دكترحسين عبده تبريزي

راهكارهاي مهار سفته‌بازي ملك

كشور ما طي سال‌هاي اخير با پديده «مالي‌شدن» مواجه بوده است. سرمايه‌گذاران به نرخ بازده بخش واقعي اقتصاد اعتقادي نداشته‌اند.

کد خبر: ۴۳۷۷۱

تاریخ: ۰۷ آبان ۱۳۹۲ - ۰۹:۴۳

آنان وجوه خود را بين دارايي‌هاي مالي گردش مي‌دادند: از بازار سكه به بازار ارز؛ از بازار ارز به بازار سفته‌بازانه زمين و مسكن و از آن بازار به خريد و فروش روزانه سهام روي مي‌آوردند. ماحصل كار آن بود كه پول به بخش واقعي اقتصاد نمي‌رسيد؛ يعني الگوي انباشت سود بيشتر و بيشتر از كانال‌هاي مالي دنبال مي‌شد تا از مجراي تجارت و توليد كالاها. براي انتقال نقدينگي به بخش واقعي اقتصاد و توليد، بايد اقتصاد «مالي‌زدايي» شود.
اكنون بعد از روي كار آمدن دولت جديد، بازارهاي طبقات مختلف دارايي‌ها آرام مي‌گيرد. بازار ارز و سكه ديگر نرخ بازده هيجان‌انگيزي ندارد. بازار سفته‌بازانه مسكن آرام گرفته است و پيش‌بيني آن است كه اقدامات دولت صرفا متوجه تقويت بازار مصرف مسكن شود. هيجان‌هاي بازار سهام نيز كمي فروكش كرده و اين بازار به‌سمت منطقي‌شدن پيش مي‌رود. در چنين وضعي، پيش‌بيني آن است كه ظرف 30 روز آينده، اين بازار باز هم به‌سمت آرامش بيشتر حركت كند. اكنون بايد به بخش واقعي اقتصاد امكان داد تا بتواند پس‌اندازها را بهتر برنامه‌ريزي كرده و سرمايه‌گذاري كند. به این منظور، نرخ‌هاي بازده بسيار بالا و هيجان‌انگيز بازارهاي مالي سفته‌بازانه بايد كنترل شود.
ارقام نقدينگي شهريورماه گذشته بيانگر آن است كه تورم آرام نگرفته است. اگر رشد نقدينگي سال 1393 را حدود 25 درصد فرض كنيم و نقدينگي كشور را با احتساب نقدينگي موسسات مالي و اعتباري خارج از كنترل بانك مركزي حدود 550 هزار ميليارد بگيريم، آن‌گاه در سال آينده رقمي حدود 140 هزار ميليارد تومان نقدينگي جديد خلق خواهد شد. اگر اين نقدينگي نتواند جذب بخش واقعي اقتصاد شود، آن‌گاه به‌ناچار بايد روي طبقات دارايي‌هاي موجود؛ يعني سكه و ارز، املاك و مستغلات و سهام بنشيند. البته، اگر قرار باشد نقدينگي جديدي كه در سال 93 خلق مي‌شود روي طبقات يادشده دارايي‌ها بنشيند، كم‌خطرترين آنها سهام است؛ اما روشن نيست بتوانيم اطمينان حاصل كنيم كه اين اتفاق خواهد افتاد. اتفاق محتمل‌تر آن است كه ارز شروع به حركت كند و ما شاهد آن باشيم كه وجوه به‌سمت بازار ارز، يعني ضدتوليدترين اين دارايي‌ها، حركت كند. البته وقتي بازار ارز به‌سمت بالا گرايش پيدا كند، بازار سهام نيز مي‌تواند تا حدي داغ شود و شاخص بالا رود.  اگر سرمايه‌گذاران هم‌چنان تغييري اساسي در بخش واقعي اقتصاد احساس نكنند و نسبت به سرمايه‌گذاري در تجارت و توليد مشكوك باشند، سرمايه كماكان در اوراق مالي خواهد چرخيد. پس، ‌بايد فكري كرد كه منابع به لايه‌هاي بخش واقعي اقتصاد برسد.
براي برون‌رفت از اين وضعيت و از آنجا كه بخش واقعي اقتصاد نمي‌تواند در سال 93 نرخ‌هاي بازده بسيار بالا ارائه كند، ناچاريم بازار سفته‌بازانه ملك و سهام را آرام كنيم. بنابراين، بانك مركزي بايد بتواند نرخ ارز را به دامنه محدودي كه بازده نگهداري آن از نرخ تورم بالاتر نباشد، هدايت كند تا سرمايه‌گذاران مايل نشوند در بازار ارز و طلا وارد شوند و آنها را به‌عنوان سرمايه‌گذاري جهت انتقال پس‌اندازهاي خود انتخاب كنند.
تلاش همه سياست‌گذاران اقتصاد آن است كه منابع پس‌اندازكنندگان طولاني‌مدت‌تر سرمايه‌گذاري شود. نگاهي به الگوي صندوق‌هاي بازنشستگي كه پس‌اندازي طولاني است، صندوق‌هاي پس‌انداز مسكن كه پس‌اندازي طولاني است و نيز الگوي اوراق بهادار بلندمدت بيانگر آن است كه سياست‌گذاران اقتصاد مايل‌ هستند پس‌اندازكنندگان طولاني‌مدت‌تر سرمايه‌گذاري كنند تا امكان تخصيص بهينه منابع آنها فراهم باشد و اقتصاد بتواند به‌شكلي كارآمد وجوه را بين توليدكنندگان و خلق‌كنندگان ارزش توزيع كند.
