دلیل رونق کنونی معاملات مسکن چیست؟

رمزگشایی از بازار مسکن 93

شروع تدريجي معاملات مسكن و عبور از ركود 10 ماه گذشته، احتمال اينكه «بازار مسكن سال92 در هفته‌هاي پاياني رنگ رونق‌ به خود بگيرد» را افزايش داده است.

کد خبر: ۵۱۵۰۰

تاریخ: ۱۳ بهمن ۱۳۹۲ - ۱۰:۱۷

به گزارش ایران اکونومیست،نتايج مطالعه‌اي كه درباره چشم‌انداز بازار مسكن – با لحاظ قرار دادن اثر متغيرهاي بيروني همچون اوضاع سه بازار اقتصادي- انجام شده، نشان مي‌دهد: تحت‌تاثير كاهش قيمت مسكن در سراسر تابستان و پاييز امسال و همچنين آرامش‌ نسبي در فضاي اقتصادي و سياسي ماه‌هاي اخير، در دي‌ماه ميل به خريد و فروش ملك‌ مسكوني افزايش چشمگيري پيدا كرده، طوري كه رونق معاملات مسكن تا بهار93 كاملا مشهود خواهد شد. در اين بررسي، رفتار معكوس بازار سرمايه و بازار مسكن و همچنين افت اخير شاخص بورس مورد تامل قرار گرفته و تاكيد شده است: بعد از نوسانات شديد شاخص قيمت در حوزه‌‌هاي ارز، طلا، بورس و مسكن طي سال 91 و نيمه ‌اول 92، هم‌اكنون همگرايي معناداري در اين بازارها ايجاد شده كه نتيجه آن در ميان‌مدت باعث مي‌شود بازارها فرصت تعديل يكديگر را پيدا كنند و قيمت‌هاي نسبي به سمت ثبات و تعادل سوق داده شوند. پيش‌بيني‌هايي كه در اين مسير براي سرنوشت قيمت مسكن -با توجه به حتمي‌بودن رونق معاملات- مي‌شود، حكايت از آن دارد كه حداقل در پنج‌ ماه‌ آينده، جهش يا افزايش ‌پلكاني در قيمت‌ها رخ نخواهد داد هر چند ممكن است روند كاهنده قيمت‌ متوقف شود.
«دنیای‌اقتصاد» بررسی می‌کند: دلیل رونق کنونی معاملات مسکن چیست؟
رمزگشایی از آینده بازارمسکن
وقوع همگرایی شاخص‌قیمت در بازارهای اقتصادی؛ رتبه‌بندی نرخ بازدهی در 4 بازار

