فاز دوم کاهش قیمت مسکن

فاز تازه‌اي از تخليه هيجانات قيمتي در بازار مسكن، بعد از كاهش محسوس و تقريبا پرسرعت نرخ‌ها در دو ماه اخير، طي چند روز گذشته آغاز شده و در حالي كه اخيرا از سوي دلالان مسكن اعلام شده بود بازار در پايان شهريور‌ماه به «كف‌قيمت» رسيده، اما بررسي‌ها نشان مي‌دهد:

کد خبر: ۳۹۸۵۲

تاریخ: ۰۸ مهر ۱۳۹۲ - ۱۱:۰۴

به گزارش ایران اکونومیست,اين بار شتاب افت‌قيمت به فايل‌هاي پيش‌فروش آپارتمان در بنگاه‌ها سرايت كرده و در مقابل، نوسان‌قيمت واحدهاي آماده، تاحدودي كندتر شده است. در محله‌هاي شمالي‌ پايتخت (مناطق ۱ و ۲) پيش‌فروش‌ها با كمترين سطح قيمتي طي يك سال ‌اخير، به متقاضيان پيشنهاد مي‌شود و در برخي مناطق نيز نرخ پيش‌فروش واحدهاي تحويل بهار۹۳، تقريبا معادل ۶۰ درصد قيمت آپارتمان‌هاي آماده‌تحويل در بهار۹۲، شده است.

در حال حاضر همزماني موج كاهش قيمت و تحولات اميدواركننده در حوزه سياست‌خارجي، معاملات مسكن را در آستانه پرش از فضاي ركودي چندين ماهه، قرار داده است. مدير كل سابق دفتر اقتصاد مسكن در وزارت راه‌وشهرسازي با بيان اينكه، در بازارهاي اقتصادي علائم وقوع آرامش و پايداري ديده مي‌شود، پيش‌بيني مي‌كند: آثار تحولات سياسي و به‌تبع، ثبات اقتصادي، بين ۶ تا ۹ ماه آينده در بازار مسكن قابل‌مشاهده خواهد بود.

ركود‌ مسكن تسليم «تماس‌تلفني با روحاني» شد؟

فاز دوم كاهش قيمت مسكن

شتاب كاهش قيمت «درحال ساخت‌ها» تندتر از «واحدهاي‌ آماده»؛ «ارزاني» به كدام مناطق تهران ديرتر سرايت مي‌كند؟
كاهش دور از انتظار قيمت‌ها در بازار پيش‌فروش؛ كمترين ريسك متوجه پيش‌خريداران پاييزي
بررسي آثار اوليه «رابطه مقدماتي با آمريكا» در گفت‌وگو با مديركل سابق اقتصاد مسكن

برداشت روزهاي اخير دلالان مسكن از ابعاد زماني موج كاهش قيمت و تلقي پايان اين موج در پي تغيير فصل، نادرست درآمد.

فاز تازه‌اي از تخليه هيجانات قيمتي در بازار مسكن، بعد از كاهش محسوس و تقريبا پرسرعت نرخ‌ها در اين بازار طي دو ماه اخير، از يك هفته پيش آغاز شده و تحت‌تاثير اين اتفاق، هم‌اكنون اين ادعا كه نرخ‌ فروش آپارتمان در پايان شهريورماه به «كف قيمت» رسيد، با شرايط واقعي اين روزهاي بازار مسكن مغايرت دارد. تحليلگران بازار، شروع مجدد افت قيمت مسكن را در اين مقطع، بي‌ارتباط با نتايج مثبت سفر ریيس‌جمهور به آمريكا عنوان مي‌كنند اما معتقدند: آثار «تماس‌تلفني» بين روساي جمهور دو كشور را مي‌توان بين ۶ تا ۹ ماه آينده، با بروز پديده‌هايي همچون تعادل قيمتي، كندشدن نرخ رشد قيمت، رونق دوباره سرمايه‌گذاري ساختماني و فاصله‌گرفتن معاملات ملك از جهش‌قيمتي، در بازار مسكن مشاهده كرد.

با اين حال، ذوب‌شدن يخ معاملات و تمايل خريدار و فروشنده به انجام معامله در روزهاي اخير را مي‌توان نشانه‌‌اي از واكنش طرفين معاملات به تحولات سياسي ارزيابي كرد. در اين ميان، انتظار مي‌رود طرف عرضه عجله بيشتري براي عقد قرارداد داشته باشد!

