پروژه بی‌نظیری که کُند پیش می‌رود

زمین و هزینه ساخت؛ ۲ چالش بزرگ ساخت ۴ میلیون مسکن

طرح نهضت ملی مسکن برای سال ۴ میلیون مسکن طی چهارسال تا به امروز با پیشرفت‌هایی همراه بوده، ولی به نظر می رسد، ادامه روند کار با دو چالش مهم یعنی تامین زمین و هزینه ساخت مواجه است که حصول نتیجه نهایی را کمی سخت‌تر می کند.

کد خبر: ۴۱۷۷۲۹

تاریخ: ۲۷ فروردين ۱۴۰۱ - ۱۰:۴۲

به گزارش خبرنگار اقتصادی ایران اکونومیست، اولین‌بار خردادماه سال گذشته و در آستانه انتخابات 1400 بود که عضو سابق شورای عالی مسکن از برنامه ویژه آیت‌الله رئیسی (یکی از نامزدهای انتخابات ریاست جمهوری) برای بخش مسکن کشور رونمایی کرد.

به گفته وی، این برنامه حاصل کار 7 ماهه یک تیم تخصصی و پژوهشی در حوزه اقتصاد و مسکن بود که بر این اساس آن 4 میلیون مسکن با آورده اولیه صفر ، زمین رایگان و وام ارزان بدون یک ریال بودجه دولتی ساخته می شود.

*آغاز ثبت‌‌نام متقاضیان از مهر 1400

بعد از حدود 2 ماه از استقرار دولت سیزدهم، معاونت مسکن و ساختمان وزارت و راه و شهرسازی طی اطلاعیه‌ای از آغاز مرحله اول ثبت‌نام نهضت ملی مسکن خبر داد. در این اطلاعیه تاکید شده بود:‌ در راستای کمک به تامین مسکن خانوارهای فاقد مسکن، وزارت راه و شهرسازی در نظر دارد در اجرای برنامه نهضت ملی مسکن در سال 1400 و به منظور کمک به تامین مسکن فاقدین مسکن از چهارشنبه 28 مهر 1400 نسبت به ثبت نام متقاضیان واجد شرایط اقدام کند.

در این مرحله برای ثبت‌نام متقاضیان بر اساس ظرفیت‌های احصاءشده در تعدادی از شهرهای واقع در استان‌های کشور برنامه‌ریزی شده بود و متقاضیان یکماه برای ثبت‌نام فرصت داشتند. در این مرحله برای شهرهای 18 استان کشور از جمله تهران ثبت‌نام متقاضیان انجام شد.

*ثبت‌نام 5.4 میلیون متقاضیان در نهضت ملی مسکن تاکنون

در مجموع تا پایان سال 1400 بیش از 5.4 میلیون نفر در طرح نهضت ملی مسکن ثبت‌نام کردند که از این تعداد و با پالایش اولیه یعنی بررسی سه شرط تاهل، عدم دریافت تسهیلات و نداشتن مالکیت خصوصی 2.3 میلیون متقاضی واجد شرایط شناخته شدند.

این متقاضیان در ادامه کار از سوی وزارت راه و شهرسازی برای کنترل شرط چهارم (سکونت) به ادارات کل راه و شهرسازی، شهرهای جدید و بنیاد مسکن معرفی می شوند و در نهایت لیست واجدان شرایط نهضت ملی مسکن نهایی خواهد شد. بعد از تایید مدارک از طریق سامانه، متقاضیان دعوت و حساب بانکی به نام آنها باز می‌شود. بعد از این مرحله متقاضیان باید مبلغ ورودی (آورده اولیه) را واریز کنند تا بعد از آن به پروژه در حال اجرا یا پروژه‌ای که آماده شروع است معرفی ‌شوند.

در نهایت نیز متقاضیان در 5 مرحله آورده خود را طبق قراردادهای نهضت ملی مسکن واریز می‌کنند.

پیش از این و در دولت قبل در قالب پروژه‌های طرح ملی مسکن (طرح اقدام ملی) در مرحله نخست متقاضیان 40 میلیون تومان واریز کردند. در این بین در برخی شهرهای جدید از جمله پردیس متقاضیان 160 تا 200 میلیون تومان را با توجه به اعلام شرکت  عمران این شهر واریز کرده‌اند. این پروژه‌ها پس آغاز به‌کار دولت سیزدهم در طرح نهضت ملی مسکن ادغام شده است.

البته طبقه اظهارت معاون وزیر راه و شهرسازی متقاضیان نهضت ملی مسکن در تهران با آورده 40 میلیون تومانی و وام 450 میلیون تومان خانه‌دار خواهند شد.

*الزامات ساخت 4 میلیون مسکن در کشور

زمین،‌ منابع مالی و سازنده سه رکن اصلی ساخت و ساز مسکن در کشور هستند. بر همین اساس بود که در قانون جهش تولید مسکن پیش‌بینی‌های لازم برای تامین زمین صورت گرفته است.

