چرا طرح شناسایی خانه‌های خالی شکست خورد؟ اشتباه وزارت راه یا ضعف سازمان مالیاتی؟

درحالی ۲۴ ماه از رونمایی سامانه ملی املاک و اسکان می‌گذرد که کارشناسان روش شناسایی خانه‌های خالی برای اخذ مالیات را اشتباه می‌دانند.

کد خبر: ۴۱۷۳۵۳

تاریخ: ۲۶ فروردين ۱۴۰۱ - ۱۱:۳۱

به گزارش خبرنگار اقتصادی  ایران اکونومیست، از بهمن 98 که سامانه املاک و اسکان با هدف اصلی شناسایی خانه‌های خالی و اخذ مالیات در بخش مسکن رونمایی شد تا امروز که حدود 24 ماه از آن روز می‌گذرد، این برنامه توفیق چندانی نداشته است. نقص در سامانه،‌ روش اشتباه شناسایی، اختلاف بین دستگاه‌های ذی‌ربط و ... از جمله دلایل در توجیه عدم کارایی سامانه مذکور اعلام شده است.

در حالی قرار بود از اول بهمن ماه سال گذشته اخذ مالیات از خانه‌های خالی از فاز وعده به فاز عملیاتی وارد شود که در جدیدترین اظهارنظر نیز رستم قاسمی وزیر راه و شهرسازی با اشاره به حضور در جلسه کمیسیون اقتصادی مجلس و ارائه توضیحات در خصوص وضعیت اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی، گفته است: طبق سامانه املاک و اسکان که مدتی پیش ساماندهی شد، آمار خانوارهای ایرانی 65 میلیون نفر بوده که وضعیت سکونت تعداد زیادی از آنها مشخص شده است.

وی با بیان اینکه برای -مالکان- خانه‌های خالی شناسایی شده پیامک ارسال کرده‌ایم تا وضعیت سکونتی خودشان را تعیین تکلیف کنند، تاکید کرد: در صورتیکه این خانه‌ها خالی نبوده مالکان باید سامانه املاک و اسکان را اصلاح کنند. البته تعدادی از مالکان وضعیت خودشان را اصلاح کرده و برای تعداد زیادی از مالکان نیز قبض مالیاتی صادر کردیم.

قاسمی بیان کرد: سامانه املاک و اسکان نواقصی داشت و موضوعاتی با سازمان امور مالیاتی و سازمان بازرسی مطرح بود که مقرر شد ظرف دو هفته، کمیته مشترک ایجاد و به وضعیت سامانه رسیدگی شود و نواقص آن بر طرف شود تا برای خانه‌های خالی قبض مالیاتی صادر کنیم.

سخنان وزیر راه و شهرسازی نشان می‌دهد فاز شناسایی خانه‌های خالی چندان دقیق نبوده، مسئله‌ای که کارشناسان مسکن هم بر آن تاکید می‌کنند.

علی فرنام کارشناس مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی یکی از منتقدان شیوه شناسایی خانه‌های خالی در کشور با هدف اخذ مالیات است. وی پاشنه آشیل اخذ مالیات از خانه‌های خالی را نحوه شناسایی آن و دخیل کردن مستأجران در این فرآیند می‌داند. وی در گفت‌وگو با خبرنگار اقتصادی ایران اکونومیست با تشریح نقاط ضعف اجرای قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی پیشنهاداتی را برای اجرای بهتر این قانون ارائه کرد.

مشروح گفت‌وگو با پژوهشگر مرکز پژوهش‌های مجلس در ادامه می‌آید؛

*سنگ وزیر اسبق پیش پای اخذ مالیات از خانه‌های خالی

: همانطور که می دانید بهمن 98 بود که سامانه ملی املاک و اسکان با حضور وزیر سابق راه و شهرسازی سابق رونمایی شد. اما از آن تاریخ تا الان ما موفق نشدیم بحث مالیات بر خانه‌های خالی را اجرا کنیم. دلیل عدم موفقیت چه چیزی بوده، مشکل از وزارت راه بوده یا سازمان امور مالیاتی؟

فرنام: بد نیست مروری بکنیم به گذشته این کار. قبلا هم در دهه 70 بحث مالیات بر خانه‌های خالی را داشتیم و عملکرد خیلی محدودی داشته است و این باعث شد در سالهای حدود 80 این قانون مراعا و لغو بشود. تا اینکه دوباره بعد از موج افزایش قیمتی که در دهه 90 بود، مجددا در دستور کار مجلس وقت قرار می‌گیرد و در سال 94 مجدد این قانون با شکل و شمایل دیگری خودش را مطرح می‌کند ولی در آن زمان وزارت راه و شهرسازی وقت اعتقاد چندانی به اجرای آن کار نداشت و تقریبا پیش برده نشد.

