دلایل التهابات اخیر بازار مسکن

به گواهی آمارهای منتشر شده، بازار مسکن در ۲ ماه اخیر رشد بالای ۱۵ درصدی قیمت را تجربه کرده، این در حالی است که سایر بازارهای موازی، در روزهایی که ظاهرا دولت سیزدهم سیاست‌های انقباضی در دستور کار قرار داده شرایط رکودی و سردی را تجربه می‌کنند.

کد خبر: ۴۸۶۰۳۹

تاریخ: ۱۱ مرداد ۱۴۰۱ - ۰۹:۴۰

به گزارش خبرنگار اقتصادی ایران اکونومیست، طبق آمار منتظر شده توسط بانک مرکزی در تیرماه سال 1401، متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 41 میلیون و 700 هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب افزایش 5.8 و 38.8 درصدی نشان می‌دهد.

این در حالیست که طبق آمار مرکز آمار ایران در تیرماه سال 1401 متوسط وزنی قیمت آپارتمان‌های مسکونی فروش رفته در مناطق 22گانه شهر تهران به 44 میلیون و 840 هزار تومان رسیده است. در این ماه منطقه یک با متوسط قیمت 84 میلیون و 522 هزار تومان بیشترین و منطقه 17 با متوسط قیمت 22 میلیون و 890 هزار تومان کمترین قیمت را در بین مناطق 22 گانه شهر تهران به خود اختصاص داده اند. البته لازم به ذکر است که میانگین حسابی تیرماه 1401 طبق آمار مرکز آمار ایران 42 میلیون و 879 هزار تومان است.

همانطور که از آمارهای منتشر شده مشخص است، بازار مسکن در یکی دوماه گذشته رشد قابل توجهی را تجربه کرده است. این موضوع در حالی اتفاق افتاده است که سایر بازارهای موازی، در روزهایی که ظاهرا دولت سیزدهم سیاست‌های انقباضی در دستور کار قرار داده است، شرایط رکودی و سردی را تجربه می‌کنند.

در خصوص رشد عجیب بازار مسکن در ماه‌های اخیر با 3 کارشناس اقتصاد کلان گفت‌وگو کردیم و نظرات آن‌ها را در خصوص این رشد کم سابقه جویا شدیم.

قیمت خانه در کالیفرنیا و لندن برابر قیمت خانه در مناطق شمالی بعضی شهرهای ایران است!

احسان سلطانی پژوهشگر و کارشناس اقتصادی در خصوص رشد بازار مسکن در سال جدید با اشاره به اینکه بازار مسکن به جولانگاه دلالان و سفته بازان تبدیل شده است، گفت: مشخصا در دولت قبل قانون نانوشته‌ای شکل گرفت تحت عنوان رابطه بازار مسکن و نرخ ارز که تا قبل از آن هیچ‌گاه به این صورت مطرح نبود. جالب اینجاست که سفته‌بازان و دلالان آنقدر بر طبل رابطه بین قیمت مسکن و نرخ دلار کوبیدند که این موضوع در افکار عمومی هم جای خود را به خوبی باز کرد، بطوری که امروزه شاهد این هستیم که تقریبا اکثریت مردم می‌گویند قیمت یک متر مربع از یک واحد مسکونی در تهران تقریبا معادل 1200 دلار است.

وی افزود: «وقتی شما کشورهای دیگر که تقریبا شرایط مشابهی با کشور ما دارند را بررسی می‌کنید، اصلا شاهد همچین موضوعی نیستید، مثلا در همین کشور ترکیه، که طبق آمارهای اقتصادی این روزها، به دلایل مختلفی از جمله جنگ اوکراین و روسیه، هزینه‌های کالا و انرژی رشد چشمگیری کرده است و طبیعتا تورم بالایی را تجربه می‌کند و ارزش پول ملی آن‌ها که لیر است، روز به روز کاهش چشمگیری پیدا می‌کند، آیا قیمت مسکن خود را با نرخ دلار تنظیم می‌کند؟ قطعا این طور نیست و قیمت مسکن در آنجا روز به روز بالا نمی‌رود و شاید کاهش هم پیدا کرده است.

به عنوان مثال امروز شهر استانبول در کشور ترکیه که جزو شهرهای پرجمعیت و معروف این کشور است و از لحاظ آب و هوا و زیر ساخت‌ها، جزو شهرهای مناسب این کشور بحساب می‌آید، یک خانه 70-80 را متری را می‌توانید با ماهی حدود 6-7 میلیون تومان بدون پول پیش اجاره کنید، این در حالیست که با این پول فکر نمی‌کنم در حوالی میدان انقلاب و فاطمی که محله‌های بالانشین شهر هم به حساب نمی‌آیند، بتوانید خانه‌ای اجاره کنید!

