تعیین دستوری سقف اجاره بها؛ مؤثر یا شکست خورده؟

اگرچه در دو سال گذشته تعیین سقف اجاره بها از سوی نهادهای سیاستگذار به عنوان عاملی موفق برای جلوگیری از رشد اجاره بها عنوان می شود، اما آمارهای مراکز اقتصادی چندان این ادعا را تأیید نمی کند.

کد خبر: ۴۶۳۶۲۱

تاریخ: ۰۷ تير ۱۴۰۱ - ۱۱:۴۷

به گزارش ایران اکونومیست، دمای اجاره بهای مسکن همزمان با آغاز گرم‌ترین روزهای سال به نقطه جوش نزدیک و با افزایش بی سابقه‌ای همراه شده است. یافتن مسکن اجاره‌ای مناسب برای خانوارهای متوسط شهری به یکی از معضلات این روزها تبدیل شده که دو عامل «کمبود فایل اجاره‌ای مناسب در دفاتر مشاوران املاک» و نیز «افزایش تمایل موجران به دریافت اجاره ماهانه به جای ودیعه»، سبب شده تا این سختی در یافتن مسکن مناسب اجاره‌ای، دو چندان شود.

علیرضا زاکانی شهردار تهران عصر روز گذشته ۶ تیر ماه گفته بود: شهرداری تلاش می‌کند بازار اجاره را در دست بگیرد تا شرایط اجاره داری را که ۵۱ درصد مردم شهر با آن درگیر هستند، بهبود ببخشد و تا ظرف ۶ تا ۷ سال آینده کمبودهای حوزه مسکن را جبران کنیم و در فاز مثبت قرار بگیریم.

همچنین حمیدرضا صارمی معاون شهرسازی شهرداری تهران ۶ اردیبهشت امسال در جلسه صحن علنی شورای شهر تهران با بیان اینکه بعد خانوار یک نفره در تهران ۱۱ درصد، دو نفره ۲۳ درصد و ۳ نفره ۳۰ درصد است گفت: ۳۴ درصد جامعه تهران خانوارهای ۱و ۲ نفره تشکیل می‌دهند؛ این در حالی است که ۴۳ درصد تهرانی‌ها مستأجر هستند، اما متوسط کشور ۲۵ درصد است و اجاره نشینی در مناطق ۴ و ۱۵ پایتخت بیشتر است.

محمود محمودزاده معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی نیز در ۳۰ خرداد ۱۳۹۹ گفته بود: بر اساس آخرین آمار نفوس و مسکن سال ۹۵، ۱۸ میلیون و ۱۰۰ هزار خانوار در کشور وجود دارد که از این تعداد حدود ۶ میلیون و ۶۰۰ هزار خانوار، معادل ۳۰.۷ در صد مستأجر هستند.

به گفته محمودزاده بر اساس آمار سال ۹۵، در شهر تهران، ۴۳.۶ درصد از افراد مستأجر هستند.

مرکز پژوهش‌های مجلس در ۷ تیر ۱۳۹۹ در گزارشی درباره تعداد اجاره نشینان تهران، از منابع آماری شهرداری تهران و معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در سال ۱۳۹۸ بهره برده است.

در این گزارش آمده: در ایران بر اساس آمار سرشماری نفوس و مسکن در سال ۱۳۹۵ حدود ۳۴ درصد از واحدهای مسکونی کل کشور، ۴۰ درصد از واحدهای مسکونی شهری و ۱۳ درصد از واحدهای مسکونی روستایی دارای تصرف استیجاری بوده‌اند. همچنین طبق آمار منابع ذی ربط ازجمله وزارت راه و شهرسازی و شهرداری تهران برآورد سهم اجاره‌نشینی در سال ۱۳۹۸ در کلانشهر تهران بالغ بر ۴۲ درصد از کل خانوارها بوده است.

تعیین سقف اجاره بها در ۱۴۰۰، شکست خورد؟

محمود محمودزاده معاون وزیر راه و شهرسازی اواخر مهر ماه سال گذشته پس از اعلام گزارش بانک مرکزی و مرکز آمار در خصوص نرخ افزایش اجاره بهای مسکن مبنی بر افزایش ۴۶ درصد اجاره بها علی رغم تعیین سقف ۲۵ درصدی اجاره بها، آن را نشانه شکست خوردن این طرح ندانست.