تا اینکه با تغییر دوران وزارت، یک رویکردی ایجاد شد که این اجماع لااقل در سطح مدیریتی وزارتخانه بود که این مورد نیاز است و در این حوزه اقدام بشود. کارهایی هم کردند و شروع کردند و هماهنگی با دستگاهها و برای ارتباط و لینک کردن سامانه هایی که دارند و متصل کردن آن. در این رابطه پیشرفت‌هایی هم داشتند. برخی از دستگاه ها همکاری کردند.

حدود 25 دستگاه بودند که تعدادی از آنها تا قبل از سال 99 آن اطلاعات را لینک کردند. اما واقعیت آن است که این یک کار بزرگ و سنگینی است. یکی از دلایل پیچیدگی این طرح همان فاز شناسایی اش است که فاز خیلی سختی است و شاید در همه دوران ها این حاکم بوده و است. تا اینکه در مجلس هم قانونی برای این دیده می‌شود و یکی از نقاط قوت این قانون این است که سعی کرده با پلتفرم موجود که قانون مالیاتهای مستقیم است لینک شود و این خوب است. ما تورم قانونگذاری را شاهد نیستیم. اما ملاحظاتی دارد که در طول زمان دارد خودش را نشان می‌دهد البته این هم در بعد بحث قانونگذاری است هم در بعد اجرایی.

حالا اگر ما مرحله به مرحله بیاییم جلو برویم یک بار از بُعد نظری اصلا نگاه بکنیم که بحث خانه‌های خالی چیست و چه مسائلی را دارد؟ خانه‌های خالی اولا یک پدیده ای است که در خیلی از کشورهای دنیا رایج است. به خصوص در بازارهایی که سوداگری در آن وجود دارد. کلا بازار مسکن در آزادترین اقتصادها به اقتصاد بازار سپرده نمی‌شود چون دچار شکست بازار می‌شود و یک انحصارگرایی در بازار ایجاد می‌شود و نهایتا به ضرر اقشار و دهک‌های پایین جامعه می‌شود. شاید اقتصادهایی هستند که در کمترین مسائل وارد می‌شوند و مداخله می‌شوند ولی در حوزه مسکن حتما مداخله دارند.

این پس بحث کلی حوزه مسکن است. در برخی از کشورها هم که سوداگری است در واقع بحث مالیات بر خانه‌های خالی است. منتها در ادبیات برنامه‌ریزی مسکن باید این را در نظر داشته باشیم که یک ذخیره‌ای بازار برای جابجایی‌ها می‌خواهد. یعنی شما یک ملکی را بفروشید ملک دیگری را بخرید، مستاجر هستید بروید سر یک ملک دیگری هستید.

*فاز شناسایی؛ مهم‌ترین مشکل خانه‌های خالی/ روش وزارت راه اشتباه بود

*: بازار باید چه میزان ذخیره مسکن داشته باشد؟

فرنام: در عرف برنامه‌ریزی مسکن می‌گویند بازار 5 درصد موجودیش را نیاز دارد که به عنوان ذخیره جابجایی یا ذخیره نقل و انتقال داشته باشد اگر از این کمتر باشد خودش یک عاملی می‌شود برای افزایش قیمت. مثلا در برهه‌ای تعداد زیادی می‌خواهند جابجا بشوند حالا اعم از مالک یا مستاجر. عرضه کم است این خودش یک تبعات افزایش قیمتی دارد ولی در کشور ما بر اساس سرشماری نفوس و مسکن سال 95، این عدد 11 درصد است . دو میلیون و 600 هزار واحد تقریبا نسبت به کل حساب بکنید می‌شود 11 درصد. البته اینجا هم یک نکته مهمی هست که تازه آمار خانه‌های دوم جداست. دو میلیون و 100 هزار واحد خانه دوم داریم که این هم عدد قابل توجهی است و خودش هم نیاز به یک سری ملاحظات دارد.

شاید بتوان گفت مهم‌ترین مشکل این کار همان فاز شناسایی است. در فاز شناسایی این چیزی که در این طرح و قانون دیده شده در واقع این بوده که ضمن اتصال تمام سامانه‌ها و تکالیفی که دیده شد یک خود اظهاری عمومی برای همه دیده شد که این به نظر من جای سوال دارد. فرض کنید اصلا مستاجر هستم چرا 28 میلیون خانوار باید درگیر بشوند که اینقدر سامانه بزرگ بشود و آن مسائل هم بعدا برایش پیش بیاید و یک سری دیتاها و سوابق هم کلا از بین برود و تبعاتی هم داشته باشد.