بر اساس قانون جهش تولید مسکن دستگاه‌های دولتی بایستی زمین‌های در اختیار خود را برای طرح مسکن ‌سازی در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار دهند. در ماده 10 این قانون آمده است:‌ تمام  وزارتخانه ها، مؤسسات و دستگاههای دولتی و همچنین شرکتهایی که صد درصد (100%) سرمایه و سهام آنها متعلق به دولت می باشد، مکلفند نسبت به واگذاری و تحویل رایگان ارضی در اختیار خود که در چهارچوب مکان یابی موضوع ماده (6) قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن قرار می گیرند (به استثنای اراضی تبصره (2) ماده (9) این قانون)، ظرف دو ماه از تاریخ لازم الاجراء شدن این قانون بنا به درخواست وزارت راه و شهرسازی اقدام نمایند. ادارات ثبت اسناد و املاک مکلفند پس از اعلام وزارتخانه یادشده ظرف یک ماه نسبت به تفکیک و ثبت انتقال ملک در دفتر املاک و صدور سند مالکیت به نام دولت با نمایندگی وزارت راه و شهرسازی اقدام کنند.

در تبصره یک  این ماده تاکید شده چنانچه دستگاههای موضوع این ماده ظرف دو ماه از تاریخ درخواست وزارت راه و شهرسازی نسبت به واگذاری و تحویل زمین و تسلیم اسناد و مدارک آن اقدام نکنند، ادارات ثبت اسناد و املاک موظفند به درخواست وزارت راه و شهرسازی، ظرف یک ماه به ترتیب یادشده، اقدام و سند مالکیت جدید را به نام دولت با نمایندگی وزارت راه و شهرسازی صادر کنند.

با وجود صراحت قانونی اما طبق گفته مسئولان وزارت راه و شهرسازی تاکنون فقط 4 درصد از زمین‌های مورد نیاز برای ساخت واحدهای طرح ملی مسکن از دستگاه‌ها و ارگان‌های دولتی تامین شده است.

تا امروز زمین برای ساخت 2.4 میلیون واحد نهضت ملی مسکن تامین شده که البته در برخی کلانشهرها از جمله تهران تامین زمین به مشکل خورده است. بنیاد مسکن در حال حاضر در سه شهر رودهن، بومهن و دماوند با کمبود زمین برای ساخت واحدهای نهضت ملی مسکن روبروست.

*پرداخت وام 300 تا 450 میلیون تومانی در طرح مسکن‌سازی دولت

بر اساس قانون جهش تولید مسکن سالانه باید 360 هزار میلیارد تومان از سوی باانک‌ها و موسسات مالی برای طرح مسکن‌سازی دولت (نهضت ملی مسکن) پرداخت شود که متناسب با تورم اعلامی از سوی بانک مرکزی این رقم افزایش می‌یابد.

در این طرح قرار است در شهر تهران 450 میلیون تومان، شهرهای بالای یک‌میلیون نفر جمعیت 400 میلیون، مراکز استان‌ها 350 میلیون، سایر شهرها 300 میلیون و در روستاها 250 میلیون پرداخت شود. این تسهیلات در 4 مرحله پی‌کنی ـ فونداسیون ‌10 درصد، اسکلت ـ سقف 40 درصد، سفت‌کاری 25 درصد و نازک‌کاری 25 درصد به سازنده پرداخت خواهد شد.

سود این تسهیلات نیز بین 5 تا 18 درصد است که متقاضی پس از یک دوره مشارکت حداکثر 3 ساله،‌بازپرداخت تسهیلات آنرا شروع خواهد کرد.

*قسط 2.3 میلیونی وام 450 میلیون تومان با سود 5 درصد

به گزارش ، اگر قرار باشد وام 450 میلیون تومانی با نرخ بهره 5 درصدی به متقاضیان نهضت ملی مسکن پرداخت شود، مبلغ قسط ماهانه این وام در سال اول 2 میلیون و 320 هزار تومان است. این مبلغ در دوره پنجم (سال 5) به 2 میلیون و 611 هزار تومان افزایش می‌یابد و در سال دهم به 3 میلیون و 27 هزار تومان می‌رسد. در سال پانزدهم میزان اقساط ماهانه به 3 میلیون و 510 هزار تومان و در سال بیستم میزان اقساط به 4 میلیون و 69 هزار تومان افزایش خواهد یافت.

در مجموع کل پرداخت و سود این تسهیلات به ترتیب 748 میلیون و 298 هزار تومان و 298 میلیون و 298 هزار تومان است.

اما اگر این وام با سود 18 درصد به متقاضیان نهضت ملی مسکن پرداخت شود میزان اقساط ماهانه در دوره اول (سال نخست) 6 میلیون و 19 هزار تومان و در سال پنجم 6 میلیون و 775 هزارتومان خواهد بود.

