مسکن اجتماعی زیر ذره‌بین

معاونت امور مسكن و سازمان‌ ملي زمين‌ ماموريت دارند طرح «مسكن‌اجتماعي» را كه اواسط دهه ۷۰ در وزارت ‌مسكن وقت مطالعه‌اي مبسوط روي آن صورت گرفت به‌روزرساني كنند و نسخه‌ اجرايي آن را به وزير راه‌وشهرسازي ارائه دهند.

کد خبر: ۴۴۳۸۵

تاریخ: ۱۲ آبان ۱۳۹۲ - ۰۹:۵۳

به گزارش ایران اکونومیست, ، در طرح «مسكن‌اجتماعي» كه در برخي كشورهاي اروپايي سابقه طولاني دارد، نهادهاي‌ عمومي مثل شهرداري‌ها به اجاره‌داري آپارتمان‌‌هاي مخصوص دهك‌هاي پايين‌‌درآمدي اقدام مي‌كنند. در ايران اگرچه پيش‌تر مقياس‌كوچكي از اين طرح به‌صورت اجاره‌ به‌شرط تمليك اجرا شد؛ اما دو صاحب‌نظر برجسته- محقق مسكن‌اجتماعي و ریيس انجمن مفاخر‌معماري- بابت جايگزين‌شدن اين طرح مخصوص بازار‌اجاره با «مسكن‌مهر» كه مالكيت متقاضيان را دنبال مي‌كند، پيشنهادهايي به دولت دارند.

نقاط ضعف‌وقوت طرح در دست تدوين دولت براي «تامين‌مسكن» بررسي مي‌ شود

كاربرد «مسكن‌اجتماعي» چيست؟

پاشنه‌آشيل طرح مسكن‌اجتماعي به روايت يك جامعه‌شناس شهري

ریيس انجمن مفاخر معماري ايران: مسكن‌اجتماعي ۲۰ سال پيش در قالب «اجاره ‌به ‌شرط تمليك» اجرا شد

با قطعي‌شدن برنامه «توقف ساخت سري جديد مسكن‌مهر» و ايجاد توقع از طرف جامعه متقاضيان خطاب به دولت بابت معرفي سريع طرح جايگزين، وزارت راه‌وشهرسازي تصميم گرفته طرحي كه در اواسط دهه۷۰ مطالعه‌اي در وزارت مسكن روي آن صورت گرفته بود را بعد از بازنگري و به‌روزرساني، به جاي مسكن‌مهر معرفي كند.

طرح «مسكن‌اجتماعي» پيشنهاد عباس آخوندي است كه البته برخي‌ها تصور مي‌‌كنند اين طرح، به دستور مشاورين يا معاونين او از آرشيو مطالعاتي وزارتخانه بيرون آمده است، اما رجوع به آنچه آخوندي مهرماه سال۹۰ در گفت‌وگو با «دنياي‌اقتصاد» درباره راه بهتر از مسكن‌مهر براي خانه‌داركردن گروه‌هاي كم‌درآمد مطرح كرده بود، خط‌وربط‌ امروز مسكن اجتماعي با مسوولان فعلي وزارتخانه را روشن مي‌سازد.

آخوندي پيش‌تر با تقسيم‌بندي بازار تقاضاي مسكن به سه گروه «مسكن‌آزاد»، «مسكن‌حمايتي» و «مسكن‌اجتماعي» اعلام كرده بود: «گروه اول بدون نياز به كوچك‌ترين حمايت مالي دولت قادرند از بازار آپارتمان‌هاي معمولي خريد كنند، گروه دوم اما نيازمند پرداخت تسهيلات بانكي و تخفيف در هزينه‌هاي زمين و ساخت‌وساز هستند و گروه سوم همان مخاطب اصلي طرح‌هاي ۱۰۰درصد حمايتي دولت محسوب مي‌شوند كه جزو دهك‌هاي پايين قرار دارند، به طوري كه اگر دولت حمايت نكند، امكان خانه‌دارشدن آنها وجود ندارد.»