درستش این بود که مثل تمام سیستم های مالیاتی دیگر، مودی باید خود اظهاری بکند. یا سازمان مالیاتی خودش شناسایی کند و نهایتا اجرا. درست است که وزارت راه و شهرسازی معرفی می‌کند ولی متولی واحد بحث‌های مالیات در کشور سازمان امور مالیاتی است.  یا باید خودش با ابزارهای خودش شناسایی بکند یا بر اساس ادعای آن شخص و اگر آن ادعا اثبات نشد و کشف کرد با جرایم سنگین بازدارندگی ایجاد کند. یک روش شناخته شده‌ این است که با تراکنش‌ها خانه‌های خالی را شناسایی کنیم، گرچه سخت است اما جریمه‌هایی برایش تعیین می‌کنند که اگر کشف شد بازدارندگی ایجاد بکند.

باید بیشتر از ابزارهای تشویقی استفاده شود نه ابزارهای جریمه‌ای. برای کسی که ممکن است چند واحد داشته باشد و اعلام نکند شما در صورت عدم احراز جرایم سنگین‌تری برایش ببینید. ولی اینکه 28 میلیون مستأجر فراخوان داده بشوند این شاید کار جالبی نبود. همیشه هم این مطرح بوده و جالب است بدانید که یکی دیگر از چیزهایی که شاید ما از آن راحت گذشتیم، خیلی از جاها اینها داده می‌شود به حکومت‌های محلی که شهرداری‌ها و شوراها هستند و این می‌توانست خیلی مشکلات ما را حل بکند و تازه کسی نگفته که برنامه‌ریزی‌هایش با شهرداری، تحت نظر وزارت راه و شهرسازی امر سپرده بشود به شهرداری‌ها می‌بینید چه تفاوتی می‌کند. شما وقتی این را به شهرداری دادید شهرداری‌ها الان طبق مصاحبه وزیر وقت سال 99 در صحن مجلس، گفتند که 90 درصد شهرداری‌های ما طراز مالی منفی دارند. پس چنین نیازی ما داریم به لحاظ منابع درآمدی از آن طرف سامانه اطلاعاتی خیلی قوی دارند شهرداریها، یک چیزی داریم به اسم «تقویم ابنیه و املاک»، این را شهرداری ها دائما بروز می‌کنند این مبنای محاسبات عوارض، عوارض کسب و پیشه و چیزهای دیگر است برای شهرداری‌ها و این دیتا بیس را دارند که خانه من و شما متراژش چقدر است؟ کجاست؟ اطلاعات بسیار دقیقی دارند. در مورد ساخت و سازهای جدید که مثلا در کلانشهرها صورت گرفته حداقل چندین سال هست که به صورت کاملا سیستمی و دیجیتال سوابق موجود است.

*آمار 50 درصدی خانه‌های خالی در شهرهای جدید

*:‌پس چرا از این آمار و اطلاعات و زیرساخت‌ شهرداری‌ها برای شناسایی خانه‌های خالی استفاده نمی‌شود؟

فرنام: این را تکلیف کردند که دستگاه ها بیایند اطلاعاتشان را لینک بکنند. احتمالا شهرداری‌ها هم جزئشان بودند و دادند. ولی اساسا وقتی شما می‌روید در فاز 28 میلیون با یک متولی مسئله پیچیده می‌شود ولی شما بروید روی فاز 1400 تا شهرداری، هر شهرداری خودش اشراف دارد شما شهرداری منطقه دارید، ناحیه دارید، حتی بعضا محلات داریم. این شناسایی خیلی راحت تر است. شما به جای اینکه بروید روی حجم کل کشور، بیاییم این را بشکانیم در پیکسل‌های  مدیریت و ساماندهی خودتان و کسی هم نگفت واگذار شود چون اگر واگذار بشود به شهرداری‌ها یک نگرانی‌هایی است که درحق مردم اجحاف بشود این باید با متولی و تولی‌گری وزارت راه و شهرسازی. ولی توسط آنها انجام بشود اگر ما ادعا می‌کنیم که بحث خانه‌های خالی مالیاتش بحث درآمدش برایمان مهم نیست پس چه بهتر بخش عمده این درآمد را هم بدهیم به شهرداری‌ها که آن درآمد کسری یا درآمدهای ناپایدارشان هم تامین بشود یا یک تیر دو نشان زدیم هم ذینفعش می‌کنیم هم خودش آمار و اطلاعات دارد و ما هم نظارت‌گری می‌کنیم.

من یک پیشنهاد دیگری داشتم. با این صحبت‌هایی که کردیم یک سری برش‌های دیگری هم دارد بحث خانه‌های خالی که ما برای اولین بار جزئیات این خانه‌های خالی از مرکز آمار به تفکیک مناطق و حتی شهرها در آوردیم. من ندیدم جای دیگری این کار را کرده باشند نهایت تفکیکش یک تفکیک ملی و یک تفکیک استانی است مثلا فلان استان 11 درصد است آن یکی 18 درصد و آن یکی 7 درصد است.

