اتصال مسکن به بازار مالی مدرن

وزیر راه و شهرسازی در جلسه‌ مشورتی با مدیران بازار سرمایه و روسای شرکت‌های سرمایه‌گذاری وابسته به بانک‌ها، با بیان اینکه بانک مرکزی منابع سیستم بانکی را در حالت خط قرمز اعلام کرد.

کد خبر: ۳۶۳۷۹

تاریخ: ۲۱ شهريور ۱۳۹۲ - ۱۰:۴۹

به گزارش ایران اکونومیست: عملا امکان تداوم وابستگی پروژه‌های عمرانی در ۲ حوزه راه و مسکن به «بودجه دولتی» و «اعتبارات بانکی» وجود ندارد، از آنها خواست مسیرهای جدید تامین‌مالی را به‌خصوص از طریق ابزارهای موجود در بازار سرمایه، به دولت پیشنهاد دهند.

در این جلسه حمید پورمحمدی، قائم‌مقام سابق بانک مرکزی، ۶ پیشنهاد متناسب با اوضاع کنونی اقتصاد کشور، به وزیر ارائه کرد و گفت: آمارها از میزان سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی نگران‌کننده است و دغدغه‌ها در این بخش باید در احکام بودجه سال ۹۳ لحاظ شود.همچنین معاون سازمان بورس و اوراق بهادار نیز یکی از شروط اولیه را برای تامین مالی بخش مسکن از طریق بازار سرمایه، رعایت اصل «شفافیت» به عنوان قاعده اصلی این بازار عنوان کرد و گفت: متاسفانه،سرمایه‌گذاران ساختمانی در بورس به علت ابهام مالی برخی شرکت‌ها نمی‌توانند تحلیل کنند در پایان سال چقدر سود عایدشان می‌شود.

شرکت‌های ساختمانی باید سهامداران را شرکای واقعی بدانند و در تقسیم سود به‌طور شفاف عمل کنند. عباس آخوندی در این نشست اعلام کرد: انحصار بانک مسکن در پرداخت تسهیلات مسکن را خواهد شکست و بازار وام مسکن را رقابتی می‌کند.

در جلسه مديران بازارسرمايه و عباس آخوندي چه گذشت؟
شروط «بورس» در تامين‌مالي مسكن
۶ پيشنهاد عاجل از طرف قائم‌‌مقام سابق بانك‌مركزي به وزير راه‌وشهرسازي: دغدغه‌هاي مالي‌ را تا دير نشده در ستاد‌اقتصادي دولت براي لحاظ در بودجه۹۳ اعلام كنيد
روايت آخوندي از خط‌قرمز ترسناك بانك‌مركزي

حميد پورمحمدي: شاخص‌‌ها در بخش‌ساختمان منفي و نگران‌كننده شده است
معاون سازمان بورس: شركت‌هاي ساختماني براي استفاده از تسهيلات بازارسرمايه بايد اصل «شفافيت» به عنوان قاعده اين بازار رعايت كنند و سود واقعي را تقسيم كنند

گروه مسکن- فريد قديري: تصميم عباس آخوندي براي قطع وابستگي پروژه‌هاي عمراني در دو حوزه راه و مسكن به منابع سنتي –بودجه دولت و اعتبارات بانك‌مركزي- سه‌شنبه شب از طريق وزير و مشاور مالي او با مديران بازارسرمايه، مقامات سابق بانك‌مركزي و همين‌طور روساي شركت‌هاي سرمايه‌گذاري بانك‌هاي خصوصي در ميان گذاشته شد.

اين نشست اگرچه انتظارات وزير را از بابت همفكري با دست‌اندركاران نظام تامين‌مالي براي دريافت نسخه‌هاي عملياتي، برآورده نكرد و بيشتر به جلسات درددل‌گويي پيمانكاران با دولت شباهت داشت، اما توصيه‌هايي كه دو تن از مقامات ارشد سابق و فعلي بانك‌مركزي و سازمان بورس در پايان نشست خطاب به آخوندي مطرح كردند، نقشه‌راه جامعي براي نحوه خلق تسهيلات مالي در بخش راه‌ومسكن محسوب شد.

