رییس اتحادیه مشاوران املاک طرح دولت را مثبت ارزیابی کرد

تحليل بازار از افزایش وام مسكن

ریيس اتحاديه مشاوران املاك تهران با بررسي طرح «پرداخت 100ميليون تومان تسهيلات‌ خريد ‌مسكن» از جايگاه بازار اعلام كرد: چنانچه قرار باشد اين وام بعد از سه‌سال سپرده‌گذاري، به دست متقاضيان برسد، در اين‌صورت، قدرت پوششي وام 100 ميليوني كه امروز باتوجه به متوسط قيمت مسكن حدود 50 درصد است، در سال 95 با لحاظ تورم سالانه به حدود 30 درصد تقليل پيدا مي‌كند.

کد خبر: ۴۸۷۸۴

تاریخ: ۰۱ دی ۱۳۹۲ - ۱۰:۵۸

چنانچه قرار باشد اين وام بعد از سه‌سال سپرده‌گذاري، به دست متقاضيان برسد، در اين‌صورت، قدرت پوششي وام 100 ميليوني كه امروز باتوجه به متوسط قيمت مسكن حدود 50 درصد است، در سال 95 با لحاظ تورم سالانه به حدود 30 درصد تقليل پيدا مي‌كند و ممكن است اهداف دولت از كارآمدكردن تسهيلات خريد مسكن محقق نشود. ریيس صنف بنگاه‌هاي‌مسكن با تاكيد براينكه محدوديت‌هاي مالي دولت قابل ‌درك است، گفت: بهتر است تسهيلات جديد از نيمه ‌93 به بازار بيايد تا ركود معاملاتي شكسته شود. بر اساس اين گزارش، هم‌اكنون طرف تقاضا در بازار مسكن با استقبال از وعده وام 100 ميليوني در انتظار پرداخت چنين تسهيلاتي، معاملات  را به تاخير انداخته است. در اين ميان مطالعه دوره‌هاي رونق و ركود مسكن در 20 سال اخير و همچنين افت و خيز قيمت نشان مي‌دهد منحني قيمت مسكن حركت معناداري با سطح تورم داشته و به‌طور متوسط سالانه 20 درصد افزايش پيدا كرده است كه اين روند بيانگر تقليل توان مالي خريداران به اندازه 20 درصد در هر سال نسبت به سال قبل از آن بوده است. به اين ترتيب پيشنهاد فعالان بازار مسكن تسريع در اجراي وام خريد قدرتمند و همزمان، به كارگيري ماليات براي كنترل قيمت است.

ریيس اتحاديه مشاوران‌املاك تهران طرح دولت را آناليز كرد
پاسخ بازار به وام 100ميليوني‌مسكن
سقف پيشنهادي وام ايده‌آل است، اما طول سپرده‌گذاري، قدرت آن را كاهش مي‌دهد
حسام عقبايي: دولت تدبيري اتخاذ كند تا تسهيلات جديد خريد مسكن از نيمه‌93 قابل دريافت باشد
ركود موجود به صلاح آينده قيمت‌‌مسكن نيست
گروه مسكن- هاجر شادماني: ریيس اتحاديه مشاوران‌املاك تهران درباره طرح مدنظر وزير راه‌وشهرسازي براي پرداخت 100 ميليون تومان تسهيلات خريد مسكن در سال95 گفت: دولت بنا دارد طول انتظار دريافت وام خريد از صندوق‌هاي در آستانه تاسيس سپرده‌گذاري مسكن را 3ساله تعيين كند اما تجربه نوسان قيمت‌ها نشان داده متوسط قيمت مسكن در دوره‌هاي گذشته سالانه 20درصد افزايش پيدا كرده و در اين صورت اگرچه وام 100 ميليوني در حال‌حاضر 50درصد از قدرت خريد مسكن در كلان‌شهر ‌تهران را براي طبقه متوسط جامعه فراهم مي‌كند اما همين وام در سال95 حداكثر 30درصد هزينه خريد مسكن را پوشش خواهد

داد. حسام عقبايي با اشاره به اينكه جزیيات اعلام‌شده از زبان وزير راه‌وشهرسازي درباره طرح افزايش وام خريد مسكن بيانگر برنامه دولت براي پرداخت تسهيلاتي در حدود 100 ميليون تومان براي بازار مسكن تهران و ديگر كلان‌شهرهاي كشور است، گفت: آناليز اين طرح و تجزيه‌وتحليل مدل مدنظر وزارت راه‌وشهرسازي نشان مي‌دهد وام جديد خريد مسكن از روزي كه بانك‌مركزي و شوراي پول‌واعتبار موافقت‌ خود را با طرح اعلام‌کنند سه‌ سال طول خواهد كشيد تا به دست متقاضيان مصرفي بازار مسكن برسد، اين در حالي است كه قدرت وام 100 ميليوني بعد از سه‌سال سپرده‌گذاري متقاضيان، باتوجه به نرخ تورم قطعا به اندازه حال‌حا‌ضر نخواهد بود.