به تفکیک شهر این کار را انجام دادیم نتایج جالبی به ما رسید. استنتاج کردیم. دیدیم یک جاهایی به طور معناداری بالاست و جالب است یکی از آن جاها خود شهرهای جدید بود. فلسفه وجودی شهرهای جدید صفر تا صد آن در اختیار وزارت سابق مسکن و شهرسازی و راه و شهرسازی فعلی است. از مکان‌یابی تا تامین زمین و واگذاری و تمام داده‌هایش وجود دارد. عمدتا بر مبنای سیاست‌های حمایتی مسکن فرقی ندارد حتی قبل از مسکن مهر هم داشتیم. سیاست‌های حمایتی دلالت داده می‌شود به شهرهای جدید بعد مسکن مهر، بعد اقدام ملی، بعد نهضت ملی ما چنین دیتابیسی هم داریم و آن وقت در شهرهای جدید این آمار بالای خانه‌های خالی ما را یک مقداری نگران کرد.

*معافیت شهرهای زیر 100 هزار نفر از مالیات خانه‌های خالی

*: چه میزان خانه خالی در شهرهای جدید داریم؟

فرنام: بستگی دارد مثلا ما در مجلسی یا یکی دو شهر جدیدی که داریم جالب است بگویم تعداد خانه خالی از تعداد خانه‌ای که در آن ساکن هستند بیشتر است. یعنی به ازای هر یک خانواری که ساکن وجود دارد بیش از یک خانوار خالی وجود دارد این رفرنسی از سرشمالی سال 1395 است. در شهرهای جدید دیگرمان هم اغلب 60 درصد، 70 درصد، 50 درصد، یعنی به ازای هر خانوار نیم خانوار خالی، به جای 11 درصد متوسط ملی مثلا 50 درصد یا بیشتر.

پس در اینجا متولی یک مسائلی را نادیده گرفته در واگذاری ها در تخصیص یا حتی در بحث قوانین. این‌گونه می‌شود که سیاست‌های حمایتی به هدف نمی‌خورد. این به خصوص وقتی با یک سری آمارهای دیگر هماهنگ شد که احتمالا شما هم شنیدید که مثلا تعداد قابل توجه خانه‌های خالی که در اختیار یک یا چند نفر است. به طور خاص که بحث پردیس مطرح شد این را تایید کرد. یا حتی ما آمار بالای اجاره‌نشینی که مثلا در خیلی از این شهرها داشتیم دیدیم که دارد یک چیزهایی را اینها به ما نشان می‌دهد.

این بحث شهرهای جدید حتما خود وزارت راه و شهرسازی باید یک بررسی دقیقی کند شهرهای جدید سوپاپ کلانشهرها هستند چون در کلانشهرها نمی‌توانیم عرضه راحت زمین را داشته باشیم وزارت راه و شهرسازی باید بیاید تنظیم‌گیری بازار زمین و مسکن را در آنجا هدایت شده انجام دهد. آنجا را هم عمدتا بدهد برای اقشار حمایتی.

اقشار متوسط و بالاتر هم حالا در چارچوب‌های خودشان برای تنوع مسکن تنوع بافت شهری سر جای خودش دیده شود. پس یک بحث این است، منتها الان بحث قانون خانه‌های خالی شهرهای زیر 100 هزار نفر را معاف می‌کند تقریبا یک یا دو شهر جدید ما یعنی فکر کنم اندیشه است که در سرشماری 95 بالای صد هزار نفر بوده البته الان می‌گویند جمعیت پردیس و پرند هم به بالای 100 هزار نفر رسیده است. پس این به نظر من یکی از چیزها است که وظیفه جدی به دوش وزارت راه و شهرسازی است که سیاست‌های مسکنش را در شهرهای جدید به اقشار هدف برساند. به خصوص جایی که مسکن حمایتی است. مسکن حمایتی برسد به مخاطب خودش. مسکن معمولی، ویلایی سر جای خودش مطلوب است ساخته بشود اشکالی ندارد اصلا نیاز هم است اما سیاست‌های مسکن حمایتی صرف استفاده‌های سوداگری و سرمایه‌گذاری نشود.

