رگولاتوری وارونه بازار ملک: تشویق ملاکان، تنبیه خانه سازان

ایران اکونومیست- سیاستگذار با عملیات «تنظیم وارونه بازار مسکن» در حال تنبیه تولیدکننده خانه و تشویق ملاک (منجمدکننده خانه) است.

کد خبر: ۴۰۳۷۱۵

تاریخ: ۱۸ بهمن ۱۴۰۰ - ۱۶:۱۱

دوره‌ای که به نام «بحران بی‌سابقه تورم مسکن» در کشور نام‌گذاری شد -یعنی از سال ۹۷ تاکنون- سرمایه‌گذاران ساختمانی با پرداخت «مالیات بر ساخت و فروش» اعمال قانون شدند اما سرمایه‌گذاران ملکی با «معافیت مالیاتی» پشتیبانی شدند تا روی موج‌های جهش قیمت، آپارتمان‌های قابل استفاده در بازار را به املاک خالی از سکنه و بلااستفاده تبدیل کنند. مالیات توخالی بر خانه خالی حتی از یک چندخانه‌ای هم دریافت نشده است؛ اما سازنده‌ها به محض فروش واحدهای نوساز، مشمول مالیاتی حدود ۵درصد قیمت روز می‌شوند. این نوع رگولاتوری باعث شده است جریان عرضه مسکن با زمین‌گیر شدن سازنده‌ها به ابررکود دچار و در مقابل، جریان غیر مولد در بازار ملک روز به روز قوی‌تر از قبل شود. دولت سیزدهم وعده داده بود «مالیات بر تولید را حذف کند و مسیر سرمایه‌گذاری غیرمولد را با مالیات به نفع تولید ببندد.» نسخه اصلی رگولاتوری مسکن معرفی شده است.

رگولاتوری وارونه بازار ملک

سند سوم «بی تدبیری مالیاتی» در سیاستگذاری بخش مسکن هم رو شد. درست در مقطعی که دولت قول داده بود «مالیات را از مسیر تولید و سرمایه‌گذاری مولد بردارد و این اهرم بازدارنده را مقابل خطرناک ترین بیراهه سرمایه‌گذاری یعنی جریان غیرمولد ملک اندوزی قرار دهد»، فعالان ساختمانی از یک «وارونگی باورنکردنی در مالیات های مسکن» خبر می‌دهند.

بررسی های «دنیای‌اقتصاد» در پی اعتراض طیف سرمایه‌گذار ساختمانی به رفتار دوگانه و عجیب سیاستگذار با «تولیدکننده مسکن» و «منجمدکننده مسکن»، حاکی است: عرضه‌کننده های خانه از 4 سال پیش تا الان با «پرداخت مالیات ساخت و فروش مسکن» تنبیه شده اند اما محتکران طی همین مدت با «مالیات توخالی به اسم مالیات بر خانه خالی» تشویق به موج سواری روی موج های کمرشکن تورم مسکن شده‌اند. سازندگان مسکن - شرکت‌های ساختمانی، انبوه سازان و بساز و بفروش‌ها- بر اساس تغییراتی که در قانون مالیات های مستقیم در سال 96 اعمال شد، باید «بخشی از درآمد یا همان حاشیه سود حاصل از ساخت و فروش مسکن» را به عنوان «مالیات ساخت و فروش مسکن» به دولت پرداخت کنند. این بخش از درآمد، باز به خاطر «تدوین عجیب سیاست مالیاتی» -که باعث شده یک ماده از قانون، یک فرمول بگوید و تبصره ای از همان ماده، فرمول کاملا متفاوتی را برای «اعمال قانون» در اختیار مالیات ستان قرار داده است- به تعبیری، رقم قابل‌توجهی از درآمد سازنده را شامل می‌شود و به تعبیری دیگر، آنچنان سنگین محسوب نمی‌شود. اما «مالیات بر سرمایه‌گذاری ساختمانی»، هر عدد و رقمی باشد، در شرایطی که «جریان ملاکی» به تخریب «قدرت خرید مصرف‌کننده از طریق انجماد خانه ها» مشغول است، «عین بی عدالتی» و مصداق بارز «سیاستگذاری ناکارآمد و زیان بار» به حساب می آید.
تنبیه سرمایه‌گذاران ساختمانی با اسم رمز مالیات

