نگاهی به تسهیلات ودیعه مسکن و اصلاحیه آن

ایران اکونومیست- در حالی که فرآیند ثبت‌نام پیامکی از متقاضیان واجد شرایط آن به اتمام رسیده، وجود تردید در پایه عقد قرارداد این تسهیلات پسندیده نیست.

کد خبر: ۳۵۷۴۹۰

تاریخ: ۱۱ مرداد ۱۳۹۹ - ۱۲:۱۰

چالش‌های پیش‌روی برخی از کسب‌وکارها به دلیل شیوع بیماری کرونا و در نتیجه کاهش درآمد برخی از سرپرستان خانوارها در کنار موج افزایش اجاره بهای مسکن در کشور باعث بروز مشکلاتی برای مستاجران شده است. در این راستا دولت تصمیم گرفته با ۲۰ هزار میلیارد تومان اعتبار از مستاجران حمایت کند.

البته بدیهی است با توجه به محدودیت‌های بودجه‌ای دولت، این حمایت صرفا شامل گروهی از مستاجران خواهد بود؛ برای همین بنا به اولویت‌بندی انجام شده، کسانی که تازه ازدواج کرده‌اند، کسانی که سه فرزند و بیشتر دارند، خانواده‌های تحت پوشش کمیته امداد امام‌خمینی (ره) و سازمان بهزیستی در اولویت قرار دارند. همچنین براساس قانون ساماندهی، این افراد نباید از هیچگونه تسهیلات در بخش مسکن استفاده کرده و یا هیچگونه حمایتی در حوزه مسکن از سوی دولت در بخش زمین و مسکن دریافت نموده باشند. شرط دیگر برای دریافت این تسهیلات آنست که مالکیتی از سال ۸۴ نداشته و خریدوفروش زمین و مسکن از این تاریخ تاکنون برایشان ثبت نشده باشد. تاهل و سرپرست خانوار بودن و سابقه سکونت پنج‌ساله در شهر محل سکونت، از دیگر شرایط دریافت این تسهیلات است.

بنا به اعلام اولیه وزارت راه و شهرسازی، این تسهیلات در قالب ودیعه به متقاضیان داده می‌شود به این نحو که مبلغ تسهیلات به مستاجر داده شده اما در قالب چک در وجه موجر قابل صدور است. وثیقه آن از مستاجر دریافت می‌شود و در واقع مسئول پرداخت اقساط، مستاجر خواهد بود. به عبارتی برای بازپرداخت، مستاجر با بانک طرف حساب است و باید سود و اصل آن را به بانک بازپرداخت کند.

به گفته معاون وزیر راه و شهرسازی، در تهران ۵۰ میلیون تومان تسهیلات در طرح ودیعه مسکن به مستأجران متقاضی پرداخت می‌شود که پس از یک سال باید آن را به بانک بازگردانند و در این مدت ماهانه ۵۴۰ هزار تومان نیز سود این تسهیلات را پرداخت کنند. در حالیکه ۵۰ میلیون تومان حدودا و عرفا معادل یک و نیم میلیون تومان اجاره ماهانه است، وقتی مستأجر فقط سود این وام را به بانک می‌پردازد، یک میلیون تومان به وی در پرداخت اجاره‌بها کمک شده است. در این تسهیلات مستاجران فقط سود تسهیلات را می‌پردازند و با اتمام دوره تسهیلات، باید اصل ودیعه را از موجر دریافت و به بانک عودت دهند.

اعلام ودیعه بودن پایه عقد این تسهیلات دسته‌ای از ابهام شرعی را به همراه داشت. چراکه در ادبیات مالی اسلامی، ودیعه از عقود شرعی است که براساس آن شخص چیزی را به امانت نزد غیر می‌گذارد و از او می‌خواهد که از آن محافظت کند. لازم است امانت‌دار در حفظ امانت تلاش کند و آن را در جای مناسبی نگه دارد.

بنابه نظر بیشتر فقها، گیرنده ودیعه حق استفاده از آن را ندارد و درصورتی‌که بدون اجازه ودیعه‌گذار از آن استفاده کند، متعدی (متجاوز) شناخته می‌شود و در صورت تلف‌شدن، ضامن آن است. بنابراین از ویژگی‌های مهم عقد ودیعه، عدم استفاده از مال امانی است چرا که مال برای حفاظت به ودیعه گذاشته شده است، مگر این‌که با صراحت یا ضمناً اجازه در استفاده داشته باشد که البته در این حالت ودیعه به عاریه تبدیل می‌شود. بنابراین گفته می‌شود جوهر و ماهیت اصلی ودیعه، «نگهداری از مال» است؛ درحالی‌که ماهیت اصلی عقد عاریه «اجازهٔ انتفاع» یا اذن در استفاده و بهره‌برداری از مال از سوی گیرندهٔ آن است که این نکته می‌تواند مهمترین تفاوت ودیعه از عاریه باشد.