چنين است كه در همه كشورهاي با نظام مالياتي پيشرفته، براي كساني كه طولاني‌مدت‌تر سرمايه‌گذاري مي‌كنند، معافيت‌هاي مالياتي قائل مي‌شوند. عايدات سرمايه‌اي كوتاه‌مدت بايد مشمول ماليات سنگين شود، تا بازار سفته‌بازي آرام گيرد و سرمايه به بخش‌هاي توليدي قابل‌تخصيص باشد. در همه جاي دنيا، نرخ ماليات عايدات سرمايه‌اي كوتاه‌مدت و بلندمدت متفاوت است. مثلا، براي كساني كه مسكن را براي دوره طولاني‌تري نگهداري مي‌كنند، نرخ‌هاي مالياتي پايين‌تري درنظر گرفته مي‌شود. در عمده كشورهاي اروپايي، اگر مالكان، مسكن را زير 10 سال بفروشند، بايد ماليات سنگيني بپردازند. يا در مورد سهام، اگر مثلا در آمريكا سهامدار سهام خود را زير شش ماه به فروش برساند، ماليات سنگين‌تري به آن تعلق مي‌گيرد. استفاده از ابزار ماليات براي آن است كه پس‌اندازهاي طولاني‌مدت‌تر تشويق شوند تا وجوه قابل‌برنامه‌ريزي باشد و براي مدت طولاني‌تري به‌شكل سرمايه ثابت درآيند تا بتوان سرمايه را بهينه‌تر تخصيص داد.
بازار سرمايه آنقدر كه به نرخ بازده خود مي‌بالد، نمي‌تواند از وضعيت خود به‌عنوان تامين‌کننده مالي صنايع و بنگاه‌هاي كشور راضي باشد. واقعيت آن است كه بازار اوليه در بورس موقعيت چندان مناسبي ندارد. بازار سرمايه بيش از هر چيزي در مظان اين اتهام است كه نتوانسته براي صنايع به‌قدر كفايت پول تدارك ببیند. چنين است كه مديران بازار سرمايه مايل هستند سياست‌هاي خود را به‌سمت تقويت بازار اوليه جهت دهند.
از آن طرف، براي اينكه بازار مسكن دستمايه معاملات سفته‌بازانه نباشد و با توجه به اينكه در تهران حدود يك ميليون خانه خالي ظرف دو و نیم سال آينده موجود خواهد شد و اين عامل بنيادي خود به كنترل بازار سفته‌بازانه كمك مي‌كند، معاملات دسته‌دوم مسكن بايد موضوع اخذ ماليات نقل‌وانتقال بالاتري شود. يعني پيشنهاد آن است كه ماليات بيشتري بر معاملات ثانويه واحدهاي مسكوني و اداري تعلق گيرد. با توجه به نرخ تورم جاري كشور، دوره نگهداري عادي بايد مثلا چهارساله تعريف شود؛ یعنی اگر شخصي خانه يا واحد اداري را خريداري كرده و بخواهد قبل‌از چهار سال به فروش آن اقدام كند، مشمول ماليات بيشتري از ماليات نقل‌وانتقال عادي خواهد شد. البته، اگر فردي واحد مسكوني يا اداري را بخرد و اجاره بدهد و بعد از طي دوره‌اي آن را بفروشد، نبايد ماليات اضافي پرداخت كند. بنابراين، با وضع ماليات، هدف كنترل بازار سفته‌بازانه املاك دنبال مي‌شود تا افراد از خريد و فروش دائمي زمين و ساختمان و نهايتا گران‌كردن آن براي مصرف‌كننده (مالك جديد يا مستاجر) اجتناب كنند. براي تكميل اين سياست مي‌توان به مالكاني كه واحد خود را طولاني‌تر از يك سال اجاره مي‌دهند، تشويق مالياتي داد و مثلا به قراردادهاي طولاني‌تر از سه سال معافيت كامل مالياتي اعطا كرد.
همزمان با اين اقدام، براي طولاني‌كردن دوره سرمايه‌گذاري در بازار سهام بايد اقدام شود. معاملات روزانه معامله‌گران بايد جاي خود را به معاملات با دوره نگهداري بلندمدت‌تر بدهد. مثلا براي معاملات زير سه ماه مي‌توان ماليات بالاتري وضع كرد. به این ترتیب، بازار روزانه معاملات و خريد و فروش‌هاي مستمر و متكي بر تحليل چارت و تكنيكال جاي خود را به سرمايه‌گذاري‌هاي بلندمدت‌تر و متكي به تحليل بنيادي خواهد داد و اتكا به شاخص بورس كمتر خواهد شد و سطح تحليل سرمايه‌گذاران بالاتر خواهد رفت. البته، آنچه در اين خلاصه ذكر شد، طرح موضوع است و جزئيات ‌بايد موضوع مطالعاتي گسترده باشد. مثلا حاصل مطالعات ممكن است به اينجا رسد كه در مورد واحدهاي سرمايه‌گذاري صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري، ابزارها و نهادهاي جديد‌تر از اين قاعده صرف‌نظر كرد و به آنها اجازه داد تا بدون توجه به دوره نگهداري، مشمول ماليات واحدي شوند. به این ترتیب، سرمايه‌گذاري در سبدها نيز تشويق خواهد شد و معاملات بازار سهام از وضعيت هيجاني جاري خارج خواهد شد.