فصل «تبدیل‌به‌احسن» مسکن

کاهش محسوس قیمت ‌مسکن در ماه‌های اخیر اگرچه منجر به از سرگیری معاملات نشده، اما یک گروه خاص از تقاضا را به استفاده از فرصت فراهم‌شده در فصل پایانی سال ترغیب کرده است.

کد خبر: ۴۹۲۱۱

تاریخ: ۰۵ دی ۱۳۹۲ - ۱۵:۱۶

به گزارش ایران اکونومیست, ترکیب غالب نیاز در بازارمسکن را متقاضیان‌ دست‌‌اول – افرادی که برای اولین‌بار وارد بازار خرید می‌شوند - تشکیل می‌دهند که چون قدرت خرید آنها در غیاب تسهیلات مناسب ‌بانکی، ناچیز است، سطح‌ جدید قیمت‌‌ها هنوز نتوانسته این گروه را تحریک کند. اما گروه دیگر تقاضا که مشاوران‌املاک نام آنها را «متقاضیان ‌تعویض» گذاشته‌اند، هم‌اکنون با هدف تبدیل‌به‌احسن کردن آپارتمان فعلی خود وارد بازار شده‌اند. اين گروه از يك‌سو قدرت لازم را براي خريد بخش‌ عمده‌اي از مساحت آپارتمان جديد از طريق فروش آپارتمان قبلي دارند و از سوي‌ديگر، امكان پرداخت هزينه مابه‌التفاوت مساحت‌اضافه، با توجه به كاهش قيمت‌ها در مقايسه با نيمه‌اول امسال، برايش فراهم شده است. این دسته از متقاضیان خرید و فروش در بازار مسکن هم اینک واحدهای مسکونی چند سال ساخت، یا متراژ پایین خود را به قصد معاوضه با واحدی نوساز یا با متراژ بزرگ‌تر به بازار مسکن معرفی کرده‌اند. در خصوص اين موضوع مشاوران املاك در اغلب مناطق تهران اتفاق نظر دارند.

سطح تازه قيمت‌مسكن براي يك گروه از متقاضيان توجيه‌پذير شد

تقاضاي‌دست‌اول در انتظار وام‌خريد، متقاضيان تعويض در حال خريد

پرسش از ریيس اتحاديه املاك: آيا تا پايان سال قيمت‌مسكن باز هم كاهش پيدا مي‌كند؟
كاهش شتاب تغيير‌و‌تحولات در بازارملك؛ فرصت انتخاب و تصميم‌گيري براي متقاضيان فراهم است

سطح جديد قيمت مسكن در تهران كه حداقل ۱۵ درصد نسبت به ابتداي تابستان افت كرده است چون تناسبي با قدرت خريد متقاضيان ندارد - هنوز نتوانسته معاملات در اين بازار را رونق ببخشد، اما يك گروه خاص از جامعه تقاضا با تشخيص اقتصادي‌بودن شرايط موجود، به استفاده از فرصت فراهم‌شده در فصل پاياني سال ترغيب شده‌اند.

بازار معاملات مسكن هم‌اكنون مديون گروهي است كه دلالان بازار نام آنها را «متقاضيان‌تعويض» گذاشته‌اند.

متقاضيان تعويض گروهي از مالكان هستند كه با هدف تبديل‌به‌احسن، براي خريد آپارتماني بزرگ‌تر يا كم‌ سن‌وسال‌تر از ملك موجودشان وارد بازار شده‌اند.

اين گروه از يك‌سو قدرت لازم براي خريد بخش‌ عمده‌اي از مساحت آپارتمان جديد را از طريق فروش آپارتمان قبلي دارد و از سوي‌ديگر امكان پرداخت هزينه مابه‌التفاوت مساحت‌اضافه، با توجه به كاهش قيمت‌ها در مقايسه با نيمه‌اول امسال، برايش فراهم شده است.

هر چند متقاضيان‌تعويض با ورود به بازار، نسبت عرضه و تقاضا در معاملات مسكن را به سمت عرضه سنگين كرده‌اند، اما به‌رغم فراواني نسبي فايل‌ فروش در بنگاه‌ها، از آنجا كه غالب حجم نياز به خريد را گروه دست‌اول تشكيل مي‌دهند، هم‌اكنون بي‌ميلي اين گروه و انتظار آنها براي تصويب و پرداخت تسهيلات خريد مسكن، همچنان سايه ركود را از بازار خارج نكرده است.

متقاضيان‌تعويض در عين حال براي خريد، از شيوه غيرنقدي -ارايه چك به فروشنده- استفاده مي‌كنند با اين هدف كه بتوانند حداكثر تا پايان امسال، ملك اول را گرانتر بفروشند!