یک بعد دیگری که ما پیدا کردیم این بحث خانه‌های خالی را شهرهای کوچک، مناطق محروم و حتی دورافتاده است به نظر می‌رسد که اینها ناشی از مهاجرت است. مثلا کسی که ممکن است از بیرجند یا یک شهری فرض کنید که مهاجرت بکند به مشهد خانه خودش را نگه داشته است این آن جنبه سوداگری را برای ما ندارد. در شهرهای دیگری که اصلا اقتصاد سوداگری اصلا معنا ندارد. در خیلی از شهرهای ما چیزی به اسم دلالی مسکن نیست. مثلا شما نهایت تلرانس قیمت ممکن است 5 درصد،‌10 درصد بالا پایین باشد اینجاها اساسا باید به نظر من باید معاف بشود. نه در بحث خانه‌های خالی در بحث کلی مالیات در خیلی از کشورهای دنیا می‌بینیم به جای اینکه بیاید کل سرزمین را مشمول مالیات مسکن بکند آن کانون‌های سوداگری کانونهای سوداگری کجاست؟ کلانشهرها، تهران، کرج، شیراز، قم، اصفهان، تبریز، مشهد و یک سری مناطق ییلاقی و ویلایی، مثلا باز یکی از نواقص اینجا این است که به واسطه معافیت شهرهای زیر صد هزار نفر فرض کنید جایی مثل لواسان و فشم معاف است و شما دارید چراغ سبز نشان می‌دهید جایی که زمین منابع طبیعی رفتارهای تغییر کاربری پیدا می‌کند زمینی که ارزشش صفر است با یک سری هزینه‌های غیرقانونی می‌اید تبدیل می‌شود عرضه می‌شود به بازار با قیمت‌های نجومی. در واقع تشویق می‌شود. یا دو تا گپ دیگری که این قانون دارد این است که زمین‌های بایر مسکونی در این طرح نیست. زمین بایر مسکونی با ارزش‌ترین دارایی زمین برای سیاست‌های توسعه مسکن است. چرا این حرف را می‌زنیم؟ اولا دارد از تمام زیرساخت‌های شهری استفاده می‌کند ولی هیچ عرضه‌ای ندارد. یعنی آب دارد، برق دارد، گاز دارد، ‌راه دارد، خدمات شهری دارد، مدرسه دارد، مسجد دارد، کلانتری دارد، ولی هیچ کمکی به بازار مسکن نمی‌کند جنبه احتکاری و سوداگریش خیلی بیشتر است.

بر اساس آمار مرکز آمار قیمت مسکن از سال 95 تا 1400 در تهران 8 برابر شده است. زمین 920 درصد و اجاره 275 درصد افزایش یافته است. این یعنی انگیزه برای نگه داشتن زمین و ملک کلنگی خیلی بیشتر است. حتی از خود مسکن! ولی ما این را جا انداخته‌ایم.

به نظرم در قانون مالیات حتما اراضی بایر مسکونی باید مشمول این بشوند و اینکه هر زمین مسکونی الان به طور متوسط در کلانشهرهای ما شش تا هفت واحدی هستند یعنی شش واحد عرضه می‌کند به بازار وقتی این عرضه نمی‌شود آن وقت ما می‌رویم سراغ زمین‌های بیرون شهر و مسائلی که دارد پس این حتما دیده بشود. و این نه در این مالیات در تمام مالیات‌های حوزه مسکن CGT (عایدی بر سرمایه) است، مالیات بر عایدی سرمایه مسکن مالیات بر کل درآمد است مالیات بر زمین است.

مالیات خانه‌های خالی جایی موفق می‌شود که شما یک سیاست مالیاتی کلی روی تمام بازارهای موازی داشته باشید. یعنی چه؟ دیگر سفته‌گری مثلا طلا، ارز، سهام، اینها همه‌شان دیده شده است چون بازار سرمایه سیال است، شما وقتی یک جای آنرا بیایید یک دیوار بکشید، سریع این جریان سریع مثل آبی که جلویش بسته شده می‌رود مسیر عوض می کند می‌رود جای دیگری را خراب می‌کند مگر اینکه شما برنامه‌ریزی مدون داشته باشید تمام آن حوزه‌های را درست دیده باشید. مثلا به طور منطقی سوداگری‌ها را حذف بکنیم ارز را حذف بکنیم طلا را هدایت بکنیم. یا مثلا سود سهام را معقولش بکنیم. آن حباب‌ها و آن پرش‌ها را از آن بگیریم. حتی سپرده‌های بانکی را در صورتی که از تورم بالاتر زد البته به ندرت ما شاهد این پدیده بودیم، این یک پکیج کامل است که مالیات به هدف خودش برسد. در غیر این صورت یک نگرانی داریم که ما خروج سرمایه ایجاد کنیم. خروج سرمایه و کاهش انگیزه ساخت و ساز. ما این را باید در نظر بگیریم داریم یک سری سیگنال‌هایی می‌دهیم که ما یک سیگنال گرانی قیمت از سال 97 تا 1400 داشتیم خیلی سنگین که مولفه‌هایش هم نهاده‌های تولید نیروی کار و ... شاملش بود یک سیگنال مالیاتی داریم می‌دهیم که سیگنالهای اعم از گرانقیمت، اعم از خالی، اعم از سی جی تی و ... است. یا یک یک سیگنال در بازار موجر می‌دهیم برای بحث کنترل بازار اجاره بها که البته ضروری است من این را تاکید می‌کنم کنترل اجاره بها ضروری است منتها خیلی پیچیده به این راحتی نیست که با یک عدد شاید حل بشود و خودش یک بحث خیلی مفصل است و ما هم یکی دو گزارش روی این کار کردیم که بیشتر کشورها روی این یک نظارتی دارند منتها نه فقط با ابزار قیمت‌گذاری. این سیگنال‌ها داده می‌شود از آن طرف نگرانی سازنده وجود دارد که چقدر من امکان عرضه دارم در دو سال آینده یا مثلا اگر یک عرضه سنگینی توسط مثلا بخش‌های دولتی صورت بگیرد منی که دارم می‌سازم این ملک روی دستم نمی‌ماند؟ چون یک تامین مالی سنگین است.

