براي افزايش ظرفيت وام‌دهي

بازار مالي مسكن در راه است؟

وزير راه‌وشهرسازي با حضور در ساختمان مركزي بانك ‌مسكن و جمع هيات‌مديره بانك، ضمن تاكيد بر ضرورت بازسازي ساختار بانك ‌‌مسكن و رسيدگي به وضعيتي كه به‌خاطر پرداختي‌هاي مسكن‌مهر حادث شده است، گفت: بايد بازارمالي مسكن شكل بگيرد و با سينرژي (هم‌افزايي) منابع‌ مالي و سياست‌هاي بازار زمين، زمينه خروج از ركود فراهم شود.

کد خبر: ۴۹۹۴۴

تاریخ: ۱۶ دی ۱۳۹۲ - ۰۹:۵۴

برنامه‌ آخوندي در قالب بازارمالي مسكن، تركيبي از پس‌اندازهاي مردمي، زمين‌هاي ‌دولتي و تسهيلات ‌‌بانكي است. در اين بازار نقش‌ اصلي به بانك‌مسكن داده مي‌شود تا علاوه‌بر پرداخت وام‌رهني به متقاضيان، به شيوه رهن‌ثانويه، وام‌هاي پرداختي ساير بانك‌ها را با هدف افزايش ظرفيت وام‌دهي خريداري كند.
وزير راه‌وشهرسازي در نشست هيات‌مديره بانك‌مسكن: بازسازي بانك‌مسكن در دستوركار
«بازار مالي مسكن» تشکیل می‌شود
مصاحبه وزيراقتصاد و اطلاعيه بانك‌مركزي هم نتوانست مانع نگراني آخوندي از ساختار فعلي بانك‌مسكن شود
ماموريتي مشابه «فاني‌مي» براي بانك‌مسكن؛ جزئيات برنامه وزير از زبان مشاور آخوندي