ریيس اتحاديه مشاوران‌املاك تهران در واكنش به اين اقدام طرفين معاملات، اعلام كرد: احتمال مي‌رود قيمت مسكن در ماه‌هاي آتي ۱۰ درصد ديگر كاهش پيدا كند و بعيد است تجربه زمستان۹۲ دوباره تكرار شود.

حضور فروشندگان واقعي

رونق نسبی ایجاد شده در بازار مسکن در نتیجه کاهش قیمت‌ها که از خرداد ماه امسال معاملات خرید و فروش را از رکود سه سال اخیر تا حد قابل قبولی دور کرد، اكنون در نیمه دوم سال، به شکلی غیر از خرید و فروش مستقیم، رفتار متعاملین را تحت تاثیر قرار داده است.

در شرایطی که برخی تحولات سیاسی و اقتصادی در سال جاری، بازار مسکن متفاوت‌تری را در مقایسه با سال گذشته به وجود آورده است، مسیر تقاضای معاملات مسکن در سه ماهه سوم سال، با حرکت به سمت معاملات معاوضه مسکن شرایط نسبتا متعادل‌تری را برای طرف عرضه و تقاضای مسکن ایجاد کرده است.

به این ترتیب، در شرایطی که سال گذشته بازار مسکن در نتیجه نبود فروشنده واقعی در سمت تقاضا سنگینی می‌کرد و عملا واحدهای مسکونی به‌دلیل انصراف سازندگان و سایر مالکان از فروش واحدهای نوساز، در نهایت به بازار واقعی تقاضا راه پیدا نمی‌کرد در حال حاضر با کاهش نسبی قیمت‌ها، شرایط به نفع طرف تقاضا تا حد ملموسی در جهت افزایش حضور مالکان واقعی در بازار معاملات مسکن تغییر يافته است.

این‌بار، با تغییر رفتار مالکان که در پی کاهش دو مرحله‌ای قیمت تا مهرماه به‌دلیل ایجاد نگرانی نسبت به کاهش بیشتر قیمت مسکن طی ماه‌های آتی، به‌طور میانگین واحدهای خود را تا ۳۰ درصد ارزانتر در برخی مناطق تهران به متقاضیان خرید واگذار مي‌كنند، شکل معاملات هم متحول شده است.
به این ترتیب، هم‌اکنون اغلب فعالان بازار مسکن افرادی هستند که قصد دارند در نتیجه شرایط ایجاد شده، واحدهای مسکونی خود را تبديل به احسن کنند.

این دسته از متقاضیان خرید و فروش در بازار مسکن هم اینک واحدهای مسکونی چند سال ساخت، یا متراژ پایین خود را به قصد معاوضه با واحدی نوساز یا با متراژ بزرگ‌تر به بازار مسکن معرفی کرده‌اند.
به گفته فعالان بازار مسکن، در حال حاضر اغلب متقاضیان یا عرضه‌کنندگان در این گروه جای می‌گیرند که به‌دلیل افت قیمت‌ها در هر مترمربع، از قدرت خرید بیشتری برای اضافه کردن متراژ واحد مسکونی یا تبدیل آن به واحدی نوساز، برخوردار شده‌اند.

سعادت‌آباد متري ۲ ميليون كاهش يافت

یکی از فعالان بازار مسکن در منطقه شمال غرب تهران، در این باره گفت: در حال حاضر هنوز هم شرایط ناپایداری در بازار مسکن حاکم است و هم خریدار و هم فروشنده از معامله مستقیم می‌ترسند.

وی ادامه داد: در این شرایط که خریدار و فروشنده واقعی در بازار کم است و اغلب متعاملین منتظر تثبیت کامل قیمت هستند، کاهش قیمت مسکن در هر مترمربع، زمان مساعدی را برای متقاضیانی فراهم کرده است که قصد دارند واحد خود را تبدیل به احسن کنند.

این مشاور املاک فعال در منطقه سعادت آباد خاطرنشان کرد: اغلب مالکان یا سازندگانی که برای فروش واحدهای نوساز به بازار مسکن مراجعه می‌کنند پول لازمند و به همین خاطر متقاضیان خرید هم‌اکنون از قدرت چانه زنی بیشتری نسبت به دیگر ایام سال برخوردارند.

وی ادامه داد: در منطقه سعادت آباد متوسط قیمت مترمربعی ۲ میلیون تومان کاهش یافته است که علاوه‌بر آن در مواردی دیده می‌شود که مثلا در یک معامله ۷۰۰ میلیون تومانی، فروشنده ۹۰ میلیون تومان به خریدار تخفیف داده است.

