آشفته بازار اجاره مسکن

ایران اکونومیست- در حالی که دو سال پیاپی از تعیین سقف برای اجاره بها از سوی ستاد ملی مقابله با کرونا می گذرد، اما هم اظهارات کارشناسان اقتصاد مسکن و هم نتایج مرکز آمار ایران از شکست این سیاست حکایت دارد.

کد خبر: ۳۸۶۰۲۷

تاریخ: ۱۴ تير ۱۴۰۰ - ۱۳:۱۶

۶ ماه بعد از زمان آغاز شیوع کرونا در کشور، در تیر ماه ۱۳۹۹ ستاد ملی مقابله با کرونا برای بهبود وضعیت مستأجران مصوباتی داشت که یکی از مهمترین آنها، تعیین سقف اجاره بها برای قراردادهای تمدیدی بود.

بر اساس این مصوبه، سقف مجاز افزایش اجاره بها برای تهران ۲۵، کلانشهرها ۲۰ و سایر شهرها ۱۵ درصد بود که میانگین این سقف مجاز برای کل کشور، ۲۰ درصد بود.

ستاد کرونا: ۲۵ درصد اجاره افزایش یابد / مرکز آمار: ‬ ۴۵ درصد اجاره بها رشد کرد!

این در حالی است که بر اساس آمار منتشره از مرکز آمار ایران، اجاره بها در کل کشور در سه ماهه سوم سال گذشته (پاییز ۱۳۹۹) نسبت به فصل قبل از آن (تابستان ۱۳۹۹) رشد ۷.۵ درصدی و نسبت به فصل مشابه سال قبل از آن (پاییز ۱۳۹۸) افزایش ۴۴.۸ درصدی داشته است.

با توجه به اینکه رقم مذکور، میانگین کل کشور است، به نظر می‌رسد در شهرهای بزرگ، رشدهای تا ۸۰ یا ۹۰ درصدی هم در اجاره بها اتفاق افتاده که چنین رقمی به عنوان «متوسط» از سوی مرکز آمار به ثبت رسیده است.

محمود محمودزاده معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در برابر این انتقادها می‌گوید، مصوبه تعیین سقف اجاره بها از سوی ستاد ملی مقابله با کرونا، برای قراردادهای تمدیدی بوده و شامل قراردادهای جدید بخش اجاره مسکن نمی‌شده است.

وزیر راه: مصوبه تعیین سقف اجاره بها ۸۵ درصد مؤثر بود

محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی نیز روز شنبه ۱۲ تیر ماه در حاشیه مراسم بهره برداری از ۱۶۹ واگن ملی در جمع خبرنگاران درباره میزان اثرگذاری تعیین سقف اجاره بها از سوی ستاد کرونا اظهار کرد: در شهرهای بزرگ و تهران شاهد رعایت ۶۵ و در دیگر شهرها تا ۸۵ درصدی این مصوبه از سوی مردم بوده ایم.

ستاد ملی مقابله با کرونا بار دیگر برای بازار اجاره بهای مسکن در سال جاری نیز سقف تعیین و عیناً همان ارقام را تکرار کرد که بر این اساس، حداکثر سقف مجاز برای افزایش اجاره بها در قراردادهای تمدیدی مسکن در تهران ۲۵، کلانشهرها ۲۰ و سایر شهرها ۱۵ درصد است.

وزیر راه و شهرسازی ۱۲ تیرماه در حاشیه همان مراسم ریلی، اعلام کرد: هیچ شورای حل اختلافی حق صدور حکم تخلیه برای مستأجران را ندارد.

بررسی‌های میدانی بازار اجاره مسکن اما چیز دیگری می‌گوید؛ بسیاری از موجران از مستأجران خود مطالبه افزایش ودیعه یا اجاره ماهانه را دارند که عمدتاً به دلیل بازدهی پایین بسیاری از بازارها، خواستار اجاره ماهانه با ارقام بالا هستند؛ در غیر این صورت، باید به فوریت واحد مسکونی را تخلیه کنند!