تغییر فاز به وجود آمده در بازار مسکن و شروع تدریجی دور تازه‌ای از رونق معاملات در یک ماه اخیر، برخی امیدواری‌ها به پایداری «وضعیت‌فعلی» قیمت مسکن را تحت‌تاثیر قرار داده و باعث نگرانی از «مقصد‌آتی» نرخ‌ها شده است.
روند کاهشی قیمت مسکن در سراسر تابستان و پاییز امسال باعث شد فاز رکود معاملاتی از ابتدای زمستان خاتمه پیدا کند، طوری که مقایسه حجم خریدوفروش آپارتمان در دی‌ماه با ماه‌های قبل، حکایت از شروع رونق معاملات دارد.
اکنون بررسی‌ها درباره جنس این رونق نشان می‌دهد: میل به خرید مسکن در فاصله پایان92 تا اواخر بهار93 -مشروط به ادامه آرامش اقتصادی و سیاسی در کشور- بیشتر می‌شود و باعث افزایش مشهود حجم معاملات خواهد شد به گونه‌ای که قیمت مسکن در ماه‌های آتی بدون جهش یا افزایش پلکانی، از روند کاهند فاصله خواهد گرفت. در این مطالعه که توسط محمود جهانی صاحب‌نظر حوزه اقتصاد مسکن انجام شده، برای پیش‌بینی دقیق شرایطی که در ماه‌های آینده بازار مسکن را فرامی‌گیرد، رفتار دو سال اخیر سایر بازارهای اقتصادی نیز مورد تجزیه‌وتحلیل قرار گرفته و مشخص شده، نوسانات شدید شاخص قیمت در چهار بازار اقتصادی طی سال91، در نیمه‌دوم امسال به‌شدت کم شده و هم‌اکنون نوعی همگرایی در شاخص‌قیمت‌ها نمایان است، طوری که شاخص قیمت بازار سرمایه در بالاترین حد و شاخص قیمت مسکن در کمترین رتبه در مقایسه با رتبه‌های میانی ارز و طلا قرار دارد. در این شرایط بازارها فرصت تعدیل یکدیگر را برای تثبیت قیمت‌های نسبی پیدا می‌کنند. متن نتایج این مطالعه به شرح زیر است:
بالاخره پس از ماه‌ها تداوم رونق در بازار سرمایه، شاخص بورس در مرز 90 هزار دچار سکون شد و در کمتر از 10 روز تا حدود 81 هزار واحد کاهش یافت. سرعت کاهش به اندازه‌ای بود که زنگ خطر جدی را برای خیلی از اشخاص حقیقی به صدا درآورد و به ویژه تازه‌واردها که طی ماه‌های اخیر بدون هیچ آگاهی از قوانین بازار سرمایه و اطلاعات شرکت‌ها بر موج بورس سوار شده بودند حالا احساس خطر جدی کردند و بعضا اقدام به خروج نقدینگی خود از بازار کردند. معذالک در یکی دو روز گذشته آرامش نسبی بر بازار حاکم شده و روند شاخص مجددا به سمت مثبت شدن گرایش پیدا کرده است. اکنون باتکیه بر همین شرایط، وضعیت بازار مسکن را مورد بررسی قرار می‌دهیم.
بازار مسکن و بورس دو رقیب سنتی و جدی برای جذب نقدینگی مازاد در اقتصاد کشور هستند. نقدینگی مازاد همواره سرمنشأ تحولات روند قیمتی در هر دو بازار بوده است. شاخص قیمتی این بازار از 22 سال گذشته که بازار سرمایه در اقتصاد کشور جایگاه خود را یافته و نقش آفرین شده است، روندی کاملا متناظر یکدیگر را رقم زده‌اند. به گونه‌ای که رونق بورس، رکود مسکن را موجب شده و برعکس رونق مسکن، رکود بازار بورس را رقم زده است.
موضوع دیگری که قابل نتیجه گیری است روند سال 92 بازار بورس است، که طی یکسال به لحاظ قدر مطلق و به قیمت اسمی بیش از 2 برابر آنچه که در 21 سال قبل طی کرده بود، افزایش یافته است و با شاخص مسکن فاصله باورنکردنی و چشمگیری پیدا می‌کند.
البته تحولات چند سال اخیر اقتصاد کشور بسیار سریع بوده و فعل و انفعالات کوتاه‌مدتی به جا می‌گذارد. به ویژه اگر بخواهیم دامنه پیش‌بینی را برای افق زمانی کوتاه‌تری برای مثال کمتر از یکسال بیان کنیم باید روند شاخص‌های مرتبط را در دوره زمانی کوتاه‌تر و تفصیلی‌تر مورد بررسی قرار دهیم. نمودار شماره 1، روند این دو بازار را با اضافه شدن دو شاخص دیگر که در جذب نقدینگی نقش‌آفرین هستند و گاهی بازار مسکن و بورس را نیز تحت تاثیر قرار می‌دهند، تفصیلی‌تر و به‌صورت ماهانه از ابتدای سال 1390 تاکنون نشان می‌دهد. این نمودار بیان می‌کند که از اوایل سال 1390 ابتدا ارز و سکه روند افزایشی خود را آغاز کرده و تا آخر سال 1391، این دو شاخص فراتر از سایر بازارها، سیر صعودی می‌یابند و رشد 350درصد را به ثبت می‌رسانند.
