پیش فروش؛ ظرفیتی که در نهضت ملی مسکن مغفول ماند

در حالی که قانون پیش فروش ساختمان می تواند کمکی در راستای رفع مشکل کمبود تولید مسکن باشد، اما تعلل در اصلاح این قانون سبب شده تا این ظرفیت در اجرای بهتر طرح نهضت ملی مسکن مغفول بماند.

کد خبر: ۴۸۰۳۱۹

تاریخ: ۰۳ مرداد ۱۴۰۱ - ۰۹:۱۴

به گزارش ایران اکونومیست، قانون پیش فروش ساختمان مشتمل بر ۲۵ ماده در ۱۲ دی ماه سال ۱۳۸۹ در مجلس شورای اسلامی تصویب و ۹ بهمن همان سال به دولت دهم ابلاغ شد.

قانونی که ۴ سال خاک خورد

این در حالی است که آئین نامه اجرایی آن با چند سال تأخیر در سال ۹۳ و پس از تأیید قوه قضائیه به تصویب هیئت وزیران رسید و از همان سال به مرحله اجرا در آمد.

قانونی که قرار بود با توجه به تخلفات گسترده‌ای که در بخش پیش فروش مسکن خصوصاً کلاه برداری‌هایی که مهم‌ترین آن فروش یک واحد به چند نفر بود را با راهکارهایی همچون الزام به درج قرارداد پیش فروش در دفاتر اسناد رسمی و اخذ پیش سند به جای امضای قرارداد در دفاتر مشاور املاک، برطرف کند.

با این حال برخی انتقادها به این قانون وجود دارد که یکی از اصلی ترین انتقادات وارده از سوی انبوه سازان است که می‌گویند این قانون، صرفاً از پیش خریدار حمایت می‌کند و هیچ برنامه‌ای برای حمایت از پیش خریدار یا سازنده ندارد.

انبوه سازان: قانون پیش فروش مسکن، باید اصلاح شود

فرشید پورحاجت عضو هیئت مدیره کانون سراسری انبوه سازان مسکن پیش از این به ایران اکونومیست گفته بود بسیاری از سازندگان بر این نظرند که اگر پیش خریداری، توانست با استفاده از ثبت پیش سند در دفاتر اسناد رسمی و پرداخت قسط‌های اول آورده خود به سازنده، حق خود از واحد پیش خریداری شده را تثبیت کند ولی اقساط بعدی آورده را پرداخت نکند، هیچ راهکاری در این قانون برای شکایت از سوی سازنده از پیش خریدار دیده نشده است.

این فعال صنعت ساختمان یکی دیگر از موارد ضعف این قانون را عدم پیش بینی سازوکاری برای جبران خسارت احتمالی سازنده در طول دوره ساخت از محل افزایش تورم و هزینه‌های ساخت و ساز عنوان کرده و می‌گوید: بسیاری از سازندگانی که از روش پیش فروش اقدام به تأمین مالی و ساخت و ساز کرده اند، درآمدی که از این روش داشته اند به قدری کم بوده که حتی امکان خرید زمین جدید برای آغاز پروژه ساختمانی بعد از اتمام پروژه پیش فروش قبلی به دلیل تورم ناگهانی زمین و مسکن در سال‌های اخیر را ندارند.

ابزار بورسی «صندوق زمین و ساختمان» به کمک پیش فروش می‌آید؟

اگرچه به نظر می‌رسد سازوکار بورسی صندوق‌های زمین و ساختمان بتواند این مورد را برطرف کند و با توجه به شفافیتی که این روش دارد، هم سازنده و هم پیش خریدار از تکمیل پروژه با روش پرداخت اقساطی آورده‌های خود همچنین تأمین مالی از محل بازار سرمایه، اطمینان خاطر کسب کنند.

شناسنامه فنی-ملکی ساختمان در مُحاق

از دیگر نقاط ضعف قانون پیش فروش ساختمان، عدم اجرای ماده ماده ۲۲ این قانون از سوی شهرداری هاست.

این ماده می‌گوید: «ماده ۲۲- شهرداری‌ها مکلفند هنگام صدور پروانه ساختمان برای هر واحد نیز شناسنامه فنی مستقل با ذکر مشخصات کامل و ملحقات و سایر حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضی تسلیم نمایند.»