کمیسیون عمران مجلس نگران بازار اجاره مسکن

کمیسیون عمران مجلس نیز در آخرین روز کاری هفته گذشته (چهارشنبه ۹ تیر ماه) میزبان محمود محمودزاده معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی برای یافتن راه حلی در خصوص وضعیت بازار اجاره مسکن بود.

به گفته سخنگوی این کمیسیون مجلس، معاون وزیر راه و شهرسازی برخی راه حل‌ها از جمله اجاره داری حرفه‌ای را ارائه کرده است.

برنامه وزارت راه برای اجاره داری حرفه‌ای، به کجا رسید؟

موضوع اجاره داری حرفه‌ای، اگرچه بارها از سوی معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی و دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن این وزارت خانه مطرح شده، اما تا کنون نه آئین نامه‌ای برای آن تدوین شده و نه به نظر می‌رسد علی رغم مثبت اجرای آن در برخی کشورها، امکان اجرایی شدن آن در کشوری با مشخصات اقتصادی ایران وجود داشته باشد.

اگر از خانه‌های خالی مالیات گرفته می‌شد...

همچنین در حالی که اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی که مهمترین ابزار تنظیمی بازار اجاره مسکن است، از ابتدای سال جاری آغاز شده و زیر راه و شهرسازی نیز بارها بار معرفی یک میلیون و ۳۰۰ هزار واحد خالی از سکنه به سازمان امور مالیاتی تأکید کرده است، اما سازمان امور مالیاتی می‌گوید وزارت راه و شهرسازی تا کنون یک واحد خالی را هم به ما معرفی نکرده است.

به نظر نمی‌رسد این قانون بتواند به فرآیند واقعی و عملی «اجرا» تا پایان سال جاری وارد شود.

مشاوران املاک: اجاره بها ۱۰۰ تا ۱۵۰ درصد رشد داشته است

به گفته برخی مشاوران املاک، افزایش اجاره بها در سال جاری از سوی موجران، با توجه به سررسید بسیاری از قراردادها در تابستان امسال، گاه تا ۱۵۰ درصد می‌رسد که از توان مستأجران خارج است.

کارشناس اقتصاد مسکن: تا سیاست‌های کلی بخش مسکن اصلاح نشود، بازار اجاره هم سامان نمی‌یابد

ابوالفضل نوروزی کارشناس اقتصاد مسکن  درباره اتخاذ سیاست‌های پلیسی و دستوری در بازار اجاره مسکن و میزان اثرگذاری چنین سیاست‌هایی گفت: مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا دو بخش دارد؛ یکی ممانعت از تخلیه واحد مسکونی است و دیگری، تعیین سقف اجاره بهاست که برای تهران ۲۵ درصد است. در نظام برنامه ریزی مسکن بارها دیده ایم که سیاست گذاری‌های قهری جوابگو نیست.

وی افزود: باید سیاست گذاری مبتنی بر بازار باشد؛ البته سیاستی مانند «محدودیت جابه جایی مستأجران» اگر با پشتوانه مکانیزمی همچون همکاری شوراهای حل اختلاف قوه قضائیه با وزارت راه و شهرسازی، همراه باشد، سیاست خوب و درستی است؛ در کشورهای مختلف هم سعی می‌شود قراردادهای اجاره مسکن بلند مدت باشد.

کارشناس اقتصاد مسکن تصریح کرد: البته باید این موضوع را هم در نظر داشت که عدم صدور حکم تخلیه از سوی دادگاه‌ها، در عین حالی که به سود مستأجران است، یک تیغ دو لبه هم محسوب می‌شود؛ امکان دارد این سیاست، به ضرر موجر باشد؛ برخی مستأجرانی که حقوق مالک را رعایت نمی‌کنند، با این مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا در مضیقه قرار می‌گیرند؛ اگرچه در مصوبه ستاد کرونا، برخی استثنائات برای عدم صدور حکم تخلیه از قبیل عدم پرداخت به موقع اجاره بهای ماهانه از سوی مستأجر، ذکر شده، اما اثبات آن در دادگاه‌ها سخت بوده و برخی موجران ماه‌ها به دنبال اثبات بی تعهدی و بی مسئولیتی مستأجر در محاکم قضائی بوده اند تا بتوانند حکم تخلیه برای مستأجر خود دریافت کنند. البته به طور کلی مصوبه منع جابه جایی مستأجران، مکانیزم خوبی است.

