شورای عالی شهرسازی مرجع صدور مجوز ساخت بلندمرتبه ها باشد

رئیس بخش شهرسازی مرکز حقیقات راه، مسکن و شهرسازی می گوید بر اساس مصوبه سال ۱۳۸۹ شورای عالی شهرسازی، این شورا مرجع صدور مجوز ساخت بلندمرتبه بود که به غلط به کمیسیون ماده ۵ داده شد.

کد خبر: ۴۷۱۵۴۲

تاریخ: ۲۰ تير ۱۴۰۱ - ۱۴:۱۴

به گزارش ایران اکونومیست، تنها چندروز از چهلم درگذشتگان فاجعه متروپل گذشته است اما هنوز هم بازماندگان جان باختگان این فاجعه و همچنین مردم آبادان منتظرند تا پرونده این فاجعه انسانی توسط دستگاه قضائیه مورد بررسی قرار گیرد. به گفته مسئولان عالی رتبه آنچه عامل این فاجعه شد، نه بی دقتی مردم و ساکنان برج بود که بی مبالاتی صادرکننده مجوز ساخت، ناظر ساخت و مجری ساخت این مجموعه بود؛ سه عنصری که اتفاقاً در همه اسناد بالادستی بلندمرتبه سازی به دقت مورد تأکید واقع شده اما متروپل اثبات کرد که قانون به تنهایی کارساز نیست بلکه تغییر سازوکار نظارت بر اجرای آن الزامی است.

داشتن تعارض منافع میان سازنده و ناظر هم از دیگر مسائلی است که در اسناد بالادستی مغفول مانده است؛ تعدد نهادهای صادرکننده مجوز برای مجری ذی صلاح از دیگر مسائلی است که سبب شده تا هر شخص حقوقی با گرفتن مهر چند مهندس بتوانند شرکت حقوقی سازنده ذی صلاح یا حتی شرکت‌های نظارتی تشکیل دهند و از دستگاه‌های مربوطه، مجوزهای لازم را هم دریافت کنند.

اینکه اساساً چرا باید بلندمرتبه سازی به نمادی برای توسعه یک شهر تبدیل شود و چرا شهرداری‌ها باید با سرمایه گذار در ساخت بلندمرتبه، مشارکت کنند به یکی از پرسش‌های اصلی ساخت و ساز شهری تبدیل شده است.

برخی شهرسازان معتقدند، به هم ریختن محیط زیست طبیعی یک شهر با بلندمرتبه سازی های غیر برنامه ریزی و بدون مطالعه، از مهمترین آسیب‌هایی است که به کالبد شهرها وارد می‌کند.

مردم به سکونت در ساختمان‌های بلند بیشتر تمایل نشان دادند تا به کوچ به شهرهای جدید

غزال راهب رئیس بخش شهرسازی مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی در گفت وگو با ایران اکونومیست درباره اینکه آیا اساساً نیاز است به سوی بلندمرتبه سازی در شهرها برویم یا باید شهرسازی افقی را ترویج کنیم؟ اظهار کرد: پاسخ مشخصی معمولاً برای این سوال وجود ندارد و بسته به ویژگی‌های هر شهر، شهرسازی متناسب با آن نیز متفاوت است.

وی با بیان اینکه بلندمرتبه سازی به خودی خود نه یک ارزش به حساب می‌آید و نه یک ضد ارزش، افزود: افزایش تراکم در همه شهرهای ما با افزایش جمعیت و درنتیجه افزایش تقاضای مسکن، به عنوان یک راهکار مطرح شده است. در یک دوره تاریخی در کشور مثلاً دهه هفتاد شمسی، بلندمرتبه سازی، افزایش تراکم و توسعه عمودی شهر در دستور کار شهرداری‌های شهرهای بزرگ قرار گرفت؛ نکته جالب این بود که در همان زمان ساخت شهرهای جدید هم به تصویب رسید؛ چون فشار افزایش جمعیت و تقاضای مسکن سبب شده بود تا بلندمرتبه سازی و ساخت شهرهای جدید به موازات هم پیگیری شود.

راهب ادامه داد: فروش تراکم ساختمانی یکی از درآمدهای شهرداری‌ها هم محسوب می‌شد؛ وقتی دو سیاست «توسعه شهرهای جدید» و «فروش تراکم» به رقابت با هم برخاستند، این توسعه عمودی شهر بود که توانست برنده شود چون مردم تمایل داشتند در شهرهایی که خدمات زیربنایی و روبنایی دارد و از نظر ساخت و ساز تکمیل است، بمانند نه اینکه به شهرهایی بروند که هیچ گونه تأسیسات زیربنایی و خدمات روبنایی در آنها اجرایی نشده است. لذا در این سال‌ها شهرهای جدید نتوانستند مورد اقبال قرار گیرند و به سقف جمعیتی که برای آنها برنامه ریزی شده بود برسند.