آنچه در حال‌حاضر در وزارت راه‌وشهرسازي تحت عنوان «مسكن‌اجتماعي» در دستور كار قرار گرفته اگرچه طبق گفته‌هاي قبلي آخوندي، بايد گروه سوم را مخاطب قرار دهد اما از آنجا كه در ازاي توقف مسكن‌مهر، مقرر شده به ميدان بيايد، ممكن است در جذب جامعه هدف با اختلال روبه‌رو شود.

در ماهيت طرح «مسكن‌مهر»، محدوديتي براي دهك‌هاي درآمدي وجود نداشت به اين معني كه اگر خانواري جزو دهك بالاي ۵ –داراي درآمد متوسط روبه‌بالا- محسوب مي‌شد اما فاقد مسكن بود، مي‌توانست از تسهيلات اين طرح استفاده كند. حال اينكه در طرح «مسكن‌اجتماعي»، مخاطبان صرفا جزو دهك‌هاي يك و ۲ و حداكثر سه هستند.

«مسكن‌اجتماعي» طرح تجربه‌شده برخي كشورهاي اروپايي در دوران بعد از جنگ‌جهاني است و مطالعه‌اي كه در سال‌هاي ۷۴ تا ۸۵ در وزارت مسكن ايران درباره مختصات اين طرح صورت گرفت، نشان داد: در اين كشورها توسط نهادهاي عمومي مثل شهرداري‌ها، حجمي معادل ۲۰ تا ۳۰ درصد كل موجودي مسكن يك شهر يا كشور، آپارتمان اجاره‌اي ساخته شده و براي مدتي به خانوارهاي اجاره‌نشين عضو دهك‌هاي پايين اجاره داده مي‌شود.

به اين ترتيب در اصل طرح «مسكن‌اجتماعي»، موضوع مالكيت ارزان‌قيمت واحدهاي مسكوني براي طرف تقاضا پيگيري و دنبال نمي‌شود و نه‌تنها اين طرح به لحاظ پوشش نوع تقاضا –دهك‌هاي متوسط يا كم‌درآمد- با مسكن‌مهر اختلاف دارد كه از بابت نحوه سكونت و مالكيت متقاضيان –ملكي يا اجاره‌‌اي- نيز محل مناقشه به حساب مي‌آيد.

در سال‌هاي دهه۸۰، شكل ناقصي از طرح «مسكن‌اجتماعي» در قالب مسكن استيجار و سپس اجاره به شرط تمليك در كشور توسط دولت به اجرا درآمد و بعد از آن، مسكن‌مهر باز هم به عنوان نمونه‌اي تاحدودي شبيه به مسكن‌ اجتماعي، عملياتي شد. اما در ايران هرگز پروژه‌اي در قامت مسكن ‌اجتماعي با رعايت كامل ضوابط نهفته در اصل اين طرح، شروع نشده است.

بررسي‌هاي «دنياي‌اقتصاد» نشان مي‌دهد مقياسي كه در دهه۷۰ براي ساخت مسكن‌اجتماعي تعريف شده بود سالانه بين ۱۰ هزار تا ۱۵ هزار واحدمسكوني بود كه البته اين حجم ساخت‌وساز آن هم در قالب اجاره‌داري براي اجاره‌نشين‌ها در آن زمان، عدد مناسب و قابل قبولي بود اما امروز اگر قرار باشد «مسكن‌اجتماعي» براي حداقل ۲۰۰ هزار خانواري كه در اثر ازدواج‌هاي سالانه به عنوان متقاضيان مسكن كم‌درآمد وارد بازار مي‌شوند و توقع ظرفيت‌سازي از طرف دولت در قالب مسكن‌مهر يا پروژه‌اي شبيه به آن براي پيش‌خريد با حداقل قيمت را دارند، به اجرا دربيايد آيا پاسخگوي جامعه هدف خواهد بود؟

مسوولان وزارت راه‌‌وشهرسازي ظرف چند روزي كه از اعلام وزير درباره جايگزين‌شدن مسكن‌اجتماعي با مسكن‌مهر مي‌گذرد، جزئيات روشني در اين باره مطرح نكرده‌اند و گفته مي‌شود هنوز طرح نهايي نشده است، اما آنچه مشخص است اين است كه جلسات و كميته‌هاي كارشناسي در سازمان ملي زمين و مسكن و همچنين معاونت امور مسكن وزارتخانه براي به‌روزرساني اين طرح و هماهنگ‌كردن ابعاد آن با وضع موجود بازار، در جريان است.