به گزارش «دنياي‌اقتصاد» مطالعه دوره‌هاي رونق ‌و ركود مسكن و همچنين روند 20سال اخير افت‌وخيز قيمت مسكن، نشان مي‌دهد: قيمت مسكن در تهران از سال1370 تاكنون همواره صعودي بوده و سالانه به طور متوسط 20درصد افزايش داشته است و فقط در سه مقطع به ترتيب در سال‌هاي 76، 83 و 88 در حد منفي 3درصد نوسان نزولي داشته است. اين روند بيانگر تقليل توان مالي خريداران به اندازه 20درصد در هر سال نسبت به سال قبل از آن است، بنابراين چنانچه در سال‌هاي آينده، وضعيت تورم و قيمت‌مسكن بدتر از گذشته نشود، در سال95، توان خريد مسكن در تهران 60 درصد كمتر از وضع فعلي خواهد

بود. اين فرضيه باتوجه به برنامه دولت يازدهم براي كنترل تورم در حد 25 درصد و همچنين چسبندگي منحني‌هاي تورم در قيمت مسكن، دور از واقعيت نيست.

ریيس اتحاديه مشاوران‌املاك تهران در اين باره تصريح كرد: وام فعلي خريد مسكن كه مبلغ آن 20 ميليون تومان است تنها 5درصد از قدرت خريد متقاضيان را پوشش مي‌دهد، اما اگر اين وام در همين سال جاري به 100 ميليون تومان تبديل شود – با احتساب ميانگين 200 ميليون توماني قيمت يك آپارتمان 50 متري- در اين صورت قدرت پوشش وام جديد در ماه‌هاي انتهايي سال92 به 50 درصد افزايش پيدا مي‌كند.

عقبايي خاطرنشان كرد: اما اگر وام 100 ميليوني سه سال بعد قابل پرداخت باشد، با توجه به احتمال افزايش 60درصدي قيمت در سال95 نسبت به امسال (متوسط سالي 20درصد)، در اين صورت قدرت وام جديد در آن سال حداكثر 30درصد توان مالي خريداران مسكن را تامين مي‌كند كه ملاحظه مي‌شود، هدف مورد نظر دولت براي كارآمدشدن تسهيلات به خاطر طولاني‌شدن دوره پرداخت وام، ممكن است محقق نشود.

استقبال از وام 100 ميليوني

ریيس اتحاديه املاك تهران تاكيد كرد: هم‌اكنون بازار مسكن در شوك وعده وام 100 ميليوني قرار دارد و طرف تقاضا خريد خود را به تاخير انداخته تا بلكه با اين تسهيلات بتواند، راحت‌تر خريد كند به همين دليل بخشي از ركود معاملات مسكن ناشي از وعده افزايش سقف وام خريد مسكن است كه بهتر است اين طرح حداكثر تا بهمن92 مصوب شده و از نيمه‌ سال آينده پرداخت شود تا افزايش قيمت‌ها، از قدرت اثرگذاري تسهيلات جديد نكاهد، چرا كه هر چقدر ركود طولاني‌تر شود، در دوره رونق، دامنه صعود قيمت بيشتر خواهد شد.

براساس اين گزارش، وزير راه‌وشهرسازي سه‌شنبه گذشته در جمع خبرنگاران درباره طرح افزايش وام خريد مسكن اعلام كرد: گزينه مدنظر ما سپرده‌گذاري 25 تا 30 ميليوني متقاضيان در مدت سه سال در صندوق‌ها و پرداخت 3 برابر اصل سپرده در قالب وام خريد است.

رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران با اعلام موافقت نسبت به سیاست‌های دولت در رابطه با افزایش وام خرید مسکن گفت: با توجه به وضعیت اقتصادی کشور، قیمت مسکن به صورت دایم در حال نوسان است.

این در حالی است که طی سال‌های اخیر این نوسان به حدی بوده که شاخص قیمت مسکن گاه در حد تورم، گاهی بیش از آن و در برخی مواقع هم کمتر از آن بوده است.

حسام عقبایی افزود: با این وجود قیمت مسکن طی سال‌های گذشته سیر افزایشی داشته است، به طوری که طی 20 سال گذشته، قیمت مسکن در شهرهای بزرگ 30 تا 40 برابر افزایش داشته است.

وی ادامه داد: اين دامنه چند برابری قیمت مسکن در شهرهای بزرگ مبین این واقعیت است که افزایش تسهیلات خرید مسکن به عنوان دغدغه اصلی اقشار متوسط و ضعیف جامعه باید در دستور کار جدی دولت وقت قرار بگیرد.

