رکورد حباب در بازار مسکن

بازار مسکن نه تنها نمیتواند پوشش مناسبی برای تورم در آینده باشد حتی باعث جاماندن از تورم احتمالی هم خواهد بود .

کد خبر: ۴۸۹۳۶۰

تاریخ: ۱۸ مرداد ۱۴۰۱ - ۱۳:۲۳

بازار مسکن ابزار مناسبی برای پوشش تورم میباشد ولی در این برهه ابزار مناسبی برای فرار از تورم احتمالی در آینده نیست و با سرمایه گذاری در این بازار فرصت های سرمایه گذاری در بازار های دیگر از جمله سپرده بانکی که چشم انداز بهتری نسبت به بازار حبابی مسکن دارد را از دست خواهیم داد ، بازار مسکن نه تنها نمیتواند پوشش مناسبی برای تورم در آینده باشد حتی باعث جاماندن از تورم احتمالی هم خواهد بود .
بازار مسکن در شهر تهران همواره در جهت تورم رشد داشته است و هرگاه رشد مازاد بر تورم صورت گرفته است دچار حباب شده که در ادامه با رکود سنگین و افت قیمت به همراه بوده است ، در حال حاضر نیز با رشد مازاد بر تورم مواجه هستیم و حباب شکل گرفته در بازار مسکن یا در اثر گذر زمان و رشد کمتر از تورم و یا با کاهش قیمت به تعادل خواهد رسید .
طبق آمار منتشر شده از سوی بانک مرکزی تورم ماهانه مسکن در تیر ماه 4.8 درصد بوده است ، تعداد معاملات در این ماه تنها 10294 عدد بوده که نسبت به خرداد ماه با کاهش 25 درصدی همراه بوده است، لازم به ذکر هست که تعداد بنگاه های املاک ثبت شده در تهران حدوداً 12 هزار بنگاه تخمین زده شده که به این تعداد میبایست بنگاه های ثبت نشده را هم اضافه کرد که در مجموع از حدوداً 15 هزار بنگاه میتوان نام برد‌. با توجه به تعداد معاملات آمار نشان میدهد که سهم هر بنگاه از معاملات مسکن کمتر از 1 قرارداد هست .
طبق اعلام مرکز آمار میانگین قیمت مسکن برای 1 متر مربع در شهر تهران به 44.8 ملیون تومان رسیده است که با آمار منتشر شده از سوی بانک مرکزی اختلاف 3 ملیون تومانی دارد ، این اختلاف باعث میشود در این خصوص که برخی آمار ها منتشر میشوند یا به وجود می آیند دچار تردید شویم .
برای بررسی مفید و درک صحیح از قیمت مسکن و تعیین ارزش واقعی آن لازم است عامل تورم را از قیمت مسکن حذف کنیم برای این کار لازم است قیمت مسکن را به صورت دلاری محاسبه کنیم و از سابقه و گذشته قیمت مسکن برای تعیین ارزش این بازار بهره ببریم .
در ابتدا لازم است یک نگاه کلی نسبت به وضعیت بازار مسکن و دوران رونق و رکود این بازار در 30 سال گذشته داشته باشیم :
از ابتدای سال 1370 تا اواخر 1373 دوره رکود به مدت 15 فصل و از اواخر سال 1373 تا اواخر 1375 دوره رونق به مدت 8 فصل ، در این چرخه طول دوران رکود تقریباً دو برابر طول دوران رونق بوده است .
از اواخر سال 1375 تا اوایل 1378 دوره رکود به مدت 15 فصل و از اوایل 1378 تا اوایل 1382 دوره رونق به مدت 16 فصل ، در این چرخه طول دوران رکود و رونق تقریباً برابر بوده است .
از اوایل سال 1382 تا انتهای 1383 دوره رکود به مدت 7 فصل و از ابتدای سال 1384 تا اواخر 1386 دوره رونق به مدت 11 فصل ، در این چرخه طول دوران رونق بیشتر از رکود بوده است.
از اواخر سال 1386 تا انتهای 1389 دوره رکود به مدت 13 فصل و از ابتدای سال 1390 تا اواخر 1391 دوره رونق به مدت 7 فصل ، در این چرخه طول دوران رکود تقریباً دو برابر دوران رونق بوده است .
از اواخر سال 1391 تا اواخر 1396 دوره رکود به مدت 20 فصل و از اواخر سال 1396 بازار مسکن پس از 80 ماه رکود با افزایش تعداد معاملات وارد دوران رونق شد که با یک رالی صعودی سنگین در شهر ها و افزایش خارق العاده در حومه شهر ها همراه بود ، به طوری که در حال حاضر بازار مسکن از تورم پیشی گرفته است ، با بررسی طول دوران رکود و رونق به این نتیجه میرسیم که هرچه طول دوران رکود بیشتر بوده ، طول دوران رونق هم افزایش یافته و در این نسبت در اکثر مواقع طول دوران رکود بیشتر از دوران رونق میباشد . در آخرین چرخه با 20 فصل رکود که معادل 80 ماه میباشد مواجه بودیم و طول دوران رونق در این چرخه که از اواخر سال 1396 شروع شده است تا به امروز حدوداً به 19 فصل رسیده است .