با حكمي كه آخوندي ۲۹ مهرماه براي مديرعامل جديد سازمان ملي زمين صادر كرد، گروهي از كارشناسان اين سازمان كه ماموريت تجهيز و تامين‌ مالي مسكن و مديريت بازار زمين‌هاي دولتي را برعهده دارند، هم‌اكنون مشغول تدوين طرح مسكن‌اجتماعي هستند. گفته مي‌شود، دولت قصد دارد در اين طرح، زمين‌‌هاي دولتي را كه پيش‌تر به‌صورت اجاره‌ ۹۹ساله به مسكن‌مهر اختصاص مي‌يافت براي ساخت مسكن‌اجتماعي اختصاص دهد و همزمان از پس‌اندازهاي متقاضيان در صندوق‌هاي سپرده‌گذاري براي تامين منابع مالي ساخت واحدها بهره گرفته شود.

احتمالا دولت در نظر دارد مسكن‌اجتماعي را به صورت ملكي اجرا كند كه در اين صورت شباهت زيادي به مسكن‌مهر پيدا مي‌كند و فقط در تامين‌مالي متفاوت خواهد بود.

نتايج يك تحقيق درباره مسكن‌اجتماعي

اعظم خاتم جامعه‌شناس شهري و مسوول تحقيق مسكن‌اجتماعي در جريان تدوين طرح جامع مسكن -در سال۸۵- درباره به كارگيري مدل «مسكن‌اجتماعي» در ايران معتقد است: آنچه در ايران از مسكن‌اجتماعي مطرح است با تعابيري كه در كشورهاي اروپايي حتي شرق آسيا اجرا شده، متفاوت است. در اين كشورها مسكن‌اجتماعي توسط بخش عمومي قدرتمند (شهرداري‌ها) به شكل نظام استيجار براي اجاره به كم‌درآمدها عملياتي شد، اما در ايران از يك‌سو دولت نقش اصلي را در تامين و حمايت از مسكن كم‌درآمدها برعهده دارد و از سوي ديگر مسكن در ايران به عنوان دارايي باارزش محسوب مي‌شود و به همين‌خاطر خانوارها بيشتر به دنبال مالكيت هستند تا اجاره‌اي.

اعظم خاتم در بيان ديدگا‌ه‌هاي خود كه در سايت انجمن جامعه‌شناسي ايران منعكس شده، تصريح كرده است: بررسي كشورهايي كه صاحب تجربه اجراي طرح مسكن‌اجتماعي هستند، نشان مي‌دهد هزينه نگهداري اين واحدها كه به صورت اجاره‌اي در اختيار اجاره‌نشين‌ها قرار گرفته براي دولت فوق‌العاده زياد بوده، ضمن اينكه خانوارها اين واحدها را بي‌جاذبه و بدنام توصيف مي‌كنند، البته در كشورهايي همچون آلمان كه تعاوني‌هاي مردمي در ساخت مسكن‌اجتماعي مشاركت داشتند، كارآمدي طرح بالا بوده است ولي به هرحال تمركز ساخت مسكن‌اجتماعي در نقاط خاص، خود محل اشكالاتي بوده است.

مسکن اجتماعی از کجا آمد؟

طرح تازه‌ای که طی روزهای اخیر از سوی وزیر راه‌وشهرسازی به عنوان برنامه جایگزین مسکن مهر عنوان شد در حالی این روزها در بدنه وزارت راه‌و‌شهرسازی در حال برنامه‌ریزی و بررسی است که بخش‌هایی از آن در دهه ۷۰ نیز به اجرا رسید.