وزير راه‌وشهرسازي پيش‌تر درباره علت تصميم خود براي فاصله‌ انداختن بين پروژه‌هاي عمراني و بانك‌مركزي، عامل تورم و نقدينگي ناشي از استقراض بانكي را مطرح كرده بود، اما دوشنبه‌شب در نشست خصوصي مشترك با سرمايه‌گذاران اين قبيل پروژه‌ها و مديران بازارهاي پول و ‌سرمايه، به روايت جالبي از ریيس‌كل بانك‌مركزي اشاره كرد كه نشان داد دولت در اين مقطع به اجبار بايد راه‌هاي جديد تامين‌مالي را براي مسكن و ساير پروژه‌هاي ساختماني اتخاذ كند.

آخوندي در اين نشست اعلام كرد: در وضع موجود، بانك‌مركزي مدام ما را مي‌ترساند و مي‌گويد اغلب بانك‌ها قرمز هستند و منابع براي پرداخت تسهيلات ندارند، لذا بايد خودمان به فكر تجهيز منابع باشيم و مدل‌هايي را از طريق وزارت اقتصاد به كار بگيريم. همچنين در نظر دارم انحصار وام مسكن و صندوق سپرده‌گذاري را در بانك‌مسكن بشكنم تا پرداخت وام در اين حوزه رقابتي شود.

راهكارهاي قائم‌مقام سابق بانك‌مركزي
به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، حميد پورمحمدي قائم‌مقام سابق بانك‌مركزي در نشست دوشنبه‌شب، در پاسخ به عباس آخوندي در خصوص چاره‌جويي براي به كارگيري مدل‌هاي جديد تامين‌مالي مسكن، با تاكيد براينكه شش پيشنهاد عاجل قابل طرح است، گفت: آمارهاي مقدماتي بانك‌مركزي در خصوص وضعيت شاخص‌ها در بخش ساختمان كه البته هنوز منتشر نشده، نشان مي‌دهد نرخ رشد ارزش‌افزوده بخش ساختمان منفي و نگران‌كننده است، همچنين نرخ رشد سرمايه‌گذاري در اين بخش نيز نگران‌كننده است، از طرفي ميزان اعتبارات عمراني سال گذشته بسيار ناچيز بود و در سال جاري نيز با فرض اينكه مجلس با اصلاحيه بودجه موافقت كند، باز اعتبارات عمراني ناچيز است.

بنابراين اين اوضاع پيام‌خوش به شما (خطاب به وزير) نمي‌دهد كه احساس كنيد حوزه همواري جلوي شما است، اما اين فقط نگراني شما نبايد باشد؛ به هرحال معيشت ۵/۳ ميليون خانوار در كشور به حوزه پيمانكاري پيوند خورده و بايد به‌نحوي براي اين حوزه فكر شود.

قائم مقام سابق بانك‌مركزي كه از طرز گفته‌هايش در نشست دوشنبه‌‌شب اين‌طور برداشت شد كه او در حال حاضر در ستاد اقتصادي دولت عضويت دارد، خطاب به آخوندي تاكيد كرد: اولين اقدام شما بايد تغيير رويكرد نسبت به بودجه باشد. بودجه عمراني كفاف هيچ‌كاري را نمي‌دهد و رويكرد استفاده از آن بايد عوض و تبديل به مشوق براي بخش‌خصوصي شود تا منابع محدود آن براي اهرم‌كردن پروژه‌ها مورد استفاده قرار بگيرد.

دومين پيشنهاد، رجوع به قانون بودجه امسال و اجراي روش‌هاي مشاركت با بخش‌خصوصي موجود در اين قانون است كه البته گيرهايي در اين روش‌ها وجود دارد كه دولت بايد آنها را رفع كند.

پورمحمدي درباره پيشنهاد سوم نيز گفت: امكان انتشار ۶ هزار ميليارد تومان اوراق خزانه اسلامي براي دولت وجود دارد كه در اين اوراق نرخ سود نبايد از نرخ تورم كمتر باشد و دولت بايد زودتر آن را ابلاغ كند.

