بایدهای جهش تولید مسکن

در چند سال اخیر کاهش تولید مسکن و بی‌توجهی به تامین نیاز مردم به مسکنِ مطلوب، سبب بروز مشکلات فراوانی برای متقاضیان حقیقی مسکن شده، به‌گونه‌ای که این اتفاق برای قشر بزرگی از جامعه یکی از دغدغه‌های مهم و تا حدودی دست نیافتنی است.

کد خبر: ۴۷۶۷۲۹

تاریخ: ۲۸ تير ۱۴۰۱ - ۱۴:۴۹

آنچه باید در اجرای برنامه هایی برای رفع این مساله مورد توجه گیرد، درس از اشتباه‌های طرح‌های پیشین برای جلوگیری از ایرادهای مشابه است. سوابق پیشین تولید انبوه مسکن بیانگر آن است که با وجود آثار مثبت، معایب و کاستی‌های فراوانی به خصوص در زمینه کیفیت معماری و شهرسازی در این طرح‌ها به چشم می‌خورد. این معایب زمینه‌ساز مشکلات اجتماعی، اقتصادی، فرهنگی و … برای خانواده‌ها و شهروندان شده است.

در راستای اجتناب و جلوگیری از اشتباه‌های پیشین و ارتقا کیفیت مسکن با نگاه هویت اسلامی_ایرانی در طرح جدید مسکن، ضرورت دارد اصول، کیفیت و بایسته‌های برنامه‌ریزی، طراحی و ساخت مسکن مورد واکاوی و بازخوانی قرار گیرد. همچنین برای رسیدن به هدف مشخص شده، راهبردهای متناسب استخراج شده و در طرح‌های آتی مورد عمل و توجه واقع شود.

پژوهش حاضر به دنبال پاسخگویی به این ضرورت است. در این پژوهش مهمترین نکات، اصول و بایسته‌هایی که لازم است در محتوا و اجرای هرگونه طرح تولید و تامین مسکن مورد توجه واقع شود و در سیاست‌گذاری‌ها، طراحی‌ها و اجراها لحاظ شود، بیان شده است.
در راستای اجتناب و جلوگیری از اشتباه‌های پیشین و ارتقا کیفیت مسکن با نگاه هویت اسلامی_ایرانی در طرح جدید مسکن، ضرورت دارد اصول، کیفیت و بایسته‌های برنامه‌ریزی، طراحی و ساخت مسکن مورد واکاوی و بازخوانی قرار گیرد
درس از اشتباه‌های گذشته
طرح‌های مختلفی در دولت‌های پیشین در حوزه مسکن اجرا شد که هر کدام کاستی‌هایی را در بر داشته که به برخی از آنها اشاره خواهد شد و امید است در طرح جدید، این کاستی‌ها برطرف شود.

۱. عدم تناسب حجم پروژه‌ها با نیاز و ظرفیت بازار سال‌های آینده
به عنوان نمونه یکی از نکاتی که در طرح مسکن مهر به ویژه در حومه شهرهای کوچک برای مجریان و خریداران این واحدها دردسر ساز شد، عدم تناسب حجم پروژه‌های تعریف شده با نیاز و حتی ظرفیت بازار سال‌های آینده آن منطقه بود.
در برخی موارد به‌دلیل استفاده از تسهیلات ارزان قیمت ارائه شده، پیمانکاران و انبوه‌سازان اقدام به تعریف پروژه‌های کلان و سوداگرانه کرده و متاسفانه به دلایل مختلفی در پایان و تحویل واحدهای ساخته شده به مصرف‌کنندگان نهایی بازماندند.
این اتفاق باید مورد توجه طراحان سیاست جدید تولید انبوه مسکن قرار گیرد و ضروری است حجم نیاز مناطق مختلف کشور با یک سازوکار مناسب سنجیده شود و خروجی این طرح، متر و معیار حجم واحدهای لازم برای ساخت در هر منطقه باشد.

