سیاست‌گذاری مسکن باید تغییر کند

نوبت تحریک تقاضای مسکن

مديركل دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن، وام جديد 35 ميليوني خريد مسكن را در كلان‌شهرها ناكافي دانست و گفت: گام‌هاي بعدي بانك ‌مركزي براي پوشش مناسب قدرت ‌خريد لازم است.

کد خبر: ۵۰۳۵۴

تاریخ: ۲۳ دی ۱۳۹۲ - ۰۹:۵۲

به گزارش ایران اکونومیست، علي چگيني با اشاره به اينكه نبود وام موثر خريد در سال‌هاي اخير به افزايش اجاره‌نشيني و تعداد خانه‌هاي ‌‌خالي دامن زد، افزود: در حال ‌حاضر تعداد واحدهاي مسكوني در كشور از حجم خانوارها بيشتر شده و در اين شرايط وزنه سياست تحريك ‌تقاضا بايد سنگين‌تر شود؛ طوري كه براي تامين 30 درصد قدرت‌خريد مسكن به بالاي 100 ميليون تومان تسهيلات نياز است.دفتر اقتصاد ‌مسكن با اعلام جديدترين وضعيت بازار از كاهش جزئي قيمت ‌مسكن در آذر خبر داد.
تحليل مديركل دفتر اقتصادمسكن از آثار افزايش وام خريد
وقت تحريك‌ تقاضاي مسكن
علي چگيني: اصول‌اقتصاد مي‌گويد با سبقت تعداد آپارتمان‌ها از حجم خانوار، وزن سياست‌هاي سمت‌تقاضا بايد سنگين شود
تبعات نبود وام موثر خريد در سال‌هاي اخير را مي‌توان در افزايش اجاره‌‌نشيني و خانه‌هاي‌خالي مشاهده كرد
بازار نيازمند گام‌هاي بعدي بانك‌مركزي