بنابراین ودیعه به تنهایی نه اجازه تصرف در مال ودیعه‌ای را می‌دهد و نه مشتمل بر دریافت مازادی همچون سود ودیعه است. اتفاقا اگر قرار بر پرداخت باشد باید امانت‌گذار (یعنی بانک) به امانت‌گیرنده (تسهیلات‌گیرنده) مبلغی را به خاطر هزینه‌های نگهداری مال ودیعه‌ای بپردازد! موضوعی که به هیچ عنوان قابلیت اجرا در تسهیلات بانکی را ندارد.

البته در پاییز سال ۱۳۹۸ و در جریان بررسی اوراق ودیعه بانک مرکزی در شورای فقهی این بانک، مقرر گردید بازپرداخت وجوه اوراق در سررسید با حفظ قدرت خرید و با نرخی حداکثر معادل نرخ تورم سالیانه جهت جبران کاهش ارزش وجوه ودیعه‌گذاری شود. یعنی در اوراق ودیعه، ودیعه‌گذار (خریداران اوراق ودیعه بانک مرکزی) علاوه بر اصل ودیعه، سود اوراق را هم دریافت خواهند کرد. افزون براین بنا به تصمیم شورای فقهی لازم است بانک مرکزی پس از انتشار اوراق ودیعه، کل وجوه ودیعه‌ای جمع‌آوری شده را نزد خود حبس (بلوکه) کند و این بانک به هیچ عنوان اجازه و حق استفاده از آن را ندارد. برای همین است که از اوراق ودیعه در سیاست پولی استفاده می‌شود.

این توضیح به روشنی مشخص می‌کند که مشابه‌سازی سازوکار اوراق ودیعه بانک مرکزی برای اعطای تسهیلات ودیعه مسکن به مستاجران امکان‌پذیر نیست. چراکه اولا بدون تردید مستاجر وجوه ودیعه‌ای را حبس نخواهد کرد بلکه از آن استفاده کرده و آن را به موجر منتقل می‌کند. ثانیا اگر مشابه چنین سازوکاری مدنظر وزارت راه و شهرسازی بوده است، چون برای عموم تسهیلات‌گیرندگان به عنوان یک طرف رسمی قرارداد، تشریح و تبیین نشده است، جهل یک طرف قرارداد نسبت به ارکان و ابعاد شرعی و حقوقی قرارداد، به بطلان آن و عدم امکان تصرف مستاجر در وجوه دریافتی می‌انجامد. از سوی دیگر دریافت سود تسهیلات از مستاجران، منوط به استفاده از قاعده جبران کاهش ارزش پول است که نه تنها در نظام مالی ایران استفاده چندانی نمی‌شود و بین صاحبنظران محل اختلاف و تردید است، بلکه رد و اثر استفاده از آن در اطلاعیه‌های وزارت راه و شهرسازی مشاهده نمی‌شود.

در پی ابهامات فوق، شورای فقهی بانک مرکزی جهت بررسی موضوع تشکیل جلسه‌ای داد. پس از این جلسه، دکتر مصباحی مقدم ضمن اشاره به ایرادات وارد شده از سوی آیات عظام نسبت به طرح اعطا تسهیلات ودیعه مسکن اعلام نمود، با توجه با آرای مطرح شده در شورای فقهی، نحوه پرداخت تسهیلات مدنظر به مستاجران به صورت ودیعه مسکن منتفی و از دستور کار خارج شده است. در عوض، نحوه پرداخت تسهیلات به مستاجران نیازمندی که از سوی وزیر راه و شهرسازی معرفی می‌شوند، به صورت عقد مرابحه خرید کالا و خدمات خواهد بود. براین اساس مستاجران، پس از دریافت این تسهیلات می‌توانند نسبت به خرید کالا و خدمات متناسب با رقم تسهیلات اقدام کنند که یکی از این کالاها و خدمات می‌تواند مسکن و محل سکونت تلقی شود.

به نظر می‌رسد تغییر عقد پایه این تسهیلات از «ودیعه» به «مرابحه» فارغ از تغییرات مثبت، همچنان با گره‌هایی همراه است. عقد مرابحه از عقود انتفاعی و پرکاربرد در نظام مالی اسلامی است و دریافت سود از آن کاملا وجه شرعی و صحیح دارد. از این‌رو دیگر نوبت به استفاده از قاعده اختلافی جبران کاهش ارزش پول در دریافت سود تسهیلات ودیعه نخواهد رسید.

