حسين عبده تبريزي

دو پديده نگران‌كننده در توسعه كلان‌شهرها

درحالي‌كه كشور درگير حل معضل ركود تورمي است، دو پديده بارز ساخت‌وساز در كلان‌شهرها كمتر مورد بحث قرار مي‌گيرد: نرخ بالاي تخريب ساختمان‌ها و مازاد ساخت (overbuilt). هر دو پديده ناشي از الگوي اداره شهرهاي دهه 70 تهران است.

کد خبر: ۵۰۱۸۷

تاریخ: ۲۱ دی ۱۳۹۲ - ۰۹:۲۱

به گزارش ایران اکونومیست، مدل مديريت شهري تهران مبتني بر نظريه «خودگرداني» از محل فروش تراكم، كاربري و زمين با سرعت به همه شهرهاي كشور تسری يافت. بازشناسي «شهرداري‌ها» از «بنگاه‌هاي اقتصادي» انتفاعي بخش خصوصي كشور دشوار شد. هدف شهرداري‌ها كسب حداكثر نقدينگي براي اجراي حداكثر پروژه‌هاي عمران شهري بدون توجه‌ جدي به نقشه جامع شهرها تعريف شد. فروش زمين به بالاترين قيمت در نهايت به فروش زمين با بارگذاري حداكثر تراكم انجاميد. غير از انبوهي از ناملايمات و مشكلات اين رويكرد توسعه‌اي، در حوزه اقتصاد مسكن، چنين رويكردي به دو سرانجام نگران‌كننده انجاميده است. موضوع را با نمونه تهران دنبال مي‌كنيم. نرخ تخريب بالا حاصل سياست فروش تراكم بوده است. مالكان مجموعه‌هاي ويلايي يا 2 يا 3 طبقه دريافتند كه در تعريف اقتصاد ساخت‌وساز، فرصت سود خوبي نهفته است. تبديل ساختمان‌هاي موجود در شهر تهران به ساختمان‌هاي 6 طبقه، با پرداخت سهم شهرداري (عوارض، تراكم و تغيير كاربري) براي خانوارها و كسب‌وكارها سودآور شد. شهرداري نيز از اين محل منابع مالي كافي براي اجراي پروژه‌هاي سنگين عمراني در شهرها به‌دست مي‌آورد. غير از نتايج اسف‌بار ترافيكي، آلودگی و ناديده‌گرفتن حقوق شهروندي حاصل از اين نوع توسعه شهري، آنچه مغفول ماند آن بود كه ده‌ها ميليارد دلار از ثروت كشور به‌نام «آباداني» و «توسعه شهري» نابود شد. خانوارها و كسب‌وكارها در پي كسب سود (كه البته حق آنها است) ساختمان‌هايي را تخريب كردند كه مي‌توانست 100 سال دوام داشته باشد: از ساختمان‌هاي دهه 40 كه هنوز مي‌تواند سال‌ها عمر كند صحبت نمي‌كنم؛ ساختمان‌هاي 3، 5، 10 يا 20 ساله‌اي تخريب شدند كه حداقل مي‌توانستند 50 سال ديگر دوام داشته باشند. «شوراهاي شهر» و «شهرداري‌ها» اين ضوابط را به‌گونه‌اي تعريف كرده بودند كه براي مالكان سودآور باشند، هرچند كه چنين تخريبي از ديدگاه اقتصاد ملي ويرانگر بود و دولت‌ها و مجلس نيز با اين ويرانگري كه به‌نام توسعه شهري شكل مي‌گرفت و مي‌گيرد، مخالفت نكردند. به‌راستي دولتمردان ايران كه در شرايط فعلي به‌دنبال يك ميليارد دلار از اين بخش اقتصاد به آن بخش و از اين منطقه به آن منطقه و از اين ابزار بدهي به آن ابزار سرك مي‌كشند، چگونه اجازه مي‌دهند ده‌ها ميليارد دلار از ثروت ملي نابود شود؟ در كجاي دنيا چنين برنامه ويراني و تخريب گسترده‌اي مجوز اجرا مي‌يابد؟