عدم اجرای این ماده سبب می‌شود تا فلسفه تصویب و به عبارتی شأن نزول این قانون که همان ایجاد اطمینان خاطر در پیش خریدار و پیش فروشنده است، عملاً کنار گذاشته شود.

مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران: ۳۵ هزار کلاهبرداری به اسم پیش فروش در ۱۴۰۰

در همین رابطه خلیل محبت خواه مدیر کل راه و شهرسازی استان تهران در گفت وگو با ایران اکونومیست با اشاره به سودجویی برخی و طمع آنها برای کسب سریع ثروت را به این فکر وا می‌دارد تا با سوءاستفاده از ناآگاهی شهروندان و با روش پیش فروش صوری مسکن، اقدام به کلاه برداری کنند.

به گفته محبت خواه، در سال گذشته گزارش‌هایی مبنی بر ۳۵ هزار مورد کلاهبرداری با روش پیش فروش مسکن در سطح استان تهران به اداره کل راهو شهرسازی استان رسیده که آمار قابل توجهی است.

مدیر کل راه و شهرسازی تصریح کرد: مطابق با آخرین ضوابط ابلاغی، سند پیش فروش رسمی باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود که مدارکی چون سند رسمی مالکیت عرصه، پروانه ساختمان صادره از شهرداری، شناسنامه فنی واحد صادره از شهرداری (اصطلاحاً پیش سند)، بیمه نامه مربوط به مسئولیت‌های ساختمان، تاییدیه مهندس ناظر مبنی بر میزان پیشرفت ساختمان، پاسخ استعلام از ثبت (پلاک عرصه) و نهایتاً استعلام دارایی که توسط دفتر اسناد رسمی انجام می‌شود باید در دفترخانه اسناد رسمی تحویل شود.

مشاور وزیر راه و شهرسازی: قانون پیش فروش موجود می‌تواند از تخلفات جلوگیری کند

حسین معصوم نماینده تام الاختیار وزیر راه و شهرسازی در شورای حفظ حقوق بیت المال در امور اراضی و منابع طبیعی کشور و از طراحان قانون پیش فروش مسکن در زمان تدوین این قانون، در گفت وگو با ایران اکونومیست درباره نیاز به اصلاح یا ادامه اجرای قانون فعلی پیش فروش ساختمان اظهار کرد: در سال‌های قبل از اجرای قانون پیش فروش، قراردادهای پیش فروش مسکن در دفاتر مشاوران املاک امضا می‌شد که می‌توانست زمینه فسادهایی چون امضای قراردادهای صوری، نداشتن پروانه ساخت، سنددار نبودن زمین محل ساخت، فروش یک واحد به چند نفر و… را فراهم کند.

وی افزود: در این قانون قراردادهای پیش فروش مسکن در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده و پیش خریدار می‌تواند با استفاده از این سند رسمی، قطعیت در مالک بودن خود را احراز کند.

مشاور وزیر راه و شهرسازی ادامه داد: در قانون فعلی پیش فروش مسکن، ابعاد حمایتی هم از پیش خریدار و هم پیش فروشنده دیده شده است. به عنوان مثال اگر پیش فروشنده بدهکار به اشخاص دیگری باشد، دادگاه نمی‌تواند پروژه ساختمانی را که در دفاتر اسناد رسمی پیش سند آن ثبت شده را توقیف و به طلبکاران وی بدهد؛ چون مالک این واحدها، اشخاص دیگری هستند.

نیازی به اصلاح قانون پیش فروش ساختمان نیست

وی خاطرنشان کرد: صدور پیش سند قوی‌ترین تضمین برای پیش خریدار است بنابراین نیازی به اصلاح قانون نیست و آنهایی که مدعی اند که باید پیش سند در سامانه‌های شهرداری نیز ثبت شود، این امکان هست که با امضای تفاهمی میان سازمان ثبت اسناد و سازمان شهرداری‌های کشور، سامانه‌ای برای همین منظور راه اندازی شود.

معصوم با تأکید بر اینکه قانون فعلی پیش فروش ساختمان قابلیت اجرایی دارد گفت: در دوره‌ای که مواد این قانون در دست تدوین بود، برخی مخالفان آن می‌گفتند که چرا باید پیش سند در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود؟ یا اینکه چرا باید سازنده پیش از اقدام به ساخت، باید ملزم به اخذ پروانه ساختمانی شود؟

وی با تأکید بر اینکه باید فعالیت‌های اقتصادی به سمت شفافیت هر چه بیشتر بروند تأکید کرد: با اجرای این قانون به تدریج از اسناد عادی و قولنامه ای که مشکلات و پرونده‌های زیادی در دادگاه‌ها ایجاد کرده اند، دور شده و به سمت صدور هر چه بیشتر اسناد رسمی می‌رویم.