قائم‌مقام سابق بانك‌مركزي همچنين درباره پيشنهادهاي بعدي نيز تصريح كرد: جلسه ستاد اقتصادي و كميسيون اقتصادي هيات‌دولت با موضوع تدوين احكام بودجه سال آينده شروع شده و در جريان است؛ بنابراين توصيه مي‌كنم آقاي آخوندي دغدغه‌هايشان را هرچه سريع‌تر گردآوري و براي لحاظ در بودجه، اقدام كنند. وزارت راه‌وشهرسازي مي‌تواند از ابزارهاي نوين تامين‌مالي نيز به جاي روش‌هاي سنتي استفاده كند و در نهايت كارگروه فوري شامل وزير، نماينده بانك‌مركزي، نماينده وزير اقتصاد، نماينده بخش‌خصوصي و نماينده سازمان بورس را براي تبديل پيشنهادها به مقررات و عملياتي كردن آنها تشكيل دهد.

مقررات بورس براي تامين‌مالي مسكن
در نشستي كه براي مشاوره مالي به وزير راه‌وشهرسازي برگزار شد، معاون سازمان بورس و اوراق‌بهادار ضمن انتقاد از عملكرد شركت‌هاي ساختماني در بورس، شروط اوليه براي حضور بخش مسكن‌وساختمان در بورس و تامين‌مالي از اين طريق را تشريح كرد.

علي حسيني، معاون نظارت بر نهادهاي مالي سازمان بورس رعايت اصل «شفافيت» به عنوان قاعده اصلي بازار سرمايه را شرط ورود ساختماني‌ها به بورس عنوان كرد و گفت: متاسفانه شفافيت در بخش ساختمان خيلي سخت شده چون در پروژه‌هاي ساختماني به رغم ارزش‌افزوده‌اي كه در پايان هر سال عايد پروژه مي‌شود، سرمايه‌گذار نمي‌تواند تحليل كند كه در پايان سال چقدر سود به دست مي‌آورد؛ بنابراین عاملان اين پروژه‌ها نتوانسته‌اند به سرمايه‌گذاران و سهامداران اطمينان دهند به همين خاطر است كه سرمايه‌گذاران ساختماني برخلاف باطن پروژه، هميشه در بورس ضرر مي‌كنند!

معاون سازمان بورس تصريح كرد: ما براي ورود اين بخش به بازار سرمايه حتما سختگيري خواهيم كرد تا حس مشاركت‌پذيري شركت‌هاي ساختماني و اينكه مردم را در پروژه خود واقعا شريك بدانند و سود و زيان پروژه را به مساوات بين سهامدار و سرمايه‌گذار تقسيم كنند، تقويت شود. نمي‌شود شركت‌ها از آورده مردم در بورس، تامين‌مالي شوند، اما نوبت به تقسيم سود كه مي‌رسد، شفافيت مالي در ميان نباشد.

حسيني در پايان با تاكيد براينكه شفافيت جزئي از قاعده بازار سرمايه است، گفت: اگر قرار باشد تامين مالي مسكن از بانك‌ها به سمت بورس منتقل شود بايد ساختماني‌ها سازوكار بازار سرمايه را قبول كنند و مثلا نرخ سود اوراق كه هميشه همان رقم علي‌الحساب به خريداران پرداخت مي‌كنند را واقعي تعيين كنند.

گلايه‌هاي سرمایه‌گذار يك آزادراه
تعدادي از سرمايه‌گذاران طرف قرارداد با وزارت راه‌وشهرسازي، نشست مالي دوشنبه‌شب وزير راه‌وشهرسازي را فرصت تلقي كردند و به جاي كمك مشورتي به او، خواسته‌ها و مطالبات‌شان از دولت قبلي را پيش‌ كشيدند.

سرمایه‌گذار ارزان‌ترين پروژه آزادراهي در دست ساخت در كشور در اين نشست اعلام كرد: به دليل آنكه دولت به قراردادي كه با ما دارد احترام نگذاشته، در حال حاضر اصل و فرع سود سرمايه‌گذاري در اين آزادراه براي ما به ۸درصد رسيده است و اصلا توجيه ندارد. يكي از بانك‌هاي كشور اخيرا پيشنهاد داد اگر اين پروژه ۳۰درصد سوددهي دارد حاضر به مشاركت است كه خب چنين رقمي قابل تحقق نيست؛ بنابراين از دولت جديد مي‌خواهم براي اين پروژه چاره‌انديشي كند.