گروه مسكن- فريد قديري: دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازي با مطالعه تحليلي نسبت به سطح نياز بازار مسكن به وام‌خريد و همچنين آثار اقتصادي محروميت يا دسترسي خريداران به اين نوع تسهيلات‌بانكي اعلام كرد: وام جديد 35ميليون‌توماني آماده پرداخت توسط بانك‌مسكن، لازم اما ناكافي ارزيابي مي‌شود و بانك‌مركزي بايد سريع‌تر گام‌هاي بعدي را در جهت توانمندسازي قدرت متقاضيان مسكن به خصوص ساكنان كلان‌شهرها بردارد.
مديركل دفتر اقتصاد مسكن با تشريح جزئيات اين مطالعه و تاكيد بر ضرورت شتاب سيستم‌بانكي در ساختارسازي بازارهاي پولي و رهني مرتبط با بازار مسكن، گفت: مطابق اصول اقتصادي، رونق در بازار مسكن از طريق به كارگيري دو دسته سياست شامل تحريك طرف عرضه يا تحريك طرف تقاضا يا استفاده توام از آنها مي‌تواند، اتفاق بيفتد كه با شرايط موجود بازار، سياست تحريك‌تقاضا بايد در اولويت باشد.
علي چگيني در گفت‌وگو با «دنياي‌اقتصاد» افزود: مطابق سرشماري نفوس‌ومسكن سال90، در مقابل 21 ميليون و 600 هزار واحدمسكوني در كشور، 21 ميليون و185 هزار خانوار وجود دارد كه نشان مي‌دهد، تعداد واحدها از تعداد خانوارها سبقت گرفته و نرخ تراكم خانوار در واحدمسكوني متوازن شده است، در چنين شرايطي اغلب صاحبنظران اقتصادي بر سنگين‌شدن وزن سياست‌ تحريك طرف تقاضا تاكيد دارند.
مديركل برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن با اشاره به اينكه براي تحريك تقاضا بايد سهم وام‌خريد از قيمت مسكن افزايش پيدا كند، گفت: قدرت خريد وام‌مسكن بانك‌مسكن از 31مترمربع درسال83 به 5مترمربع در نيمه‌اول سال92 تقليل پيدا كرده كه با سقف‌جديد و تصويب وام 35ميليوني، اين سهم به 12 تا 20درصد مي‌رسد، در حالي كه براي بازسازي قدرت‌ وام‌‌خريد در حد همان سهم 30درصدي سال83، امروز بايد لااقل 120 ميليون تسهيلات‌بانكي به خريداران پرداخت شود.
چگيني افزود: بايد بين وام مسكن‌مهر و وام‌ خريد مسكن تمييز قائل شد. وام مسكن‌مهر از طريق پول پرقدرت و خط‌اعتباري بانك‌مركزي تامين و به بازار تزريق مي‌شد، اما منابع وام خريد از داخل بازار و پول در گردش و موجودي افراد - نقدينگي- تامين مي‌شود و اين وام آثار تورمي به همراه ندارد.
علي چگيني با تشريح مطالعه‌اي كه دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازي انجام داده، ضمن يادآوري مباحث انحرافي سال‌هاي اخير در ارتباط‌سازي بين پرداخت وام‌‌خريد و افزايش قيمت‌مسكن، اعلام كرد: در سال‌هايي كه جامعه تقاضا در بازار مسكن از دسترسي به وام‌خريد محروم شده بود و اين تسهيلات متناسب با تورم افزايش پيدا نكرد، قيمت مسكن 570درصد رشد كرد و تبعات عدم‌استفاده از اين ابزار بانكي عملا در افزايش اجاره‌نشيني و تعداد خانه‌هاي خالي بروز كرد، چون قدرت‌خريد وجود نداشت.
متن تحليل اقتصادي دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازي به شرح زير است:
1- براساس قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران، کمک به تامین مسکن آحاد جامعه از وظایف حاکمیت بوده و وزارت راه و شهرسازی به عنوان نهاد سیاست‌گذار در این حوزه به شمار می‌رود. از سوی دیگر، یکی از مبانی حقوق شهروندی، کاهش دغدغه آحاد جامعه جهت تامین مسکن است؛ براین اساس در بسیاری از کشورهای توسعه یافته، سهم بالایی از قیمت مسکن از محل وام مسکن (در برخی از کشورها، 100 درصد قیمت مسکن) تامین شده و خرید مسکن، عملا از محل درآمدهای آتی و نه پس انداز گذشته خانوار صورت می‌پذیرد. (خانوار با پول نقد، اقدام به ساخت یا خرید مسکن نمي‌كند.) در همین راستا بازارهای رهنی نیز کمک شایانی به تامین مالی مسکن می‌کند؛ براین اساس انتظار می‌رود بانک مرکزی به عنوان نهاد سیاست‌گذار در این حوزه، ساختار سازی و توسعه بازارهای پولی و رهنی را سرعت بخشد (بستر قانونی این موضوع نیز در ماده 14 قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن فراهم می‌باشد).
2- بازار مسکن همانند هر بازار دیگری از دو بخش عرضه و تقاضا تشکیل شده است؛ بر اساس اصول اقتصاد، تحریک تولید می‌تواند توسط سیاست‌های سمت عرضه، تقاضا یا هردو (متوازن) صورت پذیرد. بسیاری از صاحبنظران اقتصاد مسکن بر این باورند که با کاهش شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی بايد وزن سیاست‌های سمت تقاضا افزایش یابد؛ براین اساس و با عنایت به نتایج رسمی سرشماری سال‌های گذشته، انتظار می‌رود سهم وام خرید مسکن از قیمت مسکن افزایش یابد؛ این در حالی است که به‌رغم کاهش پیوسته شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی(که مبین رشد بیشتر تولید مسکن از خانوارهای کشور است)، سیاست‌های سمت تقاضا کمرنگ شده و سهم وام خرید از قیمت مسکن کاهشی بوده است؛ به طوری که براساس جدول ذیل، قدرت خرید وام مسکن در تهران که در سال 83  حدود 31 متر مربع مسکن بود، هم اکنون(پس از 9 سال) به عدد 5 مترمربع کاهش یافته و درصورت ادامه این روند در 9 سال آتی، قدرت وام مسکن، کفاف خرید تنها یک متر مربع مسکن در تهران را خواهد داشت!
حتی اگر ثبات در سهم وام خرید از قیمت مسکن، مدنظر قرار گیرد، باید در سال جاری، وام خرید مسکن(در مقایسه با وام 18 میلیونی سال 83) به حدود 120 میلیون تومان افزایش یابد. براین اساس، مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار مبنی بر افزایش وام به 35 میلیون تومان، لازم، ولی غیرکافی ارزیابی می‌شود به طوری که نسبت این تسهیلات به قیمت متوسط یک آپارتمان در تهران و سایر کلان‌شهرها حدود 12 الی 20 درصد و در شهرهای متوسط حدود 30 درصد است. لذا انتظار می‌رود در گام‌های بعدی، با افزایش وام، شاهد تاثیرگذاری بیشتر آن بر قدرت خرید متقاضیان مسکن، خصوصا در کلان‌شهرها باشیم.
3- بازار مسکن در کوتاه مدت از عوامل متنوع درون و برون بخشی متاثر می‌شود؛ در صورتی که برخی تحلیل‌های تک بعدی، علت افزایش قیمت مسکن را محدود به وام خرید مسکن معرفی می‌کنند و با اعمال نگاه صفر و یک، هرگونه افزایش در این وام، را زیر سوال می‌برند. این مساله علاوه بر از بین بردن اصلی‌ترین کارکرد نظام تامين مالی، تبعات دیگری همچون افزایش اجاره نشینی و افزایش خانه‌های خالی را به همراه داشته است. ضمن اینکه بر اساس مبانی نظری و تجربی، مهم‌ترین عامل موثر بر قیمت مسکن در بلند مدت، نقدینگی و تورم بوده و قیمت مسکن همسو با تورم رشد می‌کند. به عبارت دیگر حتی درصورت نبود وام خرید مسکن، این بازار ناچار از  افزایش  قیمت اسمی به منظور بازیافت قیمت واقعی خواهد بود. گواه این مطلب نیز افزایش 570 درصدی قیمت مسکن در تهران طی 9 سال گذشته (92-83)، به‌رغم ثبات در میزان وام خرید مسکن است.