این مشاور املاک در توضیح شگرد تازه خریداران در بازار مسکن گفت: در حال حاضر خرید واحد مسکونی به‌صورت چکی (غيرنقدي) در میان متقاضیان خرید رایج شده است و این متقاضیان کسانی هستند که به قصد تبدیل به احسن کردن واحد مسکونی خود، واحد مسکونی بهتر را با استفاده از چک خریداری می‌کنند و واحد قبلی خود را برای فروش در شب عید و سود بیشتر، حفظ می‌کنند. وی با رد احتمال کاهش بیشتر قیمت‌ها گفت: در حال حاضر بهترین زمان برای تبدیل به احسن واحد مسکونی یا خرید آن است.

دی ماه، بهترین زمان خرید مسکن

مشاور املاک دیگری در منطقه شرق و شمال شرق تهران در این زمینه گفت: در حال حاضر شرایط مساعدی برای تبدیل به احسن کردن واحد مسکونی در بازار مسکن مهیا شده است و کسانی که قصد تغییر و تبدیل واحد مسکونی خود را دارند بهتر است در دی ماه، تصمیم خود را عملی کنند.

وی افزود: هم‌اکنون در بازار مسکن شاهد فراوانی فروشنده و کمبود متقاضی هستیم، اما این عدم تعادل از نیمه بهمن ماه که به اصطلاح وارد بازار شب عید در معاملات مسکن می‌شویم، تغییر می‌کند.
این مشاور املاک خاطرنشان کرد: متقاضیان خرید در حال حاضر به دنبال ارزانی بیشتر هستند این در حالی است که آذر تا دی ماه بهترین زمان خرید مسکن است، به‌خصوص کسانی که قصد دارند واحد مسکونی خود را تبدیل به احسن کنند.

وی با بیان اینکه متوسط قیمت مسکن در شرق و شمال شرق تهران نسبت به شب عید سال گذشته، مترمربعی ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار تومان کاهش یافته است خاطرنشان کرد: کاهش بیشتر قیمت‌ها ظرف ماه‌های آتی تا درصد‌های محدودی قابل پیش‌بینی است.

كاهش در پونك متري يك ميليون

مشاور املاک دیگری در منطقه غرب تهران با بیان اینکه متوسط متراژ واحدهای مسکونی که هم‌اکنون در بازار مسکن به قصد تبدیل به احسن موجود است از ۵۰ تا ۷۰ مترمربع است، گفت: هم‌اکنون بهترین زمان برای تبدیل به احسن واحد مسكونی در بازار مسکونی است.

وی با بیان اینکه در منطقه پونک متوسط هر مترمربع واحد مسکونی حداقل يك میلیون تومان کاهش یافته است تصریح کرد: در شرایط فعلی آرامش در بازار مسکن حاکم شده است و خریدار می‌تواند با فراغ بال بیشتری واحد مسکونی مورد نظر خود را شناسایی و خرید کند.

این مشاور املاک ادامه داد: این در حالی است که در سال‌های قبل و همین‌طور ماه‌های ابتدایی سال ۹۲ این آرامش وجود نداشت و شتاب موجود در بازار، خریدار را هم به شتاب وا می‌داشت و به این ترتیب متقاضی خرید فرصت چندانی برای مقایسه واحدهای مسکونی و همچنین بهره‌مندی از تنوع عرضه در بازار مسکن نداشت.

وی همچنین با اشاره به تفاوت رفتار طرف عرضه و تقاضا در بازار مسکن در نتیجه برخی مسایل اقتصادی و سیاسی اخیر گفت: ظرف ۹ ماه گذشته ۹۰ درصد متقاضیان در بازار مسکن متقاضیانی بودند که به قصد تبدیل به احسن یا معاوضه در بازار معاملات حاضر می‌شدند اما هم‌اکنون به‌دلیل این تحولات و از بین رفتن جاذبه و سوددهی در دو بازار ارز و سکه، پول نقد هم وارد بازار مسکن شده و نسبت متقاضیان خرید واحد مسکونی بهتر، به ۴۰ درصد کاهش یافته است.

پول‌های ارز و طلا در راه بازار مسکن

این مشاور املاک افزود: در حال حاضر اغلب فعالان بازارهای طلا، سکه و ارز بر سر دوراهی سرمایه‌گذاری در بازار مسکن و بورس مانده اند، این در حالی است که اگرچه هنوز حجم قابل توجهی از این سرمایه‌ها به سمت بازار مسکن نیامده است اما به‌دلیل غالب بودن فرهنگ سنتی سرمایه‌گذاری در ایران، به‌طور قطع بخش قابل توجهی از این سرمایه به بازار مسکن سرازیر خواهد شد.

وی تاکید کرد: با نهایی شدن و تثبیت شرایط سرمایه‌گذاری به‌طور قطع بازار مسکن هم در ماه‌های آتی به روال عادي خود بر می‌گردد به این معنا که در ماه‌های آتی نه کاهش و نه جهش ناگهانی قیمت نخواهیم داشت.

