چند سال اخیر توسط دولتمردان انجام نشده‌ است.

این استاد دانشگاه خوارزمی ادامه داد: نبود ضمانت ‌اجرایی قوی برای این دستورالعمل و نظارت مستمر بر اجرای آن موجب شده است بازار املاک استیجاری چندان توجهی به «سقف مجاز» نکرده و تا جایی که می‌تواند راه خود را برود و مالکان با توجه به افزایش جمعیت مستأجر، توانسته‌اند بدون اعتنا به دستورالعمل سقف مجاز افزایش، اجاره‌ بهای ملک خود را به بیشترین میزان ممکن افزایش دهند.

شماعی تاکید کرد: مسکن و املاک استیجاری و خانه‌های سازمانی و محیط های کسب و کار استیجاری راهکاری است برای کنترل و نظارت بر بازار مسکن و املاک که در کشور توسعه یافته که توسط شرکت‌های توسعه‌گر انبوه‌ساز ساختمانی با مشارکت مردم ایجاد می‌شود.

وی،  علت کم رونق بودن این بازار در کشور را عدم سیاست مناسب و رویکرد مسئولان به این شیوه دانست و افزود: عدم شناخت و بی‌میلی گروهی از مسؤلان و نبود اقدامات تشویقی برای املاک و مستغلات، موجب می‌شود که بسیاری از نخبگان به دلیل کمبود مسکن با قیمت مناسب و عدم وجود محل کسب و کار و حداقل‌های زندگی مناسب به خارج از کشور مهاجرت می‌کنند.

شماعی، بی‌توجهی به حوزه مسکن را موجب متضررشدن اقشار کم‌درآمد و فاقد مسکن و گسترش بی عدالتی عنوان کرد و ادامه داد: درواقع وضعیت ویژه بازار مسکن استیجاری و منافع تضمین‌شده آن برای مالکان هم در حوزه افزایش سریع قیمت دارایی در طول زمان و هم افزایش اجاره‌بها، آن‌هم در شرایطی که سایر حوزه‌های فعالیت و سرمایه‌گذاری در اقتصاد ملی منافع چندانی عاید صاحبان سرمایه نمی‌کند و امکان راه‌انداختن یک کسب‌وکار موفق و پایدار بسیار اندک است، این شیوه موثر است.

استاد دانشگاه خوارزمی با تاکید بر اینکه بازار تولید مسکن و املاک، قابلیت تولید اشتغال زیادی دارد، گفت: در چنین شرایطی کمترین کاری که متولیان  به‌عنوان یک برنامه کوتاه‌مدت و مقطعی باید انجام دهند، این است که اجازه ندهند محتکران و برندگان مسابقه خرید مسکن که همان «سرمایه‌گذاران» بازار املاک مسکونی هستند در بازار املاک استیجاری هم به پیروزی درخشان نائل آمده و اقتصاد خانوارهای کم‌درآمد را به‌طورکامل متلاشی کنند.

وی یادآور شد: برای مهار رشد لجام‌گسیخته قیمت در بازار مسکن، ساخت مسکن استیجاری و خانه‌های سازمانی توسط بخش خصوصی در اراضی دولتی و سازمان‌های دولتی اقدامی درست و ارزشمند است که در چندسال گذشته کمتر مورد توجه و اهتمام متولیان قرار گرفته است اما از یک‌ سو این اقدام فقط بخشی کوچک و ناچیز از اقدامات اصلاحی است که دولت برای اصلاح امور و بازگرداندن آب رفته به جوی ملزم به اجرای آن است.

شماعی اضافه کرد: از سوی دیگر، بازگذاشتن راه فرار برای مالکان و دورزدن مصوبه سران قوا، موجب شده مالکان بتوانند با استفاده از شرایط اضطرار جمعیت مستأجر، برنامه افزایش اجاره‌بها را با کمترین دردسر پیش ببرند. بدین‌ترتیب، این اقدام ارزشمند و درخور تقدیر نتوانسته آن‌چنان‌که باید کمکی به اقشار کم‌درآمد و فاقد مسکن کند.

استاد دانشگاه خوارزمی گفت: هرچند تعهد دولت در حوزه مسکن بسیار فراتر از تنظیم بازار مسکن استیجاری است ولی فعلا به خوبی انجام نشده و دولت نتوانسته برنامه و برخوردی با اراضی در اختیار خود، سرمایه داران و زمین‌خواران املاک احتکار شده انجام دهد و شواهد نشان می‌دهد برای دولت و زمین داران، املاک کالای سرمایه‌ای است و باید تغییر و تحول نگرشی صورت گیرد زیرا براساس اصل ظاهرا فراموش‌شده قانون اساسی (اصل ۳۱)، وظیفه دولت تأمین مسکن متناسب با نیاز همه خانوارها است. بااین‌حال، همین اقدام کوچک می‌تواند مقدمات یک حرکت تحولی و اصلاحی را در اقتصاد ملی فراهم آورد.

وی ادامه داد: این راهکار ازیک‌سو با کاهش سهم هزینه مسکن موجب می شود تا سطح رفاه دهک‌های پایین درآمدی بالا رود و اولین گام‌ها در مسیر توسعه اجتماعی و انسانی برداشته شود و از سوی دیگر دولت با اعمال محدودیت‌های جدی در بازار املاک و مستغلات جذابیت این بازار را در نظر محتکران و دلال بازان و صاحبان نقدینگی کاهش دهد.

به گفته این استاد دانشگاه، این اتفاق در کنار تلاش برای افزودن بر جذابیت فرصت‌های سرمایه‌گذاری مولد مثلا پررنگ‌کردن مشوق‌های اعمالی برای سرمایه‌گذاری‌های تولیدی و صنعتی در مناطق آزاد و ویژه اقتصادی، می‌تواند صاحبان نقدینگی را به‌تدریج به این باور برساند که تداوم حضور در بازار املاک استیجاری و در استفاده سنجیده از ابزار مالیاتی در بازار املاک و مستغلات می‌تواند حرکتی مثبت و مقدمه‌ای برای ایجاد تغییر و تحول پربرکت در اقتصاد ملی باشد.

شماعی تاکید کرد: ابزار مالیاتی بر زمین و املاک احتکار شده، ضامن ورود زمین و املاک به چرخه بهره‌برداری و بهروری است که هنوز نظام یکپارچه داده و اطلاعات به روز فراهم نشده و فرار مالیاتی زیاد و دلال بازی و افزایش قیمت و تشدید تورم در بازار املاک و اقتصاد کشور را موجب شده است. همچنین پیشنهاد می شود کنترل و نظارت بر محتکران مسکن با افزایش تصاعدی مالیات و واریز به صندوقی با نام صندوق حمایت از تولید مسکن برای بی مسکنان و مستأجران واریز شود.