۲. تفکیک طبقاتی اجتماعی در مجموعه‌های مسکونی
اجرای متمرکز پروژه‌های این‌چنینی به‌ویژه آنگونه که در طرح مسکن مهر در برخی از شهرستان‌ها اجرا شد، در بسیاری موارد، به تفکیک این پروژه‌ها از سایر مناطق شهری منجر شده و گاهی حتی سبب متمایز شدن ساکنان این مجتمع‌ها و نیز تمایز در معاملات خریدوفروش و اجاره این واحدها نیز می‌شود؛ به گونه‌ای که به مرور زمان ارزش این واحدهای ساخته شده نسبت به دیگر مناطق شهری یا حومه شهری (به‌ویژه در شهرهای کوچک) کم شده و در نتیجه، استقبال از زندگی در آنها نیز کاسته می‌شود.

در برخی موارد به‌دلیل استفاده از تسهیلات ارزان قیمت ارائه شده، پیمانکاران و انبوه‌سازان اقدام به تعریف پروژه‌های کلان و سوداگرانه کرده و متاسفانه به دلایل مختلفی در پایان و تحویل واحدهای ساخته شده به مصرف‌کنندگان نهایی بازماندند.توجه به ساخت‌وساز در فضاهای خالی بین بافت‌های موجود شهری، توسعه این طرح در مرمت و بهسازی بافت‌های فرسوده شهری و نیز فراهم کردن امکان اجرای پروژه بصورت تک واحدی و مستقل توسط جامعه هدف، باعث می‌شود این تمایز و و پیامدهای اقتصادی، فرهنگی و اجتماعی تا حد زیادی برطرف شود.

اجرای طرح جهش تولید مسکن در بین زمین‌های موجود در بافت‌های موجود شهری و روستایی، فواید دیگری از جمله بی‌نیازی به ایجاد شبکه خدمات شهری، بهبود سطح استاندارد ساخت مسکن در بافت‌های فرسوده و مسکن روستایی، کاهش هزینه تهیه و تدارک زمین توسط دولت و … خواهد داشت.

۳.عدم برنامه‌ریزی درست مطابق شرایط منطقه
نکته قابل تامل در بحث زمین مورد نیاز برای توسعه افقی شهرها، توجه به شرایط اقلیمی و جغرافیایی هر منطقه است. در بسیاری مناطق کشور، صعب‌العبور بودن زمین، شیب زیاد و نامناسب، زاویه تابش نور، جهت وزش باد و بسیاری موارد این چنینی در انتخاب محل ساخت مسکن دخیل و موثر هستند. یا به طور مثال در شمال کشور، عدم قرارگیری در عرصه های منابع طبیعی، مساله کلیدی در توسعه افقی مناطق مسکونی است. لذا با توجه به این نمونه‌ها، ضروری است ملاحظات انتخاب زمین، چندان سهل و در دسترس انگاشته نشده و تمهیدات مناسب در این زمینه در نظر گرفته شود.

۴. توجه به جنبه‌های گوناگون تولید مسکن
معماری و شهرسازی در فرهنگ اسلامی به این صورت تعریف شده است.  معماری و شهرسازی یعنی آباد کردن فضا و محیط زیست انسان‌ها با عناصر طبیعی و مصنوعی، متناسب با نیازهای مادی انسان ها و بسترساز نیازهای روحی، اختیاری و تکاملی آنها.
بنابراین معماران و شهرسازان باید ابتدا آبادکننده محیط طبیعی بوده و فضای مصنوع یا خانه‌ها را هماهنگ با طبیعت و مکمل آن طراحی و خلق کنند؛ یعنی فضای طبیعت مناسب بعد «حسی و غریزی» انسان‌ها و با حیوانات مشترک و برای سیر در آفاق است اما فضای مصنوع باید مناسب بعد «عقلانی و روحانی» انسان‌ها بوده متضمن سیر در انفس انسان‌ها و وجه تکاملی آن‌ها باشد.

تهیه طرح‌های تولید مسکن در هر شهر و روستا باید متناسب با چشم‌انداز، اهداف و ضوابط طرح‌های جامع و تفصیلی شهری و هادی روستایی و اجتناب از اعمال تغییرات غیرکارشناسانه در طرح‌های توسعه شهری و روستایی باشد.
بنابراین باید شهرسازان برای شهرها و محلات، طرح های جامع و تفصیلی و برای روستاها طرح‌های توسعه مناسب و مطلوب را ارائه کنند؛ آنگاه مهندسان مشاور معماری، طرح‌های معماری را به کمک مهندسان عمران، مکانیک، برق و غیره به صورت مناسب و مطلوب برای اجرا ارائه کنند.