دنیای اقتصاد- وزير راه‌وشهرسازي دو روز پيش براي انعكاس مستقيم آنچه شنبه هفته گذشته در خصوص اوضاع و بنيه‌مالي بانك‌مسكن مطرح كرده بود، به جمع اعضاي هيات‌مديره بانك‌مسكن رفت، تا بدون ملاحظه‌خاص نسبت به اطلاعيه‌ها و مصاحبه‌هايي كه در اين فاصله با مضمون شرايط ايده‌آل اين بانك منتشر شده، درباره اصل نگراني‌هايي كه به وضع فعلي بانك‌مسكن وارد مي‌داند، توضيح دهد.
هفت روز پيش وزير راه‌وشهرسازي در جمع جامعه اسلامي مهندسين، وضعيت بانك‌مسكن را نامناسب (به‌ نوعي ورشكسته) توصيف كرد و خواستار رسيدگي‌فوري به بانكي كه يك‌تنه 48 هزار ميليارد تومان پول‌نقد را ظرف دو سال از بانك‌‌مركزي دريافت و به پيمانكاران مسكن‌مهر پرداخت كرده است، شد.
صحبت‌هاي شنبه‌گذشته عباس آخوندي 24ساعت بعد توسط وزير‌اقتصاد و بانك‌مركزي پاسخ داده شد طوري كه علي طيب‌نيا در جمع خبرنگاران گفت: «مسكن‌مهر بانك‌مسكن را سودآورتر كرد» و بانك‌مركزي نيز در اطلاعيه‌اي ضمن تاكيد بر ثبات و استحكام‌مالي قابل‌قبول بانك‌مسكن اعلام كرد، «اضافه‌برداشت بانك‌مسكن از بانك‌مركزي براي مسكن‌مهر، نبايد به هيچ‌وجه به ورشكستگي بانك‌مسكن تعبير شود.»
بعد از اين پيام‌هاي غيرمستقيم كه با هدف تحت‌تاثير قرار دادن اظهارات وزير راه‌وشهرسازي و دفاع از حريم‌امن سرمايه‌گذاري‌هايي كه به واسطه سپرده‌هاي مردم در بانك‌مسكن در جريان است، اعلام شد آخوندي تصميم گرفت رو در رو با مديران ارشد بانك‌مسكن (مديرعامل و اعضاي هيات‌مديره) قضيه وخامت اوضاع‌مالي را موشكافي كند.
وزير راه‌وشهرسازي كه در دولت مسووليت دارد برنامه‌هاي چندبعدي براي تامين مسكن طبقات مختلف اجتماعي طراحي و اجرا كند، بيشتر از سايرين نسبت به قدرت ‌مانده در بانك‌تخصصي تامين‌مالي مسكن نگران است و شايد همين دغدغه نحوه تامين تسهيلات ساخت و وام‌ خريد و از همه مهم‌تر نحوه تامين حداقل 3 هزار ميليارد تومان ديگر براي جمع‌كردن ناتمام‌ها در پروژه مسكن‌مهر است كه اكنون باعث ارائه ایده جراحي وضع موجود بانك‌مسكن توسط آخوندي شده است.
چرا بانك‌مسكن بايد از مسكن‌مهر آسيب ببيند؟
ظاهر مسووليتي كه بانك‌مسكن در مسكن‌مهر داشته، رد و بدل كردن 50 هزار ميليارد تومان خط‌اعتباري بين بانك‌مركزي و سازنده‌ها بوده است، ضمن اينكه گفته مي‌شود حدود 2درصد از نرخ سود اين حجم وسيع تسهيلات، به صورت كارمزد و بابت خدمات فيزيكي گسترده‌اي كه بانك‌مسكن در اين طرح‌ملي انجام داده، به اين بانك تعلق مي‌گيرد كه اگر اين موضوع صحت داشته باشد، چيزي در حدود 1000 ميلياردتومان عايدش خواهد شد و شايد بانك‌مركزي و وزير اقتصاد با اطلاع از همين عايدي، ساختار بانك‌مسكن را مناسب توصيف مي‌كنند.
اما با فرض‌ اينكه بهره بانك ‌مسكن از اعتبارات مسكن‌مهر درست باشد، اتفاقات ديگري در پس اين طرح طي سال‌هاي اخير براي بانك‌مسكن رخ داده كه نتيجه آن كاهش اقبال به سپرده‌گذاري و تضعيف ميل سازنده‌ها و انبوه‌سازان به استفاده از وام‌هاي صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري را به همراه داشته است.
با وجود وام بدون‌سپرده و قرض‌الحسنه مسكن‌مهر در سال‌هاي اخير، انبوه‌سازان بدون آنكه نيازي به سپرده‌گذاري يكساله 15 ميليون توماني براي دريافت 30 ميليون وام ساخت در ازاي هر واحدمسكوني داشته باشند، ترجيح دادند وارد پروژه‌هاي مسكن‌مهر شوند تا از ارزش‌اقتصادي بي‌سابقه تسهيلات مسكن‌مهر استفاده كنند.
از طرفي با تمركز فني، فكري و فيزيكي مجموعه نيروي انساني بانك‌مسكن در طرح مسكن‌مهر و پايش ‌مالي 2 ميليون واحد مسكوني در دست ساخت، فرصت ايده‌‌پردازي براي خلق يا جذب منابع‌جديد و ايجاد طرح‌هاي مالي تازه گرفته شد چون در اين سال‌ها اصلا نيازي به تعريف تسهيلات جديد - چه در حوزه وام‌خريد و چه در حوزه وام‌ساخت- نبود طوري كه همه نيازها در بازار مسكن با مسكن‌مهر قرار بود پاسخ داده شود.
نمي‌توان به سرنوشت بانك‌مسكن بي‌تفاوت بود
بانك‌مسكن خوب يا بد، درست يا غلط، كارنامه‌اي به ارزش 48 هزار ميليارد تومان هزينه‌كرد در مسكن‌مهر، در اختيار دارد كه موظف است اين رقم به اضافه نرخ سود رايج سيستم‌ بانكي را در مدت 15 تا 20سال از حدود 2 ميليون خانوار صاحب اين واحدها بازپرداخت كرده و در اين ميان، مابه‌التفاوت نرخ سود رايج تا نرخ 4درصد قرض‌الحسنه را نيز تحت عنوان يارانه از دولت اخذ كند.
اما اين، همه مسووليت‌هاي سال‌هاي آتي بانك‌مسكن نيست، بلكه از سال93 همزمان با اجراي برنامه‌هاي جديد –مسكن‌اجتماعي و مسكن‌حمايتي- به بخش كوچكي از اقدامات‌مالي بانك تبديل مي‌شود.
در اين باره، وزير راه‌وشهرسازي دو روز پيش با حضور در ساختمان مركزي بانك‌مسكن خطاب به هيات‌مديره بانك گفت: نمي‌توان به سرنوشت بانك‌مسكن بي‌تفاوت بود و نبايد اين بانك را در ميانه راه به حال خود رها كرد.
عباس آخوندي با تشريح برنامه‌هاي خود در اين حوزه اعلام كرد: بايد بازار مالي مسكن در ايران شكل بگيرد و با سينرژي (هم‌افزايي) منابع‌مالي و سياست‌زمين به عنوان پشتوانه سياست تجهيز منابع پايدار زمينه خروج از ركود فعلي در بازار مسكن فراهم شود. بانك‌مسكن در شكل‌گيري بازار مالي مسكن بازيگر اصلي خواهد بود اما قبل از آن بايد بانك ‌مسكن بازسازي ساختاري شود تا در آينده بتواند ايفاي نقش كند.
آخوندي با تاكيد بر اينكه با وجود انتقادهايي كه نسبت به طرح مسكن مهر دارم به تمام تعهدات قانوني دراين زمينه پايبند هستم، افزود: من طرفدار متقاضيان مسكن مهر هستم چرا كه اين افراد خطايي نكرده اند و براي پايداري بازار بايد نسبت به تعهدات گذشته وفادار باشيم.
تلفيق زمين و بازار مالي
وي با بيان اينكه دولت نيز نسبت به تعهدات خود بي‌تفاوت نيست به گفت‌وگوهاي خود با بانك مركزي و وزارت اقتصاد و دارايي اشاره كرد و ادامه داد: اميدواريم نتيجه اين گفت‌وگو‌ها منجر به فعال شدن بازار مسكن و بازسازي ساختاري بانك مسكن شود.
وزير راه و شهرسازي با اشاره به اينكه در ركود تورمي نبايد با توسل به پول پرقدرت و منابع بانك مركزي تورم جديدي ايجاد كرد، گفت: از سوي ديگر براي خروج از ركود كنوني بايد مدل‌هايي براي فعال كردن بازار بخش مسكن با تلفيق زمين و سياست بازار مالي مسكن داشته باشيم.
تاكيد بر وام 100 ميليوني
آخوندي با بيان اينكه در اقتصاد خرد بايد حرف روشني در بحث تامين مالي اقتصاد خانوار و افزايش قدرت خريد موثرآنها داشت، گفت: بانك مسكن در سال 84 حدود
18 تا 20 ميليون تومان تسهيلات بانكي پرداخت مي‌كرد كه 50 درصد قيمت يك واحد مسكوني 70 متري را كم و بيش پوشش مي‌داد حال آنكه قدرت خريد آن موقع با احتساب تورم در شرايط كنوني معادل 95 ميليون است، از اين رو است كه اينجانب روي رقم 100  ميليون تومان تاكيد دارم.