در همین حین یعنی از اوایل دوران رونق در آخرین چرخه که از اواخر سال 1396 شروع شد نرخ دلاری به ازای هر متر مربع در شهر تهران از 540 دلار که با حباب منفی بازار و ارزندگی بازار مسکن همراه بود به بالاتر از 1400 دلار رسیده است .
افرادی که پیشینه بازار مسکن را به یاد نمی آورند محکوم به تکرار آن هستند ، سرمایه گذاران می‌توانند به جای استفاده از جمله ی خطای« این بار متفاوت است» از مطالعه تاریخچه مسکن اجتناب نمایند ولیکن سابقه و تاریخچه قیمت همواره به ما یادآوری میکند که چیز جدید و متفاوتی وجود ندارد .
سابقه قیمتی بازار مسکن حاکی از این می‌باشد که میانگین قیمت دلاری مسکن در شهر تهران حوالی 900 دلار می‌باشد ، در حال حاضر میانگین قیمت مسکن در شهر تهران به ازای هر متر به 1400 دلار رسیده است که نسبت به سابقه قیمتی حاکی از 55 درصد رشد مازاد بر تورم میباشد که نوید رکود سنگین در آینده ای نزدیک را میدهد . رونق و رکود در بازار مسکن عمدتاً از ناحیه تقاضا شروع میشود ، هنگامی که تقاضا در بازار به صورت قابل توجهی کاهش پیدا کند با رکود مواجه خواهیم شد .
تا زمانی که رکود سنگین در بازار مسکن فرا نرسد عموم مردم و سرمایه گذاران متوجه اهمیت روند و پیشینه بازار مسکن و جایگاه آن در سبد سرمایه گذاری نخواهند شد . زمانی که رکود فراگیر شد عموم مردم و سرمایه گذاران میکوشند تا روند آتی و زمان خروج بازار از رکود را پیش بینی کنند .
در حال حاضر با بررسی زوایای دیگر بازار مسکن سه سناریو برای این بازار با نگاه به قیمت دلار میتوان متصور بود که با در نظر گرفتن تمامی مفروضات در سه حالت ممکن سرمایه گذاری در بخش مسکن با خطرات و ریسک های زیادی مواجه است .
در سناریو اول با این فرض که نرخ دلار در بازار آزاد بالاتر تر از ارزش ذاتی و واقعی دلار میباشد و به نوعی دلار حباب مثبت دارد ، با تأیید این مفروضات به عدم ارزندگی مسکن از دو جناح میتوان اشاره کرد : جناح اول رشد مازاد بر تورم و قیمت 1400 دلاری حال حاضر و اختلاف قیمت 500 دلاری (با توجه به سابقه 900 دلاری ) به ازای هر متر مربع با پیشینه این بازار و جناح دیگر از طریق حباب دلار که با این اوصاف با کاهش دلار ، رکود و افت قیمت در بازار مسکن با ضریب و شدت بالاتری نمایان خواهد شد .
در سناریو دوم با این فرض که نرخ دلار در بازار آزاد نرخ معقولی می‌باشد در این حالت هم با توجه به رشد مازاد بازار مسکن نسبت به دلار و پیشتازی بازار مسکن نسبت به تورم تبدیل مسکن به دارایی های دیگر که تورم آینده را در خود پیش بینی و محاسبه نکرده اند مطلوب تر به نظر میرسد .
در سناریو سوم با این فرض که نرخ دلار در بازار آزاد ارزان تر از ارزش ذاتی خود میباشد و به نوعی دلار در بازار آزاد حباب منفی دارد و قیمت مسکن معقول هست ؛ در این صورت هم ، این دلار هست که نسبت به مسکن جا مانده و مسکن رشد مازادی نداشته و با تأیید این فرضیه نیز به این نتیجه می‌رسیم که موقعیت مناسبی برای فروش در بازار مسکن محیا میباشد تا با تبدیل آن به دارایی دلاری از عقب ماندن دلار بهره لازم را ببریم .
حجم نقدینگی کشور این علم را به ما میدهد که دلار در حال حاضر قیمت معقولی دارد و نمیتوان گفت دلار ارزان هست .
در جمع بندی سه سناریو به این نتیجه میرسیم که بازار مسکن تحت هیچ شرایطی ارزنده نیست حتی اگر قیمت دلار چشم انداز رو به رشدی داشته باشد ، بازار مسکن این رشد را پیش خور کرده است و خریداران این روز های بازار مسکن در اواخر یک سیکل صعودی بلند مدت و در زمان نامناسب اقدام به سرمایه گذاری در بازاری میکنند که قیمت گذاری در آن با دلار حوالی 50 هزار تومان در حال انجام میباشد.
ورود به بازار مسکن ساده ولی خروج از آن به ویژه در دوره رکود مشکل است .