اما بهتر است کمی در تسهیلات مرابحه که امروزه در نظام بانکی ما استفاده می‌شود، دقیق‌ شویم. در تسهیلات مرابحه، ابتدا بانک مبلغ تسهیلات را به مشتری (متقاضی تسهیلات) می‌دهد تا مشتری به وکالت از طرف بانک، کالا و یا خدمت مورد نیاز خود را به صورت نقدی و یکجا از فروشنده مدنظر برای بانک خریداری کند. سپس بلافاصله بانک (که اکنون مالک کالا یا خدمات خریداری شده است)، با محاسبه سود مرابحه آن کالا یا خدمات را به صورت مرابحه قسطی به مشتری می‌فروشد و مشتری باید طبق قرارداد اقساط خود را در سررسیدهای مشخص به بانک بپردازد. بنابراین تسهیلات مرابحه صرف خرید کالا یا خدمت می‌شود.

حال به طرح جدید تسهیلات پرداختی به مستاجران برگردیم. پیش از این و در الگوی ودیعه‌ای بنا بود مستاجر صرفا سود تسهیلات را به بانک بپردازد و پس از مدت یک‌سال اصل ودیعه را به صورت کامل از موجر گرفته و به بانک بازگرداند. این در حالی است که مطابق حالت متداول تسهیلات مرابحه‌ای، مستاجران باید به وکالت از بانک، خدمت استفاده استیجاری از مسکن را از موجر برای بانک به صورت نقدی بخرند (البته در حد همان مبلغ تسهیلات مثلا ۵۰ میلیون تومانی در تهران) و سپس آن را به صورت مرابحه قسطی از بانک برای خود خریداری کنند.

از آنجاکه بانک و طرف تامین مالی‌کننده قدرت و توان پرداخت تعداد بالا از تسهیلات بلندمدت ۵۰ میلیون تومانی و بازگشت کل این مبلغ با اقساط ماهانه ۵۴۰ هزار تومان را ندارد، بنابراین ظاهرا رویه کار بدین صورت خواهد بود که اگر دوره تسهیلات یکساله باشد، تسهیلات‌گیرندگان ۱۲ قسط ۵۴۰ هزار تومانی و ۱ قسط ۵۰ میلیون تومانی را به بانک پرداخت خواهند کرد.

از جمله نکات مهمی که در الگوی مرابحه‌ای این تسهیلات قابل ذکر است آنست که:

اولا در این الگو که خلاف مفهوم عرفی و مشهور رهن مسکن است، وجه پرداختی به موجر در ازای خرید خدمت صادره از او به مستاجر (اجاره مسکن) است، پس مشخص نیست که به چه دلیلی موجر باید درانتهای دوره این مبلغ را به مستاجر عودت دهد؟ چرا که در واقعیت، موجر خدمتی را فروخته و مستاجر از آن خدمت استفاده کرده است! بازگرداندن وجه پس از فروش خدمت و استفاده کامل از آن توسط مستاجر چه مستمسکی دارد؟

دوم اینکه خرید خدمت ضمن عقد مرابحه چه نسبتی با عقد اجاره دارد؟ از دیرباز فرهنگ اجاره‌داری در بازار مسکن جریان داشته است، تغییر این قالب به مرابحه خرید خدمت، ملزم به تغییر بخشی از ملاحظات حقوقی در مباحثی همچون ید امانی و ضمان در از بین رفتن یا خسارت دیدن احتمالی مسکن، شرایط واگذاری مجدد به نفر ثالث، شرایط تمدید قرارداد با مبلغ بالاتر و... می‌شود. آیا برای این موارد تدبیری اندیشیده شده است؟

سوم اینکه مستاجر تسهیلات‌گیرنده باید نسبت به وکالت خود از سمت بانک برای خرید خدمت اجاره خانه برای بانک و سپس انتقال آن به خود به صورت مرابحه قسطی توجیه باشد، موضوعی که تا اینجای کار در اطلاعیه‌های اعلام شده مشاهده نمی‌شود.

چهارم آنکه قصد و همت متولیان امر در حمایت مالی از مستاجران در این شرایط سخت خصوصا در دوره شیوع بیماری کرونا و کسادی برخی از کسب‌وکارها امری بسیار ضروری، ارزشمند و درخور تقدیر و سپاس است. اما در حالی که فرآیند ثبت‌نام پیامکی از متقاضیان واجد شرایط آن به اتمام رسیده است، وجود تردید در پایه عقد قرارداد تسهیلات پسندیده نیست. بدون شک برای اینگونه تسهیلات راهکارهای شرعی وجود دارد، به شرط آنکه به ضوابط و ظرافت‌های فقه معاملات و ابزارهای مالی اسلامی به عنوان یک تخصص نگاه شود و پیش از اعلام و اجرایی‌سازی ابزارها و تسهیلات پیشنهادی، جنبه‌های شرعی آن به نحو همه‌جانبه مورد مداقه علمی متخصصین قرار گیرد.

منبع: ایبِنا

وهاب قلیچ «عضو هیات علمی پژوهشکده پولی و بانکی»