اميد به اثرگذاري تسهيلات

عقبایی تاکید کرد: تضعیف قدرت مالی یا قدرت خرید مردم در بخش مسکن و همچنین کاهش جاذبه‌های سرمایه‌گذاری در این بخش که منجر به خروج سرمایه‌ها از این بخش شده است، عوامل مهمی هستند که نسبت مستاجر به مالک را در دهه 90 نسبت به دهه‌های 60 و 70 به میزان قابل توجهی افزایش داده

است.

وی گفت: با توجه به این موارد اگر دولت درصدد برداشتن گامی به‌منظور تامین مسکن مورد نیاز اقشار هدف است و با توجه به اینکه مسکن در کشور ما وابستگی و تاثیرپذیری مستقیمی از سیاست‌های دولت در این حوزه دارد، لازم است میزان تسهیلات بانکی به گونه‌ای باشد که اثرگذاری لازم را برای تامین منابع مالی مورد نیاز برای خرید یک واحد مسکونی داشته باشد.

عقبایی ادامه داد: هم‌اکنون متوسط قیمت هرمترمربع واحد مسکونی معمولی در شهر تهران بین 5/3 تا 4 میلیون تومان است که تسهیلات فعلی تنها 5 درصد قیمت یک مسکن معمولی را پوشش می‌دهد و به هیچ وجه تسهیلات مناسبی به نظر نمی‌رسد.

وی با تاکید بر اینکه مسیر تسهیلات‌دهی در زمینه خرید مسکن باید به سمت اثرگذاری پیش برود، خاطرنشان کرد: دولت باید ضمن تلاش برای اعطای حداکثر تسهیلات لازم برای خرید یک واحد مسکونی به متقاضیان مصرفی و افراد واجد شرایط، این تسهیلات را به نحوی تخصیص دهد که به متقاضیان مصرفی واقعی برسد و موجب سوداگری و ایجاد تورم در جامعه نشود.

رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران ادامه داد: همچنین افزایش تسهیلات مسکن باید به گونه‌ای باشد که بتواند تمام دهک‌ها را پوشش دهد منتها با نرخ سود و دوره بازپرداخت متفاوت.

وی با تاکید بر اینکه تسهیلات اثرگذار در بخش مسکن نه تنها باعث سوداگری و تورم نمی‌شود، بلکه زمینه‌ساز رونق اقتصادی است، گفت: اگر نتوانیم از طریق تسهیلات پرقدرت خرید مسکن تا 50 درصد هزینه‌های خرید یک واحد مسکونی معمولی را برای متقاضیان مصرفی فراهم کنیم، نمی‌توانیم توقع داشته باشیم تسهیلات اثرگذاری را به بخش مسکن وارد کرده‌ایم.

محدوديت‌مالي دولت را مي‌بينيم

عقبایی ادامه داد: البته در این میان باید شرایط اقتصاد کشور و همچنین محدودیت‌های دولت و بانک مرکزی برای اعطای تسهیلات خرید مسکن را در نظر گرفت و مسوولان با برنامه‌ریزی صحیح در این زمینه تصمیم‌گیری کنند.

وی فراگیری، اثرگذاری، از بین بردن تبعیض و زمینه‌سازی برای طبقات مختلف به‌منظور بهره‌مندی از تسهیلات خرید مسکن را نیازمند برنامه‌ریزی دقیق برای اعطای تسهیلات بر حسب درصد مناسبی از قیمت خرید مسکن و تفاوت شاخص‌های بازپرداخت تسهیلات همچون مدت زمان بازپرداخت و درصد سود بین طبقات مختلف درآمدی دانست و گفت: با توجه به اینکه وعده دولت برای اختصاص وام 100 میلیون تومانی خرید مسکن در بین مردم تاثیر داشته است و بازار معاملات خرید و فروش تا حدی متوقف شده است و متقاضیان مصرفی خرید در حال انتظار به سر می‌برند، از دولت توقع می‌رود سیاست‌های خود را تا پایان بهمن ماه در حوزه مسکن رونمایی کند.

وی سپرده‌گذاری سه ساله برای دریافت وام 100 میلیون تومانی را قابل تامل دانست و گفت: تضمینی برای ثبات قیمت مسکن تا سه سال آینده وجود ندارد و بنابراین، سه سال خواب سرمایه نمی‌تواند، نسخه خوبی برای روند اعطای تسهیلات خرید مسکن باشد.

عقبایی تاکید کرد: بهتر است آثار اجرایی سیاست‌های جدید دولت در بخش تسهیلات حداکثر تا نیمه سال بعد در بازار مسکن نمود عینی پیدا کند و به سال آخر فعالیت دولت یازدهم موکول نشود.