چهار منطقه اثرگذار در بازار مسکن

چهار منطقه از مناطق ۲۲ گانه شهر تهران ۴۱ درصد از معاملات مسکن را به خود اختصاص می‌دهند. وزن سنگین این مناطق از بازار خرید و فروش، اثرگذاری آنها بر متوسط قیمت شهر را بیشتر کرده است.

کد خبر: ۵۱۷۳۱۲

تاریخ: ۰۱ مهر ۱۴۰۱ - ۱۰:۵۵

بررسی‌ها نشان می‌دهد در چهار منطقه از مناطق ۲۲ گانه شهر تهران شامل مناطق ۵، ۲، ۴ و ۱۰ بالغ بر ۴۱ درصد و در شش منطقه یعنی مناطق مذکور به اضافه مناطق ۷ و ۱۴ به میزان ۵۳ درصد معاملات مسکن انجام می‌شود. از بین این مناطق سه منطقه دارای قیمتی بالاتر از متوسط شهر و سه منطقه پایین‌تر از میانگین است.

مرداد امسال به رسم معمول و همیشگی منطقه ۵ شهر تهران رتبه اول از نظر تعداد معاملات مسکن را به خود اختصاص داد. طبق آخرین آمار بانک مرکزی متوسط قیمت هر متر خانه در این منطقه ۵۴ میلیون و ۳۱۳ هزار تومان و تعداد معاملات آن ۱۱۷۰ فقره بود که ۱۵ درصد از قراردادهای خرید و فروش را به خود اختصاص داد.

رتبه‌های بعدی از نظر تعداد معاملات به منطقه ۲ با ۸.۹ درصد، منطقه ۴ با ۸.۸ درصد، منطقه ۱۰ با ۸.۴ درصد، منطقه ۷ با ۶.۶ درصد، منطقه ۱۴ با ۵.۵ درصد تعلق دارد.

متوسط قیمت هر متر آپارتمان مسکونی در منطقه ۲ به میزان ۶۶.۱ میلیون تومان، منطقه ۴ بالغ بر ۴۶.۷ میلیون، منطقه ۱۰ معادل ۳۱ میلیون، منطقه ۷ به میزان ۴۲.۴ میلیون و منطقه ۱۴ بالغ بر ۳۱.۵ میلیون تومان است.

در شرایطی که شش منطقه مذکور ۵۳ درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند، در ۱۶ منطقه دیگر فقط ۴۷ درصد معاملات انجام شده است. عوامل مختلفی همچون تراکم جمعیت، سرانه‌های خدماتی، اقبال طرف تقاضا، سرمایه‌گذاری ملکی و معاملات سفته‌بازی، حجم خرید و فروش در مناطق دارای رتبه‌های اول معاملات را افزایش داده است. این مساله می‌تواند گویای کاهش تقاضای مصرفی به لحاظ کاهش توان اقتصادی در مناطق جنوبی تهران باشد.

از سوی دیگر محاسبه قیمت دلاری مسکن در تهران نشان می‌دهد در حال حاضر متوسط قیمت هر متر خانه در شهر تهران به ۱۳۴۳ دلار رسیده که ۳۴ درصد بالاتر از میانگین بلندمدت ۱۰۰۰ دلار است. بر این مبنا بازار مسکن ۳۴ درصد حباب دارد که اگر بخواهد از روند درازمدت پیروی کند، باید به تدریج شکاف ایجاد شده بین قیمت دلار و قیمت مسکن کاهش یابد.

پس از آنکه بازار مسکن در سال ۱۴۰۰ تحت تاثیر انتظارات کاهشی و انتخابات به ثبات رسید، از ابتدای سال جاری شاهد رشد قیمت ملک بودیم. تورم نقطه به نقطه سالیانه بازار مسکن شهر تهران ۳۸ درصد بود، در حالی که ۲۹ درصد آن در شش ماه اخیر اتفاق افتاد. این نشان می‌دهد عواملی در سال جاری به شتاب افزایش قیمت دامن زده که کارشناسان مهمترین دلایل آن را اثرگذاری تورم عمومی، اصلاح نظام یارانه‌ای و نامشخص بودن وضعیت ریسک‌های غیراقتصادی می‌دانند. بررسی‌ها گویای آن است که از تیرماه ۱۴۰۱ به بعد بازار مسکن به ثبات نسبی رسیده و روند رشد آن به تدریج کاهش یافته است.

طبق اعلام بانک مرکزی، متوسط قیمت هر متر خانه در مردادماه ۱۴۰۱ در شهر تهران ۴۲.۷ میلیون تومان در هر متر مربع بود که در مقایسه با ماه گذشته ۲.۵ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۳۸ درصد افزایش نشان می‌دهد. اما بازار مسکن در سال جاری پس از رونق نسبی در ماه‌های اردیبهشت و خرداد، از ابتدای تیرماه به تدریج با افت معاملات مواجه شد.

مرداد امسال ۷۸۲۵ فقره خرید و فروش مسکن در تهران انجام شد؛ در حالی که خردادماه معاملات ۱۳ هزار و ۸۷۴ فقره بود که نشان می‌دهد خرید و فروش ملک در تهران تقریبا نصف شده است. بر این اساس سرعت رشد ماهیانه قیمت نیز در مقایسه با دو ماه قبل تقریبا به یک چهارم رسیده است.