كدام كشور و كدام مسوول در دنيا اجازه مي‌دهد ساختمان‌هايي با عمر كم (كه كل موجودي آن روي صفحه جغرافيای ايران بيش‌از 50درصد از كل ثروت ملي را تشكيل مي‌دهد) تخريب شود و ثروت ملي از مجراي مقررات نامناسب نابود شود؟ در كنار پديده نرخ بالای تخريب، كلان‌شهرها با مصیبت «مازاد ساخت» روبه‌رو هستند.
طبق گزارش مركز آمار، تهران 470 هزار واحد خالي دارد و پروانه‌هاي ساختماني صادرشده در سه سال اخير حداقل 650 هزار واحد است. يعني تا پايان سه سال آتي 12/1 میلیون واحد مسكوني به موجودي 3/2 ميليون واحد مسكن تهران اضافه خواهد شد. چنين عرضه عظيمي توسط بازار قابل‌جذب نيست‌ و بيم آن مي‌رود كه براي سال‌ها در كلان‌شهرها، موجودي بزرگي از مسكن خالي بماند. از ديدگاه اقتصاد ملي، ميلياردها دلار زيان نيز از اين مجرا متوجه کشور است. به‌دليل نبود اطلاعات و علاقه شهرداري‌ها به كسب درآمد تراكم و كاربري بيشتر، به‌نظر مي‌رود سرمايه‌گذاران گمراه شده‌اند و در پروژه‌هايي سرمايه‌گذاري كرده‌اند كه در سال‌هاي دورتر، بازده مناسب نخواهند داشت. شهرداري‌ها اطلاعات زيادي در مورد واحدهاي مسكوني در اختيار دارند و باید اين اطلاعات را در اختيار سرمايه‌گذاران قرار دهند تا تصمیمات درست اخذ کنند.
صاحب اين قلم، از 10 سال قبل به‌طور دائمي در مورد تعداد مازاد واحدهاي تجاري و كاهش قيمت آنها هشدار داده بود. اكنون به‌نظر مي‌رسد كه در كلان‌شهرها، پديده مازاد ساخت به واحدهاي مسكوني نيز تسري يافته است. اگر آنچه گفته شد صحت داشته باشد، درآمد شهرداري‌ها در كلان‌شهرها نيز در سال‌هاي پيش‌رو با چالش جدي مواجه است و آنها ناچارند به‌سمت كاهش پروژه‌هاي عمراني و اخذ عوارض سالانه حركت كنند تا بتوانند شهرها را به‌طور مناسبي حفظ و نگهداري كنند.  خلاصه كنيم: كلان‌شهرها پر از مشكل هستند. شهرداران كلان‌شهرها حجم عظيمي از كار و مسووليت را برعهده دارند. تلاش‌هايي گسترده كرده‌اند كه بايد مبناي نظري و چارچوب تئوريك معقول‌تري پيدا كند. دو پديده «تخريب زودهنگام ساختمان‌ها» و «مازاد ساخت» ميلياردها دلار هزينه به اقتصاد ملي تحميل مي‌كند. هيچ كشوري و از جمله ايران آنقدر ثروتمند نيست كه تن به تحمل چنين هزينه‌هايي بدهد. شهرداران كلان‌شهرها با ارائه آمار صحيح ‌بايد سرمايه‌گذاران را از سرمايه‌گذاري در شهرهاي داراي مازاد ساخت برحذر دارند و با جلوگیری از تخريب زودهنگام، ثروت مستقر در شهرهای  خود را حفظ کنند. وقت آن است كه در كلان‌شهرها، هزينه‌ها از مسير دشوار دريافت عوارض شهري سالانه تامين شود و حجم پروژه‌هاي عمراني متناسب با ظرفيت درآمدی شهرها کاهش یابد.