معمای بزرگ خیز دوباره قیمت ملک در تهران

ایران اکونومیست- خیز دوباره تورم مسکن در تهران یک معمای بزرگ در بازار ملک به‌وجود آورده است؛ «چرا فاز پساجهش دوام نیاورد؟»

کد خبر: ۳۷۶۲۵۱

تاریخ: ۱۱ اسفند ۱۳۹۹ - ۰۹:۲۸

بررسی‌ها نشان می‌دهد بهمن‌ماه امسال بازیگر ۵/ ۲ ساله معاملات ملک - خریدارانی که از سال ۹۷ تا نیمه امسال فعال بودند - بار دیگر وارد بازار شد و این حضور باعث شد هم حجم خرید و فروش آپارتمان رشد کند و هم تورم ماهانه مسکن مجددا اوج بگیرد. این معما چنانچه از ابعاد مختلف -متغیرهای اثرگذار بر رفتار بازیگران بازار مسکن و قیمت ملک - موشکافی شود به شناسایی واکسن ابرتورم مسکن منجر می‌شود.

معمای خیز دوباره قیمت مسکن در میانه فصل زمستان ۹۹ بررسی شد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، بانک مرکزی گزارش تحولات ماهانه بازار مسکن در ماه بهمن را منتشر کرد. مطابق بررسی‌های انجام شده از سوی این مرجع رسمی، تورم ماهانه پس از دوماه استراحت، مجددا خیز برداشت. آنطور که اطلاعات این گزارش نشان می‌دهد میانگین قیمت هرمترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران در بهمن ماه امسال به کانال ۲۸ میلیون و ۳۸۹ هزار تومان وارد شد که نسبت به ابتدای زمستان یعنی دی ماه معادل ۶/ ۳ درصد رشد را تجربه کرده است. البته تحولات بازار مسکن در یک ماه بهمن، فقط به حوزه قیمتی مربوط نمی‌شود. مطابق نتایج این گزارش حجم معاملات خرید و فروش ثبت شده در بنگاه‌های املاک شهر تهران در این ماه به ۳ هزار و ۹۰۰ فقره رسیده که بیانگر ۱۱درصد رشد ماهانه است.

بررسی روند تورم ماهانه مسکن از ابتدای نیمه دوم سال گذشته تاکنون به نوعی تاییدکننده خیز مجدد قیمت‌ها در این بازار است. به‌طوری‌که تورم ماهانه مسکن پس از آنکه در مهرماه معادل ۱۰درصد ثبت شد در میانه فصل پائیز با آغاز نشانه‌های کاهش انتظارات تورمی ناشی از کاهش ریسک غیراقتصادی، تورم ماهانه مسکن کاهش و به ۸/ ۱ درصد رسید. در ماه بعد یعنی آذر ماه با پررنگ شدن اولین اثرات کاهش ریسک غیراقتصادی، تورم ماهانه برای نخستین بار در سال جاری منفی شد و عدد آن منفی یک درصد ثبت شد. با این حال، این وضعیت چندان دوام نیاورد و در ابتدای زمستان یعنی دی ماه، تورم ماهانه مسکن در مسیر رشد قرار گرفت و رشد ۴/ ۱ درصدی برای آن ثبت شد. این روند برای بهمن ماه شتاب تندتری به خود گرفت به‌طوری‌که آمارها نشان می‌دهد تورم ماهانه مسکن در میانه فصل زمستان به ۶/ ۳ درصد رسید. این آمار حاکی از آن است که فاز پساجهش که از آبان ماه امسال شکل گرفته بود، هم‌اکنون متوقف شده و دوباره بازار مسکن به ریل رشد تند قیمت‌ها، بازگشته است. این تحول معنادار در مورد حجم معاملات صورت گرفته در بخش خرید و فروش نیز به نوعی شکل گرفته است، چراکه اگرچه رشد ماهانه حجم معاملات آپارتمان مسکونی ناچیز بوده اما نسبت به آذرماه (ماه ریزش معاملات و قیمت مسکن) حدود ۵۰درصد افزایش داشته است.

مجموع تحولات قیمتی و معاملاتی بازار مسکن در یک ماه مانده به پایان سال جاری این سوال را ایجاد می‌کند که پس از چندماه، بازار مسکن با چه تحولی روبه رو بوده و چه کسانی در کدام مناطق شهر اقدام به معامله کرده‌اند؟

اولین اتفاق بازار مسکن در بهمن مربوط به بازگشت بازیگران ۵/ ۲ سال اخیر به این بازار بوده است. نقش اصلی بازار مسکن را طی ۵/ ۲ سال اخیر افرادی بازی کرده‌اند که همزمان با افزایش انتظارات تورمی برای حفظ ارزش دارایی خود به این بازار وارد می‌شوند و خرید می‌کنند. درواقع سرمایه‌گذاران و سفته‌بازانی هستند که اقدام به خرید و فروش‌های بلندمدت و کوتاه مدت در بازار مسکن می‌کنند. این گروه در سه ماه آبان، آذر و دی با کاهش انتظارات تورمی، حضور کمرنگ‌تری در بازار مسکن داشتند اما در بهمن ماه، به دلیل آنکه انتظارات تورمی آنها بعد از خوش‌بینی پائیزی نسبت به تعیین تکلیف ریسک غیراقتصادی بازگشت، واکنش نشان داده و حضور متفاوتی در بازار مسکن داشتند. جالب آنکه تورم ماهانه بازار مسکن به دنبال تحولات متفاوت سایر بازارهای دارایی در این ماه رخ داد. آمارها نشان می‌دهد در میانه زمستان هر سه بازار ارز، سکه و سهام با رشد مواجه بودند. رشد ماهانه بازار ارز معادل ۱۸ درصد، بازار سکه معادل ۱۷ درصد و بازار سهام معادل ۶/ ۷ درصد بوده است. در واقع بر خلاف ماه دی که معامله‌گران بازار مسکن افرادی بودند که همزمان با اوج‌گیری سفته بازی در بازارها، از سایر بازارها خارج و با هدف تبدیل دارایی به بازار مسکن وارد شدند، در بهمن ماه مجددا بازیگران ۵/ ۲ سال اخیر به بازار مسکن وارد شدند و در این بازار اقدام به معامله کردند.