لغو قريب‌الوقوع انحصار وام در«بانك‌مسكن»
گروه مسکن- هاجر شادمانی: وزير راه‌‌وشهرسازي با طرح اين سوال كه چرا امتياز پرداخت وام مسكن بايد به صورت انحصاري در اختيار بانك‌مسكن باشد، گفت: تا اين لحظه مدافع شكست و لغو اين امتياز انحصاري هستم و تلاش مي‌كنم از طريق بانك‌مركزي فضاي رقابتي بين همه بانك‌ها براي پرداخت تسهيلات مسكن ايجاد كنم.

عباس آخوندي تامین مسکن را از طریق صندوق‌های پس‌انداز بانکی یکی از راهکارهای مناسب تجهیز سرمایه در این بخش عنوان کرد و گفت: امکان تشکیل صندوق پس‌انداز سپرده‌گذاري مسکن باید به صورت رقابتی برای تمام بانک‌ها فراهم شود اما در وضعیت موجود بانک مرکزی تاکید می‌کند که بانک‌ها منابعی برای تجهیز سرمایه در بخش مسکن ندارند، به این ترتیب لازم است هر چه سریع‌تر با هماهنگی بانک مرکزی و وزارت اقتصاد و دارایی، مدل‌های مختلفی برای تجهیز سرمایه در بخش مسکن فعال کنیم.

آخوندي با بي‌معني دانستن انحصار تجهيز سرمايه بخش مسكن در اختيار بانك‌مسكن، از پيگيري موضوع گسترش صندوق‌ها در سيستم بانكي نيز خبر داد.
وزیر راه و شهرسازی همچنین با بی‌معنی دانستن انحصار دولت در مالکیت شهرک‌هاي مسكوني و شهرهاي جديد خاطرنشان کرد: امکان واگذاری این شهرها به بخش خصوصی هم وجود دارد و ما در این زمینه نیاز به ارائه ایده‌های فراتر در حوزه ارائه خدمات به شهروندان داريم.

تشکیل بنگاه‌های اجرایی بین دولت و بخش خصوصی
وزیر راه و شهرسازی با اشاره به وجود پتانسیل‌های قوی برای اصلاح و سرمایه‌گذاری در پروژه‌های عمرانی راه و مسکن، گفت: در سال‌های اخیر افزایش سهم ورود و سرمایه‌گذاری دولت در عملیات عمرانی به بیش از ۷۰ درصد افزایش یافته است.

عباس آخوندی ادامه داد: به نظر می‌رسد برخی از فعالیت‌هایی که لازم است در وزارت راه و شهرسازی انجام شود با ورود عنصر اقتصاد به حیطه وظایف این وزارتخانه و توجیه‌پذیر کردن آن با معیارهای اقتصادی، انجام شود. وی خاطرنشان کرد: باید به سمتی حرکت کنیم که پروژه‌ها با مفهوم و منطق اقتصادی وارد وزارت راه و شهرسازی شود.

آخوندی افزود: از سوی دیگر نیاز به نگاهی کلان‌تر در پروژه‌های عمرانی احساس می‌شود، به این صورت که این پروژه‌ها از منظر سرمایه‌گذاران هم از توجیه اقتصادی بهتری برخوردار باشند.

مشارکت همه بانک‌ها در تجهیز سرمایه مسکن
آخوندی با تاکید بر اینکه لازمه این کار تا حدی قبول ریسک از جانب سرمایه‌گذاران نیز هست، تصریح کرد: باید رابطه‌ای اعتمادساز میان دولت و بخش خصوصی ایجاد شود که در آن بخش خصوصی به دولت اعتماد کند و از سوی دیگر مجموعه قوانین و مقررات مورد نیاز در این زمینه هم تدوین شود.

