مداخله دولت در بخش مسکن

مسکن مهمترین مسئله اقتصادی کشور است

در یک نشست کارشناسی اعلام شد؛ مشکلات متعدد بخش مسکن به صورت مستقیم ۷۰ درصد جامعه را به خود مشغول کرده است.

کد خبر: ۵۲۲۲۶۹

تاریخ: ۲۰ مهر ۱۴۰۱ - ۱۷:۰۰

به گزارش ایران اکونومیست به نقل از روابط عمومی مرکز توسعه و آینده نگری، حمید محمدی عضو هیأت علمی و رئیس گروه آینده‌نگری و فناوری‌های نو مرکز پژوهش‌های توسعه و آینده‌نگری و همچنین با سخرانی حجت‌اله میرزایی؛ عضو هئیت علمی دانشکده اقتصاد دانشگاه علامه طباطبایی، پرویز آقایی؛ مدرس دانشگاه و با مشارکت فعال جامعه علمی، پژوهشی، دانشگاهی، اندیشگاهی، صاحب‌نظران، مدیران و کارشناسان دستگاه‌های اجرایی ملّی و استانی به صورت مجازی برگزار شد.

در ابتدای نشست حمید محمدی؛ عضو هیأت علمی و رئیس گروه آینده‌نگری و فناوری‌های نو مرکز پژوهش‌های توسعه و آینده‌نگری در سخنانی ضمن بیان مقدمه‌ای در خصوص برنامه ملی جهش مسکن گفت: کمبود مسکن، قیمت و همچنین اجاره بهای مسکن از جمله مواردی است که باید به آن پرداخت با این وجود سوال اصلی این است که مسائل، چالش‌ها و راهکارهای توسعه مسکن با تاکید به برنامه ملی جهش مسکن چیست؟

این استاد دانشگاه در بیان تفصیل سوالات اصلی این نشست گفت: باید بررسی کنیم چه چالش‌ها و مسائلی در مسئله مسکن وجود دارد؟ از طرفی دیگر بپرسیم چه میزان کمبود مسکن داریم و آیا کمبود مسکن وجود دارد یا خیر؟

وی همچنین ادامه داد: باید پرسید به چه میزان مسکن نیاز داریم؟ اگر بخواهیم جایگاه کشور را در بحث مسکن با دیگر کشورها مقایسه کنیم چه وضعیتی داریم؟

اهداف طرج جهش ملی مسکن چیست؟

محمدی در خاتمه گفت: باید به این پرسش پاسخ دهیم که برنامه جهش مسکن چه اهداف و پیشنهادات مشخصی دارد و چالش‌های مسائل اجرایی این برنامه چیست؟

در ادامه حجت‌اله میرزایی؛ عضو هئیت علمی دانشکده اقتصاد دانشگاه علامه طباطبایی به عنوان سخنران ابتدای این نشست ضمن ارزیابی طرح مسکن ملی گفت: می‌بایست هر طرح و سیاستی که به تأمین مسکن برای اقشار کم درآمد منجر می‌شود استقبال کرد چراکه زندگی در سکونت گاه‌های غیر رسمی به شدت جامعه را دچار چالش خواهد کرد.

وی ادامه داد: مهاجرت به شهرهای بزرگ، ازدواج و طلاق به صورت مستمر بر پدیده تقاضای مؤثر در حوزه مسکن فشار می‌آورد. البته مباحث فرهنگی در تقاضای مالکیت مسکن مؤثر است. متأسفانه امکان اجاره نشینی آسان در کشور ما وجود ندارد. تورم بخش مسکن در طول سال‌های کذشته به صورت میانگین ۲۵ درصد بوده است و تمام این موارد مسکن را به پدیده حفظ دارایی‌ها تبدیل می‌کند.

میرزایی در آسیب شناسی پدیده کنونی ادامه داد: املاک اکنون به عنوان نقش ضمانت به صورت جدی مورد توجه صاحبان سرمایه قرار گرفته است و بعضاً این افراد با معاملات درون گروهی، سطحی از قیمت را تعیین می‌کنند. لذا باید توجه داشت مسکن یک موضوع عمرانی نیست بلکه مسکن یک عامل هویت بخش اجتماعی است. مسکن به ما حس هویت فردی و اجتماعی را می‌دهد. از سوی دیگر مسکن با درآمد خانوار یک ارتباط نزدیک دارد و یک دارایی بین نسلی به شمار می‌رود.