مکان خانه باید در محلی باشد که معاش افراد را تامین کند و تضمین‌کننده اشتغال مفید و پایدار ساکنان باشد. بنابراین برنامه‌ریزی ملی، منطقه ای، استانی، شهری و روستانی، در جهت کشف استعدادهای تولیدی و اشتغال زا، برای «مکان‌یابی خانه‌ها» مقدم بر خانه‌سازی است. تامین زیرساخت‌های شهری همچون جاده‌ها، پل‌ها، آب، برق، گاز، تلفن، اینترنت و غیره از ضروریات یک زندگی امروزی است. بنابراین تامین آن‌ها باید پیش و یا حداقل هم زمان با ساختن خانه‌ها آغاز شده و اجرا شوند.

تهیه طرح‌های تولید مسکن در هر شهر و روستا باید متناسب با چشم‌انداز، اهداف و ضوابط طرح‌های جامع و تفصیلی شهری و هادی روستایی و اجتناب از اعمال تغییرات غیرکارشناسانه در طرح‌های توسعه شهری و روستایی باشد.در مجموعه‌های شهری باید مساحت زمین کافی باشد تا توسعه خانه متوازن با توسعه در آمد خانواده و تعداد اعضا آن قابل توسعه افقی و عمودی حداکثر در حد دو طبقه بوده و امکان اسکان پایدار را برای خانواده‌ها فراهم آورد. خانه مناسب و مطلوب که متضمن استقلال، آزادی، حریم و حرمت اعضا خانواده باشد، خانه با مالکیت مستقل برای یک خانواده و یا چند خانواده مَحرَم، با پارکینگ و حیاط و فضای سبز مطلوب است. همچنین چند واحد همسایگی در کنار یکدیگر باید دارای یک فضای عمومی سر سبز برای بازی مشترک بچه‌ها، دیدار و گفت‌وگوی بزرگان و تعاملات همسایگی و تامین خدمات ضروری باشد.

در روستاها باید زمین کافی در اختیار روستاییان قرار گیرد تا توسعه افقی و پایدار خانه امکان‌پذیر شده و فضای مناسب و مطلوب برای تولیدات خانگی همچون میوه‌ها، حبوبات، سیفی‌جات و امکان پرورش حیوانات اهلی و آبزیان و صنایع دستی و غیره امکان‌پذیر باشد.
در خانه‌های مستقل، تفکیک فضای خصوصی افراد و اعضا خانواده از فضای مهمان ضروری است. پنجره‌ها باید به حیاط‌های داخل باز شوند و متضمن نور، آفتاب، کوران و دید مناسب باشند. حفظ حریم اتاق خواب والدین از فرزندان دختر و پسر و در مجموع حفظ حریم فضاهای خصوصی اعضا، از فضاهای عمومی و خدماتی، لازم و ضروری است.

جمع‌بندی
سیاست‌گذاری در حوزه مسکن در دولت‌های مختلف با طرح‌های متفاوتی اجرا شده است. هر یک از این طرح‌ها در کنار آثار مثبت خود، پیامدهای دیگری را در پی داشته‌اند که به موجب آن رسیدن به هدف نهایی طرح با مشکلاتی مواجه شده است.
به این منظور در این پژوهش با تبیین ایرادهای طرح‌های پیشین همچون «عدم تناسب حجم پروژه‌ها با نیاز و ظرفیت بازار سال‌های آینده»، «تفکیک طبقاتی اجتماعی در مجموعه‌های مسکونی حاصل از طرح های تامین مسکن» و «عدم برنامه‌ریزی درست مطابق شرایط منطقه» راهکارهایی برای بهبود طرح جدید مسکن ارائه شده است.
این راهکارها جنبه‌های مختلف فنی، مهندسی، اجتماعی و… را از مفهوم مسکن در بر دارد. امید است با به‌کارگیری این توصیه‌ها، ایرادهای گذشته در طرح جدید دیده نشود.