بیم و امیدهای بازار مسکن

اظهارات وزیر راه و شهرسازی در خصوص برنامه‌های جدید در حوزه مسکن کشور توانست به برخی از ابهامات موجود در عرصه سیاست‌های جدید دولت در حوزه مسکن پاسخ دهد.

کد خبر: ۳۶۷۳۷

تاریخ: ۲۳ شهريور ۱۳۹۲ - ۱۱:۰۹

به گزارش ایران اکونومیست:اظهارات وزیر راه و شهرسازی در خصوص برنامه‌های جدید در حوزه مسکن کشور توانست به برخی از ابهامات موجود در عرصه سیاست‌های جدید دولت در حوزه مسکن را پاسخ دهد هرچند که برخی از مسائل مطرح شد تا بازار مسکن و فعالین این بازار از متقضیان تا تولیدکنندگان به برخی از ابهامات‌شان افزوده شود. عمده صحبت‌های آقای وزیر در سه حوزه قابل تقسیم‌بندی است:

۱ـ حوزه راهکارها و ابزار‌های اقتصادی برای کنترل بازار

۲ـ حوزه نقد مسکن مهر

۳ـ افزایش قدرت خرید و استفاده از پس اندازهای مردمی برای تأمین مسکن متناسب با نیاز

این مطلب سعی بر آن دارد تا تأثیرات سیاست‌های جدید را بر بازار مسکن واکاوی کند.

استفاده از ابزارهای اقتصادی برای کنترل بازار مسکن

یکی از امیدهای که صحبت‌های آقای آخوندی برای متقاضیان مسکن ایجاد کرد، استفاده از ابزارهای مالیاتی برای کنترل بازار مسکن به جای روش‌های دستوری و یا تعزیراتی برای کنترل قیمت مسکن و یا اجاره بها است. از مشکلاتی که بخش مسکن طی ۲۵ سال گذشته به شدت از آن رنج برده است و بالاخص از دهه ۷۰ نیز شدت یافته، هجوم تقاضاهای سرمایه‌ای به بازار مسکن بوده است که وزیر مسکن از آن به عنوان تجارت آپارتمان یاد می‌کند. شناسایی و تشخیص یکی از مشکلات اصلی بازار مسکن می‌تواند زمینه رشد قیمت مسکن در بازار را بگیرد و شرایط برای ورود تقاضاهای مصرفی به بازار فراهم شود. بررسی آمار سرشماری سال ۹۰ و ۱۳۸۵ نشان دهنده این است که طی این ۵ سال بیش ۴٫۲ میلیون واحد مسکونی به موجودی مسکن اضافه شده است در حالی که تنها ۱٫۳ میلیون خانوار دارای مسکن ملکی شده اند و این بدین معناست که بیش از ۷۰ درصد از مسکن اضافه شده مورد تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن بوده بنابراین دولت باید راهکاری مناسب برای حل این مشکل در بازار بیاندیشد. افزایش تقاضاهای سرمایه در بازار مسکن سبب ایجاد شکاف میان عرضه و تقاضا در بازار شده و افزایش قیمت مسکن را به دنبال داشته است.

به همین علت یکی از مهمترین ابزارهایی که در دنیا برای کنترل تقاضاهای سرمایه‌ای در بازار مسکن از آن استفاده می‌شود استفاده از ابزار‌های مالیاتی است که مالیات بر خانه های دوم و بیشتر و مالیات بر عائدی سرمایه از مهمترین مالیات‌هایی هستند که در این حوزه شناخته شده اند. در صورتی که دولت بتواند با استفاده از ابزارهای مالیاتی تقاضاهای سرمایه‌ای و سوداگرانه را در بازار کنترل کند می‌توان امید بسیاری در کنترل و کاهش قیمت داشت. در حقیقت می‌توان استفاده از ابزارهای مالیاتی را شاه‌کلید بازار مسکن نامید.

شفافیت اطلاعات

یکی دیگر از امید‌های ایجاد شده در بازار مسکن ایجاد شفافیت در این حوزه است و این‌که درآمدها، مالکیت‌ها و معاملات در حوزه املاک مانند دیگر حوزه‌های اقتصادی از شفافیت لازم برخوردار باشد. ایجاد شفافیت در اقتصاد یکی از اهداف و شعارهای عمده دولت تدبیر و امید بوده است و به دنبال این مسأله در حوزه مسکن و زمین شفافیت اطلاعات و ایجاد بانک‌های اطلاعاتی از اهمیت فراوانی برخوردار است. ایجاد سامانه اطلاعات املاک می‌تواند زمینه شفافیت در حوزه املاک را فراهم کند که این سامانه زمینه لازم برای کنترل بازار مسکن، اخذ مناسب مالیات از فعالیت‌های غیر تولیدی در حوزه املاک و مستغلات و همچنین برنامه ریزی مناسب را برای دولت فراهم می‌آورد.