ماده 77 قانون مالیات های مستقیم می گوید، «درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان حسب مورد مشمول مقررات مالیات بر درآمد موضوع فصول چهارم و پنجم باب سوم این قانون خواهد بود.» ترجمه این ماده قانونی مشخص می‌کند، فعالان ساختمانی در ازای ساخت آپارتمان و فروش واحدهای نوساز، باید معادل رقمی در حدود 20 تا 25‌درصد از درآمد حاصل از این فعالیت مولد را «مالیات» پرداخت کنند. ترجمه ساده تر این فرمول پیچیده، به این صورت است که «بساز و بفروش‌ها در بازار مسکن، در ازای ساخت و فروش هر واحد مسکونی، باید حدود 5‌درصد قیمت فروش آپارتمان را به عنوان مالیات پرداخت کنند.» این رقم برابری می‌کند با همان 20 تا 25‌درصد از حاشیه سود یا درآمد پس از کسر هزینه های ساخت. تا اینجا این قانون مالیاتی دو ایراد دارد؛ متن سخت و غیرقابل هضم برای مؤدیان از یکسو و مانع زایی در مسیر عرضه مسکن نو از سوی دیگر. اما ایراد سوم، «تبصره ذیل این ماده مالیاتی» است که ظاهر ارزانی دارد در حالی که مرجع مالیاتی علی القاعده به ماده اصلی که باطن گرانی برای تولیدکنندگان مسکن دارد استناد می‌کند. متن تبصره ماده 77 قانون مالیات های مستقیم می گوید، «اولین نقل و انتقال ساختمان علاوه بر مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده (59) این قانون مشمول مالیات علی الحساب به نرخ 0‌1درصد به مأخذ ارزش معاملاتی ملک مورد انتقال است. مالیات قطعی مؤدیان موضوع این ماده پس از رسیدگی طبق مقررات مربوط تعیین می‌شود» ترجمه این تبصره با ظاهر فریبنده اش می گوید، زمانی که بساز و بفروش‌ها آپارتمان ساخته‌شده را می فروشند، باید رقمی معادل «2 در‌هزار قیمت روز (فروش) آپارتمان»، مالیات ساخت و فروش بپردازند. در متن تبصره، صحبت از «ارزش معاملاتی ملک» شده است. ارزش معاملاتی ضریبی از قیمت روز ملک است که با احتساب آن نرخ 10‌درصد، رقمی در حدود 2/ 0‌درصد قیمت روز را مشمول مالیات می‌کند.

به این ترتیب، تولیدکنندگان مسکن، هنگام فروش واحدهای ساخته شده، رقمی معادل 8/ 1 تا 2 در‌هزار قیمت فروش را بابت «مالیات ساخت و فروش» پرداخت می‌کنند. و سپس، در پایان سال مالیاتی، مابه التفاوت این رقم تا 5درصد قیمت فروش را باید در نهایت بپردازند.
تبعات تنبیه سازندگان مسکن

بررسی ها نشان می‌دهد، طی دست کم 4 سال گذشته، پارامترهای شوک آور شامل «هزینه‌های سرسام‌آور در سرمایه‌گذاری ساختمانی (از قیمت ساخت و قیمت تمام شده گرفته تا ارقامی همچون مالیات ساخت و فروش)» از یکسو و «سلب قدرت خرید مسکن از مصرف‌کننده ها با جهش قیمت» از سوی دیگر باعث خروج تولیدکنندگان خانه از بازار ساختمان سازی و تعمیق چند لایه رکود ساختمانی شده است. در پایتخت، متوسط تیراژ ساخت مسکن طی سال‌های اخیر به حدود 60‌درصد حالت طبیعی در سال‌های دورتر سقوط کرد. در کشور هم تیراژ ساخت و عرضه مسکن دست کم 150‌هزار واحد پایین تر از «کف بحرانی عرضه» است.
تشویق به ملاکی با «مالیات نستانی»

ناهنجاری سیاستی در بازار مسکن زمانی واضح تر دیده می‌شود که مشخص شود «سیاستگذار در ازای مالیات گرفتن از تولیدکننده مسکن، انبارکننده مسکن را از مالیات معاف کرده است.» در همان سالی که قانون «مالیات بر ساخت و فروش مسکن» به تصویب رسید، دولت مکلف شده بود «مالیات بر خانه خالی» را اعمال کند. اما این نوع مالیات فرعی و ناکارآمد برای تنظیم بازار مسکن آن هم در شرایطی که اعمال آن نیازمند «بانک اطلاعاتی درست و حسابی از املاک خالی از سکنه» است، هیچ وقت از هیچ مالک خانه خالی گرفته نشد. «مالیات بر خانه خالی» در دنیا، مالیات درجه 4 برای تنظیم بخش مسکن محسوب می‌شود به‌طوری که در بازار مسکن کشورهای موفق در تنظیم این بازار، مالیات اصلی (درجه یک)، مالیات سالانه بر املاک به صورت نرخ شناور (نرخ بیشتر بر خانه های با قیمت بالا و چندخانه ای ها) است. همچنین اگر در کشوری، مالیات بر خانه خالی دریافت شود، بازار مسکن آن کشور به بانک اطلاعاتی به روز از تعداد خانه های خالی و مشخصات مالکان آنها مجهز است. در بازار مسکن کشورمان، «مالیات علیه ملاکی و جریان غیرمولد ملکی» طوری تنظیم شده است که عملا «امکان اخذ مالیات از ملاکان» فراهم نباشد؛ اتفاقی که طی همین دست کم 4 سال اخیر به‌رغم «ابررونق خریدهای سرمایه ای ملک» رخ داده است و سیاستگذار بدون آنکه «تدبیر اساسی» به نفع «کاهش قیمت مسکن و احیای رونق پایدار» صورت دهد، به حمایت نامرئی از وضع موجود (ابررکود تورمی) پرداخته است. از دو سال پیش تاکنون نیز مالیاتی با عنوان «مالیات بر خانه لوکس» تدارک دیده شده است که نرخ آن «یک در‌هزار قیمت روز» و «املاک مشمول نیز خانه های با قیمت نجومی» هستند. این مالیات نیز در مقایسه با مالیات بر تولید مسکن، به لحاظ نرخ و دامنه فراگیری کاملا عجیب است.
مشوق مضاعف به منجمدکنندگان مسکن