سیاست تعیین سقف اجاره بها شکست خورده است

وی ادامه داد: اما اجرای سیاست سقف گذاری برای اجاره بها امکان پذیر نیست و یک مصوبه نمایشی است؛ سال گذشته هم این سقف‌های تعیین شده اجرا نشد و بر اساس آمار مرکز آمار ایران، اجاره بها بیش از ۴۰ درصد رشد داشت؛ وقتی سخن از میانگین باشد، به این معناست که تا ۶۰ یا ۷۰ درصد هم افزایش اجاره بها رخ داده است و امسال هم شواهد میدانی هم نشان می‌دهد تا دو برابر افزایش اجاره بها داشته ایم.

نوروزی یادآور شد: از آن سو هم باید مسائل اقتصاد کلان را در نظر گرفت؛ وقتی تورم ۵۰ درصدی در کشور داریم، این تورم بر روی همه اقشار از جمله موجران هم اثرگذار است نمی‌توانیم انتظار داشته باشیم وقتی دولت می‌گوید تا ۲۵ درصد افزایش بدهید، آنها هم همین رقم را اجرا کنند؛ بسیاری زا موجران از محل اجاره بهای مسکن دوم خود گذران زندگی می‌کنند و این اجاره‌ها، منبع درآمد آنهاست؛ دولت اگر می‌خواهد مشکل بازار اجاره را حل کند، باید به فکر حل ریشه‌ای مشکلات بخش مسکن باشد.

وی با اشاره به اینکه سامانه املاک و اسکان در صورت راه اندازی می‌توانست به حل بخش مهمی از مشکلات مستأجران کمک کند، گفت: اگر این سامانه به صورت دقیق طراحی و پیاده سازی می‌شد، می‌شد با استفاده از ابزار هوشمند، سیاست گذاری ها را اجرا کند مثلاً در همین سامانه املاک و اسکان بخشی به عنوان سامانه صدور حکم تخلیه ایجاد می‌شد و قوه قضائیه با استفاده از آن، می‌توانست مانع از جابه جا شدن مستأجر با اعمال فشار موجر به دلیل تقاضای افزایش اجاره بها بیش از سقف تعیین شده، شود.

نوروزی بیان کرد: من معتقدم نرخ گذاری کار اشتباهی است اما اگر دولت در اجرای این سیاست جدی بود، می‌توانست با استفاده از سامانه املاک و اسکان این سیاست را اجرایی می‌کرد.

وی در پاسخ به این پرسش که آیا امکان این وجود داشت که با استفاده از سامانه عوارض نوسازی شهرداری‌ها یا سامانه امو مالیاتی که برای دریافت مالیات بر خرید و فروش مسکن، ارزش گذاری املاک بر اساس ارزش منطقه‌ای آنها انجام می‌شود و سالهاست در جریان است، برای هر منطقه یا محله یک سقف اجاره بها به صورت جداگانه تعیین می‌شد؟ تأکید کرد: در عوارض نوسازی یا مالیات بر خرید و فروش، شهرداری‌ها یا ادارات امور مالیاتی از املاک عوارض می‌گیرند و کاری به این ندارند که آیا این ملک دارای مستأجر است یا خالی است ولی در سامانه املاک و اسکان، هم اسکان در نظر گرفته می‌شود و هم تعداد املاک مالکان در نظر گرفته می‌شود؛ ضمن اینکه نحوه سکونت هر کد ملی که با یک کد پستی الصاق شده هم لحاظ می‌شود لذا به درستی می‌توان برای صدور یا عدم صدور حکم تخلیه مستأجران تصمیم گیری کرد.