شفافیت اقتصادی؛ رهاورد اجرای قانون پیش فروش ساختمان

نماینده تام الاختیار وزیر راه و شهرسازی در شورای حفظ حقوق بیت المال در امور اراضی و منابع طبیعی کشور با اشاره به وجود خانه‌های خالی متعدد گفت: یک سرمایه کلان ملی به خانه‌های خالی تبدیل شده که به سوداگری مسکن دامن زده است؛ این حجم انبوه خانه‌های خالی ناشی از نبود شفافیت در فعالیت‌های اقتصادی است و سبب شده تا عده‌ای بدون کار تولیدی، به سرمایه‌های کلان دست یابند. حال آنکه اجرای قانون پیش فروش مسکن به شفاف‌تر شدن هر چه بیشتر ساخت و ساز و شناسایی خانه‌های خالی کمک می‌کند.

عضو کمیسیون عمران مجلس: بسیاری از شهرداری‌ها حاضر به صدور شناسنامه فنی-ملکی ساختمان نیستند

علیرضا پاک فطرت عضو کمیسیون عمران مجلس در گفت وگو با ایران اکونومیست درباره علت عدم اجرای صدور شناسنامه فنی-ملکی از سوی شهرداری‌ها که در قانون پیش فروش ساختمان آمده بیان کرد: صدور شناسنامه فنی-ملکی برای ساختمان یک الزام قانونی است که متأسفانه رعایت نمی‌شود.

وی افزود: در شناسنامه فنی-ملکی، تنها مشخصات ساختمان و ملک درج نمی‌شود؛ چوندر پروانه ساختمانی همه اینها می‌آید؛ بلکه در این شناسنامه اسامی مهندسان ناظر، همه ویژگی‌های ساختمان، نقشه‌های عمران و تأسیسات برق و مکانیکی ساختمان، تعداد واحدها و متراژ آنها و… می‌آید.

شهردار اسبق یکی از کلانشهرها گفت: شناسنامه فنی-ملکی ساختمان به معنای ارائه تضمین کیفیت و نوعی بیمه ملک است که می‌گوید چه کسانی آن را اجرا و چه افرادی بر ساخت و ساز نظارت داشته اند؛ لذا تا یک مدت زمان خاصی، هر اتفاقی که برای ساختمان رخ دهد، ناظر و مجری مسئولیت خواهد داشت و سازندگان و ناظران باید پاسخگوی مشکلات احتمالی سازه باشند.

شهرداری‌ها و نظام مهندسی دو بال صدور شناسنامه فنی-ملکی ساختمان

وی یکی دیگر از ارکان صدور شناسنامه فنی-ملکی ساختمان در کنار شهرداری‌ها را سازمان‌های نظام مهندسی ساختمان دانست و اذعان کرد: نه تنها برخی شهرداری‌ها حاضر به صدور شناسنامه فنی-ملکی ساختمان نیستند، بلکه حتی برخی مهندسان ناظر و سازندگان هم علاقه‌ای به صدور این شناسنامه برای ملک ندارند تا از مسئولیت و پاسخگویی فرار کنند.

نماینده مردم شیراز در مجلس تصریح کرد: شناسنامه فنی-ملکی ساختمان متضمن بیمه کیفیت ساختمان نیز هست که چنین بیمه‌ای در کشور ما شکل نگرفته است.

وی یادآور شد: در برخی کشورهای توسعه یافته حتی برای خودروها هم شناسنامه فنی صادر می‌شود چه برسد به مسکن که قرار است خانواده‌ها سال‌ها در آن زندگی کنند.

کارشناس اقتصاد مسکن: ثبت پیش سند در دفاتر اسناد رسمی الزاماً از فساد بازدارنده نیست

فرشید ایلاتی کارشناس اقتصاد مسکن در گفت وگو با ایران اکونومیست با تأکید بر اینکه قانون فعلی پیش فروش ساختمان نیاز به اصلاح دارد اظهار کرد: عمده تخلفاتی که در حوزه پیش فروش مسکن رخ می‌دهد، فروش یک واحد به چند نفر است؛ راه حل آن این است که سامانه‌ای در شهرداری‌ها ایجاد شود که آنچه در دفاتر اسناد رسمی به عنوان پیش سند رسمی تنظیم می‌شود، با اتصال به سامانه شهرداری‌ها، مالکیت آن واحد درج شود.