یکی از کارهایی که خیلی روی آن تاکید داریم برای مانع‌زدایی بحث تسهیل صدور جوازهاست که خدا را شکر صدای ما شنیده شده و به نظر می‌رسد در این زمینه جامعه مدیران حساس شدند و حرکت‌های انجام می‌دهند و یکی هم بحث پیش فروش ساختمان است یعنی طلای نابی است که ما داریم از دست می‌دهیم بحث پیش فروش ساختمان را.

*: چرا؟ دلیلش قانون است؟

فرنام:قانون اینقدر سفت و سخت بسته شده که کسی کلاهبرداری نکند که از آن طرف پیچ آنقدر سفت تنظیم شده که هیچ کس اصلا هیچ سازنده و خریداری نمی‌شود.

*: در صورت امکان مصداقی اشاره کنید.

فرنام:مثلا سازنده باید حتما مالک باشد. ما به ندرت سازنده مالک داریم. معمولا مشارکتی و الگوهای دیگری است. یا بحث‌های مفاد قانونی که دارد اینها مسائلی است که در بحث جدا باید به این پرداخته شود که پیش فروش ساختمان یک طلای نابی است که به نظر من دولت‌ها بدون کمترین تامین مالی و کمترین بارگذاری می‌توانند از آن بهره ببرند.

درست است یک انتظار عمومی ایجاد شد 2 میلیون و 500 هزار واحد فردا به عرضه می‌شود و قیمت می‌شکند حالا رسید چیز آدم می‌گوید بالاخره این خیلی... ولی اینکه ولش نکنند این حرکت را آهسته و پیوسته بروند جلو و برسند به آن چیزی که مخاطب اصلی که سوداگری است که نگه داشته است.

اساسا به نظر من باید مثلا به‌جز چند استان و چند کلانشهر، بقیه جاها را معاف کنند، یعنی من تجربه چند ساله 5،6 استان داریم که قضیه مثلا این ریسک سوداگری وجود دارد.  استان تهران، استان البرز، استان قم، استان مازندران و استان گیلان، گلستان کمتر و یک سری کلانشهرها، مشهد، شیراز، اصفهان، تبریز یک سری شهرهای خاص هم ممکن است این ویژگی‌ها را داشته باشد. خارج از اینها ما در جایی که دغدغه نداریم اساسا نباید ورود بکنیم چون آنها دارند بازار را خودشان تنظیم می‌کنند مثلا شهری مثل رفسنجان بازار خودش را دارد، مگر اینکه یک شاخص خاصی مثلا راه و شهرسازی استان بگوید در این شهر دلالی خیلی زیاد است. در مرز غربی مان شهرهایی داریم که به دلیل مبادلات مرزی یک برهه‌ای مسکن خیلی گران شد و دلالی رفت بالا. به‌عنوان نمونه در پاوه، بانه و بازرگان. در این شهرها نیز می‌توان مقطعی وارد شد و جلوی سوداگری را گرفت. اما به طور عموم نیازی نیست مثلا شهر سوسنگرد که حالا آن هم زیر 100 هزار نفر است ولی مثلا شهری مثل دزفول، آبادان اصلا نیاز به قانونگذاری در بحث خانه‌های خالی نیست. ضمن اینکه من می‌گویم مناطق آزاد را اتفاقا باید معاف بکنند یعنی ما اینقدر خروج سرمایه داریم به ترکیه.

من پیشنهاد می‌دهم روی این موضوع خروج سرمایه از مسکن کار شود. البته منجر نشود به قانونی که بگویند که ممنوع است چون بدتر مسیر خودش را پیدا می‌کند که این واقعا آسیب‌شناسی بشود این خروج سرمایه و این فقط آمار ترکیه است، ترکیه است که فقط دارد آمار رسمی می‌دهد ماهانه که چقدر است؟ بقیه کشورها نمی‌دهند! ما اگر بتوانیم دیتایی داشته باشیم، این عدد نگران کننده می‌شود. یعنی تعداد واحد ضرب در متوسطش بکنید، سالی بالایی چند میلیارد خروج سرمایه فقط در مسکن خارج از کشور داریم.

*:‌ به گفته یکی از نمایندگان مجلس حدود هفت میلیارد دلار است.

