اجاره‌داری حرفه‌ای و مالیات خانه‌های خالی در کنار سقف اجاره‌بها

کارشناس اقتصاد مسکن معتقد است اگرچه اصل مداخله دولت در بازار اجاره مسکن در شرایط کنونی اقدام مثبتی است اما برخی ظرفیت های مغفول دیگر هم می تواند در کنار این سیاست به بهبود بازار کمک کند.

کد خبر: ۴۶۰۹۹۸

تاریخ: ۰۳ تير ۱۴۰۱ - ۱۳:۴۲

به گزارش ایران اکونومیست، در جلسه شورای عالی هماهنگی اقتصادی سران قوا که شنبه ۲۸ خرداد با حضور سران قوا و به ریاست حجت الاسلام سید ابراهیم رئیسی رئیس جمهور برگزار شد بسته سیاستی حمایت از مستأجران به تصویب رسید که یکی از مهم‌ترین بندهای آن، تعیین افزایش سقف تمدید قراردادهای اجاره‌بها در سال ۱۴۰۱ بود.

مصوبه سران قوا: افزایش اجاره بها بیش از ۲۵ درصد ممنوع

بر این اساس کلیه قراردادهای اجاره واحدهای مسکونی در سال ۱۴۰۱ پس از تاریخ ابلاغ این مصوبه به صورت خودکار و به مدت یک سال و حداکثر با نرخ ۲۵ درصد در شهر تهران و سایر کلانشهرها و ۲۰ درصد در سایر نقاط شهری نسبت به قراردادهای موجود تمدید می‌شود. مواردی چون تخریب و بازسازی یا اجاره به فرزندان و … در این مصوبه استثنا شده است.

طرح ساماندهی بازار اجاره مجلس: موجر رقم اجاره را بیش از سقف افزایش دهد، باید مالیات بر اجاره بدهد

امروز یک تیر ماه نیز کلیات طرح دو فوریتی ساماندهی بازار اجاره مسکن در صحن علنی مجلس شورای اسلامی به تصویب رسید و طرح برای بررسی جزئیات آن به کمیسیون عمران مجلس ارجاع شد.

بر اساس این طرح (در صورت تصویب جزئیات آن در مجلس) اگر موجری اجاره بها را بیش از سقف تعیین شده در هر سال افزایش دهد، از معافیت مالیات بر اجاره بها حذف شده و مشمول دریافت مالیات بر اجاره مسکن موضوع ماده ۵۳ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم می‌شود.

بانک مرکزی: تورم اجاره مسکن ۵۰ درصد / ‏‬ مرکز آمار: تورم عمومی اردیبهشت ۳۸ درصد

معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در گزارشی که اخیراً منتشر کرده، متوسط اجاره بهای هر متر مربع واحد مسکونی در تهران طی ماه اردیبهشت را ۱۲۶ هزار و ۹۰۰ تومان عنوان کرده؛ در حالی که متوسط اجاره بهای مسکن در سال ۱۴۰۰، متری ۸۴ هزار و ۸۰۰ تومان بوده است که رشد ۳۳.۱۷ درصدی را نشان می‌دهد.

بانک مرکزی نیز در آخرین گزارش خود از بازار مسکن تهران در اردیبهشت امسال، میزان افزایش اجاره بهای مسکن را ۴۹.۶ درصد در تهران و ۵۰.۱ درصد در کل کشور نسبت به اردیبهشت سال گذشته اعلام کرده است.

مرکز آمار ایران نیز تورم عمومی اردیبهشت ماه را برای خانوارهای کشور ۳۸.۷ درصد برآورده کرده بود که حاکی از کاهش نرخ تورم ماهانه است. نرخ تورم عمومی سالانه نیز کاهشی بوده است.

کارشناس اقتصاد مسکن: استفاده از جرایم یا مشوق‌هایی که بازار اجاره مسکن را بهبود می‌دهد

در همین راستا مهدی غلامی کارشناس اقتصاد مسکن در گفت و گو با ایران اکونومیست با بیان اینکه مداخله دولت در بازار اجاره مسکن در شرایط کنونی می‌تواند اقدام مؤثری باشد گفت: به نظر می‌رسد این مصوبه برای جبران کم کاری‌هایی است که سال‌های گذشته در بازار مسکن انجام شده و البته اکنون هم تا حدی ادامه پیدا کرده است.

وی با بیان اینکه ممکن است اجرای این مصوبه مشکلات احتمالی برای مردم و دستگاه قضا ایجاد کند، افزود: بازار مسکن حتماً نیاز به تنظیم گری و سیاست گذاری دارد ولی به شرط اینکه اولاً زیرساخت‌های لازم آن برقرار شود و ثانیاً سیاست گذاری ها، مبنای منطقی داشته باشد.

لزوم توجه همزمان به انتظارات موجر و مستأجر

غلامی با بیان اینکه حمایت از مستأجران امری لازم است که همه به آن واقفند گفت: ولی باید به انتظارات موجران هم توجه کرد. فردی که واحد مسکونی خود را در بازار اجاره با قیمت معقولی عرضه می‌کند، فعالیت سوداگرانه انجام نداده و لازم است انتظاراتش هم برآورده شود. در غیر این صورت، با اجرای مصوبه‌ای که اخیراً تصویب شده، یا قراردادهای غیررسمی افزایش پیدا می‌کند یا اینکه اختلافاتی بین مستأجر و موجر به وجود می‌آید که هردوی آنها نتایج خوبی نخواهد داشت.