یک مثال جالب‌تر این است که یک خانه سنتی در منطقه یونانی‌های شهر استانبول، که مثلا مشرف به دریا هم باشد، از یک خانه سنتی در شهر یزد بسیار ارزان‌تر است. مطلب جالب‌تر اینکه همین الان در برخی شهر های ایران (حتی بدون در نظر گرفتن شهر تهران) خانه‌هایی وجود دارد که شما با فروش آن ها در شهرهایی مانند کالیفرنیا و لندن که جزو شهرهای گران دنیا به حساب می‌آیند، می‌توانید به راحتی خانه بخرید.»

سلطانی ادامه داد: « توجه داشته باشید که من وقتی یزد را مثال می‌زنم به این خاطر است که بگویم این رشدهای بی‌حساب و کتاب فقط معطوف به تهران نیست و در دیگر شهرها و شهرستان هم، این موضوع صادق است، اما تهران به دلایلی از جمله پایتخت بودن بیشتر در چشم است.

اساسا به اعتقاد من، بازار مسکن بازار چند لایه ای است که سفته بازان و دلالان، بازار مسکن ما را احاطه کرده‌اند، این افزایش قیمتی که ما نه در این ماه‌ها بلکه در سال‌های گذشته تجربه کردیم، قطعا طبیعی نبوده است و باید بپذیریم که بازار مسکن جولانگاه ابرسفته بازان و دلالان شده است.

نکته دیگر که باید در اینجا به آن اشاره کنم، دیگر مقصران اصلی رشد عجیب و غریب بازار مسکن در کشور ما هستند. دیگر مقصر این رشدها، بی‌شک بانک‌ها و موسسات مالی خصوصی هستند، لازم به ذکر است که بعضی از این بانک‌ها بدهکارهای جدی هستند و بدهی‌های سنگینی را دارند، وقتی قیمت مسکن رشد می‌کند طبیعی است که قیمت املاک و مستغلات این بانک‌ها افزایش پیدا می‌کند و طبیعتا در ترازنامه‌های این بانک‌ها بدهی کاهش پیدا می‌کند.»

وی گفت: «متاسفانه ادبیات و طرز فکری تحت عنوان «طبقه نوسان‌گیر» در دولت قبل پدید آمد که مشکلات زیادی را برای اقتصاد ما درست کرده است و همچنان نیز درست می‌کند. حتی دولت سیزدهم هم با این طبقه در چالش جدی است. تا قبل از دولت یازدهم و در دولت های قبلی ما اصلا شاهد چنین پدیده‌ای به این شدت و حدت نبودیم، عده‌ای جای کار کردن و اشتغال داشتن به حرفه‌ای و کسب سود از این محل، هر روز دنبال چک کردن قیمت ها در بازارهای مختلف هستند تا نوسان‌گیری کنند، یک روز در بازار سرمایه، یک روز در بازار طلا، یک روز در بازار ارز و امروز هم در بازار مسکن به دنبال ماهی‌گیری از آب گل آلود هستند. البته فکر نکنید که وقتی از طبقه نوسان‌گیر صحبت می‌کنیم عامه مردم را می‌گوییم، منظور عده‌ای هستند که اغلبا بواسطه نفوذ و روابطی که دارند، از رانت‌هایی برخوردار هستند و اصطلاحا افزاد ذینفوذی به حساب می‌آیند که برخی از آن‌ها افراد حقیقی و برخی دیگر افراد حقوقی هستند.

شاید برخی بگویند منظور از این ابر سفته بازان و دلالان چه کسانی هستند، مشخصا این افراد همان هایی هستند که این وضعیت را برای بازار سرمایه درست کردند، سوپرحبابی در بازار سرمایه در سال 98 به وجود آورند در حالیکه آن قیمت‌های بالا و شاخص کل 2 میلیون واحدی اصلا و ابدا مبتنی بر شرایط بنیادی شرکت‌های بورسی ما نبودند، به راحتی نوسان سنگینی از بازار سرمایه گرفتند و اکثریت مردم دچار ضررهای سنگین شدند.»

عدم حمایت از بازار سرمایه، نقدینگی را به مسکن برد!

علی سعدوندی دیگر کارشناس اقتصادی در مصاحبه با خبرنگار اقتصادی ایران اکونومیست، در خصوص دلایل رشد بازار مسکن در ماههای اخیر، گفت: «سیاست‌های اقتصادی که ما در دولت جدید شاهد آن بودیم، بر خلاف گفته‌هایی که از دولتمردان شنیده می‌شود در جهت بهبود وضعیت اقتصادی موجود نیست. انتظاراتی که از دولت سیزدهم می‌رود با توجه به شرایط اقتصادی کشور انتظارات بسیار ویژه‌تری بود.