فرنام:نمی‌توانم بگویم چقدرش به حوزه مسکن بر می‌گردد اما باید روی این موضوع کار بشود به خصوص در اقتصاد در حوزه مسکن و پیشنهادی که است واقعا ما اصلا هدف مناطق آزادمان یکی این بوده که سیاست جایگزینی واردات است یا سیاست پردازش صادرات است. این دقیقا می‌شود تعبیرش را در حوزه مسکن داد که ما آنجا اجازه مسکن دوم را بدهیم.

در حوزه ساخت و ساز شما بروید در کیش ملک دوم را بگیرید هیچ ایرادی ندارد. اصلا معاف باشد از اینجا. کیش یک جمعیت بومی دارد آن یک نیاز و برنامه‌ریزی مجزا دارد که در آن بافت بومی اقشار بومی از آنجا استطاعتشان از بین نرود. در قشم هم همینطور یا مثلا در چابهار خود شهر چابهار که مثلا اقشار حاشیه‌نشینی زیادی هم هست ولی بقیه آن چیزی که در مناطق آزاد است اتفاقا به نظر من باید حمایت بشود حتی که در واقع جلوی خروج سرمایه گرفته بشود یعنی انگیزه ای باشد من نوعی ثروتمند هستم برای من ثروتمند چه برنامه‌ای وجود دارد که مثلا من اگر 500 میلیارد سرمایه‌ام هست باید چکار کنم؟ می‌گذارم توی بانک می‌روم سهام می‌خرم؟ نه می‌روم بازارهای دیگر حالا آن بازار یک بازاری باشد که آسیب بزند به اقتصاد ملی مثل ارز باشد که به ضرر تمام کل چرخه اقتصاد باشد، یا یک بازاری باشد که یک مضرات کوچکی داشته باشد ولی منافعش بیشتر باشد. مثلا من بروم در کیش و در آن جایی که مشخص شده ملکی را بخرم، در انزلی، ارس، ماکو، جاهای دیگر. اتفاقا به نظر من مثلا شمول مالیات در مسکن مناطق آزاد به دلیل آن اهدافی که داشتند باید یک جاهایی هم برعکس، زمین بدهیم به اینها که بیایند آنجا. چه بهتر که آنجایی است که قانون ما آنجا را دیده است و اساسا منطق فکریش بر آن اساس بوده که جایگزینی واردات یا پردازش صادرات این در آن دیده بشود.

*خرید تلفنی بلای جان بازار مسکن

*: در شهر تهران بررسی داشته‌اید که تعداد خانه‌های خالی در کدام منطقه بیشتر است؟

در شهر تهران منطقه یک تا 6 بعلاوه 22. همین جا هم خانه خالی زیاد است. نمی‌گویم در مناطق دیگر نیست. در این مناطق انگیزه سوداگری بالاست. می‌گویم در برج‌های مسکونی خانه‌های خالی زیادی داریم که اگر شناسایی آنها برعهده شهرداری باشد کار  راحت‌تر می‌شود. پیشنهاد می‌کنم که واقعا این شل نشود و رها نشود و به صورت پیوسته و آهسته جلو برده شود. در واقع به آن بخشی از بازار که با انگیزه‌های سوداگری ملک را نگه می‌دارند این پیام داده بشود که به هر حال ما مصر هستیم که سراغ اینها بیاییم و در واقع این برش را از بازار خارج کنیم. یک توضیحی هم من بدهم بین تقاضای سوداگری و سرمایه‌گذاری ما باید تفکیک قائل بشویم. سوداگری کسی است که ملک را می‌خرد به نیت افزایش قیمت دلالی می کند خرید و فروش مکرر انجام می‌دهد در کوتاه مدت. به قولی از این چیزهایی که به آن لفظ گفته می‌شود و خرید تلفنی و ... انجام می‌شود، این مصداق عینی سوداگری است. هیچ خیری در آن نیست فقط به بازار مسکن و بازار سرمایه آسیب می‌زند و این اساسا باید در واقع سیاست‌گذار ما این را جریمه‌اش بکند یا آنرا از بازار خاج کند.

اما در عین حال یک بخش هم داریم سرمایه‌ای فرض کنید شما قشر متوسط هستید الان مثلا پس انداز خانوارتان رسیده به 500 میلیون، واقعیتش این است که اگر برادری دوستی داشتیم توصیه می‌کردیم برود به سمت سپرده‌گذاری در بانک یا سهام بگیرد؟ چه پیشنهادی می‌کنید به او؟پیشنهاد اینکه برود یک ملک یا مسکنی را بگیرد و به اجاره بدهد بد نیست خیلی هم خوب است. این در واقع به بازار مسکن ما کمک می‌کند هم تولید مسکن انجام می‌شود هم عرضه مسکن استیجاری می‌رود بالا.