وی خاطرنشان کرد: من معتقدم هنوز هم اگر ظرفیت‌های تراکمی جدیدی ایجاد شود، مردم به سکونت در برج‌ها تمایل بیشتری دارند تا شهرهای جدید.

بلندمرتبه سازی الگوی جمعیت پذیری شهرها را به هم ریخت

مدرس معماری و شهرسازی در دانشگاه درباره خط قرمزهای بلندمرتبه سازی تصریح کرد: ما اسناد بالادستی توسعه و عمران شهری داریم که چشم انداز و نقش و جایگاه شهرها را در سطوح ملی، منطقه و محلی ترسیم کرده است. در این طرح‌ها موضوعی به نام جمعیت پذیری شهر مطرح شده که این جمعیت پذیری در سطح محلات مختلف و همچنین در زون های مختلف شهری توزیع می‌شود؛ جمعیت پذیری شهرها همان «سقف مجاز جمعیت شهرها با توجه به میزان زمین موجود و الگوهای تراکم در اسکان» است؛ یکی از مسائل بلندمرتبه سازی غیر برنامه ریزی شده این است که تراکم جمعیتی کل شهر در مقایسه با محلات مختلف هر شهر را به هم می‌ریزد و درنتیجه روی خدمات زیربنایی و روبنایی اثر می‌گذارد.

وی در خصوص میزان هم خوانی بلندمرتبه سازی با مسائل فرهنگی شهرها اظهار کرد: اگر آمارها بررسی شود می‌بینیم که ۸۰ درصد واحدهای مسکونی ما زیر ۳ طبقه هستند که نشان می‌دهد بلندمرتبه سازی به عنوان فرهنگ غالب کشور وجود ندارد و مردم علاقه مندند از مزایای ساخت و ساز افقی بهره مند شوند اگرچه به طور کلی جمعیت و میزان زمین موجود در بسیاری از شهرهای ما به گونه‌ای است که نیازی نیست به سمت بلندمرتبه سازی برویم ممکن است در شهرهای بزرگ‌تر این نیاز وجود داشته باشد اما مسأله بازدارنده در کلانشهرها این است که در شهرهایی مانند تهران یا مشهد سقف جمعیتی آنها پر شده و نیازی نیست که سکونتگاه جدیدی ایجاد شود.

راهب یادآور شد: البته می‌توان برای بلندمرتبه سازی در برخی مناطق کلان شهرها پیش فرض‌هایی متصور شد مثلاً بافت‌های فرسوده تخریب و سازه‌های جدید جایگزین شود.

برخی شهرها ظرفیت و تاب پذیری بلندمرتبه سازی را ندارند

وی درباره اینکه بلندمرتبه سازی چگونه با منظر شهری، محیط زیست و جغرافیای طبیعی منطقه ارتباط برقرار می‌کند؟ گفت: باید دید آیا منطقه محل ساخت بلندمرتبه، اصلاً تاب و توان زیست محیطی احداث برج را دارد یا خیر؟ مثلاً معتقدیم بلندمرتبه سازی اگر در مناطق درستی احداث نشود و جانمایی آن اشتباه باشد، بر الگوی باد یک شهر ممکن است تأثیر منفی بگذارد؛ اینکه فاضلاب تولیدی ساکنان بلندمرتبه در یک منطقه بر منابع آب زیرزمینی آن منطقه یا حتی شهر تأثیر منفی دارد یا خیر هم یکی دیگر از مسائلی است که باید مورد بررسی قرار گیرد.

رئیس بخش شهرسازی مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی به لزوم بررسی و تعیین خط مشی و میزان اثرگذاری بلندمرتبه سازی بر خط آسمان اشاره و بیان کرد: آیا شهر توان فنی ساخت و پس از آن نگهداری بلندمرتبه سازی را دارد یا خیر؟ مصادیق این موضوع را بسیار دیده‌ایم؛ همین اتفاقی که در ریزش متروپل یا آتش سوزی برج رامیلای چالوس افتاد نمونه‌هایی از آن است؛ در مصوبه سال ۱۳۸۹ شورای عالی شهرسازی در خصوص بلندمرتبه سازی، شهرهای زیر ۲۰۰ هزار نفر هزار نفر ملزم بودند که اگر می‌خواستند بلندمرتبه سازی کنند، این برج‌ها اولاً فقط باید «نقطه‌ای» بود نه «پهنه‌ای» و ثانیاً باید طرح توجیهی برای لزوم ساخت آن ارائه می‌شد؛ همچنین دلایل فنی که ساخت چنین ساختمانی چه کمکی به اقتصاد شهر می‌کند، باید به شورای عالی شهرسازی ارائه می‌شد.