عباس آخوندی در حالی چهارشنبه گذشته به رسانه‌های خبری اعلام کرد به دنبال جایگزینی مسکن اجتماعی با طرح مسکن مهر است که تجربه اجرای این طرح در دوران قبلی وزارت وی در دهه ۷۰، به صورت ناقص و تنها با اجرای شاخه‌هایی از آنچه تحت عنوان مسکن اجتماعی در طرح مربوط به آن ذکر شده بود، منجر به ساخت واحدهایی شد که مستقیما با ورود دولت به عرصه ساخت مسکن مورد استفاده اقشار هدف، قرار گرفت.

آن طور که از اصل این طرح برمی‌آید، مسکن اجتماعی مسکنی است که بر روی زمین‌های دولتی از سوی حکومت‌های محلی یا همان شهرداری‌ها ساخته می‌شود و نهادهای حمایتی اجتماعی نیز در ساخت و معرفی گروه‌های هدف برای دریافت این واحدها با دولت و شهرداری همکاری می‌کنند.

به این ترتیب، براساس سابقه اجرای این طرح، مسکن اجتماعی در سال‌های دهه ۷۰، در اشکالی نظیر مسکن اجاره به شرط تملیک با اقساط طولانی مدت نزدیک به ۱۵ سال به اجرا درآمد، اما در حالی که دولت قبل معتقد به اجرای کاملتر این طرح در قالب مسکن مهر بود، موافقان طرح مسکن اجتماعی در دولت یازدهم هم اکنون در حال بررسی و برنامه‌ریزی برای اجرای کامل طرح مسکن اجتماعی هستند؛ طرحی که به احتمال زیاد با توجه به کمبود و محدودیت زمین‌های درون شهری، قرار است در شهرهای جدید یعنی همان نقاطی که به تعبیر این دولت بیابان‌های اطراف تهران نامیده می‌شود اجرا شود.

مسکن اجتماعی از گذشته تا امروز

رییس انجمن مفاخر معماری ایران در مورد سابقه اجرای طرح مسکن اجتماعی در ایران به «دنیای اقتصاد» گفت: مسکن اجتماعی شکل بسیار گسترده‌ای از نوعی طرح تامین مسکن است که در دهه ۷۰ یعنی دوران سابق وزارت عباس آخوندی در وزارت مسکن و شهرسازی وقت مورد اجرا درآمد و سپس در دوران وزیر بعدی نیز پیگیری شد. علیرضا قهاری در مورد سازوکار مسکن اجتماعی در آن دوره افزود: در این طرح که اغلب به شکل واحدهای مسکونی اجاره به شرط تملیک ساخته شد، زمین‌های دولت در اختیار سازندگان قرار می‌گرفت که طی آن گروه‌های هدف با اقساط بلند مدت صاحب خانه می‌شدند.

محدودیت ساخت مسکن اجتماعی چیست؟

رییس سابق مرکز مطالعات و تحقیقات شهرسازی و معماری تاکید کرد: این طرح در آن دوره طرحی موفق ارزیابی می‌شد، اما برای اجرای دوباره در دوران فعلی نباید این واقعیت را نادیده گرفت که الان زمین‌های دولتی موجود در محدوده حریم شهری به خصوص در کلانشهرها محدود است و در برخی شهرها دولت دیگر زمینی برای ساخت‌وساز ندارد.

وی در مورد سابقه اجرای موفق این طرح در سایر کشورها توضیح داد: در کشورهایی مانند انگلیس این طرح با اجاره‌های طولانی مدت بعضا با اقساط ۸۰ ساله، زمینه خانه دار شدن مردم این کشور را فراهم کرده است و اصولا اقشاری هدف این طرح قرار دارند که با توان مالی و درآمد مستمر ضعیف، توانایی پرداخت اقساط بلند مدت را دارند.