بازار مسکن از خرد جمعی اندکی برخوردار است بنابراین برای سود بردن از خطاهای بازار باید اطلاعات را بهتر از خرد جمعی متداول موجود در بازار تفسیر نمود ، هرچه بازار از نرخ تعادلی دلاری خود بیشتر رشد کند فرصت بهتری برای فروشندگان خود فراهم میکند در مقابل هرچه قیمت پایین تر از نرخ تعادلی قرار گیرد فرصت بهتری برای خریداران محیا میکند مانند خریدارانی که اواخر سال 1396 و زمانی که قیمت دلاری مسکن حوالی 540 دلار به ازای هر متر مربع در شهر تهران قیمت گذاری میشد اقدام به خرید کردند ، در مواقعی بازار در قیمت گذاری دچار خطا میشود گاهی حباب مثبت دارد و گاهی حباب منفی و خطای بازار فرصت مناسب را برای خریداران و فروشندگان فراهم میکند .
شاید خریداران این روز های بازار مسکن در آینده همانقدر پشیمان شوند که فروشندگان مسکن در اواخر سال 1396 املاک خود را پس از 80 ماه رکود در بازار و درست در زمان گذر از رکود به رونق در اختیار خریداران قرار دادند ، آمار و داده های موجود در بازار نیز اشتباه خریداران در حال حاضر را تأیید میکنند ، خریداران بازار مسکن در این برهه پس از 76 ماه که در دوران رونق بازار قرار داشتیم در حال تکرار چرخه اشتباه در تصمیم گیری هستند با این تفاوت که اواخر سال 1396 فروشندگان این اشتباه را مرتکب شدند و امروزه خریداران در حال تکرار اشتباه فروشندگان سال 1396 هستند .
در زمان گذر از دوران رکود به دوران رونق حجم معاملات افزایش پیدا می‌کند مانند اواخر سال 1396 و بر خلاف آن در زمان گذر از دوران رونق به دوران رکود حجم معاملات کاهش پیدا میکند ، در حال حاضر با کاهش 57 درصدی تعداد معاملات نسبت به سال 1396 مواجه هستیم که خود دلیلی برای گذر از دوران رونق به دوران رکود میباشد .
افت قیمت در دوره رکود به ویژه در اوایل رکود برخی از افراد کم تجربه را تشویق به خرید و سرمایه گذاری در بخش مسکن مینماید که اگر هزینه فرصت لحاظ شود این تصمیم به لحاظ اقتصادی فاقد توجیه است .
عامل دیگری که میتوانیم برای اثبات حبابی بودن بازار مسکن به آن اشاره کنیم ، دوره بازگشت سرمایه (P/R) است . پی به ار یعنی نسبت قیمت به سود_اجاره ، به عبارتی دیگر برای یک واحد به مدت زمانی که با اجاره دریافتی آن واحد میتوانیم همان واحد را خریداری کنیم گفته میشود .
در 15 سال گذشته میانگین P/R در ایران تقریباً 17 سال بوده است ولی در حال حاضر این نسبت بالاتر از 35 و در مواردی بالاتر از 50 میباشد .
در کنار همه موارد ذکر شده و با توجه به سیاست های پولی و افزایش نرخ بهره در اکثر کشور ها از جمله آمریکا با چشم انداز رو به رکود در بازار های مالی و بخش مسکن در سطح جهانی مواجه هستیم . در حال حاضر بخشی از شرکت های بزرگ و غول های ساختمان سازی در بخش عمده ای از دنیا با خطر ورشکستگی و بحران دست و پنجه نرم میکنند . برای نمونه قیمت مسکن در کانادا طی ماه های گذشته بیشترین کاهش ماهانه در 17 سال گذشته را تجربه کرد ، در چین شاخص رشد بهای مسکن برای اولین بار از سال 2014 منفی شد و طی 11 ماه گذشته قیمت و روند فروش مسکن در این کشور نزولی بود ، در آمریکا هم تقاضای وام مسکن نسبت به سال گذشته با کاهش 18 درصدی مواجه شده است .
با نگاه کلی به بازار مسکن در سطح جهانی و بررسی پیشینه بازار مسکن و عوامل دخیل در تعیین قیمت و ارزش مسکن در ایران ، میتوانیم انتظار افت قیمت مسکن در ایران را بالاتر ببریم .
یکی از موانع افت قیمت در بازار مسکن همواره عاملی برای عدم اعلام ورشکستگی بنگاه های بزرگ بوده است . هرچند بنگاه های بزرگ و میزان سرمایه آنها نقش انکار ناپذیری در قدرت مانور سرمایه گذاران در بازار مسکن دارند ولیکن در بلندمدت میزان دانش بازاری به مراتب مهمتر از میزان سرمایه است و به نوعی در بازار مسکن علم بهتر از ثروت کاربرد دارد ؛ قطعاً بنگاه های بزرگ هم بر وضعیت حال حاضر بازار مسکن و عدم ارزندگی آن واقف هستند و شاید بتوانیم بگوییم که مجوز خالی شدن حباب بازار مسکن منوط به اعلام خبر خاصی شده است منتها خریداران این روز های بازار مسکن بدانند که حباب فروخته شده پس گرفته نخواهد شد .

نویسنده : رضا حسین آبادی
مرداد ماه 1401