بازار مالي مسكن چيست؟
وزير راه‌وشهرسازي با اعلام ضرورت شكل‌گيري بازار مالي مسكن از لزوم تلفيق سياست‌زمين و سياست بازار‌مالي و همچنين محور قرار گرفتن بانك‌مسكن در اين بازار گفته است.
حسين عبده‌تبريزي، مشاور مالي وزير درباره جزئيات اين بازار به «دنياي‌اقتصاد» گفت: هدف از تشكيل اين بازار تركيب قدرت سه ابزار زمين‌هاي دولتي، تسهيلات‌ بانكي و پس‌اندازهاي مردمي براي اجراي برنامه‌هاي تامين‌مسكن است.
وي با بيان اينكه در ساختار جديدي كه تعريف خواهد شد نقش وام و صندوق پررنگ مي‌شود، افزود: در اين ساختار، بانك‌مسكن با ماموريتي شبيه بانك‌ «فاني‌مي» كه بزرگ‌ترين نهاد ارائه‌دهنده وام‌هاي رهني در آمريكا محسوب مي‌شود، نقش تضمين‌كننده اعتباراتي را كه ساير صندوق‌هاي سپرده‌گذاري مسكن بانك‌ها پرداخت كرده‌اند، در قالب بازار رهن‌ثانويه ايفا مي‌كند و در دو نقش عمده‌فروش (ارائه كننده وام‌مسكن به متقاضيان) و خرده‌فروش (خريد وام‌هاي پرداختي از صندوق‌ها و آزادشدن منابع بانك‌ها براي پرداخت دوباره وام) فعاليت خواهد كرد.