قرار بود بلندمرتبه سازی به اقتصاد شهرهای کوچک کمک کند

وی ادامه داد: ولی در عمل دیدیم که کمک به اقتصاد شهر با احداث ساختمان‌های بلند بعضاً به اقتصاد رانتی برای برخی افراد تعبیر شد؛ مثلاً برج رامیلا وقتی در نزدیکی چالوس در آتش سوخت، آتش نشانی این شهر اعلام کرد که تجهیزات لازم برای اطفای حریق در ساختمان‌های بلند را نداشته است؛ یا مثلاً در موضوع متروپل سازوکار نظارتی به دقت تعریف نشده بود ولی اگر در یک شهر بزرگ‌تر بود، سازوکارهای نظارتی دقیق‌تری برای آن اجرا می‌شد اما ساختار مدیریت شهری آبادان اجازه نداد تا سازوکارهای نظارتی محکم‌تری را اعمال کند.

راهب با بیان اینکه مصوبه شورای عالی شهرسازی در بازنگری بعدی متأسفانه تغییر یافت و مجدداً مرجع صدور مجوز بلندمرتبه سازی ها از شورای عالی شهرسازی و معماری به کمیسیون ماده ۵ شهرداری‌ها منتقل شد، گفت: این مصوبه می‌تواند سرمنشأ بسیاری از اتفاقات مشابه متروپل در شهرهای کوچک باشد چون این شهرها ظرفیت بلندمرتبه سازی را ندارند.

تجدید نظر شورای عالی شهرسازی در مصوبه بلندمرتبه سازی سال ۱۳۸۹

وی خاطرنشان کرد: در مصوبه قبلی شورای عالی شهرسازی در خصوص ساختمان‌های بلند، دو پارامتر مهم دیگر هم بود که در بازنگری این مصوبه، از آن غفلت شد و تغییراتی کرد؛ نخست آنکه بلندمرتبه سازی را در فضای شهری فعلی شهرهای موجود مجاز کرده‌ایم که با محدودیت عرض معابر و گذرگاه‌ها و ترافیک بالا رو به رو هستند؛ در مصوبه قبلی به موضوع عرض گذرگاه توجه شده بود که می‌بایست موقعیت بلندمرتبه در شرایط مناسب قرار داشت و ویژگی‌های ترافیکی مورد نیاز را احراز کند.

این مدرس معماری و شهرسازی دانشگاه ادامه داد: دوم آنکه به قطعات اراضی محل ساخت ساختمان‌های بلند هم توجه شده بود؛ به این صورت که حداقل متراژ زمین محل ساخت بلندمرتبه خصوصاً در شهرهای کوچک به اندازه‌ای بود که ساخت آن را توجیه کند اما با یک مشکل در عمل رو به رو شدیم؛ مشکل این بود که در یک بلوک شهری تجمیع چند قطعه زمین برای رسیدن به نصاب حداقلی متراژ زمین مورد نیاز برای بلندمرتبه سازی ممکن است رخ دهد مثلاً دو قطعه ۶۰۰ متری با هم تجمیع می‌شوند تا با رسیدن به ۱۲۰۰ متر زمین، حداقل متراژ هزار متری برای احداث بلندمرتبه را بتواند کسب کند اما مسأله ای که هست این است که واحدهای پیرامونی آن ممکن است ریزدانه باشند؛ این در حالی است که در مصوبات مربوطه هیچ ماده یا تبصره‌ای پیش بینی نشده بود که در یک پهنه باید طیف همگنی از قطعه بندی اراضی در نظر گرفته شده باشد؛ نتیجه این ناهمگن بودن قطعه بندی اراضی، همان اتفاقی بود که در متروپل شاهد بودیم؛ با تجمیع چند قطعه زمین در آبادان، حداقل زمین لازم برای سخت برج فراهم شد اما قطعات پیرامونی آن همگی ریزدانه بودند که در هنگام آواربرداری یا امداد رسانی به آسیب دیدگان، نیروهای امدادی با مشکل مواجه بودند.