ماه فروش در بازار مسکن

ایران اکونومیست- رفتار فروشنده‌ها در بازار معاملات مسکن طی ۲۰ روز اول بهمن از متغیر بیرونی موثر بر بازار تاثیر گرفت.

کد خبر: ۴۰۴۲۰۴

تاریخ: ۲۳ بهمن ۱۴۰۰ - ۱۶:۳۲

در این مدت تعداد فایل‌های فروش آپارتمان در تهران نسبت به ماه قبل نزدیک به ۱۰درصد افزایش پیدا کرد و همزمان «تورم پنهان» مسکن صفر شد. تحقیقات میدانی در کنار این آمارها نشان می‌دهد سمت عرضه مسکن در ماه مذاکرات به این برداشت رسیده که احتمال تحقق شرایط تخلیه حباب قیمت، نسبت به گذشته افزایش پیدا کرده است. اکنون علاوه بر متغیرهای درونی بازار مسکن، شرایط بیرونی هم در حال تغییر است.

رفتار فروشنده های مسکن در بازار معاملات املاک شهر تهران در بهمن با یک تغییر اساسی در مقایسه با ماه قبل همراه شد. این تغییر رفتار با جهت مذاکرات برجام و جنس اخبار منتشر شده درخصوص روند آن، مطابقت دارد.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد» همزمان با انتشار اخبار امیدوارکننده در خصوص روند مذاکرات برجام، رفتار بازیگران معاملات ملک به‌خصوص فروشنده ها وعرضه کنندگان آپارتمان ها، تغییر کرد به‌گونه ای که داده های اولیه نشان می‌دهد رفتار فروشنده ها در بازار مسکن در بیست روز اول بهمن ماه کاملا با 30 روز سپری شده از دی متفاوت بوده است. اطلاعات استخراج شده از بازار نیازمندی های آنلاین دیوار نشان می‌دهد در 20 روز اول بهمن ماه، حجم عرضه فایل فروش آپارتمان به بازار مسکن شهر تهران در مقایسه با دی ماه 8‌درصد افزایش یافت. این در حالی است که تورم پنهان مسکن در این بازه زمانی یعنی تورم فایل های فروش، معادل صفر بوده است.

در صورتی که روند بازار معاملات مسکن شهر تهران در 10 روز باقی مانده نیز مانند بیست روز اول باشد، می‌توان بهمن را به عنوان ماه فروش مسکن معرفی کرد. تورم پنهان (سرعت رشد قیمت پیشنهادی مسکن درج شده در فایل های فروش آپارتمان) در حالی در بیست روز اول بهمن ماه به صفر رسیده است که این میزان در دی ماه معادل 3‌درصد بود. این موضوع به معنای سقوط تورم پنهان مسکن در عین افزایش 8‌درصدی حجم عرضه آپارتمان به بازار مسکن از سوی فروشنده هاست. رصد شرایط در بازار معاملات مسکن بهمن ماه نشان می‌دهد اگرچه حجم عرضه فایل از سوی فروشنده ها به بازار افزایش یافته است اما اخبار امیدوارکننده ناشی از احتمال به نتیجه رسیدن مذاکرات برجام در وین، مانع از رشد قیمت در فایل های فروش شده است.

معنا و مفهوم وضع موجود این است که در ماه مذاکرات نوعی «فشار فروش» شکل گرفته که نشان‌دهنده «واکنش بازار مسکن به متغیر برون‌زا» است. در واقع به دنبال شکل گیری انتظارات خوش‌بینانه در ارتباط با احتمال حصول نتیجه در مذاکرات برجام، برخی از فروشنده ها که در ماه قبل در حال رصد شرایط در بازار ملک بوده و عملیات فروش را متوقف کرده بودند اقدام به عرضه فایل های خود به بازار کردند. رصد فایل های فروش مسکن در مناطق مختلف تهران از افزایش تعداد فایل های عرضه شده به متقاضیان خبر می‌دهد. در این میان حجم عرضه فایل به بازار مسکن مناطق مصرفی نیز افزایش یافته است و پیش نگرهای بازار مسکن از احتمال قوی برای افزایش حجم معاملات خرید آپارتمان در بهمن ماه به دنبال افزایش عرضه فایل فروش خبر می‌دهد.

با این حال، این داده ها مربوط به اطلاعات اولیه وغیررسمی برگرفته از وضعیت فایل های عرضه شده به بازار مسکن است و وضعیت قطعی بازار ملک در بهمن ماه بعد از انتشار اخبار رسمی در خصوص تغییرات قیمت وحجم معاملات مسکن و انعکاس آن در آمارهای رسمی در ماه بعد، مشخص خواهد شد.