وی در پاسخ به این سوال که آیا متوسط افزایش ۴۶.۹ درصدی هزینه اجاره بها در تابستان ۱۴۰۰ برای خانوارهایی که تمدید قرارداد داشته‌اند، نشان دهنده شکست طرح تعیین سقف ۲۵ درصدی افزایش اجاره بها است؟ گفت: مصوبه ستاد ملی کرونا در حکم قانون بوده و لازم اجرا است. بر اساس مصوبه این ستاد در راستای حمایت از مستأجران، تمامی اجاره نامه‌ها مصوب و تمدید شده تلقی می‌شوند مگر آن استثناهای ۸ گانه ذکر شده در مصوبه ستاد ملی؛ از طرفی اگر مستأجر و موجر با هم توافق کنند، کسی مانع آن نخواهد شد، اما هیچ مالکی نمی‌تواند مستأجر خود را ملزم به افزایش اجاره بها بیش از ۲۵ درصد کند.

کارشناس اقتصاد مسکن: مالیات سِتانی از خانه‌های خالی کافی نیست

مهدی اشعری کارشناس اقتصاد مسکن در گفتگو با ایران اکونومیست درباره مصوبه اخیر شورای عالی هماهنگی سران قوا در خصوص الزام موجر به تمدید قرارداد اجاره اظهار کرد: باید ابتدا مشکل بازار اجاره مسکن را بررسی کنیم و سپس بر اساس آن راهکار ارائه دهیم.

وی با بیان اینکه بازار اجاره مسکن یک بازار عرضه و تقاضا است افزود: با توجه به رشد جمعیت و نیز سیاست کلان کشور مبنی بر حمایت از افزایش جمعیت، لذا سرکوب سمت تقاضای مسکن راهکار مناسبی نیست و نباید آن را محدود کرد.

کارشناس اقتصادی ادامه داد: بنابراین باید به تقویت سمت عرضه مسکن کمک کنیم.

اشعری دو راهکار تقویت سمت عرضه مسکن در بازار اجاره را شامل افزایش ساخت و ساز و عرضه خانه‌های خالی به بازار اجاره عنوان و اظهار کرد: در کنار مالیات بر خانه‌های خالی که می‌تواند به عنوان عاملی برای افزایش عرضه مسکن به بازار اجاره باشد می‌توان از راهکارهای انگیزشی نیز استفاده کرد تا اجاره دادن به صرفه باشد.

اجاره دادن واحد مسکونی از خالی ماندن آن به صرفه تر است ولی ریسک اجاره داری در کشور بالاست

وی افزود: مثلاً بررسی شود که آیا اگر فردی خانه‌اش را خالی نگه دارد به صرفه تر است یا آن را به بازار اجاره عرضه کند؟ بررسی‌ها نشان می‌دهد اگر خانه به اجاره بدهد سود دو برابری نسبت به خالی بودن آن در یک سال کسب خالی کرد چون در صورت خالی بودن تنها ۵ تا ۶ درصد از محل افزایش ارزش ملک سود به دست می‌آورد. بر اساس مطالعات تورم مسکن نسبت به تورم عمومی در طولانی مدت در کشور ما ۵ تا ۶ درصد بیشتر است و ارزش حقیقی ملک از مابه التفاوت این دو به دست می‌آید.

اشعری گفت: این در حالی است اگر ملک به اجاره برود دو برابر سود مذکور نصیب مالک خواهد شد ضمن اینکه استهلاک مسکن ارتباط چندانی با خالی یا پر بودن واحد مسکونی ندارد و در هر صورت سالانه با افزایش عمر ساختمان، استهلاک آن نیز بیشتر می‌شود. همچنین هزینه‌های تعمیر و نگهداری نسبت به درآمد یک سال اجاره واحد مسکونی قابل چشم پوشی است.