قهاری ادامه داد: در مورد ایران هم با توجه به مشخصات این طرح، به نظر می‌رسد مسکن اجتماعی برای دهک‌های سه، چهار، پنج که درآمد مستمر کم دارند مناسب باشد یعنی همان دهک‌هایی که مسکن مهر به آنها تعلق می‌گرفت.

وی با تاکید بر اینکه دولت وظیفه دارد برای دهک‌های یک و۲ و کسانی که جزو فقرای مطلق به حساب می‌آیند بدون دریافت آورده، مسکن تامین کند خاطرنشان کرد: علت عدم تداوم طرح ساخت مسکن اجتماعی در دولت‌های گذشته، کمبود زمین‌های شهری در اختیار دولت بود، همچنین با توجه به اینکه در بودجه‌های سالانه و همچنین قانون برنامه پنجم توسعه پیش بینی‌های لازم برای ساخت این نوع واحدهای مسکونی به عمل نیامد، عملا این طرح متوقف شد.

تفاوت مسکن اجتماعی با مسکن مهر

رییس انجمن مفاخر معماری ایران گفت: طرح مسکن اجتماعی دو تفاوت عمده با مسکن مهر دارد، تفاوت اول این است که مسکن مهر منابع مالی زیادی را از دولت جذب کرد که عمدتا این منابع برخاسته از مازاد درآمدهای نفتی بود که ظرف سال‌های اخیر حاصل شد، اما هم اکنون دولت فاقد چنین منابعی است و تفاوت دوم هم این است که این واحدهای مسکونی برخلاف مسکن‌های اجتماعی که برنامه‌ریزی ساخت آنها در محدوده‌های داخلی حریم شهرها است، در پیرامون کلانشهرها و همچنین شهرهای جدید ساخته شد.

وی تصریح کرد: با توجه به اینکه در حال حاضر دولت فاقد زمین در حریم شهرها برای ساخت مسکن اجتماعی است، همچنین دولت ظرف هشت سال اخیر، سرمایه‌گذاری زیادی در شهرهای جدید کرده است، به نظر می‌رسد تلفیق مسکن اجتماعی در شهرهای جدید بتواند راهگشا باشد. قهاری در پاسخ به این سوال که آیا مسکن اجتماعی جایگزین مناسبی برای مسکن مهر است، گفت: اساسا غیر از ساخت مسکن اجتماعی راه چاره دیگری در مقطع زمانی حاضر وجود ندارد، بر این اساس دولت برای تامین مسکن یا باید مسکن مهر را ادامه دهد که به دلیل اتمام خط اعتباری و محدودیت منابع مالی چنین امکانی را ندارد یا باید با جایگزینی مسکن اجتماعی با سازوکار مناسب، ساخت مسکن برای اقشار کم درآمد به عنوان یک برنامه استراتژیک دنبال شود.

وی با تاکید بر اینکه دولت به هیچ وجه نباید و نمی تواند ساخت مسکن را متوقف کند، گفت: طرح جدید دولت برای ساخت مسکن اقشار کم درآمد باید به گونه‌ای باشد که علاوه بر پوشش نیازهای انباشته و همچنین نیازهای جاری و سالانه مسکن، نه برای دولت سنگین باشد و نه برای مردم و به طور قطع چنین برنامه‌ای نیازمند برنامه‌ریزی طولانی مدت، کارشناسی و دقیق است.

قهاری افزود: با این حال به نظر می‌رسد با توجه به گستردگی مسائل مربوط به مسکن مهر ابتدا باید این واحدهای باقی مانده به سرانجام برسد و واقعیت این است که نمی توان دو کار بزرگ و گسترده را در واقعیت با هم پیش برد. وی ادامه داد: همچنین دولت باید در برنامه‌ریزی‌های جدید برای تامین مسکن اقشار کم درآمد با در نظر گرفتن و مطالعه نقاط قوت و ضعف مسکن مهر، به دنبال طرحی مشابه مسکن مهر باشد که در آن با پایین نگه داشتن قیمت زمین و هزینه ساخت بتواند محدودیت منابع را با نیاز گروه‌های هدف تطبیق دهد.