مبنای سقف ۲۵ درصدی اجاره بها چیست؟

وی با طرح این پرسش که افزایش اجاره بها در تهران بر اساس چه مبنایی ۲۵ درصد تعیین شده گفت: این رقم در حالی تعیین شده که با نرخ تورم عمومی متفاوت است. نرخ افزایش اجاره بهایی که اخیراً وزارت راه آن را گزارش کرده هم با این عدد متفاوت است؛ ثانیاً شاید موجری بخواهد به میزان نرخ پیشنهادی دولت، اجاره اش را افزایش دهد ولی از مستأجر قبلی رضایت ندارد. چرا این شرایط برای او فراهم نباشد؟ در حالی که اگر سامانه ملی املاک و اسکان کشور تکمیل شده بود و قراردادهای اجاره هر واحد در آن ثبت بود، این اقدام به راحتی قابل نظارت بود.

مشوق‌های مالیاتی برای موجرانی که سقف اجاره را رعایت کنند

این کارشناس اقتصاد مسکن یکی از نقاط ضعف مصوبه فعلی را نداشتن مشوق‌هایی برای موجران خواند و بیان کرد: البته به نظر می‌رسد این مصوبه برای کوتاه مدت باشد و قرار است این مشوق‌ها در طرحی که با عنوان ساماندهی بازار اجاره مسکن در مجلس در دست بررسی است، لحاظ شود.

وی ادامه داد: از دیگر اقداماتی که موجران در صورت انجام آن به عنوان رفتار مطلوب از سوی مالک تلقی می‌شود، انعقاد قراردادهای بلندمدت با رشد سالانه به میزان تورم یا پذیرش سقف افزایش اجاره بهاست. دولت در ازای این رفتار می‌تواند تخفیف‌هایی در مالیات‌های پرداختی فرد یا هزینه پروانه ساخت یا حتی امتیازاتی برای دریافت وام ساخت مسکن به موجر بدهد. یا اینکه مثلاً موجر در اولین نقل و انتقال خود از تخفیف مالیاتی برخوردار شود. البته لازم است سامانه‌ای مثل سامانه املاک تکمیل شود و چنین داده‌هایی در آن ثبت شود.

اجاره داری حرفه‌ای؛ زیرساختی که هنوز فراهم نشده

کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به زیرساخت‌های لازم برای تنظیم گری در بازار مسکن گفت: از دیگر زیرساخت‌هایی که فعلاً فراهم نشده، استفاده از اجاره داری حرفه‌ای یا اپراتورهای اجاره داری است. این اپراتورها حلقه واسط ارتباطی و نه معاملاتی میان موجر و مستأجر هستند که با اخذ کارمزد مشخص بدون برقراری ارتباط مستقیم واحد استیجاری را از موجر دریافت و در اختیار مستأجر قرار می‌دهند. اپراتور موظف به اخذ اجاره‌بها از مستأجر و پرداخت آن به موجر خواهد بود. در این شرایط قیمت‌گذاری در بازار اجاره نیز توسط دولت قابلیت اجرایی دارد و امکان نظارت بر حسن انجام قوانین و مقررات وضع شده از سوی دولت امکان‌پذیر خواهد بود. در این صورت قیمت‌های این شرکت‌ها در بازار آزاد هم تأثیر خواهد داشت.

افزایش عرضه و مقابله با سوداگری، راهکار اصلی حل مشکل مسکن

غلامی یادآور شد: مهم‌ترین نکته در بازار مسکن اعم از خریدوفروش یا اجاره این است که در شرایط فعلی در عرضه مسکن تفاوت چندانی ایجاد نشده است. نه خبری از تکمیل و تحویل ۴۰۰ هزار واحد طرح اقدام ملی است که قرار بود در دو سال آخر دولت قبل ساخته شود و نه از ۲۵۰ هزار واحد مسکن مهر تکمیل نشده؛ ضمناً این انتظار وجود دارد که با پیشرفت مناسب طرح نهضت ملی مسکن، مستأجران امیدوار به خانه دار شدن شوند که این موضوع باید تسریع شود.

ظرفیت مغفول مالیات بر خانه‌های خالی برای بهبود بازار اجاره مسکن

وی افزود: از ظرفیت قانون مالیات بر خانه‌های خالی به طور کامل استفاده نشده و فعلاً خبری از جریمه مالیاتی کسانی که خانه‌های خود را در بازار عرضه نمی‌کنند، نیست. متأسفانه وضعیت پیگیری تکمیل سامانه ملی املاک و اسکان کشور شکل مناسبی نداشته است. داده‌های دستگاه مختلف به این سامانه هنوز متصل نشده و یا استفاده مناسبی از داده‌ها نمی‌شود. وزارت راه و شهرسازی علاوه بر پیگیری برای همکاری سایر دستگاه‌ها برای تکمیل سامانه باید دسترسی مردم را تسهیل کند و ضمناً طراحی خود را تغییر دهد. به شکلی که برای مناطق مختلف در شهرهای بزرگ فرصت تعیین کند و با اطلاع رسانی مناسب مالکان را تشویق به تکمیل سامانه کند. برای مثال اعلام شود مالکان واحدهای مسکونی در مناطق ۱ تا ۵ تهران یک ماه فرصت دارند اطلاعات مربوط به واحدهای خود را اعلام کنند، در غیر این صورت از جرایم مندرج در قانون مثل اصابت مالیات بر خانه‌های خالی و محاسبه هزینه برق مصرفی با بالاترین پلکان برخوردار می‌شوند.