در سال دهم از دوره بازپرداخت 20 ساله مبلغ قسط 7 میلیون و 854 هزار تومان است. در 12 ماه سال پانزدهم اقساط ماهانه وام 450 میلیون تومانی نهضت ملی مسکن 9 میلیون و 105 هزار تومان خواهد بود. در نهایت در سال بیستم مبلغ اقساط به 10 میلیون و 556 هزار تومان افزایش می‌یابد.

در واقع متقاضی نهضت ملی مسکن پس از بیست سال و در سال 1420 برای وام 450 میلیون تومانی با نرخ بهره 18 درصد یک میلیارد و 941 میلیون و 100 هزار تومان پرداخت خواهد کرد. سود این وام حدود 1.5 میلیارد تومان است.همچنین اقساط  وام 250 میلیون تومانی با نرخ بهره 5 درصد در سال اول حدود 1.3 میلیون تومان، سال پنجم حدود یک میلیون و 451 هزار تومان، سال دهم حدود یک میلیون و 682 هزار تومان، در سال پانزدهم یک میلیون و 950 هزار تومان و در سال بیستم 2 میلیون و 260 هزار تومان است.

کل بازپرداخت این وام در ماه دوازدهم سال بیستم 415 میلیون و 721 هزار تومان خواهد بود. کل سود این وام 165 میلیون و 721 هزار تومان است. اقساط همین وام با نرخ بهره 18 درصد به ترتیب در سال اول 3 میلیون و 344 هزار تومان، سال پنجم 3 میلیون و 764 هزار تومان، سال دهم 4 میلیون و 363 هزار تومان، سال پانزدهم 5 میلیون و 58 هزار تومان و در سال بیستم 5 میلیون و 864 هزار تومان است. کل بازپرداخت این وام یک میلیارد و 78 میلیون تومان است،‌یعنی سود حدود 828 میلیون تومانی برای وام 250 میلیون تومانی.

*آغاز ساخت 880 هزار واحد نهضت ملی مسکن

طبق آخرین اظهارات مسئولان وزارت راه و شهرسازی ساخت 880 هزار واحد نهضت ملی مسکن آغاز شده است. البته اعلام این آمار یک نکته ظریف دارد و آن محاسبه پروژه‌های طرح اقدام ملی مسکن در نهضت ملی مسکن است. در دولت قبل ساخت حدود 540 هزار واحد مسکن آغاز شد که سه سال پس از کلنگ‌زنی در وضعیت مناسبی به لحاظ پیشرفت فیزیکی به‌سر نمی‌برند.

*آماده‌سازی زمین 340 هزار واحد

با توجه به آنچه که در پاراگراف قبلی به آن اشاره شد در دولت سیزدهم آماده‌سازی زمین حدود 340 هزار واحد نهضت ملی مسکن انجام شده است. ساخت این واحدها در دولت سیزدهم آغاز شده که البته اطلاع چندانی از جانمایی و پیشرفت فیزیکی این واحدها در دست نیست.

*اختلاف وزارت راه با انبوه‌سازان

یکی از مسائلی که ساخت واحدهای نهضت ملی مسکن را تحت تاثیر خود قرار داده، اختلاف سازندگان و دولت در قیمت تمام شده واحدهاست. بر اساس اعلام برخی مسئولان وزارت راه و شهرسازی هزینه ساخت هر مترمربع واحدهای نهضت ملی مسکن حدود 4 میلیون تومان است، این در حالی است که انبوه‌سازان با استناد به قیمت نهاده‌های ساختمانی و سایر هزینه‌های مترتب به ساخت وساز می‌گویند هزینه ساخت هر مترمربع از واحدهای مذکور حدود 7 میلیون تومان خواهد بود. به همین دلیل نیز بسیاری از سازندگان هنوز قراردادهای ساخت و ساز را امضا نکرده‌اند.

از سوی دیگر یکی دیگر از مسائلی که باید به آن توجه شود به ادغام طرح اقدام ملی مسکن در نهضت ملی مسکن برمی‌گردد. در طرح ملی مسکن سازندگان با یک عدد مشخص ساخت و سازها را شروع کردند که به دلیل تطویل آن،‌هزینه‌ها افزایش یافته است. از این رو مشخص نیست با چه روشی قرار است واحدهای نهضت ملی مسکن (همان واحدهای قبلی طرح ملی مسکن) مشمول تعدیل قیمتی شود که سازندگان حاضر به تکمیل آنها شوند.

شاید یکی از دلایل اصلی مذاکره وزارت راه و شهرسازی با شرکت‌های چینی و ترکیه‌ای نیز اختلاف با سازندگان داخلی باشد. مذاکراتی که البته چند وقتی است خبری از آن نیست. گفته می‌شود شرکت‌های خارجی هر مترمربع واحدهای نهضت ملی مسکن را حدود 3 میلیون تومان خواهند ساخت. البته نباید فراموش کرد یک شرکت ترکیه‌ای سال‌هاست در حال ساخت واحدهای مسکن مهر  فاز 11 پردیس است که همچنان تعداد قابل توجهی از آنها نیمه‌تمام است و در زمان حاضر پروژه‌های این شرکت ترکیه‌ای متوقف شده است.