قانون «مالیات بر ساخت و فروش مسکن» نه تنها جلوی پای تولیدکنندگان خانه و سایر سرمایه‌گذاران ساختمانی، سنگ گذاشته است که آنها را به «انجماد خانه های نوساز» به مدت حداقل سه سال، تشویق می‌کند. تبصره دیگری در ذیل ماده 77 وجود دارد که می گوید، اگر سه سال از تاریخ پایان کار یک آپارتمان نوساز گذشته باشد، سازنده آن خانه از پرداخت «مالیات ساخت و فروش» معاف است.

این مدل «مالیات ستانی» جریان مولد را به بیراهه غیرمولد تشویق می‌کند. به این ترتیب در دوره اخیر ابررکود تورمی مسکن که از سال 97 با جهش قیمت خانه در پایتخت و سپس سایر شهرها شروع شد و تاکنون نیز رکود سنگین آن ادامه داشته است، جریان مولد در بازار ملک از دو جا آسیب جدی دید. ابتدا از محل «افزایش هزینه سرمایه‌گذاری» و سپس از ناحیه «تحریک به خروج از مسیر اصلی و ورود به مسیر انحرافی». هزینه زایی برای عرضه مسکن و هزینه صفر برای احتکار ملک، «نتیجه سیاستگذاری در سال‌های اخیر» برای مهم‌ترین بازار مصرفی کشور بوده است. بازندگان این سیاست‌ها، تولیدکننده و مصرف‌کننده مسکن بودند و برنده آن هم ملاکان که به ملک اندوزی به شکل خانه های بدون استفاده، «عطش عرضه بازار مسکن» را تشدید و اسباب رشد بیشتر قیمت را فراهم کردند.
وارونگی مالیات های مسکن

ابراهیم رئیسی، رئیس جمهور کشورمان در اولین مصاحبه مطبوعاتی بعداز شروع به کار رسمی دولت سیزدهم وعده داد «مالیات از مسیر تولید حذف می‌شود و بر جریان سفته بازی و غیرمولد اعمال خواهد شد.» رئیسی در ایام تبلیغات انتخابات ریاست جمهوری هم نظر ویژه ای در وعده های خود نسبت به بازار مسکن داشت و اعلام کرده بود «سوداگری و سرمایه‌گذاری غیرمولد در بخش مسکن با مالیات های بازدارنده قابل مهار است.» اما تاکنون، هیچ علامت حتی ضعیف و امیدوارکننده هم از «تدوین یک سیاست ساده برای مقابله مالیاتی موثر با ملک بازها» در دولت مشاهده نشده است. به جای این کار درست، مدتی است سیاستگذار مشغول وصله و پینه «مالیات ناکارآمد و توخالی» است. این در حالی است که دولت می‌تواند بدون هیچ هزینه ای، با رگولاتوری درست مالیاتی، «سرمایه ها را از بازار املاک منجمد آزاد و روانه بازار ساخت کند.» تشویق مالیاتی سازندگان مسکن در کنار تنبیه مالیاتی محتکران مسکن، همان رگولاتوری درست و حرفه ای است که به دلایل نامعلوم، فعلا نوع وارونه ای از این عملیات تنظیم، در بازار مسکن حاکم است. «مالیات بر ساخت و فروش مسکن» با رگولاتوری حرفه ای می‌تواند از دسته ای از سازنده ها که «واحدهای مسکونی خارج از اختیار و انتخاب تقاضای مصرفی را تولید می‌کنند»، گرفته شود. سایر سازنده ها که واحدهای کم متراژ و ارزان در مناطق پرتقاضای شهرها احداث می‌کنند نیز می‌توانند از این مالیات معاف شوند. اما سیاستگذار این را هم از بازار مسکن دریغ کرده است.

دنیای‌اقتصاد - فرید قدیری