تحقيقات ميداني از آخرين وضعيت بازار معاملات مسكن حاكي است: موقعيت «كاهش‌قيمت» از بازار آپارتمان‌هاي آماده‌تحويل به بازار پيش‌فروش نقل مكان كرده طوري كه در چند روز اخير شتاب افت قيمت‌ها كاملا در فايل پيش‌فروش بنگاه‌هاي املاك مشهود شده و در مقابل، تغييرات كاهشي در قيمت واحدهاي مسكوني آماده، به‌نسبت روند كندتري به خود گرفته است، اما اينكه نرخ‌ها به ثبات رسيده باشد، صحت ندارد.

دوام افت قيمت مسكن، نرخ پيش‌فروش واحدهاي مسكوني در مناطق ۱ و ۲ شهر تهران را در چند روز گذشته معادل ۴۰ درصد قيمت واحدهاي آماده در ابتداي سال، كاهش داده است. در حال‌ حاضر آپارتمان‌هاي ۷ماه ‌تحويل در «سعادت‌آباد» با نرخ ۸/۶ ميليون تا ۵/۷ ميليون تومان و در «نياوران» با نرخ ۱۰ تا ۱۳ ميليون تومان به ازاي هر مترمربع پيش‌فروش مي‌شود و در خيابان «فرشته» به عنوان گران‌ترين محله منطقه يك، نرخ پيش‌فروش آپارتمان براي تحويل در خرداد۹۳ متري در حدود ۱۵ ميليون تومان قيمت‌گذاري مي‌شود.

اين در حالي است كه بهار امسال، متوسط قيمت پيشنهادي فروش واحد نوساز آماده‌مصرف در اين سه محله به ترتيب ۱۲ ميليون، ۱۵ ميليون و ۱۹ ميليون تومان در هر متر، رسيده بود.

به اين ترتيب قيمت پيش‌فروش واحدمسكوني در شمال شهر تهران در اين روزها با فاصله زيادي نسبت به نرخ‌هاي دست‌كم ۶ ماه اخير، كاهش پيدا كرده و قيمت واحدهاي آماده نيز با فاصله‌اي كمتر – حدود ۲۰درصد- در مقايسه با اواخر سال گذشته ارزان شده است.

در ساير مناطق ديگر شهر تهران نيز، نرخ پيش‌فروش مسكن افت قابل ملاحظه‌اي پيدا كرده است. به عنوان مثال، قيمت كنوني پيش‌فروش در حوالي خيابان پاسداران برابر شده با نرخ فروش واحدآماده در حوالي پونك در ماه‌هاي فروردين و ارديبهشت. روز گذشته فايل پيش‌فروش مربوط به ميدان هروي با قيمت متري ۶ ميليون تومان آگهي شده بود. همچنين نرخ پيش‌فروش در ميدان پونك نيز به مترمربعي ۵ ميليون تا ۵ ميليون و ۳۰۰ هزار تومان رسيده است. وضعيت شكننده قيمت‌ها در بازار پيش فروش،صرفه اقتصادي را براي خريداران در بالاترين سطح در مقايسه با خريد واحد آماده، قرار داده است.

با اين حال در مناطقي از تهران كه حجم ساخت‌وساز و تخريب ساختمان‌هاي كلنگي با هدف ساخت مشاركتي، كمتر از ساير مناطق است، ميزان كاهش قيمت مسكن نيز كمتر است. در مناطق يك تا پنج، افت قيمت مسكن بيشتر است.

براساس تحقيقات ميداني، كمترين نرخ پيش‌فروش مسكن به محله‌هايي همچون نازي‌آباد با نرخ متري ۵/۲ ميليون تومان تعلق دارد كه البته در برخي نقاط فرسوده شهر، كمتر از اين رقم هم ديده مي‌شود.
معاملات گرم‌تر مي‌شود

فاز اول كاهش قيمت مسكن در تهران درست چند هفته بعد از انتخابات رياست‌جمهوري به واسطه ركودي كه سه ماه قبل از برگزاري انتخابات، دامن معاملات را گرفته بود، آغاز شد و با كندشدن شتاب كاهش نرخ در پايان تابستان، اين تصور به وجود آمد كه قيمت‌ها بيشتر از اين، پايين نخواهد آمد.اما هم‌اكنون شروع فاز دوم كاهش قيمت‌ها البته در بازار پيش‌فروش، اين پرسش را در ذهن ايجاد كرده كه «آيا اين بار قيمت مسكن به خاطر تغيير فضاي سياسي كشور، روند كاهشي به خود گرفته است؟»

هر چند تقدم تخليه حباب قيمت در بازار پيش‌فروش نسبت به زمان سفر هيات مذاكره‌كننده هسته‌اي به آمريكا و اجلاس دوره‌اي سازمان ملل، پاسخ اين پرسش را تاحدودي روشن مي‌كند، اما كارشناسان معتقدند: فضاي جديد سياسي در كشور به‌زودي بر قيمت مسكن اثر خواهد كرد.