اصلاح قانون فعلی پیش فروش، الزامی است

وی افزود: اتصال ثبت پیش سند به سامانه شهرداری‌ها به راحتی این امکان را فراهم می‌کند تا تخلفاتی چون فروش یک واحد به چند نفر به راحتی با استعلام از شهرداری، کنترل شود. اما متأسفانه چنین زیرساختی در شهرداری‌های ما نیست و از سوی دیگر راه حل قانون فعلی پیش فروش ساختمان که همان ثبت در دفاتر اسناد رسمی است، نتوانسته آن را حل کند.

ایلاتی به اشاره به وجود زیرساخت فناوری اطلاعات در سامانه کد رهگیری دفاتر مشاوران املاک مبنی بر درج پیش فروش، افزود: چنین زیرساختی در سامانه کد رهگیری دیده شده اما فعال نیست از سوی دیگر مشکل نبود سامانه یکپارچه شهرداری‌ها را داریم و هر شهرداری برای خود سامانه مستقلی دارد که باید سازمان شهرداری‌ها و دهیاری‌های کشور این سامانه یکپارچه را ایجاد کند.

باید سامانه یکپارچه شهرداری‌ها ایجاد و پیش سند در آنها درج شود

به گفته ایلاتی با ایجاد تقاطع میان سه سامانه کد رهگیری، سامانه یکپارچه شهرداری‌ها (در صورت راه اندازی) و سامانه یکپارچه دفاتر اسناد رسمی، امکان سوءاستفاده و کلاهبرداری با روش پیش فروش مسکن حذف می‌شود؛ این در حالی است که روش پیش فروش یکی از کارآمدترین روش‌های افزایش تولید و فروش مسکن برای اقشار متوسط در دنیاست.

ایلاتی گفت: یکی از دلایلی که شهرداری‌ها تمایلی برای حرکت به سمت ایجاد سامانه یکپارچه شهرداری‌های کشور را ندارند، تخلف فروشی از محل کمیسیون ماده ۱۰۰ است؛ به این معنا که شهرداری‌ها چشم خود را بر روی تخلفاتی همچون اضافه تراکم یا اضافه طبقات می‌بندند و در عوض با اخذ جریمه آن در کمیسیون ماده ۱۰۰، درآمدزایی می‌کنند؛ در حالی که اگر سامانه یکپارچه صدور پروانه ساختمانی وجود داشته باشد، دیگر امکان تخلف نیست و شهرداری‌ها هم از درآمدهای خود از محل اخذ جرایم اضافه طبقات، بی بهره می‌مانند.

برداشت آخر؛ مجلس در اصلاح قانون پیش فروش ساختمان تعجیل می‌کند؟

اگرچه وجود قانونی برای نظام مند شدن هر چه بیشتر پیش فروش مسکن لازم است، اما به نظر می‌رسد برخی ایرادات قانون فعلی پیش فروش ساختمان نمی‌تواند انتظارات در خصوص افزایش تولید مسکن خصوصاً برای اقشار متوسط را برآورده کند.

این در حالی است که دولت سیزدهم وعده تولید ۴ میلیون مسکن تا پایان فعالیت خود را داده و باید از همه ظرفیت‌های قانونی و فنی از جمله ابزارهای بورسی همچون صندوق زمین و ساختمان و صندوق های املاک و مستغلات، استفاده از اراضی دولتی در اختیار دیگر دستگاه‌ها، پیش فروش مسکن و… بهترین استفاده را کند.

به خصوص که در روش پیش فروش، خریدار به تدریج آورده‌های خود را به سازنده و متناسب با پیشرفت پروژه می‌دهد؛ اما باید در خصوص معتبر بودن سازنده اطمینان خاطر داشته باشد که با اصلاح قانون پیش فروش ساختمان و رفع برخی نقاط ضعف آنکه البته لایحه مربوطه در کمیسیون‌های عمران و حقوقی مجلس در حال بررسی است، این اطمینان خاطر برای هر دو طرف معامله شامل پیش خریدار و پیش فروشنده ایجاد خواهد شد.