حوزه نقد مسکن مهر

مسکن مهر یکی از بزرگترین پروژه‌های عمرانی کشور بوده است که زمینه ایجاد ۲ میلیون واحد مسکونی را در کشور فراهم کرده است. مسکن مهر در حقیقت یک سیاست اجرایی در ذیل راهبرد اساسی تولید و عرضه پایدار مسکن قرار است. یکی از اتفاقات مهم در چرخش سیاست های جدید آسیب شناسی مناسب مسکن مهر در برخی از حوزه‌های شهری و معماری بوده است. در حقیقت مسکن مهر به عنوان شروع به کار شیوه تولید و عرضه مسکن قلمداد می‌شود و طبیعی که آسیب شناسی مناسبی برای آن صورت نگرفته باشد و اکنون که قریب به ۴ سال از اجرای مسکن مهر می‌گذرد بخش از مشکلات این طرح قابل شناسایی و اصلاح است اما سوال اساسی اینجاست که باید مسکن مهر را اصلاح کرد و یا حذف؟ مسکن مهر دارای مشکلاتی است که بر کسی پوشیده نیست و باید به سوی اصلاح آن پیش رفت که در ذیل به صورت ریشه‌ای تر به برخی از مشکلات مسکن مهر پرداخته شده است:

جانمایی نامناسب

یکی از مشکلاتی که برای مسکن مهر عنوان می‌شود جانمایی نامناسب این طرح است و این‌که ساخت مسکن در شهرهای جدید یک سیاست شکسته خورده است. این مسأله یک مسأله بالا سری از مسکن مهر است که بر اساس تبعیت مسکن مهر از اسناد بالا دستی مانند طرح کالبدی ملی که اذعان بر اسکان جمعیت کلان‌شهرها در شهرهای جدید دارد، شکل گرفته است. در حقیقت ریشه مشکل به دهه هفتاد و تهیه طرح‌ کالبدی ملی بدون مطالعه مناسب و شتابزده بوده است که عمدتا بر اساس کپی برداری از منابع خارجی انجام شده است. کنترل حریم کلان‌شهرها و عدم اجازه رشد متصل شهر در دهه ۷۰ سیاست‌های عرضه مسکن و زمین شهری را به سوی شهرهای جدید سوق داد. اکنون با اجرای مسکن مهر مشخص شد که سیاست اجرای شهرهای خوابگاهی در اطراف کلان‌شهرها شکست خورده است. یکی از امیدهایی که کارشناسان مسکن را بسیار امیدوار کرد این بود که شاید دیگر شاهد آن سیاست‌ها و طرح های شتاب زده در دهه ۷۰ نباشیم که اکنون پس از ۲۰ سال شاهد ناکارآمدی آن هستیم.

تأمین مالی

یکی از بحث‌هایی که در صحبت‌های آقای آخوندی جنجال فراوانی را به پا کرد بحث تأمین مالی مسکن مهر بود. آقای آخوندی به نقل از رییس بانک مرکزی مدعی شدند که ۴۰ درصد از رشد پایه پولی ناشی از مسکن مهر بوده است و ایشان این‌گونه استنباط کرده‌اند که بستر ۴۰ درصد از تورم ناشی از مسکن مهر است. این به این معناست که رشد پایه پولی، تورم ۱۰۰ درصدی دارد و یعنی آنکه اگر پایه پولی به هر میزان رشد کند به همان میزان نیز تورم در پی دارد. هرچند که می‌توان پذیرفت به نقل از فریدمن افزایش حجم نقدینگی منجر به تورم خواهد شد و به نقل از همان فریدمن تورم ناشی از عوامل دیگری نیز می‌تواند باشد که حتی تأثیر آن به مراتب بیشتر از رشد نقدینگی بوده است. در شرایط کنونی سیاست‌های تعدیل اقتصادی، افزایش نرخ ارز، تحریم‌های بین المللی از مهترین عوامل تورم در مقایسه با رشد نقدینگی است. به عنوان مثال در سال ۸۰ بیش از ۳۰ درصد رشد نقدینگی در کشور وجود داشت و رشد نقدینگی بالایی طی دو دهه گذشته بوده است اما تورم سال ۸۱ تنها ۸/۱۵ درصد بوده است. این بدین معناست که تورم ناشی از عوامل دیگری نیز هست و شاید صحیح نباشد مسکن مهر را عامل گرانی در کشور دانست. اما می‌توان شیوه تأمین مالی مسکن مهر را اصلاح کرد.