وقتی بودجه ما همچنان انبساطی است، وقتی ما همچنان شاهد کسری بودجه، افزایش روزافزون نقدینگی، عدم کاهش نرخ رشد پایه پولی و از این دست مشکلات در اقتصاد کشور هستیم چه طور باید انتظار کاهش قیمت یا حداقل کاهش در رشد قیمت‌ها را در بازاری مثل بازار مسکن داشته باشیم؟»

سعدی وندی افزود:‌ علاوه بر همه این موارد، وقتی بازار ارز به طور دستوری کنترل می‌شود و تحت تاثیر عواملی خارج از سازوکار بازار قرار می‌گیرد، تصمیمات خلق‌الساعه و منسوخ در بازار طلا اجرایی می‌شود مانند تعطیل کردن معاملات فردایی بازار طلا و از همه این‌ها مهم‌تر وقتی چنین اتفاقاتی در بازار سرمایه رقم می‌خورد که در نوبه خودش بی‌سابقه و منحصر بفرد است، بطوری که سهامداران خرد به کلی اعتمادشان را نسبت به این بازار از دست می‌دهند و روزانه شاهد خروج میلیاردها تومان از بازار سرمایه هستیم، مشخص است که این پول‌ها به بازار مسکن می‌گریزند و سبب افزایش تورم در بازار مسکن می‌شوند، اساسا اگر اتفاقی غیر از این روند رخ بدهد باید شک کرد.

وی افزود: به تمامی موارد بالا عدم نظارت بر بانک‌های خصوصی را هم اضافه کنید، البته به اعتقاد من نظارت درستی در خصوص بانک‌های دولتی هم وجود ندارد، همانطور که نظارت درستی در بورس و سایر سایر ارکان‌های اقتصادی وجود ندارد. اساسا با ادامه این روند، چشم‌انداز بازار مسکن متاسفانه همچنان صعودی است.

عرضه مسکن بسیار کمتر از تقاضای آن است!

مجید شاکری دیگر پژوهشگر اقتصادی در خصوص دلایل تورم کم سابقه تیرماه مسکن در گفت‌وگو با خبرنگار اقتصادی ایران اکونومیست، گفت: «وقتی چشم‌انداز عرضه در بازار مسکن نامطلوب است و تحرک قابل توجهی در این خصوص رخ نمی‌دهد طبیعتا افزایش قیمت مسکن امری بدیهی به حساب می‌آید.

شاید همین امر است که روند تغییرات قیمت بازار مسکن را کمی از تورم جدا کرده است، ما در شهری مثل تهران به طور طبیعی، یعنی بر اساس تقاضای طبیعی که در بازار شکل می‌گیرد اعم از ازدواج و طلاق و مابقی دلایل که محل بحث ما نیست، حدودا به سالی 150 هزار واحد مسکونی به طور قطعی نیاز داریم در حالی که حداقل در 3 سال گذشته ساخت‌وساز مسکن از 35 هزار واحد در طول یک سال بالاتر نرفته است.»

وی افزود: در چنین صورتی که عرضه نمی‌تواند پاسخگوی تقاضا باشد طبیعی است که ما شاهد رشد قیمت در حوزه مسکن باشیم. ذکر این نکته هم در اینجا لازم است که اساسا نوع تعیین قیمت متوسط در بافت‌های اصلی در شهر تهران در تعیین‌کننده قیمت مسکن در سطح کشور هستند و در واقع نوعی پیشران قیمت مسکن در کشور به حساب می‌آیند. متاسفانه در 5 سال گذشته فاصله جدی بین عرضه و تقاضای مسکن در کشور بوجود آمده است که امروز شاهد اثرات این موضوع هستیم.

شاکری در ادامه گفت: «یک سری تصمیمات در حوزه مسکن گرفته می‌شود یا در گذشته گرفته شده است که شاید تصمیمات خوبی باشند اما قطعا این تصمیمات کافی نیستند. مثلا طرح‌هایی نظیر مالیات بر خانه‌های خالی یا حد بستن برای رشد اجاره‌ها و از این دست اقدامات که شاید اقدامات خوبی به حساب بیایند اما به احتمال زیاد نمی‌توانند در مقابل رشد قیمت مسکن مقاومت کنند. این‌ها ابزارهایی در دست سیاستگذار هستند که شاید به عنوان مسکن‌های موقت عمل کنند و باید بدانیم که درمان اصلی نیستند.

بحث دیگر که مطرح می‌شود این است برخی می‌گویند، مسکن باید از حالت کالای سرمایه‌ای خارج شود که مشخصا این حرف خیلی دقیق نیست چرا که در آن صورت موتور محرک سازندگان مسکن خاموش می‌شود و ساخت مسکن که نیاز آن به شدت در کشور حس می‌شود، دیگر توجیه اقتصادی ندارد و طبیعتا خود این موضوع سبب افزایش مجدد قیمت مسکن می‌شود.

به نظر می رسد عرضه بافت شهری مسکونی مناسب بتواند پیشنهاد راهگشایی برای وضعیت فعلی مسکن باشد. نیاز به مسکن در درون شهرها بسیار است و طرح هایی که ساخت و ساز مسکن در اطراف شهر ها را در برمی‌گیرد احتمالا خیلی نمی‌تواند سبب کنترل قیمت مسکن در داخل شهرها شود. عرضه بافت مسکونی شهری در قالب ساخت‌وساز خانه‌های قدیمی‌تر به صورت تجمیعی و مجتمع‌سازی احتمالا یکی از راهکارهای مقابل سیاستگذار برای کنترل قیمت مسکن در شهرها است.»