اصلاح آئین‌نامه اجاره‌داری حرفه‌ای به نفع مستأجر است؟

ایران اکونومیست- وزارت راه و شهرسازی اخیرا پیشنهاد اصلاح آیین نامه قانون ساماندهی مسکن در بخش اجاره‌داری را به دولت تقدیم کرده که در صورت تصویب، اراضی دولتی، ۹۹ ساله به سازنده و به نفع مستأجر، واگذار می‌شود.

کد خبر: ۳۷۳۲۹۳

تاریخ: ۰۴ بهمن ۱۳۹۹ - ۱۴:۱۱

بازار اجاره مسکن در ماه‌های اخیر از یک سو به دلیل کمبود واحدهای قابل عرضه و از سوی دیگر به دلیل پایین بودن ارزش خالص دریافتی اجاره بها نسبت به ارزش ملک (P/E) که سبب می‌شود تا خالی نگه داشتن ملک نسبت به اجاره دادن آن، به صرفه تر شود، با افزایش شدید اجاره بها مواجه شود.

در گزارش معاونت مسکن وزارت راه و شهرسازی که به بررسی شاخص حباب قیمتی در بازار مسکن شهر تهران پرداخته، آمده است: تفاوت ارزش حاصل از فرآیند اجاره دادن ملک با افزایش قیمت مسکن که در اقتصاد به آن نسبت P به E گفته می‌شود، به نوعی حباب سنج بازار مسکن نیز هست؛ بر اساس اعلام دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، نسبت مذکور (P/E) در سال گذشته به سمت ۲۳ و در ۸ ماهه ابتدایی امسال به ۳۰ و در آبان ماه به رقم ۳۷ (بیش از دو برابر میانگین بلند مدت) تمایل داشته است؛ میانگین بلند مدت شاخص مذکور در شهر تهران معادل ۱۸ است. اختلاف این شاخص با میانگین بلندمدت موید حباب و حضور سفته بازان در این بازار می‌باشد.

به عبارت دیگر بازار اجاره مسکن با یک دور باطل مواجه است از یک سو با کمبود واحد مسکونی مواجه است که منجر به افزایش اجاره بها شده و از سوی دیگر حتی در صورت افزایش تولید، مالکان از عرضه واحد به این بازار خودداری می‌کنند.

تورم بخش اجاره؛ ۳۳ درصد

از همین رو، همواره بازار اجاره مسکن با تورم روبرو بوده است؛ اگرچه تورم بازار اجاره تابعی از تورم بازار خرید و فروش است، اما بر اساس اعلام مرکز آمار ایران، تورم بخش اجاره مسکن در پاییز امسال نسبت به تابستان، در کلیه مناطق شهری، ۲۶ و در استان تهران ۳۳ درصد بوده است. این در حالی است که در پاییز امسال رشد قیمت مسکن در بازار خرید و فروش متوقف شد. یعنی علیرغم توقف رشد قیمت مسکن، رشد اجاره بها همچنان ادامه دارد.

بنابراین برای رفع مشکل تورم بازار رهن و اجاره مسکن، صرف افزایش تولید نمی‌تواند به کاهش اجاره بها منجر شود و سیاست گذاران می‌بایست از سایر روش‌ها در کنار تشویق به تولید مسکن بهره ببرند که در این میان، ابزارهای مالیاتی خصوصاً دو پایه مالیاتی «مالیات بر عایدی» و «مالیات بر خانه‌های خالی» تا حدود زیادی می‌توانند به ایجاد تعادل در بازار اجاره مسکن کمک کنند.

محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در گفت وگو با خبرنگار مهر می‌گوید در تابستان امسال صرف مطرح و تصویب شدن اصلاح قانون مالیات بر خانه‌های خالی در مجلس، سبب شد تا حجم عرضه فایل‌های اجاره مسکن در تابستان امسال در پایتخت، ۳۰ درصد رشد کند.

علاوه بر اینها، تشویق به راه اندازی شرکت‌های اجاره داری حرفه‌ای که در دنیا نیز تجربه موفقی بوده، یکی دیگر از راه کارهای ساماندهی بازار اجاره مسکن است.

مصوبات ستاد ملی کرونا در بازار اجاره مسکن / ‏‬موفق یا شکست خورده؟

از دیگر اقدامات وزارت راه و شهرسازی در حوزه اجاره مسکن، اخذ مصوبه‌ای از ستاد ملی مبارزه با کرونا مبنی بر تعیین سقف اجاره بها در تهران تا ۲۵ درصد رقم مذکور در قرارداد سال قبل و همچنین عدم امکان جابه جا کردن مستأجر از سوی موجر و تخلیه واحد اجاره داده شده در سال جاری بود.