کارشناس اقتصاد مسکن با طرح این سوال که چرا برخی افراد تمایلی به اجاره دادن ملک نداشته و به خالی نگهداشتن آن متمایل هستند پاسخ داد: علت خالی نگهداشتن واحد به جای اجاره دادن آن، بالا بودن ریسک اجاره داری در ایران است. ریسک‌هایی از قبیل اینکه اگر مستأجر از پرداخت اجاره ماهانه سر باز بزند یا امکان وصول راحت اجاره بها نباشد یا اینکه مستأجر در پایان قرارداد اجاره از تخلیه آن خودداری کند یا امکان اخذ خسارت در صورت وارد آمدن آسیب‌های غیرمعمول به واحد مسکونی وجود دارد یا نه و امثال این موارد می‌توان برشمرد که به افزایش ریسک اجاره دادن واحد مسکونی می‌انجامند.

وی تصریح کرد: بنابراین سیاستگذار در کنار حمایت از افزایش عرضه واحد مسکونی به بازار اجاره، باید در خصوص کاهش ریسک اجاره داری نیز برنامه ریزی کند.

اشعری به تصویب قانون تنظیم روابط موجر و مستأجر در سال ۱۳۷۶ اشاره کرد و گفت: بر اساس این قانون موجر می‌تواند در پایان دوره قرارداد در صورت عدم همکاری مستأجر ظرف یک هفته حکم تخلیه از مرجع قضائی اخذ کند. مصوبه اخیر شورای عالی هماهنگی سران قوا مبنی بر الزامی شدن تمدید اجاره می‌تواند به کاهش انگیزه موجر مبنی بر واگذاری ملک خود به بازار اجاره مسکن بینجامد.

قیمت گذاری دستوری اجاره بها در دو سال گذشته، تجربه خوبی نبود

کارشناس اقتصاد مسکن به نبود تجربه خوبی در زمینه قیمت گذاری دستوری چه در بخش اجاره بها و چه در سایر کالاها اشاره و تصریح کرد: معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی پیش از این نیز مصوبه تعیین سقف اجاره بها را از ستاد ملی کرونا در سال‌های ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ اخذ و ابلاغ کرده بود؛ این در حالی است که گزارش‌های بانک مرکزی و مرکز آمار در خصوص بازار اجاره بهای مسکن نشان می‌دهد در دو سال ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ که ستاد ملی کرونا مصوبه تعیین سقف اجاره بها را ابلاغ کرد، این افزایش اجاره بها، بیش از رقم مندرج در مصوبه بود.

وی یکی دیگر از معایب تعیین سقف اجاره بها و نیز الزام به تمدید قرارداد اجاره مسکن را بروز درگیری میان موجر و مستأجر دانست و افزود: فشار آوردن بر مردم سبب برخی دعوا و درگیری‌ها میان آنها شده و حتی اعتماد عمومی را کمرنگ می‌کند.

تولید مسکن و افزایش عرضه خانه خالی مؤثرتر از قیمت گذاری دستوری

به گزارش ایران اکونومیست اگرچه در هیچ کجای دنیا همه مردم مالک نیستند و تعداد مستأجران نشانه رشد یافتگی یا عقب ماندگی اقتصاد مسکن نیست، اما با توجه به فرهنگ عمومی حاکم بر کشور ما که اکثر خانوارها متمایل به مالک بودن هستند، به نظر می‌رسد تقویت سیاست خانه دار شدن و تولید مسکن در کنار سیاست حمایت از عرضه خانه‌های خالی اعم از روش‌های تنبیهی (مالیات سِتانی) یا تشویقی (معافیت‌های مالیاتی) از قیمت گذاری دستوری مؤثرتر باشد.

هر چند که سیاست تعیین سقف اجاره بها در سایر کشورهای دنیا هم پیگیری می‌شود ولی از آنجایی که راه‌های فرار از نرخ تعیین شده در شورای عالی هماهنگی سران قوا که شامل ۲۵ درصد برای موجران تهرانی و ۲۰ درصد برای سایر شهرهاست، وجود دارد و همچنین نظارت جدی بر قراردادهای اجاره که دفاتر مشاوران املاک تهیه می‌کنند، دیده نمی‌شود، بعید به نظر می‌رسد که در سال جاری نیز سقف اجاره بها آنگونه که شایسته است، رعایت شود.

همچنین سامانه املاک و اسکان کشور برای شناسایی خانه‌های خالی و اخذ مالیات از مالکان این واحدها به گفته بسیاری از کارشناسان اقتصادی و نمایندگان مجلس تکمیل نشده و نتوانسته نقش پشتیبانی اطلاعاتی از مالیات سِتانی از مالکان آنها را ایفا کند.