وی خاطر نشان کرد: باید توجه داشته باشیم با ساخت مسکن نیازهای تبعی مسکن نیز ظهور می‌کند که این نیازهای تبعی در قانون نیز به رسمیت شمرده شده است و استانداردهای مشخصی هم دارد همچون آب، برق، گاز، شبکه فاضلاب، بانک، مراکز امنیتی، مراکز آموزشی، حمل و نقل عمومی، فضای سبز و… که از همه مهمتر هویت شهری است که در سکونتگاه‌های جدید باید مورد توجه قرار گیرد. در واقع این هویت شهری است که یک منطقه را از شهری خوابگاهی به یک شهر واقعی تبدیل می‌کند.

‌طرح خود مالکی مهمترین بخش مسکن مهر

وی با واکاوی مدل‌های ساخت طرح مسکن مهر گفت: موفق ترین قسمت طرح مسکن مهر، طرح خود مالکی بود که این بخش با نگاه به آمار موجود، از طرح‌های تعاونی ساز و تضمین خرید دولت بهتر عمل کرد. چرا که، بخشی از پروژه‌های تعاونی ساز مسکن مهر با مشکلات حقوقی مواجه شد. لذا باید توجه داشت الگوی تکراری تأمین مالی مسکن موجب شکل گیری تورم می‌شود و در نتیجه عموماً دهک‌های چهارم به بالا مخاطب مسکن مهر شدند که نه برای سکونت بلکه برای حفظ دارایی در این طرح شرکت کردند.

این مدرس دانشگاه ادامه داد: ما در موضوع مسکن مهر با وامی مواجه بودیم که ارزش آن شامل ۵۰ درصد ارزش ملک می‌شد. لذا این امکان در حال حاضر و برای طرح ملی جهش تولید مسکن وجود ندارد و این در حالی است که متأسفانه ۷۰ درصد درآمد خانوارهای شهری صرف مسکن می‌شود که این مسئله بسیار خطرناک است.

میرزایی ضمن بیان راه‌های بهبود وضعیت مسکن خاطر نشان کرد: ما باید به سمت الگو های جدید تأمین وام به منظور تأمین مسکن گام برداریم. برخی از منابع بنگاه‌های غیر دولتی در راستای مسئولیت اجتماعی باید مورد توجه قرار گیرد لذا بر این باورم که تأمین همه منابع این طرح را نباید از دولت انتظار داشت. توجه به زیرساخت‌های تولید و همچنین اصلاح الگوی ساخت مسکن باید با حرکت به سمت صنعتی سازی مسکن و همچنین استفاده از فناوری‌های روز، مورد توجه قرار گیرد.

وی در پایان سخنان خود گفت: بازخوانی طرح مسکن مهر باید به صورت دقیق انجام شود. ضرروت بازخوانی طرح‌های جهانی، توجه به ملاحظات محلی و معماری منطقه‌ای، توجه به نیازهای تبعی مسکن و توجه به هویت شهری و محیط زیست شهری از اهمیت ویژه ای برخوردار است. لذا بر این باورم ما اکنون به واحدهای زیر ۶۰ متر در شهرهای بزرگ نیاز داریم اما لزوم تأمین پارکینگ عملاً ساخت این متراژ با توجه به ضوابط موجود اقتصادی بودن، اصلاح بافت‌های فرسوده را از میان برده است. لذا بر این باورم ما به فضاهای جدید شهری نیازمندیم.

در ادامه این نشست پرویز آقایی؛ مدرس دانشگاه به عنوان سخنران دوم مسئله مسکن را مسئله اول کشور دانست و گفت: اکنون ۶۰ الی ۷۰ درصد از جمعیت کشور به صورت مستقیم درگیر بحث مسکن هستند. طبق وعده چهار میلیون مسکن باید در هر سی ثانیه یک مسکن در پهنه سرزمینی کشور ساخته شود.

وی ادامه داد: کمبود مسکن مهمترین مسئله کنونی است. این در حالی است که ۲.۶ میلیون مسکن خالی و ۱.۵ میلیون خانه دوم وجود دارد. همچنین جالب است بدانید ما در تمام استان‌ها بحث بافت‌های فرسوده را داریم. بر اساس آمار موجود اکنون ۱۱ میلیون نفر در سطح کشور در سکونتگاه‌های خود انگیخته زندگی می‌کنند و این در حالی است که متوسط نرخ مسکن متری ۴۵ میلیون تومان است و با توجه به این مهم بازار مسکن برای پنج دهک پایین چیزی برای عرضه ندارد. باید بگوییم در چند سال اخیر ۱۵۰۰ درصد تورم را در عرصه مسکن تجربه کردیم.

