صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک نرخ اجاره‌بها را کاهش می‌دهند؟

ایران اکونومیست- تاکنون روش‌های متعددی برای مدیریت اجاره‌ مسکن در کشور آزموده شده‌اند که بیشتر آنها از ابزارهای نظارتی استفاده می‌کردند و در عمل نیز چندان نتیجه‌بخش نبوده‌اند. به گفته یک کارشناس بازار سرمایه می‌توان از ظرفیت‌های این بازار برای کاهش نرخ اجاره‌بهای واحدهای مسکونی بهره‌مند شد.

کد خبر: ۳۸۳۴۰۵

تاریخ: ۱۲ خرداد ۱۴۰۰ - ۱۴:۱۶

در بررسی تحولات بازار مسکن، به‌طور معمول قیمت هر مترمربع واحد مسکونی است که مورد توجه قرار می‌گیرد و تحلیل‌های بازار مسکن پیرامون قیمت انجام می‌شود. با این حال بازار اجاره مسکن نیز مخاطبان خاص خود را دارد و می‌توان تحلیل‌های جداگانه‌ای در زمینه بازار اجاره واحدهای مسکونی ارائه داد.

بر اساس گزارش‌های منتشر شده مرکز آمار ایران، حدود ۲۴ درصد خانوارهای شهری و حدود ۴.۵۱ درصد خانوارهای روستایی کشور در سال ۱۳۹۸ اجاره‌نشین بوده‌اند. از طرف دیگر، تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران نشان می‌دهد شاخص کرایه مسکن اجاری در کل مناطق شهری کشور نسبت به ماه مشابه پارسال ۳۶.۳ درصد رشد کرده است.

عوامل متعددی برای افزایش اجاره‌بها شمرده می‌شود. به‌عنوان نمونه افزایش نرخ تورم یکی از عوامل کلان مؤثر بر افزایش هزینه‌ اجاره‌نشینی است. کمبود عرضه واحدهای اجاری نیز دیگر عاملی است که از درون این بازار موجب افزایش قیمت اجاره‌بها شده است.

افزایش عرضه مسکن برای کاهش اجاره
ابزارهای متعددی برای تحریک طرف عرضه در بازار اجاره واحدهای مسکونی وجود دارد. به‌عنوان نمونه، طرفداران مالیات بر خانه‌های خالی می‌گویند این مالیات می‌تواند انگیزه مالکان این خانه‌ها را برای عرضه واحدهای خود در بازار افزایش دهد و این افزایش عرضه مسکن خواهد توانست نرخ اجاره‌بها را کاهش دهد.

نهادها و ابزارهای مالی نوین نیز می‌توانند بر عرضه واحدهای مسکونی در بازار اجاره تأثیرگذار باشند. صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات یا REITs می‌تواند با افزایش عرضه ساختمان‌های اجاری در کاهش نسبی اجاره‌بها تأثیرگذار باشند.

شرکت تأمین سرمایه بانک مسکن در حال تکمیل اساسنامه نخستین صندوق‌ سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات ایران با محوریت سازمان بورس و اوراق بهادار است و در آینده با معرفی این صندوق به بازار سرمایه کشور، انتظار می‌رود شاهد تغییراتی در ساختار بازار اجاره باشیم.

صندوق سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات چگونه کار می‌کند؟
بهرنگ اسدی کارشناس بازار سرمایه و مدیرعامل شرکت تأمین سرمایه بانک مسکن در رابطه با نخستین صندوق‌ سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات کشور به ایرناپلاس گفت: طرح توجیهی و امیدنامه صندوق‌ سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات توسط این شرکت تهیه و درخواست تأسیس اولین صندوق به سازمان بورس ارائه شده است. در آینده‌ای نزدیک و در صورت موافقت سازمان بورس، شاهد راه‌اندازی نخستین صندوق املاک و مستغلات خواهیم بود.

وی درباره سازوکار صندوق‌ سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات توضیح داد: این صندوق‌ها، قابل معامله تحت نظارت سازمان بورس و اوراق بهادار هستند. فعالیت اصلی این صندوق‌ها، خرید املاک و عرضه آنها در بازار اجاره است و عواید حاصل از اجاره، بین دارندگان واحدهای صندوق تقسیم می‌شود.

کاهش اجاره‌بها از مسیر بازار سرمایه
اسدی درباره تأثیر صندوق‌ سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات بر اجاره‌بها گفت: در سال‌های اخیر دو عامل موجب افزایش تقاضا برای اجاره مسکن شده است. افزایش قیمت مسکن از یک طرف و نسبت پایین تسهیلات به بهای مسکن موجب شده بسیاری از خانوارها به اجاره‌نشینی روی آورند. نرخ رشد اجاره‌بها در نیمه نخست سال‌های ۱۳۹۹، ۱۳۹۸ و ۱۳۹۷ نسبت به سال پیش به ترتیب حدود ۴۷، ۳۷ و ۲۹ درصد بوده است.
با راه‌اندازی صندوق املاک و مستغلات کمک، ساختمان‌های مسکونی قابل اجاره افزایش یافته و انتخاب آپارتمان مسکونی توسط متقاضیان افزایش و قیمت اجاره‌بها کاهش خواهد یافت.

اسدی درباره بازدهی صندوق‌ سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات نیز توضیح داد: به‌طور معمول سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات فقط برای کسب بازده انجام نمی‌شود، بلکه دلیل اصلی آن پوشش ریسک ناشی از تغییرات سریع قیمت مسکن است. با این حال دو عامل تأثیرگذار بر بازدهی صندوق‌ سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات، نرخ رشد مسکن و میزان دریافت اجاره‌بهای املاک تحت تملک هستند.

وی افزود: در حالت محافظه‌کارانه و در حالت مدیریت غیرفعال، انتظار می‌رود بازدهی بلندمدت صندوق تقریباً برابر با نرخ رشد مسکن باشد. با این حال در صورت مدیریت فعال صندوق و با انتخاب مناسب دارایی، متنوع‌سازی سرمایه‌گذاری از طریق خرید املاک در مناطق مختلف و نیز شناسایی دوره‌های رونق و رکود بازار مسکن می‌توان انتظار داشت بازدهی صندوق افزایش یابد.

ایرناپلاس