در بیست روز اول بهمن ماه سال‌جاری در حالی حجم عرضه فایل به بازار فروش آپارتمان با رشد 8‌درصدی همراه شد که در دی ماه حجم عرضه فایل به بازار با افت 1‌درصدی مواجه شد. دی ماه، انتظارات در خصوص آینده ریسک‌های غیراقتصادی و روند پیش روی مذاکرات برجام، در وضعیت نامشخص قرار داشت. اما در بیست روز اول بهمن ماه به دلیل شکل گیری انتظارات مثبت، فضای بازار مسکن نیز تحت‌تاثیر قرار گرفت. افزایش عرضه فایل به بازار مسکن در بهمن ماه بر اساس تحقیقات و بررسی های میدانی به عمل آمده نه تنها در آمارهای اولیه مربوط به تعداد فایل های عرضه شده در استارت‌آپ های ملکی مشخص است، بلکه واسطه ها وفعالان بازار معاملات مسکن شهر تهران در مناطق مختلف نیز از افزایش عرضه فایل به بازار سنتی خرید وفروش مسکن در این ماه خبر می‌دهند. برخی از واسطه ها نیز می گویند علاوه بر اثر مهم انتشار اخبار امیدوارکننده بر سر مساله برجام، قرار گرفتن بازار در مقطع زمانی شب عید نیز به عنوان دومین عامل افزایش تعداد فایل ها از یکسو و افزایش حجم بازدیدها از بازار ملک از سوی دیگر قابل ذکر است؛ اما عامل اصلی که منجر به افزایش محسوس و 8‌درصدی حجم عرضه فایل به بازار مسکن در بیست روز اول بهمن ماه شده است همان چشم انداز مثبت در خصوص آینده مذاکرات برجام واحتمال قوی برای کاهش ریسک‌های غیراقتصادی در آینده نزدیک است.

تحلیل های کارشناسی نشان می‌دهد این وضعیت، «استعداد بازار مسکن برای تخلیه اساسی حباب قیمت» بیش از هر زمان دیگر را نشان می‌دهد. در حالی که دماسنج های قیمتی نشان می‌دهد هم اکنون سطح متوسط قیمت مسکن در شهر تهران حدود 10 تا 20‌درصد بیشتر از سطح متعارف قیمت است و بازار با حباب و اضافه پرش قیمتی مواجه شده است، شرایط فعلی، بیش از هر زمان دیگر از وجود استعداد در بازار ملک برای تخلیه اساسی حباب قیمت خبر می‌دهد. البته این موضوع به این معنا نیست که حباب قیمت مسکن به سرعت می‌تواند تخلیه شود؛ اما از آنجا که جهش در بازار ملک در دوره اخیر پرفشار و مستمر بوده است این ظرفیت وجود دارد که حباب قیمت مسکن با سرعت بیشتری نسبت به دوره های قبلی تخلیه شود.

هم میزان فشار، هم طول دوره و هم ارتفاع جهش قیمت در بازار معاملات مسکن شهر تهران طی سه سال اخیر به قدری زیاد بوده است که انتظار می‌رود فرآیند تخلیه حباب قیمت در دوره فعلی در زمانی کمتر از دوره های قبلی پساجهش رخ دهد.

آمارهای رسمی که «دنیای‌اقتصاد» در گزارش‌های قبلی نیز به آن استناد کرده است نیز نشان می‌دهد بازار در مسیر تخلیه حباب قرار گرفته است. قیمت اسمی مسکن در برخی از ماه های سال‌جاری نسبت به ماه قبل-تورم ماهانه- کاهش یافت و قیمت واقعی مسکن که حاصل تفاضل قیمت اسمی از قیمت واقعی آپارتمان های مسکونی است نیز در 10 ماه اول سال‌جاری با کاهش 22‌درصدی همراه شد. با این حال با توجه به شرایط قیمتی بازار معاملات مسکن و همچنین شرایطی که از بازار معاملات مسکن 20 روز اول بهمن ماه رصد می‌شود می‌توان نتیجه گرفت یکی از انتظارات مهم از بازار مسکن در مقطع زمانی فعلی، تخلیه حباب قیمت در بازار مسکن و سرعت بیشتر آن در مقایسه با دوره های قبلی جهش قیمت در بازار مسکن باشد.

برآوردهای «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد میانگین قیمت پیشنهادی فایل هایی که در بیست روز اول بهمن ماه به بازار معاملات مسکن شهر تهران عرضه شد نیز برابر با متر مربعی33‌میلیون تومان است که این میزان در مقایسه با میانگین قیمت پیشنهادی فایل های فروش مسکن در دی ماه بدون تغییر بوده است.مطابق با آخرین آمارهای رسمی منتشر شده در خصوص تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران، دی ماه امسال، متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران به 32‌میلیون و940‌هزار تومان رسید که این میزان در مقایسه با ماه قبل تورم 1/ 1‌درصدی را نشان می‌دهد. در دی ماه امسال مجموعا 9816 فقره معامله خرید مسکن در شهر تهران به ثبت رسید که این میزان در مقایسه با ماه قبل یعنی آذرماه 5/ 0‌درصد رشد داشته است.

تورم پنهان بازار مسکن در دی ماه نیز برابر با 3‌درصد گزارش شده بود و مطابق با آمارهای اولیه در خصوص حجم عرضه فایل به بازار معاملات مسکن دی ماه در این ماه تعداد فایل هایی که برای فروش به بازار معاملات مسکن شهر تهران عرضه شد در مقایسه با آذر یک‌درصد کاهش یافته بود.