وی با بیان اینکه در برخی از مناطق از جمله شمال غرب تهران تا مترمربعی ۳ میلیون تومان کاهش قیمت داشته‌ایم خاطرنشان کرد: ظرف پنج ماه اخیر نسبت به بهمن سال گذشته قیمت‌ها حداقل ۱۵ درصد کاهش داشته است، هر چند قیمت مسکن در آذرماه امسال در مقايسه با مدت مشابه سال گذشته هنوز هم گران‌تر است.

وضعیت متفاوت در منطقه ۲۲

مشاور املاک دیگری در منطقه ۲۲، درباره وضعیت این روزهای بازار مسکن گفت: با وجود کاهش قیمت‌ها هنوز میزان تقاضا در بازار مسکن این منطقه تغییر چندانی نکرده است و طرف تقاضا همچنان منتظر ارزانی بیشتر است.

وی با بیان اینکه رونق زمانی به بازار مسکن بازمی گردد که قیمت‌ها رو به افزایش برود، افزود: بازار مسکن در منطقه ۲۲ مقداری با مناطق دیگر متفاوت است، به این علت که در سایر مناطق اغلب متقاضیان خرید کسانی هستند که به قصد تبدیل به احسن کردن واحد مسکونی خود وارد بنگاه‌ها می‌شوند، اما در منطقه ۲۲اغلب متقاضیان خرید افرادی هستند که برای اولین بار و به امید ارزانی نسبت به سایر مناطق، متقاضی خرید واحد مسکونی هستند.

این مشاور املاک با تاکید بر اینکه وضعیت فعلی بهترین زمان برای خرید مسکن است، گفت: در منطقه ۲۲ به‌طور متوسط ۲ میلیون تومان کاهش قیمت در هر مترمربع داشته‌ایم که پیش‌بینی می‌شود با نزدیک شدن شب عید قیمت‌ها تغيير كند.

زمستان امسال متفاوت است

تجربه جهش قیمت مسکن در زمستان سال گذشته به همراه ذهنیتی که اغلب متعاملین و همچنین فعالان بازار مسکن در مورد افزایش قیمت‌ها در ماه‌های منتهی به پایان سال یا به اصطلاح عامیانه شب عید دارند، براي زمستان امسال در بازار مسکن پیش‌بینی نمی‌شود.

رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران با بیان اینکه بازار مسکن امسال تا پایان سال بازاری آرام برای خریداران است،گفت: متقاضیان خرید یا تبدیل به احسن واحد مسکونی در بازار مسکن زمستان امسال می‌توانند بدون دغدغه و در شرایطی که قیمت‌ها تا پایان سال تغییر محسوسی نخواهد داشت، در بازار مسکن خرید کنند.

حسام عقبایی ادامه داد: هر چند احتمال می‌رود بازار مسکن در یک مرحله دیگر تا پایان سال با کاهش حداکثر ۱۰ درصدی مواجه شود اما متقاضیان خرید در این بازار آرام اطمینان داشته باشند که این تغییرات تا پایان سال تا حدی نخواهد بود که کسی ضرر کند یا از سود محسوسی برخوردار شود.
وی با اشاره به وقفه چند هفته‌اي ایجاد شده در بازار معاملات مسکن به‌رغم کاهش قیمت‌ها، گفت: برخی رویکردها و رویدادهای اقتصادی در فضای داخلی کشور ناشی از مذاکرات هسته‌ای ایران و غرب و همچنین کاهش قیمت طلا و ارز، باعث شد رونق معاملات مسکن چند هفته‌اي با وقفه مواجه شود، چرا که مردم منتظر ارزانی بیشتر هستند.

عقبایی ادامه داد: با این وجود متقاضیان خرید در بازار مسکن باید به این نکته توجه داشته باشند که هر چند این‌گونه تحولات بر فضای روانی بازار مسکن اثرگذار است، اما شدت این اثر گذاری با توجه به تخلیه کامل جباب قیمت مسکن نمی‌تواند چندان قابل توجه و ماندگار باشد.

وی با تاکید بر ضرورت خروج اقتصاد کشور از حالت تورمی به‌منظور بهبود شرایط قیمت‌ها، خاطرنشان کرد: هم‌اکنون بهترین زمان برای خرید یا تبدیل به احسن واحدهای مسکونی محسوب می‌شود؛ چرا که در حال حاضر بازار مسکن از رکود تورمی خارج شده و به قیمت واقعی نزدیک شده است.
رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران با پیش‌بینی ثبات قیمت مسکن تا پایان بهار ۹۳، گفت: انتظار می‌رود حجم معاملات خرید و فروش مسکن از نیمه دی ماه تا پایان بهمن به میزان قابل توجهی افزایش یابد.