سپس در سال 92، ارز با کمی افت در حدود 280 درصد به تعادل می‌رسد، ولی سکه به‌دلیل شرایط ثبات و خوش‌بینی اقتصادی و سیاسی، کاهش بیشتری را تجربه کرده و در حدود 210 درصد به ثبات می‌رسد. و اما بعد از این 2 شاخص، قیمت مسکن است که از نیمه دوم سال 90، ابتدا تحت تاثیر اجرای قانون هدفمندی یارانه‌ها و از مجرای فشار هزینه و افزایش قیمت تمام شده ساخت، روند افزایشی قیمت را شروع می‌کند، سپس یک‌بار دیگر به فاصله یک‌سال و در نیمه دوم سال 1391 و این بار، فشار تقاضا (از نوع سرمایه‌ای یا سوداگرانه) موج جدید افزایش قیمت را بر مسکن تحمیل می‌کند. این روند افزایشی تا سه ماهه اول سال 1392 ادامه می‌یابد. ولی در این مقطع با اوج گرفتن شاخص بورس، حرکت افزایشی قیمت مسکن متوقف و در ادامه سال با رشد شاخص بورس، به‌طور نسبی روند کاهشی به خود می‌گیرد.
تحت این شرایط روند بازار بورس نیز مشخص است. همان‌گونه که از نمودار ملاحظه می‌شود بازار بورس از ابتدای سال 90 از ثبات نسبی برخوردار بوده، از نیمه دوم سال 1391 روند رو به رشد خود را آغاز و درحدود یکسال شاخص از 100 به بیش از 300 واحد افزایش می‌یابد و فراتر از همه شاخص‌ها قرار می‌گیرد.
جایگاه 4 بازار اقتصادی در بهمن‌ماه
اگر در همین مقطع، یعنی نیمه نخست بهمن ماه نظری بر وضعیت فعلی شاخص‌های مورد بحث بر مبنای سال90 داشته باشیم، ملاحظه خواهیم کرد که شاخص مسکن، در عدد 200 واحد و در وضعیت پایین‌تر از بقیه شاخص‌ها قرار گرفته، بعد شاخص سکه است که در حدود 210 واحد است، بعدا نوبت به شاخص ارز است که در حدود 280 قرار دارد و در نهایت و فراتر از همه شاخص‌ها، بورس است که بالاتر از 300 واحد را به نفع خود ثبت کرده است.
نتیجه این بحث آن است که در شرایط میان‌مدت که بازارها فرصت تعدیل یکدیگر را خواهند داشت، روند کلی شاخص‌ها، همگرا خواهد بود و قیمت‌های نسبی، بازار‌ها را به سمت ثبات و تعادل سوق خواهد داد. چهار بازار مورد بررسی نیز بعد از آنکه شرایط خاص بر وضعیت کلی اقتصاد حکمفرما شد و از تعادل خارج شدند، سال‌های 90 و 91 روندی واگرا پیدا کردند، از نیمه دوم سال‌جاری روند همگرا یافته و به نظر می‌رسد طی سال 93 این حرکت سیر تکاملی خود را تکمیل کند. نتیجه این تحلیل، البته ریزش بیشتر بورس و از سرگیری روند جهشی قیمت مسکن نخواهد بود.
بنده با توجه به شرایط کلی اقتصاد و چشم‌انداز مثبت فضای سیاسی و تصمیم‌گیری‌های اقتصادی، اعتقادی به ریزش شاخص بورس، از نوعی که در دهه 80 اتفاق افتاد، ندارم و از این‌رو جهش قیمتی یا افزایش پلکانی مسکن را نیز، آن‌گونه که در سال 1390 و 1391 شاهد بودیم در ماه‌های آتی متصور نیستم. اما همان‌گونه که در مقالات قبلی نیز عنوان کرده بودم انتظار بر این است که طی ماه‌های آتی و بهار 1393، رونق معاملات مسکن اتفاق بیفتد. البته این رونق از ماه‌های اخیر شروع شده و با یک روند بطئی رو به افزایش است به گونه‌ای که تعداد معاملات مسکن تهران که در تیر ماه به حدود 4000 مورد محدود می‌شد با روند افزایشی طی ماه گذشته (دی ماه) به 8600 فقره یعنی بیش از 2 برابر افزایش یافته است (نمودار شماره 2).
هر چند این تعداد با تعداد معاملات سال گذشته (که سال رونق بوده است) فاصله زیادی دارد، اما روند افزایشی و با ثبات آن طی این ماه‌ها کاملا مشهود است. اثر این موضوع بر توقف روند کاهشی قیمت مسکن نیز قابل ملاحظه است. به گونه‌ای که میانگین قیمت یک متر مربع واحد مسکونی که در نقطه اوج خود، یعنی خرداد ماه سالجاری به 4298 هزار ریال بالغ شده بود و سپس با یک روند کاهشی در آذر ماه به 3840 هزار ریال رسیده بود، این روند کاهشی، متوقف و در دی ماه با اندکی افزایش به 3868 هزار ریال می‌رسد. که البته این رقم هنوز از رقم پایانی سال گذشته یعنی 3915 هزار ریال کمتر بوده، ولی مهم توقف روند کاهنده سال‌جاری است (نمودار شماره 3).
در پایان، اضافه می‌شود که تحلیل فوق، مبتنی بر روند و شرایط فعلی اقتصاد کشور است و اتخاذ یکسری تصمیم‌گیری‌ها و سیاست‌های بنیادی، همچون اجرای مرحله دوم قانون هدفمندی یارانه‌ها یا تغییر ناگهانی فضای سیاسی، موضوع را به شکل دیگری ممکن است رقم بزند. در خصوص موضوع اخیر یعنی فضای سیاسی به نظر می‌رسد شرایط کلی مبتنی بر خوش‌بینی و روند رو به بهبود است. در خصوص موضوع هدفمندی یارانه‌ها نیز ظاهرا دولت در نظر دارد از خرداد ماه به بعد مرحله دوم را اجرایی کند. لذا اثر آن باید جداگانه و در زمانی نزدیک‌تر به مرحله اجرا بررسی شود.