اقدامی که به گفته محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی و محمود محمودزاده معاون مسکن و ساختمان این وزارت خانه در کاهش جابجایی‌ها در تابستان امسال و کنترل رشد اجاره بها توانست موفق عمل کند.

هر چند که آمار منتشره از سوی بانک مرکزی و مرکز آمار ایران، افزایش اجاره بها در تابستان امسال در تهران را ارقامی بسیار بیشتر از ۲۵ درصد اعلام کرده‌اند.

بازار اجاره مسکن سنتی است / ‏‬به سمت اجاره داری حرفه‌ای برویم

با توجه به کارکردهای ناقص بازار سنتی اجاره مسکن در کشور و آسیب‌هایی که در این ساختار سنتی به مستأجران وارد می‌شود، ضرورت دارد در کنار حرفه‌ای کردن این ساختار سنتی، حمایت از عرضه مسکن اجاره‌ای از طریق افزایش ارکان و بازیگران بازار اجاره با هدف خود تنظیمی بازار نیز به نحوی انجام شود که تأمین کننده منافع تمام ارکان بازار اجاره بویژه مستأجران باشد.

بر اساس ماده ۲ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، به دولت اجازه داده شده به منظور حمایت از تولید و عرضه مسکن اجاره‌ای توسط بخش غیردولتی، نسبت به واگذاری زمین تحت تملک خود متناسب با مدت بهره برداری از واحد مسکونی به صورت اجاره‌ای اقدام کند.

پیش از این نیز معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی توانسته است آئین نامه مربوط به اجاره داری حرفه‌ای را به تصویب هیئت وزیران برساند.

اما به نظر می‌رسد در پی ناکارآمد بودن این آئین نامه، وزارت راه و شهرسازی پیش نویس آئین نامه جدیدی را با عنوان «حمایت از اجاره داری حرفه ای» تدوین و جهت سیر مراحل بررسی و تصمیم گیری، به کمیسیون امور زیربنایی هیئت دولت که ریاست آن با وزیر راه و شهرسازی است، ارسال کرده است.

آئین نامه پیشنهادی معاونت مسکن وزارت راه چه می‌گوید؟

بر اساس آنچه یک کارشناس اقتصاد مسکن می‌گوید، در آئین نامه پیشنهادی، در حال حاضر اجاره داری یک کسب و کار سنتی است و هر کس برای حفظ ارزش دارایی‌های خود، یک واحد مسکونی خریداری کرده و آن را اجاره می‌دهد با این قصد تا دارایی خود را در برابر تورم حفظ کند؛ همچنین تعداد افرادی که چند ده واحد مسکونی داشته باشند و شغل خود را اجاره داری حرفه‌ای عنوان کنند، یا در ایران کم است یا وجود ندارد.

وی افزود: اجاره داری در حال حاضر در ایران شغل نیست ولی در بسیاری از کشورها شرکت‌هایی هستند که در شغل اجاره داری حرفه‌ای مشغولند به این معنا که چندین واحد مسکونی دارند و با اجاره دادن آنها و نیز خدمات جانبی این صنعت و همچنین خرید و فروش املاک اجاره‌ای، در شغل اجاره داری حرفه‌ای فعالند.

کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه تفاوت فعالان صنعت اجاره مسکن در ایران و دیگر کشورها، نبود تورم مسکن در کشورهای توسعه یافته است، گفت: با توجه به اینکه نسبت P/E در ایران پایین است، درآمد عملیاتی از این حوزه بسیار پایین است و نمی‌تواند مشوقی برای سرمایه گذاری حرفه‌ای باشد.

زمین دولتی برای اجاره داران حرفه‌ای، ۹۹ ساله می‌شود

وی ادامه داد: در آئین نامه پیشنهادی، وزارت راه و شهرسازی قصد دارد با ارائه مشوق‌هایی، این نسبت را به صرفه اقتصادی، نزدیک تر کند؛ در آئین نامه فعلی ماده ۲ قانون ساماندهی و حمایت از تولید مسکن، آمده که دولت اراضی در اختیار خود را به بخش خصوصی برای حضور در صنعت اجاره داری حرفه‌ای مسکن به صورت فروش اقساطی ارائه می‌دهد اما در آئین نامه پیشنهادی جدید، قرار است زمین‌های دولتی به صورت ۹۹ ساله به متقاضیان سرمایه گذاری واگذار شود.

این کارشناس اقتصاد مسکن تأکید کرد: بنابراین هزینه زمین تقریباً به صفر متمایل شده و برای سرمایه گذار صرفاً هزینه ساخت باقی می‌ماند در این صورت، P/E (درآمد اجاره به سرمایه گذاری) کاملاً مثبت خواهد بود.