دومین ابهام در مورد محدوده فعالیت این گروه از بازیگران مسکن در بازار است. محدوده تمرکز فعالیت این گروه از دو آمار قابل ردیابی است. آمار نخست مربوط به رشد ماهانه معاملات در مناطق مختلف شهر تهران است.

گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد حجم ماهانه معاملات در مناطق یک تا پنج معادل ۵/ ۸ درصد و در مناطق ۹ تا ۲۰ معادل ۱۱ درصد رشد کرده است. این بررسی حاکی از آن است که سهم مناطق جنوبی از کل معاملات بهمن ماه معادل ۴۵ درصد بوده، این در حالی است که سهم این مناطق در مدت مشابه سال ۹۶ معادل ۳۶ درصد بوده یعنی ۱۰ درصد کمتر از سهم این مناطق در معاملات بازار مسکن در بهمن ماه امسال. بنابراین براساس این آمار رسمی، بخش عمده فعالیت این گروه از فعالان بازار مسکن نیمه جنوبی شهر تهران بوده است. به نظر می‌رسد این گروه از بازیگران بازار مسکن با جدی شدن بازگشت انتظارات تورمی به دلیل عدم تعیین تکلیف ریسک غیراقتصادی، مجددا اقدام به بازگشت به این بازار و معامله کرده‌اند. جالب آنکه فعالان و واسطه‌های بازار ملک عنوان می‌کنند برخلاف سال‌های گذشته، بخش عمده خریدهای ثبت شده در مقطع کنونی در بازار مسکن از جنس خریدهای شب عید یعنی خریدهای مصرفی نیست. نکته قابل توجه دیگر در مورد تحولات بازار مسکن در این بازه زمانی افت خرید و فروش آپارتمان‌های نوساز بوده است به‌طوری‌که حجم معاملات آپارتمان‌های نوساز در بهمن ماه امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته معادل ۷۳ درصد کاهش پیدا کرده است.

درچنین شرایطی باتوجه به تحولات اخیر بازار مسکن، برخی کارشناسان و تحلیلگران بازار مسکن معتقدند واکسنی که می‌تواند امکان جهش مجدد قیمت‌ها در بازار مسکن را مهار کند، باید به گونه‌ای باشد که ریشه رشد قیمت‌ها یعنی انتظارات تورمی را کنترل کند. برای کنترل این انتظارات تورمی دو مسیر اصلی و یک مسیر مکمل پیشنهاد شده است.

مسیرنخست تعیین تکلیف ریسک غیراقتصادی است. کارشناسان عنوان می‌کنند در صورتی که ریسک غیراقتصادی از طریق به نتیجه رسیدن مذاکرات با طرف خارجی در موضوع برجام به نتیجه مثبت برسد این انتظار وجود دارد که بازیگران ۵/ ۲ سال اخیر این بازار یعنی سرمایه‌گذاران و سفته‌بازان به تدریج از بازار خارج شوند. دومین مسیر اصلی نیز تعیین تکلیف دریافت مالیات ذوب‌کننده املاک منجمد است. کارشناسان عنوان می‌کنند اخذ مالیات سالانه بر املاک علاوه بر آنکه ریسک سفته بازی را افزایش می‌دهد، نگهداری املاک به قصد سفته‌بازی را نیز با هزینه مواجه می‌کند. از دیدگاه آنها، این نوع مالیات برای بازار مسکن ۱۴۰۰ می‌تواند تاحدودی روند این بازار را تغییر دهد.

آنها تاکید دارند اگرچه ممکن است سیاست‌گذار اختیار و توان کامل و کافی برای تعیین تکلیف مسیر اصلی نخست یعنی ریسک غیراقتصادی را نداشته باشد اما می‌تواند ریسک سفته بازی را با تعیین اخذ مالیات مناسب افزایش دهد به ویژه آنکه فرمول دریافت این مالیات می‌تواند برای افرادی که مالک چندخانه به‌طور همزمان هستند به گونه‌ای تعریف شود که نرخ بالاتری بپردازند. به گفته آنها نرخ بیشتر مالیات سالانه بر املاک بر این گروه از مالکان، می‌تواند مانع از تداوم خرید سرمایه‌ای در بازار ملک شود.

اما علاوه بر این دو مسیر، یک مسیر مکمل نیز از سوی برخی کارشناسان اقتصادی پیشنهاد می‌شود. این گروه از کارشناسان با اشاره به تحولات بازارها در دی ماه عنوان می‌کنند در این ماه همزمان با ریزش بازارها، بخش زیادی از بازیگران سایر بازارها به قصد تبدیل دارایی به بازار مسکن به‌عنوان یک پناهگاه امن وارد شدند. این گروه از افرادی که به دنبال پناهگاه امن برای دارایی خود هستند بازار پول را جایگزین مناسبی برای بازار مسکن می‌دانند، به‌طوری‌که اگر نرخ سود تعدیل و جذاب شود ممکن است به جای انتخاب بازار مسکن، به بازار پول وارد شوند و از این طریق ارزش دارایی خود را حفظ کنند.

دنیای‌اقتصاد