محمود جهاني، مديركل سابق دفتر اقتصاد مسكن در وزارت راه‌وشهرسازي در اين باره  گفت: تحولات بخش مسكن بيشتر متاثر از فضاي اقتصادي كشور است تا فضاي سياسي. آثار رواني دستاوردهاي اخير دولت يازدهم در حوزه سياست خارجي تا ۳ ماه ديگر در اقتصاد كشور حاكم مي‌شود و متناسب با آن، بخش مسكن نيز از اين تغيير و تحولات تاثير مي‌گيرد.

جهاني پيش‌بيني كرد: معاملات مسكن و همين‌طور سرمايه‌گذاري در ساخت‌وساز به تدريج رونق مي‌گيرد و گرم‌تر مي‌شود و در اين ميان، قيمت مسكن به سمت حالت تعادلي پيش‌خواهد رفت و تثبيت خواهد شد.مديركل سابق دفتر اقتصاد مسكن درباره نقطه تعادل قيمت مسكن تصريح كرد: در گذشته، تحولات در اقتصاد كلان كشور با تاخير ۵/۱ تا ۲ سال، بر بازار مسكن اثر مي‌گذاشت، اما هم‌اكنون درجه حساسيت بخش مسكن از اقتصاد بيشتر شده و اين فاصله به ۶ تا ۹ ماه كاهش پيدا كرده است؛ بنابراين انتظار مي‌رود از اواخر امسال و اوايل سال آينده، آثار آرامش و ثبات اقتصادي را در بازار معاملات مسكن شاهد باشيم و تثبيت قيمت البته متناسب با تورم در بازار مسكن رخ دهد.

جهاني در پاسخ به اين پرسش كه «آيا در زمان بهبود سياست خارجي، مي‌توان انتظار افزايش قيمت مسكن به عنوان كالاي نيازمند سرمايه‌گذاري بلندمدت را داشت؟» گفت: در زمان امنيت سياسي و مثلا اين دوره كه دولت قصد دارد در مذاكرات هسته‌اي و ديپلماتيك به توافق قطعي برسد، معمولا سرمايه‌‌گذاري‌هاي كوتاه‌مدت در بازارهايي همچون ارز و سكه به سمت سرمايه‌گذاري بلندمدتي همچون بازار ملك مي‌رود اما از يك‌سو جبهه اول جذب سرمايه‌ها، بورس است نه مسكن چون شاخص‌كل بورس با عقب‌ماندگي قابل‌توجهي مواجه است و قابليت جذب نقدينگي‌ را دارد و از سوي ديگر، در شرايط سلامت اقتصادي، نقدينگي عازم بازار مسكن، بيشتر در حوزه ساخت‌وساز وارد مي‌شود نه خريد و فروش و دلالي مسكن؛ بنابراين انتظار جهش قيمت مسكن در ماه‌هاي آينده منتفي است و احتمال ثبات و تعادل قيمت مسكن بيشتر خواهد بود.

در زمان امنيت سياسي و مثلا اين دوره كه دولت قصد دارد در مذاكرات هسته‌اي و ديپلماتيك به توافق قطعي برسد، معمولا سرمايه‌‌گذاري‌هاي كوتاه‌مدت در بازارهايي همچون ارز و سكه به سمت سرمايه‌گذاري بلندمدتي همچون بازار ملك مي‌رود، اما از يك‌سو جبهه اول جذب سرمايه‌ها، بورس است نه مسكن چون شاخص‌كل بورس با عقب‌ماندگي قابل‌توجهي مواجه است و قابليت جذب نقدينگي‌ را دارد و از سوي ديگر، در شرايط سلامت اقتصادي، نقدينگي عازم بازار مسكن، بيشتر در حوزه ساخت‌وساز وارد مي‌شود نه خريد و فروش و دلالي مسكن
منبع: دنیای اقتصاد