وی با تاکید بر ضرورت مدرن‌سازی و تزریق فناوری اطلاعات به صنعت حمل و نقل و سایر حوزه‌های عمرانی افزود: در حوزه مسکن نیز نکته مهمی که وجود دارد آن است که در سال‌های اخیر، بانک مسکن مسوول تجهیز سرمایه در این بخش بوده است و هیچ کدام از بانک‌های دیگر در این زمینه فعالیت نکرده‌اند. آخوندی ادامه داد: این در حالی است که نمی‌توان مشخص کرد با کدام منطق تنها باید یک بانک مسوول تجهیز سرمایه در بخش مسکن باشد و سایر بانک‌ها در این زمینه فعالیتی نکنند؟

یک گلایه از بخش خصوصی
وزیر راه و شهرسازی در ادامه، تصریح کرد: نکته بسیار مهم دیگری که در ایران کمتر به آن توجه شده است ناشی از فاصله‌گذاری شدید میان دولت و بخش خصوصی است که همین امر باعث می‌شود بخش خصوصی منافع خود را در چارچوب منافع ملی تعریف نکند.

وی ادامه داد: به این ترتیب، حتی زمانی هم که مقامی در صدد حمایت از بخش خصوصی برآید، به فردی غیر مسوول در برابر منافع ملی متهم می‌شود.
آخوندی تصریح کرد: در این راستا ما به بخش‌های خصوصی نیاز داریم که از توسعه ملی فهم درستی داشته باشند و منافع خود را در قالب منافع ملی تعریف کنند.

وی خطاب به بخش خصوصی گفت: رودررویی و تقابل دولت و بخش خصوصی به دلیل تقدم منافع ملی بر منافع شخصی و گروهی، در نهایت به زیان بخش خصوصی تمام خواهد شد.

خصوصی سازی با بستر آزادسازی اقتصادی
مشاور مالی وزیر راه و شهرسازی همچنین در این نشست ضمن تشریح اهداف خصوصی‌سازی، بر ضرورت استفاده از ابتکارات بخش خصوصی در پروژه‌های عمرانی به منظور کاهش هزینه‌ها، افزایش کیفیت و بهره‌وری و کسب سود بیشتر، تاکید کرد.

حسین عبده تبریزی تصریح کرد: لازمه حرکت به سمت خصوصی‌سازی، آزاد سازی اقتصادی است.
وی با تاکید بر ضرورت شفاف‌سازی اطلاعاتی در حوزه مسکن گفت: در حال حاضر آمار و اطلاعات در حوزه مسکن بسیار ضعیف است، این در شرایطی است که مسکن ۵۰ درصد اقتصاد کشور را به خود اختصاص می‌دهد، در حالی که سهم آن در بورس ۷ تا ۸ درصد است.

عبده تبریزی افزود: برای رفع خلاء اطلاعاتی در حوزه مسکن به پیشنهاد وزیر راه و شهرسازی تاسیس یک مرکز آمار در داخل مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی ضروری است و لازم است یکی از پژوهشکده‌های این مرکز به این امر اختصاص یابد. وی آزادسازی تاسیس صندوق‌های پس‌انداز مسکن برای اعطای تسهیلات در تمام بانک‌ها و خروج انحصار آن از دست بانک مسکن، اجرایی شدن تاسیس صندوق‌های زمین و ساختمان و همچنین تحقق مجوزها برای ایجاد موسسات پس‌انداز وام را از دیگر ضرورت‌ها در بخش مسکن عنوان کرد.

نابساماني قيمت مسكن از كجا است؟
عبده‌تبريزي در دسترس نبودن اطلاعات مربوط به معاملات مسكن را در بين مردم يكي از عوامل رشد قيمت عنوان كرد و گفت: وقتي خريدار يك آپارتمان مسكوني از قيمت فروش آپارتمان مجاور خبر ندارد و به اطلاعات روز معاملات ملك -كه در همه كشورها در دسترس عموم است- اجازه دسترسي ندارد، همين مي‌شود كه يك واحدمسكوني متري ۳ ميليون تومان و واحد مجاور متري ۴ ميليون تومان فروخته مي‌شود.