تسهیلات و مشوق‌های ورود به اجاره داری حرفه‌ای

وی یادآور شد: در قبال این امتیاز، دولت محدودیت زمانی فروش این واحدها را برای سرمایه گذار اعمال می‌کند همچنین سقف افزایش سالانه اجاره بها نیز ممکن است از سوی نهاد ناظر (دولت) برای مالک یا سرمایه گذار تعیین شود. از سوی دیگر برخی تسهیلات و امتیازات دیگر مانند وام ساخت ارزان قیمت، مالیات بر درآمد و مشوق‌های مالیاتی، عوارض صدور پروانه ساختمانی و دیگر امتیازاتی از این دست نیز برای سرمایه گذار در نظر گرفته شده است.

این کارشناس اقتصاد مسکن تصریح کرد: در کنار شغل اجاره داری حرفه‌ای، شرکت‌ها، کسب و کارها و مشاغل دیگری همچون خدمات حقوقی موجر و مستأجر، خدمات مالی و بانکی دریافت اجاره بها، خدمات تعمیرات و تأسیسات، واحدهای نظارت بر شرکت‌های اجاره داری حرفه‌ای و… راه اندازی خواهد شد.

انبوه ساز: بدون مشوق‌های مختلف، امکان سرمایه گذاری برای انبوه ساز در اجاره داری حرفه‌ای نیست

ایرج رهبر رئیس انجمن انبوه سازان استان تهران نیز در گفت وگو با خبرنگار مهر درباره استقبال انبوه سازان از طرح اجاره داری حرفه‌ای اظهار داشت: در حوزه سرمایه گذاری در هر کسب و کاری، باید محاسبات، داشتن صرفه اقتصادی را تأیید کند؛ اگر سیاست گذاری به گونه‌ای باشد که انگیزه در سرمایه گذار ایجاد کند، انبوه سازان هم از ورود به اجاره داری حرفه‌ای استقبال می‌کنند؛ در غیر این صورت با شرایط فعلی، تمایلی به حضور در اجاره داری حرفه‌ای نخواهد بود.

وی افزود: در سال‌های گذشته، به دلیل نقص قوانین، اگر فردی واحدی را به مستأجر، اجاره می‌داد، امکان تغییر آن را نداشت که با اصلاح قوانین، این مشکل مرتفع شد؛ اما با مصوبه ستاد ملی مبارزه با کرونا مبنی بر عدم امکان تغییر مستأجر، این شرایط مجدداً سخت شده است.

این انبوه ساز می‌گوید: یکی دیگر از مشکلات اجاره داری حرفه‌ای، خارج شدن ملک مورد اجاره از بازار خرید و فروش مسکن به دلیل فرسوده شدن آن است که سرمایه گذار را از ورود به اجاره داری حرفه‌ای دور می‌کند؛ مگر اینکه برخی مشوق‌ها از قبیل تسهیلات ارزان قیمت، مشوق‌های مالیاتی، امکان تخلیه آسان ملک از سوی موجر و… راه اندازی شود تا به سرمایه گذار کمک کند.

وی ارائه زمین رایگان دولتی به سرمایه گذار یا با اقساط طولانی مدت را مهمترین مشوق برای راه اندازی شرکت‌های اجاره داری حرفه‌ای از سوی سرمایه گذاران دانست.

به گفته رهبر، ساخت واحدهای کوچک و ارزان قیمت را راهکار دیگری برای صرفه داشتن اقتصادی اجاره داری حرفه‌ای برای سرمایه گذار از یک سو و کاهش اجاره بها برای مستأجر از سوی دیگر خواهد بود.

کارشناس اقتصادی: قانون سال ۷۷ تاکنون بهره‌برداری نشده است

مهدی روانشادنیا کارشناس اقتصاد مسکن در گفت وگو با خبرنگار مهر درباره ایده دولت در خصوص اجاره داری حرفه‌ای اظهار داشت: سالهاست که خلأ اجاره داری حرفه‌ای در کشور ما احساس می‌شود؛ راه اندازی این گونه شرکت‌ها می‌تواند به رفع این مشکل کمک کند.

وی افزود: راه اندازی اجاره داری حرفه‌ای، مانعی برای افزایش تولید مسکن نیست و می‌توانند در کنار یکدیگر پیگیری شوند. در قانون ساماندهی و حمایت از تولید مسکن و همچنین قانون تشویق احداث و عرضه واحدهای مسکونی استیجاری مصوب ۱۳۷۷ مجلس شورای اسلامی نیز بر این موضوع تأکید داشته‌اند.

عضو هیئت علمی دانشگاه یادآور شد: تهیه آئین نامه اجرایی و ترتیب عمل کردن این موضوع از اهمیت بالایی برخوردار است و باید برای استقبال بخش خصوصی، مشوق‌هایی در نظر گرفت که در قانون، هم مشوق‌های مالیاتی، هم عوارض صدور پروانه ساختمانی ذکر شده است.

مهر