بازدهی اجاره داری حرفه‌ای ۷ درصد؛ نرخ بازدهی خرید ملک ۵۶ درصد

کارشناس اقتصاد مسکن درباره پیشنهاد مطرح شده از سوی معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در خصوص اجاره داری حرفه‌ای خاطرنشان کرد: با توجه به اینکه نرخ بازگشت سرمایه در بازار اجاره نسبت به ارزش ملک که در اقتصاد به آن نسبت P به E گفته می‌شود، بسیار پایین است و همچنین از سوی دیگر بازارهای موازی دیگری داریم که نسبت به سرمایه گذاری در اجاره داری حرفه‌ای، سوددهی بسیار بالاتری دارند، عملاً اجاره داری حرفه‌ای از سوی بخش خصوصی پاسخگو نیست.

وی ادامه داد: ما هم تورم ۵۰ درصدی داریم و هم بازارهای موازی مانند طلا، سکه، ارز مانند آنها با سوددهی بالا داریم؛ در حالی که نرخ بازدهی اجاره در تهران، بین ۷ تا ۱۴ درصد است؛ در حالی که سرمایه گذاری در ملک بر اساس آمارهای بانک مرکزی نشان می‌دهد که از خرداد سال گذشته تا کنون، ۵۶ درصد بوده است. بنابراین نباید انتظار داشته باشیم سرمایه گذاران در بازار اجاره داری حرفه‌ای وارد شوند.

به گفته نوروزی در صورتی اجاره داری حرفه‌ای به صرفه است که زمین دولتی در اختیار سرمایه گذار قرار داده شود که این هم نوعی رانت است؛ چرا باید زمین دولتی را با نرخ صفر در اختیار یک فرد خاص قرار داد؟ چرا نباید این اراضی دولتی در اختیار مردم عادی و افراد بدون مسکن و خانه اولی‌ها برای ساخت مسکن قرار نگیرد؟

اخذ مالیات از خانه‌های خالی؛ تنظیم گر بازار اجاره مسکن

به گفته این کارشناس اقتصاد مسکن یکی از مهم‌ترین ابزارهایی که می‌توانست در تابستان امسال به مستأجران کمک کند، اجرای مالیات‌های تنظیمی خصوصاً مالیات بر خانه‌های خالی بود؛ سازمان امور مالیاتی حتماً باید هرچه سریع‌تر از مالکان خانه‌های خالی مالیات بگیرد؛ متأسفانه در حال حاضر حتی از یک ملک خالی که مدت هاست اثبات شده که خالی است، مالیات گرفته نشده است.

نوروزی اظهار کرد: به نظر من در حال حاضر اثرگذارترین نهاد در بهبود بازار اجاره مسکن در تابستان امسال، سازمان امور مالیاتی کشور است. عرضه بخشی از دو و نیم میلیون واحد خالی به تعادل بخشی بین عرضه و تقاضای بازاره اجاره به شدت کمک خواهد کرد و نقش مهمی در تثبیت قیمتی بازار اجاره خواهد داشت؛ اگر سازمان مالیاتی حتی از یک واحد مسکونی خالی مالیات ستانی را شروع کند عرضه واحدهای خالی از سکنه به بازار مسکن و به خصوص بازار اجاره مسکن شروع خواهد شد؛ لذا سکاندار بهبود بازار اجاره تابستان امسال سازمان امور مالیاتی است.

وی خاطرنشان کرد: ابزارهای مالیاتی در حوزه مسکن از جمله مالیات بر خانه‌های خالی، مالیاتی تنظیمی است و با توجه به حجم بالای خانه خالی در ایران، اجرای این مالیات نقش به سزایی در بهبود و تنظیم بازار مسکن خواهد داشت؛ این ابزارهای مالیاتی به دنبال درآمدزایی نیست؛ بلکه این مالیات‌ها وضع می‌شوند تا به تنظیم بازار کمک کنند و قانون گذاران به دنبال کسب درآمد برای دولت‌ها نبوده اند.

کارشناس اقتصاد مسکن تصریح کرد: متأسفانه علی رغم اینکه اخذ مالیات از خانه‌های خالی از سال ۹۴ ذیل قانون مالیات‌های مستقیم وجود داشته و در سال ۹۹ و ۱۴۰۰ در بودجه سنواتی قید شده و در سال گذشته قانون جدید هم وضع شده، ولی همواره سازمان مالیاتی از اجرای این قوانین شانه خالی کرده است.

مهر