پنج برابر بودجه کشور در رانت مسکن

آقایی ادامه داد: در تمام دنیا رابطه بین مالک و مستأجر را دولت مشخص می‌کند. اما در حوزه مالک و مستأجر دولت نهایتاً یک وام می‌دهد و این در حالی است که در حوزه مالک و مستأجر نیازمند قانون گذاری جدی هستیم. عملاً اگر شهروندی نیز از این وام‌های ودیعه مسکن استفاده کند به واسطه مبلغ پرداختی اقساط فرد وام گیرنده، هم مستأجر بانک می‌شود و هم مستأجر مالک خود.

این پژوهشگر بخش مسکن، در خصوص توان تملک مسکن از شکاف زیاد در این بخش گفت و ادامه داد: پنج برابر بودجه کشور در رانت مسکن موجود است و بی تردید در توزیع و مصرف خیلی بد عمل کردیم و در این شرایط قیمت منطقه‌ها را خانه‌های خالی جا به جا می‌کنند. متأسفانه باید بگوییم در بخش مسکن حتی با بازار رها شده مواجه نیستیم در حقیقت با یک آشفته بازار مواجه هستیم.

آقایی ادامه داد: وقتی می‌گوئیم فردی ۲۵۰۰ واحد دارد یعنی یک شهر کوچک را در تملک خود دارد. با وجود چنین افرادی برای بزرگ مالکین، قانون گذاری نمی‌کنیم. ما نتوانستیم مالیات خانه‌های خالی را اخذ کنیم. متأسفانه با بحث احتکار مسکن مواجه هستیم و خانه‌هایی که شش بار در یک سال خرید و فروش می‌شود. این یعنی در یک سال شش بار این خانه سود کرده است.

این پژوهشگر ادامه داد: متأسفانه در بین کشورها رکورد دار تورم در بخش مسکن هستیم. با توجه به این شرایط شغل اول هر فرد در تهران باید برای اجاره مسکن، هزینه شود. جالب است بدانید نسبت قیمت مسکن به درآمد را شاخص دسترسی می‌گوئیم. که در کشور ما شاخص دسترسی خیلی فاصله گرفته است. نباید فراموش کنیم که در مسکن بر خلاف دیگر کالاها امکان واردات نداریم.

وی در خصوص چالش‌های طرح جهش مسکن، چهار چالش را ذکر کرد و گفت: منابع مالی، تأمین مصالح، تأمین زمین و توزیع و تخصیص مسکن که باید در همه زمینه‌ها تجدید نظر جدی داشته باشیم. به صورت جدی باید پرسید می‌توانیم مصالح این میزان مسکن را تأمین کنیم؟ لذا نباید از یاد ببریم هدف مسکن سازی دولتی، دهک‌های پایین است.

وی افزود: باید سیاستگذاری مسکن منطقه‌ای باشد نه ملی، چرا که نظام مسائل هر منطقه‌ای متفاوت با یک منطقه دیگر است. ما در جنبش جهش مسکن باید به قانون توجه کنیم و فقط به دهک‌های پایین توجه کنیم. لذا بر این باورم نیاز مسکن در هر جایی که ایجاد شد باید در همانجا مرتفع شود. فردی که در تهران نیازمند مسکن است باید در همین نقطه نیازش را برآورده کنیم.

دکتر آقایی ادامه داد: اگر چهار میلیون مسکن را در دو سال بسازیم یعنی باید دو تهران جدید را بسازیم و سبک زندگی ۱۶ میلیون نفر را تغییر دهیم. اجتناب از ساخت مسکن بی هویت، می‌بایست مورد توجه باشد.

آقایی در خاتمه در بخش راه حل های موجود گفت: در بحث مسکن باید یک ایدیولوژی مشخص داشته باشیم، به نظر بنده در دهک‌های یک تا چهار مداخله حداکثری دولت لازم است، در دهک‌های میانی حمایت دولت را لازم می دانم. لذا بر این باورم برای دهک‌های پایین هم اکنون دو میلیون خانوار وجود دارد که علاوه بر مسکن به شغل لازم نیاز دارند. از این رو بر این باورم اشتغال همراه با مسکن لازمه دهک‌های پایین است. از سوی دیگر درخانوارهای دهک‌های میانی فقط باید حمایت کرد به گونه‌ای که به آنها زمین بدهیم و این دهک‌ها با منابع خود به مرور، زمین تحویلی را خواهند ساخت. لذا بر این باورم شهرک‌های غیر شغلی و خوابگاهی یک آسیب جدی است که نهضت ملی باید به آن توجه کند. بر اساس داده‌های موجود ما به سالی ۶۰۰ هزار واحد مسکونی نیازداریم تا در ۸ سال بتوانیم موضوع مسکن را در کشور حل کنیم. از سوی دیگر باید به ۵۰۰ هزار خانواری که هر لحظه احتمال طرد از کلان شهرها را دارند توجه ویژه ای داشته باشیم.