حالا بگوییم مسکن استیجاری هم ترجیحا در الگو باشد اما یک سری از سیاستگذاری‌های ما مثلا آن قسمت سرمایه‌ای هم ناخودآگاه دچار ریسک کرده است. آن قسمت سرمایه‌گذاری از آن عایدی که دارد یک مالیات معقول حتی یک مالیات کم بدهد نه اینکه از بازار بخواهیم فراری‌اش بدهیم. این نگاه هم باید جدا بشود در سیاست‌گذاری مالیاتی ما که در واقع آنی که در بحث استیجار است جدا بشود در بحث‌های دیگری هم که حالا فاز شناسایی را من عرض کردم خدمت شما، یک سری بحث‌ها هم هست اساسا ما سامانه‌های بیسمان مثل کاداستر که تکلیف قانونی هم داشتیم تا پایان برنامه ششم آن اگر برسد تقریبا در حد زیادی اساسا آن بحث سامانه خودش تکمیل می‌شود.

* سامانه کاداستر؟

فرنام:کاداستر اگر انجام بشود چون همه این سامانه‌ها باید لینک بشود، تعداد زیادی هم این اطلاعات را داندند به وزارت راه و شهرسازی. ولی کاداستر نقشش خیلی پررنگ‌تر است چون مالیکت را هم در روی خودش دارد نشان می‌دهد ارزشش خیلی بیشتر از بقیه سامانه‌هاست و اصلاح می‌کند. در بودجه امسال هم 200 میلیارد برای سامانه دیده شده است عدد قابل توجهی است و دیگر به نظر می‌رسد که متولی می‌خواهد روی این امر فوکوس بکند و هر طور شده به نتیجه برساند.

*چند سال است؟

فرنام:این از سال 94 که قانون تصویب شد از سال 95 تکلیف بوده اینکه به صورت مکانیزه و سیستمی باشد فکر می‌کنم از همان سال 97 از اواسط 97 است که بحث اتصال سامانه مطرح است.

*: کاداستر را عرض کردم

فرنام: اطلاعاتم درباره کاداستر دقیق نیست.

: سال‌های متمادی است که کاداستر مطرح شده اما خروجی آن نامشخص است.

فرنام:این هم متاسفانه از چیزهایی است که از تکالیف برنامه عقب افتادیم. جالب است بدانید کاداستر چون تمامی اراضی کشور را پوشش می‌دهد بحث‌های زمین‌خواری، بحث‌های تغییر کاربری اراضی کشاورزی، منابع طبیعی اینها را هم خیلی می‌تواند نقش داشته باشد. یا همین بحث ساحل‌خواری و کوه‌خواری و ... و تکمیل کاداستر خیلی می‌تواند به این قضیه کمک کند چون دیگر شما یک نقشه دقیق دارید که این طرف خط منابع طبیعی است این طرف خط ملک فلانی است و در آن مثلا کشاورزی است.

خیلی از زمینه‌های فساد زمین‌خواری به خصوص به نظر می‌رسد با تکمیل سامانه کاداستر راحت‌تر بشود جلویش را گرفت و از بین برد.

*: مشکل چیست؟ منابع مالی؟

فرنام: برای سامانه خیر. گفتم آن دلایل فاز شناسایی و اینها بود یکی هم مالی است اما به نظر من مالی دلایل دوم و سوم است.

:‌ برای کاداستر یا سامانه املاک؟

فرنام: کاداستر. در کاداستر مسائل خیلی پیچیده‌تر است. مسائل فنی و حقوقی در آن وجود دارد. تعارض منافع در آن وجود دارد. خودش یک قضیه است که شما باید بروید مکاشفه بکنید. مثلا این را من جایی جلسه‌ای داشتم اسم استانش را نمی‌گویم. نقشه‌ها را پشت سیستم دیدم که چه کاری کردند، بعد جالب است گفتند که اینجا کوه است اینجا بیابان است بعد گفتم اینجا اصلا متعرضی نیست مثلا اینجا یک بیابانی است که تا 100 سال دیگر کسی نمی‌آید بگوید که تملکش بکند.آن پوششی که می‌گفتند 50 درصد من می‌گویم 45 درصدش روی اراضی بوده که اساسا شما هیچ وقت فکر نمی‌کنید که اصلا ممکن است یا انگیزه‌ای در آن باشد. برعکس جاهایی که دغدغه بود و حاشیه‌نشینی رخ می‌داد اراضی تصرفی بود تغییر کاربری بود آنها انجام نشده است.

خود این هم آدم یک فکرهایی می‌کند که باید هدفمندتر برود جلو و بیشتر اول آن جاهایی که در معرض سوداگری هستند جاهایی که در معرض کاربری هستند اتفاقا آنها برود اولویت. اینکه شما بروید بلوک‌های بزرگی که پوشش زیادی دارد اما هیچ گونه انگیزه‌ای برای تملک یا سوداگری یا چیزهای دیگر ندارد حساسیت نیست آنجا اما پوشش‌هایی که داده می‌شود آنجاها بیشتر است تا آنجاهایی که هدف هستند.

پایان بخش اول.